Правовая природа договора долевого участия в строительстве

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Е. В. ФОМИНА

Фомина Е. В., юрисконсульт ЗАО "Управление механизации N 65", г. Коломна Московской области.

До 1 апреля 2005 г., даты вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", было достаточно трудно определить и квалифицировать договоры, заключенные застройщиком с инвесторами - физическими или юридическими лицами, принимающими участие в строительстве объекта недвижимости. Застройщик, получив правоустанавливающий документ на земельный участок и разрешения на строительство, вправе привлекать капитальные вложения инвесторов для создания объекта недвижимости. Договор долевого участия в строительстве не был указан в Гражданском кодексе Российской Федерации. Его применение было обусловлено принципом свободы договора, установленным ст. ст. 1 и 421 ГК РФ, в соответствии с которыми стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Данный договор может содержать элементы различных договоров, что определяется понятием смешанного договора. В действительности стороны в строительной деятельности и при оформлении своих отношений использовали договоры, которые по своей природе имеют различную правовую основу. Более распространенными видами были такие договоры, как договор поручения, предварительный договор, договор купли-продажи недвижимости, простого товарищества, строительного подряда, договор уступки прав требования, договор инвестирования. Согласно Закону N 214 стороны свободны в заключении договора и установлении взаимоотношений между собой. Единственное условие: в договоре должны быть соблюдены все требования, необходимые для заключения договора долевого строительства объекта недвижимости, и, самое главное, содержаться все существенные условия, установленные данным Законом: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Однако даже в настоящий момент, в связи с принятием Закона N 214-ФЗ, стороны имеют возможность оформить отношения между собой, не подпадая под его юрисдикцию. Существуют определенные признаки, которые классифицируют договор долевого участия в строительстве именно как отдельный вид договора в строительной деятельности. Например, договор долевого участия в строительстве не может считаться разновидностью договора купли-продажи недвижимости, так как различия между этими двумя договорами заключаются прежде всего в предмете. При заключении договора долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует. Поэтому предмет договора долевого участия может быть определен как индивидуальными, так и родовыми признаками, в то время как предметом договора купли-продажи недвижимости может выступать только индивидуально-определенная вещь (ст. 554 ГК РФ) <1>. -------------------------------- <1> Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2.

Если участники долевого строительства - физические или юридические лица - осуществляют финансирование строительства объекта недвижимости путем внесения инвестиций (вклада) в строительство не денежными средствами, а материалами, услугами, работами и т. д., то подобное участие не подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируется нормами ГК и Законом об инвестиционной деятельности <2>. -------------------------------- <2> Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс. 2001. N 5.

В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. В инвестиционном договоре инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Одна сторона (юридическое лицо), выполнившая свои обязательства, а именно внесшая определенное имущество, получает в собственность часть созданного объекта недвижимости в виде недвижимого объекта или доли в общей площади объекта пропорционально вложенной доле. При этом участники строительства (сам застройщик и другое юридическое лицо), объединяя свои вклады, действовали для достижения общей цели и несли солидарную ответственность по общим обязательствам, т. е. каждый участник брал на себя часть ответственности за строительство. В соответствии с гл. 55 ГК РФ целью совместной деятельности является извлечение прибыли <3>. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только коммерческие организации и индивидуальные предприниматели. Таким образом, если, предположим, гражданин заключил договор о долевом участии в строительстве жилья, не преследуя коммерческих целей, а желая приобрести квартиру для своих бытовых нужд, то этот договор нельзя рассматривать как договор о совместной деятельности, поскольку предпринимательскую деятельность здесь осуществляет лишь одна сторона - застройщик. -------------------------------- <3> Савельев А. И. Договор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М. И. Брагинского. М., 1998.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Поэтому, исходя из определения понятия "инвестиции", денежные средства граждан, передаваемые по договору долевого участия в строительстве, не могут рассматриваться как инвестиции. Граждане вкладывают свои денежные средства не в объекты предпринимательской деятельности и не в целях получения прибыли. Их целью является улучшение своих жилищных условий. Инвесторы - это субъекты инвестиционной деятельности, которые осуществляют вложение денежных средств и обеспечивают их целевое использование. Субъектом инвестиционной деятельности может быть заказчик. Заказчиком является тот же инвестор либо другое лицо, уполномоченное инвестором и осуществляющее реализацию инвестиционного проекта. А в случае, если заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями. Договор долевого участия в строительстве содержит некоторые элементы предварительного договора, который регулируется ст. 429 ГК РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. По договору долевого участия в строительстве у гражданина и застройщика возникают права и обязанности: гражданин платит деньги, а застройщик выполняет комплекс работ и обязуется передать гражданину результат работы, например квартиру. К моменту заключения договора долевого участия в строительстве дом еще не построен, и предметом таких договоров является сама деятельность застройщика по строительству, а не передача квартиры. Договор долевого участия в строительстве является самостоятельным договором, который не требует впоследствии заключения основного договора, как это будет необходимо при заключении предварительного договора. Наконец, иногда данный договор называют договором поручения. Действительно, в отношениях между гражданином и застройщиком опосредованно присутствуют элементы поручения. Особенно это касается представления интересов гражданина по всем вопросам строительства жилья в различных государственных и муниципальных органах, предприятиях, учреждениях и организациях. Поверенный обязуется совершить от имени доверителя определенные юридические действия. Причем права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. Предположим, что в роли доверителя выступает юридическое лицо, а в роли поверенного - застройщик, тогда получается, что по всем договорам, которые заключит застройщик (например, подряда на подключение жилого дома к системам электро-, водо - и газоснабжения), обязанным станет юридическое лицо. Соответственно, в таком случае для юридического лица будут возможными два варианта поведения: либо оно полностью контролирует исполнение своих указаний поверенным, что практически нереально, либо оно целиком полагается на добросовестность своего поверенного, но в этом случае у юридического лица сохраняется риск нести ответственность по всем договорам, которые заключит поверенный. Выбор организаций, с которыми застройщик будет сотрудничать на условиях подряда или субподряда, остается за ним, так как он действует от своего имени. Договор долевого участия в строительстве не относится ни к одному из приведенных выше различных договоров. Однако близость природы договора долевого участия в строительстве свидетельствует об отсутствии детального регулирования договора в этой сфере, а также иных договоров, затрагивающих строительную деятельность, о незащищенности прав дольщика, что, в свою очередь, негативно сказывается на привлечении средств частных инвесторов в строительство.

Литература

Название документа