Долевой прием

(Колоколов Н.)

("ЭЖ-Юрист", 2014, NN 8, 9)

Текст документа

ДОЛЕВОЙ ПРИЕМ

/"ЭЖ-Юрист", 2014, N 8/

Н. КОЛОКОЛОВ

Никита Колоколов, доктор юридических наук, профессор кафедры судебной власти и организации правосудия, г. Москва.

Привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) допускается только теми лицами и теми способами, которые установлены законом. Если привлечение осуществляется не по закону, гражданин может защитить свои права в суде. Рассмотрим некоторые аспекты защиты прав дольщиков.

Закон - не указ

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 2 ст. 27 этого Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (далее - дольщики), с 1 апреля 2005 года. Только договоры, заключенные в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, подлежат государственной регистрации.

Отношения, возникшие у дольщиков с застройщиками до этой даты, регламентируются ГК РФ, а также законодательством о защите прав потребителей. Согласно ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денег дольщиков с возникновением у них права собственности на конкретные квартиры до введения их в эксплуатацию допускается только:

- на основании договора участия в долевом строительстве;

- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Часть 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ устанавливает прямой запрет на привлечение денег граждан для строительства в нарушение требований, приведенных в ч. 2 ст. 1 данного Закона. Согласно ч. 2.2 этой же статьи лица, привлекающие деньги граждан для строительства в нарушение вышеназванных требований, несут ответственность в соответствии с законодательством РФ об административных правонарушениях.

Анализ судебной практики показывает, что привлечение денег дольщиков в нарушение действующего законодательства продолжается, по-прежнему заключаются:

- договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- предварительные договоры участия в долевом строительстве;

- предварительные договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

- договоры займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

- договоры внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;

- договоры простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

- договоры инвестирования строительства;

- иные договоры, связанные с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

Возмещение убытков

Если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Законом N 214-ФЗ, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Законе, способами, гражданин на основании ч. 3 ст. 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Так, в одном деле Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ при вынесении заочного решения от 17.11.2010 по иску М. к ЗАО "Желдорипотека" о защите прав потребителя установил, что ответчик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, получив от него денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома и приобретения права собственности на квартиры в нем. Соответствующая денежная сумма была внесена М. частично за счет денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора.

Суд пришел к выводу о том, что ЗАО "Желдорипотека" не имело цели приобретения квартир в строящемся многоквартирном доме в свою собственность, а ставило цель привлечь денежные средства граждан, в том числе истца, для строительства многоквартирного жилого дома.

Суд указал, что обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 указанного Закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации). Но ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Суд признал обоснованными требования истца о взыскании суммы, переданной в счет оплаты стоимости квартиры, процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, в двойном размере, убытков в виде уплаты банку процентов, предусмотренных кредитным договором, и страховых премий, а также компенсации морального вреда, причиненного истцу незаконными действиями ответчика, связанными с неправомерным привлечением и использованием его денежных средств.

Дольщик-потребитель

К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии Законом N 214-ФЗ, и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство РФ о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя.

Суд также разрешает вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Рассмотрим пример из судебной практики.

Между М. и ЗАО "Домостроительный комбинат N 3" заключен договор целевого денежного займа для строительства жилого комплекса, в соответствии с которым М. принял на себя обязательство по передаче ответчику беспроцентного займа в указанной в договоре сумме, а ответчик - обязательство по целевому использованию переданных денежных средств, а также соглашение, по условиям которого был определен способ погашения займа - путем передачи в собственность М. квартиры, расположенной в указанном жилом комплексе. В названном соглашении были определены проектные характеристики квартиры и характеристики ее отделки, а также установлен срок передачи квартиры.

Обязательства по передаче денежных средств М. исполнены в полном объеме. Квартира передана М. с нарушением предусмотренного соглашением срока.

Петрозаводский городской суд Республики Карелия при рассмотрении дела по требованию М. о взыскании с ЗАО "Домостроительный комбинат N 3" неустойки за нарушение срока передачи квартиры и компенсации морального вреда указал следующее.

Договор займа предполагает возврат такой же суммы денег, какая получена заемщиком; в ходе судебного разбирательства было установлено, что возврат денежных средств М. не предполагался.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа условий заключенных сторонами договора и соглашения, а также совершения сторонами действий во исполнение принятых обязательств, суд пришел к выводу о том, что представленный договор целевого займа не отвечает признакам займа, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на спорное правоотношение распространяется действие Закона N 214-ФЗ.

На основании изложенного, а также с учетом ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" суд вынес решение о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 13 и ст. 15 Закона N 2300-1 суд принял решение о взыскании с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда, причиненного истцу нарушением прав потребителя.

Подлежит госрегистрации

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам п. 1 ст. 2 и ч. ч. 1, 2 ст. 3 названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по представлению документов на государственную регистрацию.

Так, Ленинский районный суд г. Ижевска по иску В. к ООО "Энергомикс" признал основным заключенный сторонами предварительный договор участия в долевом строительстве и принял решение о его регистрации и возложении на ответчика обязанности по представлению необходимых для государственной регистрации договора документов: разрешения на строительство; проектной декларации; плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договора поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств выбрано поручительство.

При вынесении решения суд исходил из содержания предварительного договора и пришел к выводу о наличии в нем условий договора участия в долевом строительстве (в частности, сведений об объекте долевого строительства, размера денежных средств, подлежащих уплате В. для строительства объекта).

Членские отношения

Пункт 3 ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ допускает привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию. Однако отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Законом не регулируются.

Приведем пример.

На основании соглашения о перемене лиц в договоре о внесении паевых взносов к Ш. перешло право требования к жилищно-строительному кооперативу "Южный" передачи в собственность на условиях договора квартиры в жилом доме, строительство которого названный ЖСК обязался осуществить в предусмотренный договором срок. Поскольку квартира ему не была своевременно передана, Ш. обратился в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с иском к ЖСК о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, внесенными по договору о внесении паевых взносов, и компенсации морального вреда. Решением суда с ответчика в пользу истца взысканы неустойка за нарушение сроков передачи члену кооператива квартиры и компенсация морального вреда.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда отменила решение районного суда, приняв по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ш.

Суд отметил, что из содержания договора о внесении паевых взносов, а также устава ЖСК "Южный" следует, что между жилищным кооперативом и его членом возникли не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации, которые не подпадают под действие Закона N 2300-1. Поскольку ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части ее взыскания. Учитывая, что на спорные правоотношения положения Закона N 2300-1 не распространяются, также отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда.

Предварительный договор

Из судебной практики следует, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Так, в одном деле С. и ЗАО подписали договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Свои обязательства по уплате стоимости квартиры С. выполнила полностью. ЗАО в нарушение условий предварительного договора купли-продажи обязанность по передаче квартиры в собственность С. в предусмотренный договором срок не исполнило. Жилой дом не введен в эксплуатацию.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 23.04.2010 за С. было признано право на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры с указанными характеристиками.

Решением того же суда от 21.04.2011 за С. было признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по указанному в договоре адресу в виде квартиры с определенными в договоре характеристиками, а также определен размер этой доли. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.07.2011 решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21.04.2011 отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд второй инстанции, сославшись на положения ст. ст. 8, 9 Закона N 214-ФЗ, указал, что раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода его в эксплуатацию. В связи с тем что жилой дом в эксплуатацию не введен, отсутствует возможность признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства с определением доли пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче по завершении строительства с последующей государственной регистрацией.

Признание права общей долевой собственности на объект недвижимости, по мнению суда второй инстанции, не влечет признания за отдельным дольщиком права собственности на часть объекта недвижимости, поскольку для этого требуется выделение в натуре доли из общего имущества. На момент рассмотрения дела в суде это было невозможно ввиду того, что объект недвижимости в эксплуатацию не введен.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не согласилась с выводами суда второй инстанции, отменила их, оставив в силе ранее вынесенное судебное постановление - решение Никулинского районного суда г. Москвы от 21.04.2011.

В следующем номере читайте об особенностях взыскания неустойки, морального вреда и других способах защиты прав дольщиков.

/"ЭЖ-Юрист", 2014, N 9/

В прошлом номере мы рассказали о том, как и в какой форме должен заключаться договор долевого участия, что может предпринять дольщик для защиты своих прав, если они нарушены. Продолжим анализировать судебную практику по этому вопросу. В частности, расскажем о компенсации морального вреда и расторжении договора долевого участия.

Компенсация морального вреда

Для взыскания компенсации морального вреда достаточно того, что будет установлен факт нарушения прав потребителя.

Так, решением Ленинского районного суда г. Краснодара К. отказано в удовлетворении требования к ООО "Поликварт Краснодар" о взыскании компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков выполнения работ (оказания услуг), предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Вынося такое решение, суд сослался на то, что К. не доказала причиненный ей моральный вред в размере 50 тыс. руб.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, отменяя вынесенные по делу судебные постановления, в частности на основании ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", указала, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Расторжение договора

При рассмотрении дел о расторжении договора участия в долевом строительстве суды устанавливают наличие указанных в ч. ч. 4, 5 ст. 5, ч. ч. 1, 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" конкретных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве.

Вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ) разрешаются судами с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле Закона N 2300-1.

В качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства суды признают несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела, в необходимых случаях назначается экспертиза.

Нарушение сроков

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, помимо возврата денежных средств, уплаченных в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Неустойка при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.

В одном деле Правобережный суд г. Липецка удовлетворил требования Н. к ООО "Главлипецкстрой" о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме в связи с нарушением ответчиком срока его строительства, о взыскании уплаченной на основании указанного договора денежной суммы в размере стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, и неустойки за нарушение установленных сроков выполнения работы на основании ст. 28 Закона N 2300-1.

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда указала на применение к возникшим отношениям исходя из их фактического характера и содержания Закона N 214-ФЗ, в частности ст. 9 о расторжении договора, и отменила как незаконное решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки за нарушение исполнителем установленных сроков выполнения работы, отказав в удовлетворении данного требования.

Со дня уведомления

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ. Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

Так, решением Ленинского районного суда г. Курска от 15.04.2010 О. отказано в удовлетворении иска о расторжении договора участия в долевом строительстве к ООО "Росстройинвест-Омега" и удовлетворены требования о взыскании уплаченных в счет цены договора денежных средств и процентов за пользование указанными денежными средствами. С застройщика также был взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1.

Договор не подлежит расторжению в судебном порядке, поскольку застройщик нарушил обязательство по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, что в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (в действовавшей в период возникновения спора редакции) дало О. право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, которое она реализовала, направив застройщику соответствующее уведомление и предложив ему подписать соглашение о расторжении договора по указанному основанию. В силу ч. 4 названной статьи, несмотря на непринятие застройщиком предложения О., договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления уведомления.

В заключение отметим, что течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным ч. ч. 1, 1.1 названной статьи, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса). Размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ.

Немаловажно и то, что убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным ч. ч. 1, 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.

Название документа