Жилищный накопительный кооператив как механизм привлечения инвестиций в строительство

(Гречишникова Е. И.)

("Гражданское право", 2007, N 2)

Текст документа

ЖИЛИЩНЫЙ НАКОПИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ КАК МЕХАНИЗМ

ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО

Е. И. ГРЕЧИШНИКОВА

Гречишникова Е. И., Оренбургский Институт МГЮА.

Обеспечение российских граждан доступным жильем сегодня является одной из самых актуальных проблем. Доступность - это создание финансовых инструментов, способствующих его приобретению.

В апреле 2005 года на рынке недвижимости заработал новый механизм - жилищно-накопительный кооператив (далее - ЖНК), деятельность которого регулируется Федеральным законом N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (далее - Закон о ЖНК).

ЖНК - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов (ст. 2 Закона о ЖНК).

Процесс, который необходимо пройти, прежде чем получить право собственности на желаемый объект недвижимости, состоит из нескольких этапов: период накопления, выбор жилья пайщиком, его приобретение кооперативом, период погашения стоимости пая, по истечении которого право собственности на жилое помещение переходит к пайщику.

Преимуществами данной схемы приобретения жилья можно назвать: 1) отсутствие особых требований к личности заемщика, а также приобретаемому объекту; 2) возможность выбора достаточно длительного периода накопления, использования подходящей для пайщика схемы, при условии, что ЖНК не может предоставить человеку ссуду на сумму большую, чем он внес в кооператив; 3) размер дополнительных расходов значительно ниже, чем, к примеру, при получении банковского ипотечного кредита; 4) личное полноправное участие в деятельности кооператива пайщиков, которые могут влиять на принятие решений; 5) законодательное закрепление гарантий его деятельности (наличие специальных контролирующих органов: Федеральной службы по финансовым рынкам, Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования).

Однако законодательное регулирование деятельности ЖНК не лишено определенных недостатков.

На практике сложна процедура приема новых пайщиков, сведения о каждом из которых необходимо подавать в ЕГРЮЛ, что занимает время и требует оплаты государственной пошлиной.

Весьма спорным представляется положение Закона о ЖНК, касающееся срока накопительного периода, продолжительность которого составляет не менее двух лет, что препятствует гражданам, имеющим возможность сразу внести необходимые суммы, реализации их прав. Что касается периода погашения, то его срок, наоборот, очень мал. Не отвечает реалиям статья, ограничивающая объем инвестиций кооператива в долевое строительство двадцатью процентами средств пайщиков, в то время когда большими темпами ведется новое строительство. Факт нахождения квартиры (дома) на балансе ЖНК до выплаты пая гражданином предполагает ее оформление в собственность юридического лица, что во много раз дороже, чем для физического лица. Дополнительные расходы возникают у кооператива в связи с необходимостью уплаты налога на недвижимость.

Затруднительной представляется возможность получения пайщиком своего пая при выходе из кооператива, когда "действительная стоимость пая" рассчитывается только на день окончания финансового года. Причем выплата должна быть произведена в течение шести месяцев (как минимум), если устав не предусматривает больший срок (до двух лет).

В целом можно заключить, что приобретение жилой площади через ЖНК представляется весьма выгодным и доступным для среднестатистического гражданина Российской Федерации.

Текст ДОКЛАДА

Обеспечение российских граждан доступным жильем сегодня является одной из самых актуальных проблем. Доступность - это создание финансовых инструментов, способствующих его приобретению.

Сегодня на рынке недвижимости работают самые разные технологии: долевое строительство, ипотечное кредитование, жилищные кооперативы. Все они рассчитаны в первую очередь на тех, у кого есть хоть какие-то денежные сбережения, позволяющие делать первые, довольно крупные взносы. В апреле 2005 года на рынке недвижимости заработал новый механизм - жилищно-накопительный кооператив (далее - ЖНК), деятельность которого регулируется Федеральным законом N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" от 30.12.2004 (далее - Закон о ЖНК).

Однако ЖНК не единственная форма "кооперативного" способа приобретения жилья, наряду с ней существуют жилищно-строительные, потребительские ипотечные кооперативы.

Под ЖНК в соответствии со ст. 2 Закона о ЖНК понимается потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Цель привлечения денежных средств, как регламентирует Закон, - передача жилья первоначально только в пользование члена ЖНК, а затем, после внесения паевых взносов в полном объеме, - в собственность гражданина. Процесс, который необходимо пройти прежде, чем получить право собственности на желаемый объект недвижимости, состоит в следующем. При вступлении в кооператив гражданин вносит вступительный взнос. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно. В порядке, определяемом уставом кооператива, вносятся паевые взносы. Паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. При приеме в члены кооператива определяется примерная величина паевого взноса гражданина с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного помещению, указанному гражданином при приеме в кооператив. После приобретения или строительства жилого помещения для гражданина величина паевого взноса уточняется по фактической стоимости жилого помещения. Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива, размер которой не может быть менее 30% стоимости жилья. Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение и строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет. Помещения приобретаются в собственность кооператива. Сразу после приобретения передаются в пользование члену кооператива. После выплаты паевого взноса в полном объеме граждане приобретают право собственности на жилое помещение.

В основе накопительной системы лежит следующий принцип: пока вы копите на свою квартиру, ваши деньги идут на приобретение жилья для других пайщиков, которые вступили в кооператив раньше либо имеют больше средств для приобретения недвижимости.

Данный механизм предназначен для людей со сравнительно небольшим достатком, которые в целях экономии денежных средств готовы ждать более длительный, чем при других формах приобретения жилья, период времени. Абсолютно иная категория потребителей - граждане, которые желают приобрести жилую площадь в ближайшее время и готовы вложить большие денежные средства за такую срочность. Для последних фактически существует ипотечное кредитование - более известный среди граждан инструмент приобретения нового жилья, поверхностное сравнение с которым поможет выявить плюсы жилищно-накопительной системы.

Различия в механизмах ЖНК и банковского кредитования очевидны.

Так, банк может предоставить ипотечный кредит далеко не каждому, кто в него обратится, а только людям, отвечающим требованиям, которые банки предъявляют к потенциальным заемщикам. Они должны иметь стабильный и достаточно высокий уровень дохода, определенный уровень образования, перспективы карьерного роста. Есть ограничения по возрасту клиента, а доходы и активы, так или иначе, должны быть подтверждены документально. У каждого банка существует целый пакет требований, удовлетворить которые не так-то просто. Кооперативы, напротив, зачастую не имеют никаких особых требований к личности заемщика. Чтобы получить ссуду в кооперативе, достаточно предъявить паспорт. Связано это с тем, что квартира находится в собственности кооператива до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен, а свою платежеспособность пайщик демонстрирует в период накопления. Далее, банковская схема предполагает большое количество требований и к предмету залога по ипотечному кредиту (часто требуется, чтобы дом, в котором приобретается квартира, был не старше определенного года постройки, в нем были железобетонные, а не деревянные перекрытия, он был выше трех этажей, чтобы это не была "хрущевка" и т. д.). В кооперативах более мягкие условия. Привлекательность (ликвидность) приобретаемого жилья для кооператива не так важна еще и потому, что при жилищно-накопительной схеме кооператив до приобретения жилья обычно уже получает от пайщика достаточно большую часть его стоимости. По-разному регулируются вопросы первоначального взноса за приобретаемый объект: банки, как правило, требуют на момент совершения сделки внести сумму до 30% стоимости жилья. ЖНК не могут предоставить человеку ссуду на сумму большую, чем он внес в кооператив: 50% от стоимости квартиры накопил, оставшиеся 50% можно получить в кооперативе. Есть комбинированные схемы, например: 40% вносит пайщик, 40% кооператив, а оставшиеся 20% вносит ипотечный банк. Быть готовым к дополнительным расходам необходимо как клиенту банка, так и члену кооператива: в банках сюда могут входить банковские комиссии, оценка, первый год страховки по договору комплексного ипотечного страхования, оплата услуг нотариуса, риелтора или ипотечного брокера, расходы по регистрации сделки; в кооперативе также есть ряд сопутствующих расходов (членские взносы, которые идут на расходы, связанные с деятельностью кооператива, расходы на государственную регистрацию сделок). Следует заметить, что с точки зрения дополнительных расходов кооператив дешевле. Ниже здесь и ставка кредитования, что обусловлено некоммерческим характером организации, а также более высоким уровнем риска рассматриваемой схемы.

К преимуществам кооперативов можно отнести личное полноправное участие в его деятельности пайщиков, которые могут влиять на принятие решений и осуществление действий, получать информацию о состоянии дел, что позволяет выгодно контролировать ситуацию.

Весьма существенным плюсом в деятельности ЖНК является законодательное закрепление гарантий его деятельности: во-первых, существует специальный контролирующий орган - Федеральная служба по финансовым рынкам, во-вторых, создан орган, выполняющий функцию саморегулирования, объединяющий всех участников рынка жилищного кредитования - Национальная саморегулируемая организация жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования.

Однако ни одна схема покупки недвижимости не является идеальной. Не лишено определенных недостатков и законодательное регулирование деятельности ЖНК.

На практике сложна процедура приема новых пайщиков, сведения о каждом из которых необходимо подавать в ЕГРЮЛ, что занимает время и требует оплаты государственной пошлиной.

Весьма спорным представляется положение Закона о ЖНК, касающееся срока накопительного периода, продолжительность которого составляет не менее двух лет, что препятствует гражданам, имеющим возможность сразу внести необходимые суммы, реализации их прав. Что касается периода погашения, то его срок, наоборот, очень мал. Не отвечает реалиям статья, ограничивающая объем инвестиций кооператива в долевое строительство двадцатью процентами средств пайщиков, в то время когда большими темпами ведется новое строительство, а вновь возводимые здания обладают повышенной комфортностью, элитны и являются весьма желаемыми объектами для граждан, приобретающих жилье.

Факт нахождения квартиры (дома) на балансе ЖНК до выплаты пая гражданином предполагает ее оформление в собственность юридического лица, что во много раз дороже, чем для физического лица. Дополнительные расходы возникают у кооператива в связи с необходимостью уплаты налога на недвижимость.

Затруднительной представляется возможность получения пайщиком своего пая при выходе из кооператива, когда "действительная стоимость пая" рассчитывается только на день окончания финансового года. Причем выплата должна быть произведена в течение шести месяцев (как минимум), если устав не предусматривает больший срок (до двух лет).

Взвешивая преимущества и недостатки такой формы реализации права на жилье как жилищный накопительный кооператив, следует отметить, что данная схема является весьма выигрышной для среднестатистического гражданина Российской Федерации, а некоторые недостатки законодательного регулирования в данной сфере, надеемся, будут скоро устранены.

Название документа