Проблемы определения правовой природы договора проведения оценки и риелторского договора

ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПРАВОВОЙ ПРИРОДЫ ДОГОВОРА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ И РИЕЛТОРСКОГО ДОГОВОРА

Л. Б. СИТДИКОВА

Ситдикова Л. Б., профессор кафедры гражданского права и процесса Академии труда и социальных отношений, г. Москва.

Одной из потребностей современных систем хозяйствования, организованных на принципах рыночной экономики, в том числе рынка товаров, работ и услуг, сложившегося в РФ, является наличие института оценки. Основным нормативным актом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) <1>. Исходя из ст. 3 Закона под общее понятие оценки подпадает достаточно большой спектр разнообразных по своей природе процедур, и для наиболее полного понимания складывающихся отношений в области оценки необходимо выделить ее основные виды. Наиболее традиционным основанием для выделения видов оценки, как отмечает С. А. Максимова <2>, является объект. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен ее владелец. Это могут быть: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, включая имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; право требования, обязательства (долги); работа, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. Приведенный в Законе об оценочной деятельности перечень не является исчерпывающим. Однако позволяет определить основные направления оценочной деятельности, это: оценка стоимости имущества и прав пользования ими; оценка инвестиционных объектов; оценка для целей залога имущества и ипотечного кредитования; оценка убытков; оценка для целей исполнительного производства и судопроизводства; оказание налогового и финансового консультирования. -------------------------------- <1> ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в ред. 24.07.2007) // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2007. N 31. Ст. 4016. <2> Предпринимательское (хозяйственное) право: Учебник. В 2 т. Т. 2 / Отв. ред. О. М. Олейник. М., 2002. С. 280.

Оценочная деятельность может осуществляться в силу закона, по инициативе органов управления или индивидуального предпринимателя (добровольная). Отсюда и деление на обязательную и добровольную оценку объекта. Законом об оценочной деятельности предусматриваются случаи обязательности проведения оценки. В соответствии с Законом об оценочной деятельности Национальным советом разработаны федеральные стандарты оценки <3>, которые являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Таким образом, стандартизация оценочной деятельности направлена на достижение необходимой степени упорядоченности в области оценочной деятельности посредством установления общих положений для использования субъектами оценочной деятельности при решении существенных или возможных задач. Применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению, а также экспертизы отчетов об оценке разработаны методические рекомендации. -------------------------------- <3> Приказ Минэкономразвития России "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования по проведению оценки (ФСО N 1)" от 20.07.2007 N 256 // Российская газета. 04.09.2007. N 94.

ГК РФ не содержит наименование договора на проведение оценки, и Законом также не определена его правовая природа. Следует согласиться с выводами ряда ученых, которые, исследовав договор на проведение оценки, квалифицировали его исходя из экономической сущности опосредуемых им отношений и указали, что правовой целью договора является оказание услуг оценочного характера <4>. -------------------------------- <4> Воскресенская Е. В. Правовое регулирование оценочной деятельности: Дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2003; Залавская О. Н. Правовое регулирование оценочной деятельности: Дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2005; Ершова И. В. Предпринимательская деятельность: правовые проблемы повышения эффективности // Библиотечка "Российской газеты". 2005. N 13; Шайдуллин Р. Ф. Гражданско-правовые особенности регулирования оценочной деятельности: Дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2006; Семенихин В. В. Договор по оказанию оценочных услуг // Налоги. Информационно-аналитическая газета. 2006. N 37 (495).

Договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком, является основанием для проведения оценки объекта оценки, при этом потребителем или пользователем информации, содержащейся в отчете оценщика, не всегда выступает заказчик. В получении такой информации могут быть заинтересованы органы исполнительной власти РФ, ее субъектов, муниципальные образования, иные лица, являющиеся потенциальными покупателями оцениваемого имущества, залогодержатели, страховщики, акционеры и др. Примером может служить кассационная жалоба, рассмотренная Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа, где в качестве третьего лица привлекалось Управление Министерства юстиции РФ по Ивановской области - заказчик оценки принудительно реализуемого имущества в рамках исполнительного производства <5>. -------------------------------- <5> Судебная практика по хозяйственным делам (текст) / Составитель И. В. Ершова. М., 2006. С. 484 - 486.

Оценщик, будучи организационно и имущественно независимым от заказчика самостоятельным субъектом, по своему усмотрению организует проведение оценки и отвечает за ее выполнение. При проведении оценки объекта оценщик вправе самостоятельно выбирать методы или один из методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке, о чем свидетельствует также арбитражная практика <6>. Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению объекта оценки: доходный - представляет собой процедуру оценки стоимости, исходящую из принципа непосредственной связи стоимости бизнеса компании с текущей стоимостью его будущих доходов; затратный - оценка на основе анализа активов; рыночный (сравнительный), базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке <7>. Предлагаемые подходы с точки зрения экономического содержания позволяют с точки зрения права определить необходимые объемы информации для проведения оценки. -------------------------------- <6> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.04.2004 по делу N А43-14929/2003-13-493; Постановление ФАС Уральского округа от 22.11.2004 по делу N Ф09-3875/04-ГК // СПС "КонсультантПлюс". <7> Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. СПб., 2007. С. 73 - 74; Ершова И. В. Указ. соч. С. 110 - 111.

Необходимо отметить, что оценка объекта является сложным и трудоемким процессом. Соответственно, для достижения поставленной цели оценщик должен руководствоваться всей необходимой информацией, обеспечивающей наиболее объективный расчет стоимости объекта оценки, что, в свою очередь, предполагает комплексный подход к объекту оценки, включающий в себя сбор и систематизацию общих данных (внешняя информация. - Л. С.), сбор и анализ специальных данных (внутренняя информация. - Л. С.), а также анализ наилучшего и эффективного их использования <8>. Поэтому можно утверждать, что основу процесса оценки объекта составляет информационное обеспечение, которое представляет собой совокупность информации, формируемой оценщиком путем сбора, обработки и анализа правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки, данных бухгалтерского учета и отчетности, технических и эксплуатационных, количественных, качественных характеристик, а также иной информации об объекте оценки. Оценщик также определяет и анализирует рынок, конъюнктуру и тенденции объекта оценки. Например, если предметом договора выступает предприятие, то такие специальные данные включают в себя информацию о документах, удостоверяющих право собственности, состав участников предприятия, их доли в уставном капитале, информацию об использовании земельного участка, зданий и сооружений, расположенных на этом участке, включая финансово-экономические и технические характеристики предприятия, физические характеристики зданий и сооружений и т. д. Поэтому среди прав и обязанностей сторон в договоре следует особо выделить право оценщика на информацию. Это право предполагает требовать от заказчика при проведении оценки объекта обеспечение доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки, получать необходимые разъяснения и дополнительные сведения, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц необходимую информацию, за исключением информации, составляющей государственную или коммерческую тайну. Соответственно, право оценщика на получение информации корреспондирует с обязанностью заказчика предоставить информацию, способствовать в получении оценщиком дополнительной информации об объекте оценки, которая оценщику может потребоваться в ходе оценки. -------------------------------- <8> Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков говорит о необходимости до подписания договора на предоставление услуг, независимо от уровня информированности клиента, добиться правильного и однозначного понимания (не допускающего иных толкований) обеими сторонами целей клиента. См.: Кодекс профессиональной этики членов Общества оценщиков (РОО) // www. valuer. ru/default. asp.

На основании всей имеющейся информации оценщик проводит оценку, результат которой отражается в отчете в виде стоимости объекта, а также иных сведений, позволяющих полно и недвусмысленно толковать ее результаты. Все сведения, содержащиеся в отчете, должны удовлетворять определенным требованиям, к которым А. Г. Грязнова и М. А. Федотова относят: достоверность, точность, комплексность <9>. Таким образом, данный договор по правовой природе относится к договорам на возмездное оказание услуг, и основным аргументом при квалификации действий оценщика является его результат - информация в виде отчета, которая выступает в качестве структурного элемента услуги. Все вышеизложенное, как справедливо отмечает В. В. Гущин, свидетельствует об информационной сущности оценочных услуг <10>. Поэтому следует признать неудачной попытку О. М. Залавской в конструировании особых правовых режимов института оценочной деятельности и выделения в качестве самостоятельного договора услуг <11>. -------------------------------- <9> Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М., 2007. С. 113. <10> Гущин В. В. Правовое регулирование оценочной деятельности // Право и экономика. 2004. N 10. С. 20. <11> Залавская О. М. Правовое регулирование оценочной деятельности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2005. С. 9.

Особо следует отметить, что отчет об оценке в Законе определяется как документ, содержащий информацию о рыночной или иной стоимости объекта оценки, при этом особенностью данной информации является то, что она не существовала до заключения договора и является результатом расчетов, проведенных оценщиком на основе имеющейся у него внутренней и внешней информации, а также методик проведения расчетов. Казалось бы, что в отчете об оценке присутствуют элементы интеллектуальной деятельности и данный вид отношений должен подпадать под регулирование обязательств по реализации результатов интеллектуальной деятельности. В то же время анализ самого отчета показывает, что творческие начала в деятельности оценщика присутствуют только в выборе метода оценки, а все остальные его действия характеризуются механическим исполнением расчетов, изложенных в методических указаниях, и полученный результат - стоимость объекта оценки - является не более чем простыми сведениями. Таким образом, оценщик, получивший результат оценки, определяется как лицо, самостоятельно создавшее информацию о стоимости объекта и подпадающее под определение обладателя информации, приведенного в Законе об информации. Поэтому отношения сторон в договоре возмездного оказания оценочных услуг опосредуют отношения сторон по передаче информации от обладателя информации - оценщика к его заказчику - лицу, заказавшему проведение оценки объекта оценки. Исходя из изложенного напрашивается вывод, что договор возмездного оказания оценочных услуг является одним из видов информационных услуг. При этом особенностью данного вида договора является то, что заказ и создание новой информации - стоимости объекта оценки - оплачивается заказчиком, при этом заказчик не может влиять на ход оценки ввиду особых принципов в правилах проведения оценки, как то: независимость, профессионализм оценщика и достоверность получаемых результатов. В то же время О. М. Залавская отмечает, что оценочная деятельность - это процесс, по своей поведенческой природе - исследование, которое необходимо осуществлять на строго научной и практической основе <12>. Автор, не отрицая информационный характер оценочных услуг, в то же время определяет процесс оценки как исследование, т. е. отмечает наличие черт услуг консультационного характера. Такой же вывод был сделан и на конференции оценщиков, где были высказаны предложения о включении в Закон об оценочной деятельности более четкого определения понятий оценки, а также оценочной деятельности - как особого вида консультационно-информационных услуг <13>. -------------------------------- <12> Залавская О. М. Указ. соч. С. 10. <13> В качестве поправок в Закон об оценочной деятельности предлагалось включить в ст. 3 Закона толкование следующих понятий: 1) оценка - творческий процесс, выполняемый специалистом-оценщиком с привлечением общеустановленных правил, стандартов, методов и приемов, опирающихся на опыт и интуицию оценщика; 2) оценочная деятельность - особый вид консультационно-информационных услуг, осуществляемый юридическим лицом или предпринимателем без образования юридического лица (ПБОЮЛ) на возмездной основе в соответствии с нормами гражданского и специального законодательства РФ с целью определения рыночной или иной стоимости. Из материалов 1 Конференции оценщиков Торгово-промышленной палаты Краснодарского края, август 2004 г., г. Краснодар // www. tpprf. ru.

Обращает на себя также внимание и то, что в случаях, предусмотренных законодательством РФ, повторная оценка соответствующего объекта может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также решения уполномоченного органа и действия оценщика завершаются не составлением отчета, а заключением специалиста, имеющим значение, прежде всего, как одно из средств доказывания для гражданского и арбитражного процесса. В этом случае действия эксперта-оценщика, представляющего информацию в форме дачи заключения по поставленным вопросам, оцениваются как консультация, а обязательственные отношения между сторонами квалифицируются как договор возмездного оказания консультационных услуг. Таким образом, отчет об объекте оценки может предоставляться в виде оказания информационных услуг, а заключение эксперта-оценщика (в форме дачи заключения) в виде консультационных услуг. Не меньше споров вызывает вопрос о правовой природе риелторских услуг. В цивилистической литературе существуют различные точки зрения по данному вопросу. Одни авторы рассматривают договор оказания риелторских услуг в рамках посреднических договоров, отчасти включая и консультационные услуги <14>, при этом оставляя за пределами данного договора информационные услуги, другие - наряду с посредническими договорами значимую роль отводят информационным и консультационным услугам <15>. Позиция последних представляется более обоснованной, так как риелтор может оказывать услугу клиенту непосредственно, заключая сделку в его интересах (юридическое посредничество), а может своими фактическими действиями предоставлять клиенту необходимую информацию в виде оказания информационной, а возможно, и консультационной услуги. Последовательно развивая эту позицию, мы невольно задаемся вопросом, что же является в деятельности риелтора первичным - институт посредничества или оказание информационных и (или) консультационных услуг. Разрешить дилемму, казалось бы, возможно с помощью закона, который бы содержал определение понятия риелторской деятельности, риелторской услуги, принципов, отдельных видов риелторских услуг и т. д. Однако на сегодняшний день правовая база в данной сфере деятельности отсутствует. Перспектива ее создания представлена лишь законопроектом <16>, в котором риелторская деятельность состоит из отдельных видов услуг риелтора, как то: услуг юридического характера (посреднические услуги), услуг фактического характера (возмездного оказания услуг - информационных и консультационных) и других видов услуг. Аналогичный подход прослеживается и в законотворческой деятельности стран СНГ <17>. Такой подход позволяет признать, что договор возмездного оказания риелторских услуг следует относить к непоименованному смешанному договору, сочетающему в себе элементы различных видов договоров, как то: возмездного оказания услуг (информационные и консультационные услуги), договор комиссии, поручения, агентирования. В то же время стандарт, разработанный Российской гильдией риелторов <18>, предусматривает осуществление риелторской деятельности в виде оказания брокерских услуг на рынке недвижимости, предусматривающий предоставление как различного рода информации, так и консультации. -------------------------------- <14> Накушнова Е. В. Понятие договора оказания риелторских услуг, его юридическая природа, стороны // Информационно-аналитическая газета "Налоги". 2007. N 20 (526). С. 8 - 9. <15> Полищук Е. В. Риелтор - продавец информации или посредник на рынке жилой недвижимости? // Услуги: проблемы правового регулирования в судебной практике. Сб. науч.-практ. статей. М., 2007. С. 108 - 111. <16> Постановление ГД ФС РФ "О проекте Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации" от 14.05.1998 N 2441-II ГД // СПС "КонсультантПлюс". <17> Закон Кыргызской Республики от 14.08.2003 N 198 "О риелторской деятельности в Кыргызской Республике" // СПС "КонсультантПлюс"; проект Закона Украины "О риелторской деятельности" // www. bau. ua/artic_ac/ru_46. <18> Постановление Госстандарта России "Система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации и ее знака соответствия. Национальные стандарты профессиональной деятельности. Социально-ответственный бизнес. Риелторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования" от 08.02.2002 N 14 // www. rgr. ru.

Обосновывая правовую природу рассматриваемого нами договора, следует отметить, что при оказании риелторских услуг весь процесс условно можно разделить на две составляющие, которые могут быть как связаны между собой, так и выражаться самостоятельно. Е. В. Полищук также указывает на двойственный характер договора. В таком договоре, по ее мнению, информация используется в двух формах "...в одних договорах она является основным "товаром", на который направлены правоотношения сторон; в других, помимо предоставления соответствующей информации, риелтор выступает еще и посредником при заключении сделки" <19>. Исходя из вышеизложенного возникает вопрос: в каком порядке и какими нормами регулируется договор возмездного оказания риелторских услуг? -------------------------------- <19> Полищук Е. В. Указ. соч. С. 112.

Представляется, что в целях унификации правового регулирования отношений, опосредуемых вышеперечисленными обязательствами, целесообразно систематизировать обязательства об оказании риелторских услуг. Исходя из сложившихся на практике правоотношений сторон, сначала, как правило, деятельность риелтора связана с поиском, обработкой, анализом, распространением информации (поиском контрагента для совершения сделки с объектом недвижимости), в соответствии с запросом клиента. С экономической точки зрения ценность услуг большинства российских агентств недвижимости заключается в обладании определенной информацией, имеющей коммерческую ценность, а именно о наличии спроса и предложения на те или иные объекты недвижимости. Наиболее явное выражение информационная сущность риелторской услуги нашла в типовом договоре одного из агентств недвижимости, которое предоставляет клиентам доступ к своей информационной базе о жилых помещениях, сдаваемых внаем, путем выдачи персонального кода, с помощью которого клиент получает интересующую его информацию либо через "автоинформатор", либо от диспетчеров агентства по телефону <20>. -------------------------------- <20> Кратенко М., Хомухина Т. Пределы имущественной ответственности риелтора за ненадлежащее оказание услуг // Право и экономика. 2005. N 9. С. 29.

Потребители (заказчики) услуг, как правило, могут заключать договоры информационных услуг с несколькими риелторами, и в таких случаях дальнейшие взаимоотношения заказчика осуществляются только с тем риелтором, который первым сможет выполнить свои обязательства по предоставлению информационных услуг, удовлетворяющих заказчика. В зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, с риелтором заключается второй договор - договор оказания услуг по юридическому оформлению сделки с объектом недвижимости (агентирования, комиссии, поручения). В этих случаях риелтор должен проконсультировать заказчика обо всех условиях, указанных в договоре. Таким образом, риелтор, оказывающий услуги по предоставлению информации об объектах недвижимости или выступающий только в роли посредника, должен нести ответственность исходя из квалификации договора, заключаемого между сторонами.

Название документа