Проблемы правового регулирования института застройки земельных участков в законодательстве Республики Армении

(Сардарян К. Г.)

("Предпринимательское право", 2008, N 2)

Текст документа

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА ЗАСТРОЙКИ

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РЕСПУБЛИКИ АРМЕНИИ

К. Г. САРДАРЯН

Сардарян К. Г., декан юридического факультета Российско-армянского (славянского) государственного университета.

Институт застройки земельных участков для армянской правовой действительности явление относительно новое. Соответствующие изменения в гражданское законодательство Республики были введены Законом РА от 4 декабря 2005 г. "О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Республики Армения" в результате принятия законодательного пакета, стимулирующего развитие рынка ипотечного кредитования. Право застройки земельных участков было закреплено как самостоятельное вещное право.

Актуальность исследования проблем правового регулирования указанного института обусловлена неоднозначной оценкой ее необходимости со стороны законодателей и правоведов разных государств. В Германии, например, институт застройки земельных участков существует, однако недостаточно развит, а в Англии, напротив, достаточно распространен [1, с. 460]. В правовой системе современной России данный институт не закреплен, однако право застройки земельных участков было введено в законодательство дореволюционной России специальным Законом от 23 июня 1912 г. и способствовало развитию ипотечного кредитования [2, с. 140].

Перед тем как приступить к рассмотрению обстоятельств, способствующих внедрению права застройки земельных участков в национальное право Армении, необходимо отметить, что данный институт возник еще в Древнем Риме под названием "суперфиций". Суперфиций представлял собой вещное право постоянного или долгосрочного владения зданием, построенным на чужой территории [3, с. 411]. На основании договора суперфиция арендатор участка (суперфициарий) получал постоянное или долгосрочное, наследуемое и отчуждаемое право возводить строения на чужой земле и пользоваться ими вместе с землей, регулярно выплачивая собственнику участка арендную плату (solarium).

Возникновение института суперфиция в римском праве обусловлено правилом цивильного права о недопустимости права собственности на строения на чужом земельном участке. Так, знаменитый римский юрист II в. н. э. Гай в 25-й книге Комментариев к провинциальному эдикту писал: "Мы называем суперфициарными зданиями те, которые расположены на арендованной земле, право собственности на которые и по цивильному, и по естественному праву принадлежит тому же, кому и земля" [4, с. 585]. Указанный принцип jus civile под названием superficies solo cedit действовал на протяжении всей истории римского права.

Таким образом, закрепление института застройки земельных участков в законодательстве Армении дало основание ряду цивилистов говорить об осуществлении принципа римского права о неотделимости судьбы земельного участка с находящейся на ней недвижимостью в гражданском праве РА и распространении на недвижимое имущество положения ст. 138 ГК РА, согласно которому вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Обоснованием для данной точки зрения явился также концептуальный пересмотр самого законодательного определения понятия недвижимого имущества.

Так, согласно новой редакции ст. 134 ГК РА недвижимым имуществом являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и прочно связанное с землей такое имущество, которое невозможно отделить от земли без нанесения вреда этому имуществу или земле или без изменения, прекращения их назначения или невозможности дальнейшего использования по целевому назначению. Необходимо отметить, что прежняя редакция данной статьи указывала только на обстоятельство нанесения вреда отделяемому имуществу, а не земле. Таким образом, законодатель рассматривает земельный участок и прочно связанное с ней имущество как единое явление, образующее содержание понятия недвижимого имущества. Следовательно, государственную регистрацию прав на земельный участок и прочно связанные с ней здания, сооружения и другие имущественные объекты необходимо рассматривать как регистрацию единой, неразделимой единицы.

В данном контексте следует рассматривать также новую редакцию ч. 2 ст. 202 ГК РА, которая в отличие от предыдущих положений распространяет право собственности на земельный участок, в том числе на находящиеся в пределах его границ надземные и подземные пространства. Исключения из этого правила могут устанавливаться законом.

В то же время необходимо отметить несоответствие ряда положений ГК РА и ЗК РА обозначенному выше принципу следования принадлежности за главной вещью применительно к недвижимому имуществу.

Так, ст. 73 ЗК РА предусматривает право граждан и организаций осуществлять строительство на земельном участке, принадлежащем им на праве пользования в соответствии с требованиями законодательства. В ст. 46 ЗК РА установлены следующие правовые формы пользования чужим земельным участком: право застройки; право безвозмездного (постоянного) пользования и право аренды. Таким образом, законодатель предоставляет право строительства на чужой земле не только застройщикам, но и другим категориям пользователей, что, в свою очередь, делает возможным возникновение права собственности на недвижимое имущество, прикрепленное к чужой земле. Статья 207 ГК РА, в свою очередь, закрепляет право собственника недвижимого имущества, находящегося на принадлежащем другому лицу земельном участке, пользоваться той частью земельного участка, на которой прикреплено недвижимое имущество, тем самым опять-таки предусматривая возможность различного правового режима для земельного участка и прикрепленного к нему недвижимого имущества.

Таким образом, утверждения о закреплении в армянской правовой системе древнеримского принципа superficies solo cedit являются более чем спорными.

Проблемным является также обоснование необходимости закрепления права застройки земельных участков как самостоятельного вещного права. Для этого необходимо уяснить цели и задачи, поставленные законодателем в связи с внедрением данного института, и возможность их решения в рамках уже существующих в гражданском и земельном законодательствах Армении правовых институтов. В связи с этим целесообразно сопоставить право застройки с другими разновидностями права пользования чужим земельным участком, такими, как право аренды и право безвозмездного (постоянного) пользования.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РА собственник земельного участка предоставляет его в пользование на правах застройки, безвозмездного (постоянного) пользования или аренды. Как было указано выше, независимо от разновидности права пользования чужим земельным участком пользователь вправе с согласия собственника земли и в соответствии с требованиями законодательства осуществлять строительство и создавать новое недвижимое имущество. Однако в отличие от других форм пользования при застройке у пользователя (в данном случае застройщика) не возникает права собственности на созданное им на свои же средства недвижимое имущество, которое, будучи собственностью землевладельца, после истечения сроков договора застройки подлежит возврату последнему без возмещения его стоимости. Тем самым право застройки, на наш взгляд, в большей степени обеспечивает интересы собственника земельного участка, которому при данной форме пользования предоставляется возможность более свободного выражения своей воли при заключении сделки. Положение ст. 626 ГК РА, согласно которому неотделимые без вреда для имущества улучшения арендованного имущества, произведенные за счет арендатора после прекращения договора аренды, переходят в собственность арендодателя, не отражают в полной мере интересы последнего, так как предусматривается обязанность арендодателя возместить стоимость улучшений, если они произведены с согласия последнего, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Аналогичное условие содержится также в ч. 3 ст. 73 ЗК РА, согласно которой на земельных участках, предоставленных в аренду, разрешается строительство зданий и сооружений, которые по истечении срока пользования переходят к собственнику земельного участка, если договором не предусмотрено иное. В развитие данной темы заслуживает упоминания то обстоятельство, что согласно вещному праву Российской империи (Закон от 23 июня 1912 г.) застройщик мог по истечении срока или снести здание, или оставить его собственнику земли, возможно было заключить на этот счет особое соглашение [5, с. 417].

В отличие от иных форм пользования право застройки является в любом случае срочным правом, предельная продолжительность которого ограничивается 99 годами. При этом согласно ч. 5 ст. 204.1 ГК РА в договоре застройки обязательно должен быть указан срок, на который он заключается.

Право аренды и право безвозмездного пользования также являются срочными правами, однако согласно ст. 612 ГК РА могут заключаться и на неопределенный срок. Отсутствие в законодательстве возможности заключения договора застройки земельных участков на неопределенный срок обусловлено тем, что застройка исходя из присущих ей особенностей связана с материальными рисками и требует реальной возможности прогнозирования окупаемости финансовых вкладов. Исходя из указанных соображений, существенным недостатком правового регулировании института застройки в законодательстве РА следует считать неуказание низшего предельно допустимого срока ее заключения. Примечательно, что вышеуказанный Закон Российской империи вполне справедливо ограничивал низший предельно допустимый срок договора застройки 36, а высший - 99 годами [5].

Отличительным признаком права застройки является также предоставление застройщику более широких по сравнению с другими категориями пользователей прав по распоряжению правом пользования недвижимым имуществом. Так, в римском праве суперфиций мог и передаваться, и завещаться по легату, и быть предметом дарения [4]. Согласно ч. 2 ст. 481 ЗК РА лицо, обладающее правом пользования земельным участком на правах застройки, может распоряжаться данным правом: передать другому лицу; свободно отчуждать; закладывать, а также заключать иные сделки в отношении права застройки. Право застройки может быть передано другому лицу в порядке правопреемства. Что касается права аренды, то оно может стать объектом гражданского оборота только с согласия собственника земельного участка.

Существенным является также ограничение передачи на праве застройки земельных участков, принадлежащих на праве собственности государству или общинам. Согласно ч. 2 ст. 46 ЗК РА и ч. 6 ст. 481 ЗК РА государственные и общинные земли могут передаваться на праве застройки только в том случае, если их передача на праве собственности запрещена законом. Данное ограничение не действует в отношении других форм землепользования. Перечень земель, не подлежащих передаче на праве собственности гражданам и юридическим лицам, приводится в ст. 60 ЗК РА. Приведем неполный перечень данных земель. К таковым относятся: объекты исторической и культурной ценности; особо охраняемые природные зоны (государственные природные заповедники, памятники природы, национальные парки и т. д.); охраняемые законом территории санитарной защиты; занятые государственными лесами земли; земли водных объектов; земли общего пользования (площади, улицы, парки, скверы, сады и т. д.); земли, подверженные радиоактивному и химическому загрязнению, и т. д. В законе указано 13 категорий земель, не подлежащих, как было выше указано, передаче частным лицам и организациям на праве собственности. На наш взгляд, более чем спорным является как общий запрет на предоставление государственных и общинных земель на праве застройки, что не соответствует целям внедрения данного института в Армении, а именно стимуляции развития рынка ипотечного кредитования и предпринимательской деятельности в целом, так и допущение застройки государственных и общинных земель, предусмотренных ст. 60 ЗК РА, поскольку категории земель, обозначенные в указанной статье, целесообразнее было бы или полностью изъять из гражданского оборота, или предусмотреть их краткосрочную аренду в исключительных, необходимых для государственных интересов случаях, но ни в коем случае не предоставлять их на праве застройки, поскольку данное право, как мы видели, предусматривает долгосрочное пользование с предоставлением широких полномочий по распоряжению земельным участком, аналогичных праву собственности.

В завершение можно сделать обобщающий вывод о целесообразности внедрения права застройки земельных участков как альтернативной формы землепользования, предоставляющей субъектам гражданско-правовых и земельных отношений большую свободу волеизъявления при заключении сделок с недвижимостью, при условии устранения имеющихся в законодательстве противоречий и принятия ряда норм, более детально регламентирующих отношения, связанные с застройкой земельных участков, что, в свою очередь, сделает более прогнозируемыми отношения сторон договора и предоставит последним более широкие правовые гарантии.

Литература

1. Барон Ю. Система римского гражданского права: В 6 кн. / Предисл. канд. юрид. наук В. В. Байбака. СПб.: Издательство Р. Асланова "Юридический центр Пресс", 2005.

2. Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000.

3. Гарсио Гарридо М. Х. Римское частное право: казусы, иски, институты / Перевод с испанского; Отв. ред. Л. Л. Кофанов. М.: Статут, 2005.

4. Вещные права на землю в избранных фрагментах из Дигест Юстиниана / Пер. с лат.; Отв. ред. Л. Л. Кофанов. М.: Статут, 2006.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "История отечественного государства и права. Часть 1" (под ред. О. И. Чистякова) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004 (издание третье, переработанное и дополненное).

5. История отечественного государства и права. Ч. 1: Учебник / Под ред. О. И. Чистякова. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Юристъ, 2007.

Название документа