Гражданско-правовая ответственность в области инвестиционно-строительной деятельности

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В ОБЛАСТИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Е. Н. ФРОЛКИНА

Фролкина Елизавета Николаевна - старший преподаватель кафедры гражданского права Института экономики и предпринимательства.

Актуальность темы гражданско-правовой ответственности за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве обусловлена прежде всего тем обстоятельством, что неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств именно при инвестировании в строительство объектов недвижимости чрезвычайно распространено. Свое ярчайшее проявление в современной России это находит при инвестировании гражданами в строительство многоквартирных жилых домов <1>. -------------------------------- <1> См., напр.: Сушина Т. Защита прав обманутых долевых участников строительства // Законность. 2007. N 2. С. 45 - 49.

Последствия нарушения обязательства субъектами, привлекающими денежные средства граждан для строительства, без преувеличения можно назвать угрожающими: десятки тысяч инвесторов остаются без соответствующих объектов недвижимости и причиненные им убытки не возмещаются. Как результат - проведение многочисленных акций протеста, учреждение Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. Все это отражает как научную <2>, так и чрезвычайную практическую <3> значимость и насущность анализа указанной проблемы. -------------------------------- <2> См., напр.: Бухарова Н. А. Тенденция развития правового регулирования долевого строительства // Российская юстиция. 2006. N 8. С. 26 - 28; Трапезников В. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // Право и экономика. 2005. N 9. С. 13 - 17; Сокол П. В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М., 2004; Королев А. Н. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. N 9. С. 43 - 47. <3> См.: Орлова С. Защищенные от мошенников москвичи могут остаться без квартир // www. utro. ru/articles/2005/07/25/461509/shtml; Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. М., 2005; Петренко В. Госдума нашла квартиры голодающим // www. gazeta. ru/realty/2006/10/04_a_892093.shtml и др.

При исследовании вопроса гражданско-правовой ответственности за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве необходимо вначале определиться с основными дефинициями по анализируемой теме. До настоящего времени ни законодательство Российской Федерации, ни цивилистика не пришли к единому пониманию и толкованию многих категорий в области инвестиционно-строительной деятельности, что является исходной проблемой для решения вопроса успешного правового закрепления и применения мер ответственности в данной сфере. Как справедливо отмечается, "нестабильность терминологических понятий создает прямую угрозу эффективности нормотворческого процесса. В связи с этим в настоящее время на первый план выходит проблема унификации терминологии в российском нормативном массиве" <4>. -------------------------------- <4> Туранин В. Ю. Проблемы и перспективы унификации терминологии // Журнал российского права. 2002. N 11. С. 46.

Прежде всего отметим, что само понятие "инвестиционное обязательство в строительстве" законодателем не закреплено. Нормативную регламентацию получил лишь термин "инвестиционная деятельность", под которой понимается "вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта" <5>. При этом инвестиции в строительство признаются капитальными вложениями, т. е. инвестициями в основные средства <6>. -------------------------------- <5> Ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" // СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096. Ранее инвестиционная деятельность определялась законодательством более расплывчато - "вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций" (п. 2 ст. 1 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" // Ведомости РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005). <6> Объекты недвижимости жилого назначения относятся к числу основных средств (код 13 0000000) в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы. Утверждено Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1 // СЗ РФ. 2002. N 1 (часть 2). Ст. 52.

Сказанное позволяет сделать вывод, что инвестиционная деятельность не всегда является предпринимательской, так как ее целью может быть не только получение прибыли, но и "достижение иного полезного эффекта". В связи с этим, по мнению автора, деятельность граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, правомерно признать инвестиционной. Что же касается инвестиционного обязательства в строительстве, то, по определению Б. В. Муравьева, к которому мы считаем оправданным присоединиться, инвестиционное обязательство в строительстве - это "относительное правоотношение, складывающееся в процессе осуществления регулируемой государством инвестиционной строительной деятельности, в силу которого инвестор обязуется передать в целевое распоряжение заказчика инвестиции, а заказчик за вознаграждение обязуется принять инвестиции, обеспечить их вложение в строительство (то есть организовать и профинансировать строительство) и после приемки объекта в эксплуатацию передать его инвестору" <7>. -------------------------------- <7> Муравьев Б. В. Инвестиционное обязательство в строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 87.

Приведенное доктринальное определение поднимает немаловажную проблему дефиниции и квалификации договора, который обеспечивает указанное правоотношение: является ли он по своей правовой природе смешанным, договором строительного подряда, совместной деятельности или является самостоятельным видом договора? По указанному вопросу в литературе представлены разнообразные мнения <8>, и их анализ достоин отдельного исследования. -------------------------------- <8> См., напр.: Чуркин Н. Договор участия в долевом строительстве // Законность. 2006. N 12. С. 40 - 41; Ласковый В. А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. 2006. N 5. С. 142 - 151; Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1. С. 75 - 83; Аполлонов А. О., Еремичев И. А., Страунинг Э. Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. М., 2003; Павлодский Е. Правовая природа "инвестиционного контракта" // Право и экономика. 2000. N 9. С. 73 - 74.

Отметим только, что вплоть до настоящего времени наряду с законодательно закрепленным договором участия в долевом строительстве (автор его расценивает в качестве специальной разновидности инвестиционного договора), урегулированным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <9> (далее - Закон об участии в долевом строительстве), в данной области действуют и иные договоры - долевого финансирования строительства, долевого соинвестирования, совместной деятельности и др. Тем не менее такой широкий спектр названий инвестиционного договора в строительстве, существование которого обусловлено принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), принципиального влияния на однотипность содержания прав и обязанностей сторон, на направленность его результата <10> не оказывает. -------------------------------- <9> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40. <10> Подробнее о принципе направленности результата см.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001. С. 399.

Проблема договорного обеспечения инвестиционного обязательства в строительстве не может не отразиться и на основных аспектах гражданско-правовой ответственности за его нарушение. Но перед тем, как перейти к их непосредственному анализу, учитывая, что проблематика ответственности за данный вид обязательства недостаточно разработана, оправданно уделить внимание некоторым общетеоретическим вопросам определения гражданско-правовой ответственности. Несмотря на то, что институт гражданско-правовой ответственности обладает высокой степенью научной разработанности, вопрос об определении названного понятия нельзя признать бесспорным. Так, О. С. Иоффе в качестве гражданско-правовой ответственности признает санкцию за правонарушение, вызывающую для нарушителя определенные последствия в виде лишения субъективных гражданских прав либо возложения новых либо дополнительных гражданско-правовых обязанностей <11>. Понимание гражданско-правовой ответственности в ракурсе именно неблагоприятных последствий для должника, возложения на него дополнительных обязанностей присуще и таким авторам, как О. А. Красавчиков <12>, Б. С. Антимонов <13>, С. С. Алексеев <14> и др. -------------------------------- <11> См.: Иоффе О. С. Ответственность по советскому гражданскому праву. Л., 1955. С. 7; Он же. Обязательственное право. М., 1975. С. 97. <12> См.: Красавчиков О. А. Ответственность, меры защиты и санкции в советском гражданском праве: Сб. уч. трудов. Вып. 27. Свердловск, 1973. С. 16. <13> См.: Антимонов Б. С. Основания договорной ответственности социалистических организаций. М., 1962. С. 17. <14> См.: Алексеев С. С. Общая теория социалистического права. Вып. 2. Свердловск, 1964. С. 182.

В современной цивилистике данная позиция получила свое дальнейшее развитие. Так, М. Н. Малеина гражданско-правовую ответственность определяет как "правоотношение, выражающееся в виде неблагоприятных последствий имущественного и неимущественного характера на стороне правонарушителя (должника), обеспеченных государственным принуждением и сопровождающихся осуждением правонарушения и его субъекта" <15>. Созвучно взгляду О. С. Иоффе мнение Н. Д. Егорова, который под гражданско-правовой ответственностью понимает санкцию, применяемую к правонарушителю в виде возложения на него дополнительной гражданско-правовой обязанности или лишения принадлежащего ему гражданского права <16>. -------------------------------- <15> Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2001. С. 503. <16> См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Т. 1. 4-е изд., перераб. и доп. М., 1999. С. 533.

Через категорию особого правового состояния, которое возникает в результате нарушения прав участников гражданских правоотношений, раскрывает понятие ответственности В. А. Хохлов <17>. -------------------------------- <17> См.: Хохлов В. А. Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора: Дис. ... докт. юрид. наук. Самара, 1998. С. 53.

Позиции, согласно которым гражданско-правовая ответственность расценивается в качестве неблагоприятных последствий для нарушителя, сопряженных с принудительным исполнением первоначальной обязанности <18> или регулируемой обязанности дать отчет в своих действиях <19>, справедливо, на наш взгляд, критикуются. Действительно, при таком понимании ответственности последствия правонарушения сводятся к реальному исполнению обязательства, а это равносильно полной безответственности нарушителя, а сама ответственность, по сути, совпадает с надлежащим исполнением обязательства <20>. Применительно к ответственности за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве данный подход нельзя признать удачным, так как он практически нивелирует штрафную функцию гражданско-правовой ответственности, которая является важнейшей для ответственности по обязательству данного вида. К тому же при рассмотрении вопроса о принудительном исполнении первоначальной договорной обязанности оправданно обратить внимание на правило, закрепленное ст. 396 ГК РФ, согласно которой, если иное не установлено законом или соглашением сторон, в случае ненадлежащего исполнения обязательства уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, а при неисполнении обязательства должник, только возместив убытки и уплатив неустойку, освобождается от его исполнения в натуре. -------------------------------- <18> См., напр.: Лейст О. Э. Санкции в советском праве. М., 1962. С. 27; Братусь С. Н. Юридическая ответственность и законность. М., 1976. С. 83. <19> См., напр.: Тархов В. А. Ответственность по советскому гражданскому праву. Саратов, 1973. С. 8 - 11. <20> См.: Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С. 97; Советское гражданское право. Т. 1 / Под ред. О. А. Красавчикова. М., 1972. С. 414; Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Т. 1. 4-е изд., перераб. и доп. М., 1999. С. 533; Нам К. Ответственность за нарушение обязательств: теория и законодательство // Хозяйство и право. 1997. N 4. С. 131 и др.

Таким образом, под гражданско-правовой ответственностью за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве предлагается понимать установленные законом или договором для стороны, не исполнившей или ненадлежаще исполнившей обязательство, неблагоприятные последствия, сопряженные с дополнительным имущественным обременением и обеспеченные возможностью государственного принуждения. Ответственность за нарушение инвестиционного обязательства следует квалифицировать в качестве договорного вида гражданско-правовой ответственности. Исследование состава гражданско-правовой ответственности за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве позволяет выдвинуть следующий тезис: в подавляющем большинстве случаев нарушает инвестиционное обязательство в строительстве заказчик, который является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность; из содержания п. 3 ст. 401 ГК РФ следует, что лишь обстоятельства непреодолимой силы, вследствие которых оказалось невозможным надлежащее исполнение обязательства, освобождают указанное лицо от ответственности, поэтому при применении гражданско-правовой ответственности к заказчику строительства следует исходить из того, что в данном случае имеет место усеченный состав правонарушения <21>, так как его ответственность является преимущественно безвиновной. -------------------------------- <21> Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2001. С. 511 - 513.

Субъектами гражданско-правовой ответственности за нарушения инвестиционного обязательства в строительстве, получившие свое легальное закрепление, являются заказчик и инвестор, а в отношении обязательства, закрепленного договором участия в долевом строительстве, - застройщик и участник долевого строительства <22>. Основное отличие застройщика от заказчика заключается в том, что застройщик - это всегда юридическое лицо, в то время как в качестве заказчика может выступать и физическое лицо <23>. -------------------------------- <22> См. подробнее: Лушкин С. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. N 10. С. 8 - 14. <23> См.: п. 3 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" // СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096, а также п. 1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве.

Сравнительный анализ правового статуса указанных субъектов гражданско-правовой ответственности дает основание использовать понятия "заказчик" и "инвестор" в качестве общеродового по отношению к другим наименованиям этих лиц, в том числе не поименованных в законодательстве РФ. Впервые конкретные основания и формы ответственности за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве законодатель регламентировал применительно к договору участия в долевом строительстве. Однако действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется не на все инвестиционно-строительные правоотношения. Без специальной регламентации ответственности остаются нарушения в сфере инвестиционной деятельности, вытекающие, в частности, из отношений: - по строительству объектов недвижимости производственного назначения; - по привлечению денежных средств на основании различных договоров на строительство объектов недвижимости, если разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года; - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, не основанных на договоре участия в долевом строительстве. Проведенный анализ позволяет вычленить следующие специальные разновидности гражданско-правовой ответственности за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве: 1) ответственность за нарушение обязательства при строительстве объектов недвижимости как производственного, так и жилого назначения <24>, связанного с отношениями юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, которые не основаны на договоре участия в долевом строительстве. Данный вид ответственности, которому будет уделено внимание ниже, практически не имеет своего правового регулирования; -------------------------------- <24> Подробнее о категории жилого помещения см.: Халдеев А. В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 104; Гончарова О. А. Жилое помещение как объект гражданских прав // Жилищное право. 2007. N 1. С. 11 и др.

2) ответственность за нарушение обязательства при строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, закрепленного договором участия в долевом строительстве. Законодательная регламентация гражданско-правовой ответственности в этом случае осуществляется Законом об участии в долевом строительстве, а в ряде случаев и Законом РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" <25>. -------------------------------- <25> Ведомости РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

Рассмотрим несколько подробней эту разновидность гражданско-правовой ответственности. Закон об участии в долевом строительстве устанавливает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки <26>, т. е. законодатель предусмотрел штрафной вид неустойки за нарушение данного договора. Существует мнение, что данный вид неустойки противоречит эквивалентному характеру имущественных отношений, складывающихся в гражданском обороте, и выступает чрезмерной компенсацией имущественных потерь кредитора, дающей ему ничем не обоснованное обогащение, имеющее, однако, правовое основание <27>. Или же такая неустойка вообще рассматривается в качестве рудимента прежней правовой системы, который, как правовое явление, аномален <28>. Однако применительно к ответственности за нарушение договора участия в долевом строительстве данная санкция, на наш взгляд, вполне оправданна. -------------------------------- <26> См.: ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве. <27> См.: Архипов Д. Возложение на предпринимателя неблагоприятных последствий случая в обязательствах из договора // Хозяйство и право. 2000. N 12. С. 61. <28> См.: Яковлев В. Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М., 2000. С. 103.

Без сомнения, наиболее распространенными основаниями ответственности застройщика в форме неустойки, получившими закрепление в Законе об участии в долевом строительстве, являются привлечение денежных средств гражданина лицом, не имеющим на это право (п. 3 ст. 3), и нарушение срока передачи участнику долевого строительства соответствующего объекта недвижимости (п. 2 ст. 6). К гражданско-правовой ответственности застройщика правомерно отнести и неблагоприятные последствия одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, так как помимо возврата денежных средств, уплаченных участником долевого строительства непосредственно в счет цены договора, застройщик обязан уплатить и проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами <29>. -------------------------------- <29> См.: п. 1 - 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Основания ответственности в форме уплаты процентов за пользование денежными средствами предусмотрены Законом об участии в долевом строительстве и в отношении других случаев <30>. В цивилистике представлены различные взгляды на правовую природу данной формы ответственности <31>. В рамках ответственности за нарушение договора участия она в большей мере, по мнению автора, проявляется в качестве частного случая законной неустойки, нежели как самостоятельная форма ответственности. -------------------------------- <30> См.: п. 2, 6 ст. 9; п. 7 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <31> См., напр.: Новоселова Л. А. Проценты по денежным обязательствам. М., 2003. С. 59; Попов А. Ответственность за неисполнение денежного обязательства // Хозяйство и право. 1997. N 8. С. 80; Пугинский Б. И. Гражданско-правовые средства в хозяйственных отношениях. М., 1984. С. 140; Брагинский М. И. Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. М., 1998. С. 556; Тариканов Д. В. К вопросу об ответственности за нарушение денежного обязательства // Законодательство. 2005. N 2. С. 7; Белов В. А. Денежные обязательства. М., 2001. С. 106.

Гражданско-правовая ответственность участника долевого строительства предусмотрена за нарушение им своей главной обязанности - внесения в установленные договором сроки денежных средств на строительство объекта недвижимости. В этом случае участник долевого строительства должен уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки <32>. -------------------------------- <32> См.: п. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве.

Исследование правового регулирования гражданско-правовой ответственности за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве выявляет следующие проблемы в данной области. Во-первых, как уже было отмечено, законодательно не урегулированной остается ответственность за нарушение договоров в сфере инвестиционно-строительной деятельности, которые не подпадают под действие Закона об участии в долевом строительстве. Законодательство об инвестиционной деятельности <33> не содержит даже определения договора, на основе которого должна осуществляться такая деятельность, не говоря уже о конкретных формах и основаниях ответственности. -------------------------------- <33> К указанному законодательству отсылает п. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве.

В такой ситуации может иметь место универсальное последствие нарушения обязательства - возмещение убытков <34>, закрепление же иных оснований и форм ответственности является прерогативой самих сторон. Судебные инстанции, рассматривающие конфликтные правоотношения по непоименованным законодателем договорам в этой сфере, не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если хотя бы одна из сторон возражает против ее установления <35>. -------------------------------- <34> Арбитражный суд, определяя размер подлежащих возмещению заказчиком убытков, исходит из следующего: по требованию инвестора с заказчика взыскиваются убытки в сумме, необходимой для покупки аналогичной квартиры. См.: п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 91. <35> См.: п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 91 - 92.

В связи с этим представляется оправданным закрепить на законодательном уровне (например, в главе II Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") ответственность в форме неустойки (пени) хотя бы в отношении самых распространенных нарушений инвестиционного обязательства, а именно: для инвестора - за нарушение сроков внесения инвестиций, для заказчика - за нарушение срока передачи инвестору введенного в эксплуатацию объекта недвижимости. Во-вторых, нарушение не поименованных в законодательстве договоров, заключенных главным образом еще до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, порождает проблему правомерности применения к заказчику ответственности в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей", включая компенсацию морального вреда. Показательна в этом отношении судебная практика: решение данного вопроса ставится ею в зависимость от признания не поименованного в законе договора договором строительного подряда <36>, а инвестора - гражданином-потребителем, осуществляющим вложение средств в строительство для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью <37>. В настоящее время ситуация прояснилась только касательно применения законодательства РФ о защите прав потребителей к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, - оно применяется к указанным гражданам ipso jure <38>, что нашло уже свое отражение в судебных актах <39>. -------------------------------- <36> О необоснованности такой квалификации инвестиционного договора см., напр.: Муравьев Б. В. Указ. соч. С. 87; Бобровникова М. А. Указ. соч. С. 79. <37> См.: Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 г. // БВС РФ. 2003. N 2. <38> См.: п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве. <39> См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 ноября 2005 г. по делу N 78-В05-50 // БВС РФ. 2006. N 7. С. 10 - 11.

В-третьих, исчерпывающий перечень оснований, по которым возможно привлечение юридическими лицами (но не физическими лицами! - пробел, которым не преминут воспользоваться на практике) денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, изложен в п. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве. Однако не подкрепленная ответственностью данная норма не устранила существующую практику заключения заказчиком с инвестором-гражданином вместо договора участия в долевом строительстве иных "обходных" сделок (вексельные схемы, предварительные договоры купли-продажи, агентские договоры и т. п.). Их заключение как раз и предопределено стремлением уклониться от серьезных мер ответственности, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве. Указанные договоры правомерно квалифицировать как недействительные, однако двусторонняя реституция в качестве общего последствия признания их таковыми явно не способна защитить имущественные интересы инвестора. Полагаем, что толкование п. 3 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве позволяет применить предусмотренную им ответственность - немедленный возврат переданных средств с уплатой на них процентов по ст. 395 ГК РФ в двойном размере - и за нарушение положений п. 2 его ст. 1. Но более целесообразным - во избежание непродуктивной полемики по данному поводу - представляется специальное фиксирование подобной ответственности применительно именно к данному пункту. В-четвертых, Закон об участии в долевом строительстве, установив требование обязательной государственной регистрации одноименного договора <40>, последствия уклонения от нее не предусмотрел <41>. Данная проблема имеет особую практическую актуальность, так как существующая ситуация "помогает" недобросовестным заказчикам заключать договоры с разными лицами в отношении одного и того же объекта недвижимости. -------------------------------- <40> Подробнее об этом см.: ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. <41> См.: п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Положение п. 3 ст. 165 ГК РФ не способно в полной мере оперативно разрешить данную ситуацию, так как регистрация сделки на основании решения суда потребует определенного времени на судебное разбирательство, при этом защита имущественных интересов надлежащей стороны осуществляется только путем возмещения убытков, наличие которых еще надо доказывать. В связи с этим чрезвычайно важным представляется установить (например, в п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве) помимо срока, в течение которого договор участия в долевом строительстве должен быть представлен на государственную регистрацию, также ответственность сторон в виде неустойки (пени) за уклонение от его регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежит и право собственности участника долевого строительства на построенный объект недвижимости, которая возможна только при представлении застройщиком в регистрирующий орган необходимой документации, подтверждающей факт постройки. Законодатель в ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве установил десятидневный срок с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в течение которого застройщик обязан передать указанную документацию в соответствующие органы. Но опять же конкретные санкции для застройщика, не исполнившего эту обязанность, не установлены. В связи с этим представляется необходимым предусмотреть в ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве ответственность застройщика в виде неустойки (пени) за непредставление в указанный срок соответствующих документов - ведь из-за этого участник долевого строительства лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на возведенный объект недвижимости, т. е. достигнуть главной цели инвестирования им средств в строительство. Отметим и другие общие проблемы, научное осмысление и разрешение которых, отразившись в законодательной плоскости, позволит повысить уровень защиты сторон в сфере инвестиционной деятельности. Так, достойны отдельной дискуссии вопросы, связанные с закреплением обязательного страхования гражданской ответственности заказчика; с исследованием правовой природы деятельности граждан по внесению ими денежных средств в паевые фонды жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов; с усилением роли государственного контроля и надзора в этой области и др. Подводя итог, можно сделать следующий вывод: важно, чтобы законодатель в кратчайшие сроки устранил существующие пробелы в правовом регулировании гражданско-правовой ответственности в данной области, закрепил конкретные формы такой ответственности и четкий механизм их применения за нарушение каждой из основных обязанностей сторон при том, что результативная защита имущественных интересов сторон, прежде всего инвестора, возможна только при комплексном применении последствий, предусматриваемых всеми видами юридической ответственности.

Название документа