К вопросу о правовых формах инвестирования в жилищное строительство

К ВОПРОСУ О ПРАВОВЫХ ФОРМАХ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

С. В. СИМОНОВА

Симонова С. В., соискатель кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета, главный специалист Центра законотворчества правового управления аппарата Самарской губернской Думы.

Последние 15 лет практически все жилищное строительство в нашей стране осуществляется посредством заключения различных договоров, носящих инвестиционный характер. Автор настоящего исследования не претендует на всеобъемлющее рассмотрение многообразных правовых форм такого инвестирования в рамках данной работы. Целесообразным представляется остановиться лишь на некоторых аспектах, связанных со смещением законодательных акцентов в этой области правового регулирования, произошедшим после принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Закон о долевом участии). -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

По настоящее время одним из дискуссионных остается вопрос об инвестиционной природе договора участия в долевом строительстве, являющегося одной из основных правовых форм привлечения денежных средств граждан и юридических лиц в целях жилищного строительства. В теории были высказаны различные мнения относительно того, носит ли указанный договор инвестиционный характер. Часть исследователей придерживается позиции, согласно которой долевое строительство имеет инвестиционный характер, договор участия в долевом строительстве жилья может считаться инвестиционным договором, а граждане - инвесторами, вкладывающими свои денежные сбережения в строительство жилья <2>. -------------------------------- <2> См., например: Мошкина Л. Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. N 2. С. 29 - 32; Павлодский Е. А. Правовая природа "инвестиционного контракта" // Право и экономика. 2000. N 9. С. 73 - 74; Потяркин Д. Е. Новые договоры в жилищной сфере // Журнал российского права. 2002. N 12; Сокол П. В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. Самара: Изд-во "Универс-групп", 2004; Рузанова В. Д. К вопросу о юридической природе договоров о долевом участии в жилищном строительстве // Правовые проблемы регулирования предпринимательской деятельности на современном этапе. Сборник научных статей СамГУ. Самара: Изд-во "Самарский университет", 1999. С. 66 - 68; Майфат А. В. Инвестиционные отношения: понятие и некоторые особенности регулирования // Юридический мир. 1999. N 12. С. 27 - 28; Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. N 6. С. 113 - 114.

Ряд авторов, считая, что договор участия в долевом строительстве не является инвестиционным, ссылаются на то, что инвестиции обязательно предполагают получение прибыли <3>, а гражданин, приобретая имущество по договору долевого строительства, не имеет никакой прибыли. В обоснование данного вывода ими приводится ст. 1 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в которой под инвестициями понимаются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другое имущество, вкладываемое в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Более того, анализ приведенной нормы позволяет отдельным исследователям сделать вывод о том, что гражданин не может быть инвестором и участником инвестиционной деятельности в долевом строительстве жилья, а денежные средства гражданина, вносимые в качестве оплаты строящейся для него квартиры, не могут рассматриваться как инвестиции, поскольку они предназначены для удовлетворения личных жилищных нужд и не преследуют цель извлечения прибыли <4>. -------------------------------- <3> См., например: Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 78; Капица О. Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Экоинвест, 2005. С. 45 - 50. <4> См.: Капица О. Л. Указ. соч. С. 45.

Указанные авторы видят цели инвестиционной деятельности в узком смысле, в то время как "полезный эффект может быть социальным, т. е. общезначимым, и значимым, важным лишь для одного субъекта - инвестора или другого лица, например, вкладывание средств в строительство объекта для удовлетворения собственной потребности" <5>. Аргументом в пользу данной позиции является содержащаяся в ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" норма, согласно которой инвестиционная деятельность может приносить не только прибыль, но и приводить к иному полезному эффекту (например, приобретение недвижимости) <6>. -------------------------------- <5> Сокол П. В. Указ. соч. С. 16. <6> По данному поводу Б. В. Муравьев отмечает, что "обнаруживается весьма странная ситуация, когда в законах, призванных регулировать одни и те же по содержанию общественные отношения, инвестиции понимаются по-разному". См.: Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6. С. 45.

В литературе высказано интересное мнение относительно инвестиционной природы договора долевого строительства, состоящее в том, что понятие "договор участия в долевом строительстве" отражает в большей степени экономическую, нежели правовую его сущность, оно определяет экономическую цель правоотношения, выражающуюся в создании и получении в собственность объекта недвижимости <7>. Сходную позицию занимает Л. Г. Сайфулова, считающая, что исследуемый договор - инвестиционный, но с точки зрения экономики и для гражданско-правового регулирования рассуждения и выводы о том, являются или не являются договоры участия в долевом строительстве инвестиционными, содержательно ничего нового не дают <8>. Подобную точку зрения разделяет и Г. В. Цепов, отмечая, что "общее деление договоров на инвестиционные и неинвестиционные для целей гражданско-правового регулирования носит не более чем вспомогательный характер" <9>. -------------------------------- <7> См.: Романец Ю. Как квалифицировать договор долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 75. <8> См.: Сайфулова Л. Г. Правовые вопросы долевого участия в жилищном строительстве. Самара: Изд-во Самарск. гос. экон. акад., 2001. С. 67 - 68. <9> Цепов Г. В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования // Юридический мир. 2001. N 2. С. 44.

По мнению исследователей, занимающих позицию о неинвестиционном характере исследуемого договора, последствием признания рассматриваемого соглашения инвестиционным является потеря гражданином статуса потребителя, и следовательно, к таким отношениям нормы законодательства о защите прав потребителей не применяются <10>. Представляется, что существу инвестиционных отношений такое взаимодействие не противоречит, также не наблюдается и конкуренции положений нормативных актов, действующих в данных сферах. Эта позиция подтверждается Верховным Судом РФ, отмечавшим, что "признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей" <11>. В этой связи обоснованной представляется позиция Е. В. Лапутевой, рассматривающей договор участия в долевом строительстве в качестве одной из конструкций инвестиционного договора <12>. -------------------------------- <10> См.: Капица О. Л. Указ. соч. С. 54 - 55. <11> Пункт 4 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2. <12> См.: Лапутева Е. В. Договор долевого участия и инвестиционный договор // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых (г. Самара, 23 - 24 апреля 2004 г.) / Отв. ред. Ю. С. Поваров, В. Д. Рузанова. Самара: Изд-во "Самарский университет", 2004. С. 297.

Автор настоящей работы находит достаточные основания полагать, что договор участия в долевом строительстве отвечает признакам инвестиционного обязательства, то есть носит инвестиционный характер. Обоснованным представляется также выделение инвестиционного договора не в качестве самостоятельного договорного вида, а в качестве характеристики договоров, опосредующих отношения по реализации инвестиционных проектов (в ряду таких договоров можно назвать и договор участия в долевом строительстве). Следовательно, инвестиционный характер исследуемого договора не определяет его гражданско-правовую сущность. Исследователи, разделяющие точку зрения о соответствии долевого участия в строительстве признакам инвестиционных обязательств в сфере жилищного строительства, полагают, что данные отношения относятся к предмету регулирования нормативно-правовых актов, составляющих инвестиционное законодательство. Правовую основу инвестиционной деятельности в области жилищного строительства составляют Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 2 февраля 2006 г. N 19-ФЗ) <13> и Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в редакции Федерального закона от 10 января 2003 г. N 15-ФЗ) <14>, который действует в части, не противоречащей Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ. -------------------------------- <13> Собрание законодательства РФ. 1999. N 9. Ст. 1096. <14> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005.

Между тем в связи с принятием Закона о долевом участии и с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный вывод нуждается в некоторой корректировке. В настоящее время можно говорить об установлении монополии договора участия в долевом строительстве в правовом оформлении отношений по привлечению денежных средств граждан в новое строительство, поскольку иные случаи привлечения денежных средств с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, ограничиваются только основаниями, предусмотренными ч. 2 ст. 1 Закона о долевом участии. Данная норма устанавливает исчерпывающий перечень допускаемых законодателем способов привлечения юридическим лицом денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае если привлечение денежных средств физических лиц производится не на основании договора участия в долевом строительстве. В качестве таких оснований названы привлечение денежных средств граждан путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Что касается юридических лиц и индивидуальных предпринимателей как участников долевого строительства, то сохранявшаяся и после принятия Закона о долевом участии некоторая неопределенность в вопросе о возможности применения к отношениям с ними инвестиционного законодательства, была в значительной степени устранена внесенными в июле 2006 г. в ст. 1 названного Закона изменениями. Согласно ч. 3 данной статьи действие Закона о долевом участии не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные же отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Таким образом, Закон о долевом участии прямо обозначил, что основания привлечения денежных средств юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по строительству объектов недвижимости исчерпывающим образом им не регулируются. Отношения с участием указанных субъектов могут опосредоваться различного рода гражданско-правовыми договорами, в частности строительного подряда, договора простого товарищества (о совместной деятельности), договора об инвестировании в сфере строительства, иных договоров инвестиционного характера, заключаемых на основании Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Помимо этого, Закон о долевом участии был дополнен важной нормой, предусматривающей, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается. Представляется, что приведенные изменения отражают стремление законодателя обеспечить дополнительную защиту интересов "слабой стороны" - гражданина, передающего свои денежные средства другому лицу в целях приобретения жилых и нежилых помещений в строящихся зданиях. Они направлены на пресечение попыток обхода Закона о долевом участии недобросовестными участниками имущественного оборота, заключающихся в использовании альтернативных схем привлечения денежных средств граждан, искусственном подведении отношений по участию в долевом строительстве под действие других норм гражданского законодательства, не предъявляющих таких высоких требований к организациям-застройщикам, как установлены Законом о долевом участии. С учетом изложенного автор полагает возможным сделать вывод о том, что, несмотря на произошедшие за последние несколько лет в законодательстве изменения, свидетельствующие о появлении нового самостоятельного вида гражданско-правового договора, участие в долевом строительстве по-прежнему необходимо рассматривать в качестве одной из форм инвестирования в строительство, поскольку содержание обязательства по участию в долевом строительстве отвечает признакам инвестиционного обязательства. Анализ правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве показывает, что законодателем в настоящее время проведено относительно четкое разграничение предметов регулирования ГК РФ, Закона о долевом участии, Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", иных нормативно-правовых актов по формам инвестирования в зависимости от субъектного состава инвестиционного обязательства. Из содержания ст. 1 Закона о долевом участии прослеживается более строгое закрепление прав наиболее не защищенных в гражданском обороте лиц - граждан, в том числе в части того, что привлечение юридическим лицом денежных средств граждан для жилищного строительства помимо заключения договора участия в долевом строительстве не допускается иначе как посредством выпуска жилищных сертификатов, а также в рамках жилищно-строительной и жилищно-накопительной кооперации. Таким образом, перечень способов привлечения юридическим лицом денежных средств граждан под жилищное строительство носит исчерпывающий характер. В случае же если инвестором выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, такие отношения могут опосредоваться не только договором долевого участия в строительстве, но и любыми другими договорными формами, предусмотренными ГК РФ и Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Представляется, что данная модель правового регулирования форм инвестирования в жилищное строительство позволяет обеспечить наиболее действенный механизм реализации имущественных интересов субъектов инвестиционных обязательств.

Название документа