Проблема согласования цены квартиры с балконом (лоджией) по договору участия в долевом строительстве

ПРОБЛЕМА СОГЛАСОВАНИЯ ЦЕНЫ КВАРТИРЫ С БАЛКОНОМ (ЛОДЖИЕЙ) ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ <*>

В. А. МИКРЮКОВ

Микрюков Виктор Алексеевич, адвокат, доцент Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук.

Автор показывает, что отсутствие единообразия в подходе к определению цены объекта долевого строительства как в договорной, так и в судебной практике коренится в неоднозначности гражданских и жилищных правовых норм. Предложен основанный на принципе свободы договора подход к решению данного вопроса.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, цена квартиры, балкон, лоджия, свобода договора.

The author demonstrates that failure to work out a uniform approach to agree the price of an asset owned as a part of joint construction projects is caused by unambiguous provisions that exist in both civil law and housing standard regulations. This paper proposes an approach based on the principle of free contract that is instrumental to find a solution to the issue.

Key words: share holding contract for joint construction projects; price of living quarters (apartment); balcony; loggia; freedom of contract.

В соответствии с п. 4 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> существенным для заключения договора участия в долевом строительстве является согласование подлежащего передаче дольщику конкретного объекта долевого строительства и его цены. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Наличие или отсутствие в приобретаемой квартире выхода на балкон (лоджию) выступает условием, конкретизирующим технические характеристики объекта строительства, и одновременно служит обстоятельством, вполне определенно влияющим на формирование договорной цены. Напомним, что, согласно приложению Б к СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные <2>, балконом признается выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка; в свою очередь, лоджия определяется как встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Оборудование квартиры балконом или лоджией повышает потребительские качества жилья (обеспечивает повышенную солнцезащиту, предоставляет дополнительное пространство для хранения лыж, велосипедов и т. п. вещей), но при этом требует от застройщика дополнительных усилий и затрат при проектировании и строительстве здания. -------------------------------- <2> См.: Свод правил СП 54.13330.2011. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. Минрегион России. М.: ОАО "ЦПП", 2011. С. 29.

В силу того что в отечественной практике договорного регулирования отношений долевого строительства весьма распространено согласование общей стоимости долевого участия посредством определения цены одного квадратного метра площади строящейся квартиры и ее умножения на общую площадь объекта строительства (как правило - с последующим уточнением цены при отклонении определенной по данным технической инвентаризации фактической площади готового объекта от его проектной площади), достаточно актуальным является вопрос о том, требуется ли (допустимо ли) включать в формулу расчета цены договора площадь балкона (лоджии). С одной стороны, в ст. 15 ЖК РФ, дающей понятие жилого помещения, установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Казалось бы, данная норма недвусмысленно указывает на формальное отсутствие и необходимости, и возможности учитывать в расчете общей площади строящейся квартиры площадь балконов (лоджий), которыми она оборудуется. Более того, положения ст. 290 ГК РФ, ст. 36 и 38 ЖК РФ о правовом режиме общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме дают повод некоторым юристам считать балконы (лоджии) имуществом, поступающим в долевую собственность дольщиков автоматически при приобретении индивидуального права собственности на квартиру, без необходимости осуществления каких-либо дополнительных выплат застройщику <3>. Как установлено в пп. "в", "г" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме <4>, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), а также ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции). Верховный Суд РФ отверг попытку оспаривания данного правила как якобы неправомерно возлагающего бремя содержания имущества (балконов, лоджий), не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в доме, на собственников квартир, не оборудованных балконами <5>. -------------------------------- <3> См.: Маленков Н. Единоличная собственность как фикция // ЭЖ-Юрист. 2011. N 34. С. 10; Жиров А. А. Остекление балкона, установка кондиционера: согласовывать или нет? // Жилищное право. 2011. N 4. С. 41 - 48. (Исходя из того, что балконы относятся к разряду общего имущества в многоквартирном доме, автор делает вывод о необходимости при остеклении балкона или установке кондиционера получать разрешение от участников долевой собственности - владельцев жилых помещений.) <4> Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680. <5> См.: решение Верховного Суда РФ от 9 ноября 2011 г. N ГКПИ11-1727 (Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 17 января 2012 г. N КАС11-789 данное решение оставлено без изменения).

Получается, что балконы и лоджии, представляя собой конструктивное сочетание балконных плит и фасадных ограждающих конструкций и являясь общим имуществом, не входят в состав квартиры, не становятся объектом индивидуального права владельца квартиры и в силу этого цена квартиры как результата долевого строительства не должна включать некую отдельную цену балконов (лоджий) как элементов здания в целом. С другой стороны, в целях осуществления государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, который реализуется путем проведения технической инвентаризации жилых помещений, согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации <6>, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Такой же подход (определение общей площади жилых помещений с учетом балконов, лоджий, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами) обнаруживается в порядке организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством <7>. Данные правила указывают на техническую принадлежность балконов (лоджий) не к зданию в целом, а к конкретным квартирам, дают формальную нормативную основу для использования площадей балконов (лоджий) в расчете стоимости строящихся квартир. -------------------------------- <6> Приказ Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" // Строительная газета. 1999. N 37 (приложения 1 - 3). <7> См.: Приказ Росстата от 12 сентября 2012 г. N 492 "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством" // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2012. N 11.

Более того, вывод о включении балконов и лоджий в состав общего имущества собственников квартир многоквартирного дома вовсе не так однозначен, как это может показаться при поверхностном прочтении норм ст. 290 ГК РФ, ст. 36, 38 ЖК РФ и упомянутых в пп. "в", "г" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Дело в том, что указанные нормы определяют юридическую принадлежность всем сособственникам не балконов и лоджий, а балконных плит и иных конструктивных элементов здания. Само же балконное пространство (помещение лоджии), как правило, предназначено для удовлетворения бытовых нужд собственника только той квартиры, которая оборудована соответствующими конструкциями. Поэтому исключение площади балконов и лоджий из общей площади жилого помещения критикуется в литературе <8>. Очевидно, по этой причине в судебных актах появляются суждения о том, что прилегающий к конкретной квартире балкон по своему целевому назначению является помещением вспомогательного использования, предназначенным для удовлетворения собственником данной квартиры бытовых и иных нужд, связанных с его проживанием в этой квартире; что балкон является, по существу, принадлежностью конкретной квартиры и в силу ст. 135 ГК РФ следует ее судьбе <9>. Видимо, именно такой подход к пониманию юридического режима балконов и лоджий позволяет судьям принимать решения о признании права собственности на балконы (лоджии) за индивидуальными собственниками <10>. -------------------------------- <8> См.: Диордиева О. Н. Новый Жилищный кодекс РФ // Нотариус. 2005. N 2. С. 5 - 9. <9> См.: п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Республики Мордовия по гражданским делам (2-е полугодие 2007 г.) (вопросы применения норм материального права) // Бюллетень Верховного Суда Республики Мордовия. 2008. N 14. <10> См.: решение Ленинского районного суда г. Курска от 14 октября 2011 г. по делу N 2-3081/14-2011; решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 октября 2010 г. по делу N 2-2234/10. О проблеме правового режима самовольно возведенных балконов см. также: Балкаров А. Снести балкон нельзя оставить! // ЭЖ-Юрист. 2012. N 29. С. 14.

Отмеченные обстоятельства предопределили распространение практики заключения договоров участия в долевом строительстве с условием о цене, рассчитываемой путем умножения цены одного квадратного метра на общую площадь квартиры, включающую площадь балконов (лоджий), причем как с применением нормативно установленных (для целей учета жилищного фонда) понижающих коэффициентов, так и с использованием произвольно согласованных коэффициентов либо вовсе без каких-либо коэффициентов <11>. Такой порядок согласования цены выгоден для застройщиков тем, что позволяет при завышении общей оплачиваемой участником строительства площади квартиры уменьшить величину цены за один квадратный метр. Это психологически воздействует на дольщиков, обеспечивает застройщику ценовое преимущество в конкуренции с другими застройщиками. -------------------------------- <11> О фактах манипулирования коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам, см. письмо Госстроя РФ от 20 марта 2000 г. N НМ-1096/30 "О лоджиях и верандах" // Не опубликовано.

Нормативная и доктринальная неопределенность в вопросе о юридическом значении площади балкона (лоджии) не могла не вызвать множество судебных конфликтов, связанных с попытками участников долевого строительства недоплатить или возвратить излишне уплаченные денежные средства, приходящиеся на площадь формально (по свидетельству о государственной регистрации права собственности) не принадлежащих им балконов и лоджий. Некоторые из таких попыток оказались успешными для дольщиков. Так, в одном из дел суд удовлетворил иск участника долевого строительства о взыскании с застройщика денежных средств, неосновательно уплаченных за лишнюю площадь. Суд указал на необходимость расчета площади жилого помещения исключительно на основании п. 5 ст. 15 ЖК РФ, подчеркнув, что дольщик участвует в оплате именно жилого помещения в жилом доме, отвергнув довод застройщика о неподвластности гражданско-правовых отношений сторон нормам жилищного законодательства <12>. В другом деле дольщик, оплативший строящееся жилое помещение, исходя из его общей площади, определенной договором с учетом лоджии, сумел обосновать неправомерность применения застройщиком к площади лоджии коэффициента 1,0. Суд взыскал с застройщика разницу между ценой площади квартиры, указанной в договоре, и ценой фактической площади квартиры, определенной по результатам технической инвентаризации <13>. Обращает на себя внимание суждение, сделанное судебным органом в рамках рассмотрения дела о привлечении застройщика к административной ответственности за включение в договор долевого участия в строительстве положений, ущемляющих права потребителей. Суд указал, что расчет общей планируемой площади квартиры с учетом площади балкона противоречит ст. 15 ЖК РФ, и признал соответствующее условие договора недействительным <14>. -------------------------------- <12> См.: Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 апреля 2011 г. N 33-1037. <13> См.: Определение Верховного Суда Чувашской Республики от 14 июля 2010 г. N 33-2445-2010. <14> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 сентября 2010 г. N А27-714/2010.

Однако в большинстве подобных споров суды встают на сторону застройщиков, отказывая участникам долевого строительства в удовлетворении требований о применении понижающих коэффициентов либо о полном исключении площади балконов из расчета цены квартиры. В частности, судьи приходят к выводу о том, что показатели общей площади квартиры с понижающим коэффициентом используются для целей государственного статистического наблюдения (технического учета) и обязательны лишь для организаций технической инвентаризации, а не для сторон договора участия в долевом строительстве <15>. Суды подчеркивают отсутствие законных оснований для возложения на застройщиков обязанности нести расходы по строительству балконов за счет собственных средств, а не средств дольщиков <16>. Опираясь на закрепленный в ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора, судьи признают, что при избранном сторонами в добровольном порядке недвусмысленном способе определения площади жилого помещения с учетом фактической площади балкона (лоджии) для целей осуществления взаиморасчетов за построенную квартиру к спорным отношениям ст. 15 ЖК РФ применению не подлежит <17>, а соответствующие условия договора как отвечающие требованиям ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." не могут признаваться недействительными <18>. -------------------------------- <15> См.: Определение Рязанского областного суда от 2 марта 2011 г. N 33-357. <16> См.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 мая 2012 г. N 6449. <17> См.: Определение Нижегородского областного суда от 10 июля 2012 г. N 33-4857/2012; Апелляционное определение Свердловского областного суда от 22 ноября 2012 г. N 33-13896/2012. <18> См.: Постановление Президиума Московского областного суда от 18 апреля 2012 г. N 148; Определение Московского городского суда от 4 декабря 2012 г. N 4г/6-10593/2012.

Думается, что наиболее правильным, адекватным целям гражданско-правового гармонизирующего воздействия является подход, в силу которого стороны договора участия в долевом строительстве могут предусмотреть любой порядок учета затрат застройщика на оборудование квартир балконами (лоджиями) в цене договора. Для целей формирования договорной стоимости объекта долевого строительства видится допустимым установление цены как без учета площади балконов (лоджий), так и с включением таковой, а в последнем случае - как с применением понижающих коэффициентов, определенных нормативными документами для целей технической инвентаризации и статистического учета, так и с использованием произвольных коэффициентов, либо вообще без каких-либо коэффициентов. Применительно к рассматриваемым отношениям норма п. 5 ст. 15 ЖК РФ должна работать только на случай умолчания сторон о том, что именно они имеют в виду под общей площадью жилого помещения, участвующей в расчете цены объекта строительства <19>. -------------------------------- <19> Примечательно, что Минэкономразвития РФ разделяет возможность реализации такого порядка определения общей площади жилого здания для целей взаиморасчета между инвестором строительства (застройщиком) и генподрядчиком, указывая, что он (взаиморасчет) должен производиться в соответствии с тем видом площади объекта, которая указана в договоре строительного подряда (см.: письмо Минэкономразвития от 15 апреля 2010 г. N Д23-1358 "Об определении общей площади жилого здания" // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2010. N 4).

Название документа