К вопросу о правопреемстве при аренде земельных участков, предоставленных под строительство объектов недвижимости

К ВОПРОСУ О ПРАВОПРЕЕМСТВЕ ПРИ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В. П. КАМЫШАНСКИЙ

Камышанский В. П., заведующий кафедрой гражданского права Кубанского государственного университета, доктор юридических наук, профессор.

Особенность градостроительной деятельности заключается в том, что ее началу предшествует длительный этап согласований и получения различного рода разрешений. Судьба национального проекта обеспечения россиян доступным жильем в значительной мере зависит от доступности строительным компаниям земельных участков для осуществления жилищного строительства. Как показывает практика, для строительства многоквартирного жилого дома необходимо решить две основные задачи. Во-первых, соблюсти все юридические процедуры при получении земельного участка в аренду. Во-вторых, получить разрешение на строительство объекта на этом участке. По оценке специалистов, после получения земельного участка в аренду под строительство этап согласований может занимать от шести месяцев до трех лет. Далеко не всегда он завершается получением заветного разрешения на строительство. Нередки случаи в российской практике, когда застройщик утрачивает право на земельный участок, так и не приступив к строительству. Например, когда он не приступил к строительству в течение трех лет с момента заключения договора аренды или когда решением суда признается незаконным правовое основание выделения ему земельного участка под строительство. Имеют место случаи, когда уже на этапе государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий выявляется отсутствие законного основания на земельный участок у застройщика. При этом застройщик уже успел получить градостроительный паспорт на проектирование объекта, в том числе технические условия по водоканалу, электросетям, тепловым сетям, горгазу, связи, подготовить проектную документацию на объект строительства. До заветного получения разрешения на строительство ему оставалось получить экспертизу проекта. В этой ситуации для лица, получившего на законном основании данный земельный участок в аренду с аналогичным разрешенным использованием, возникает вопрос: может ли он выступать правопреемником относительно уже полученных согласований, если будет строить тот же самый объект, либо ему необходимо вновь пройти весь путь согласований от начала до конца? Как нам представляется, градостроительную деятельность по характеру охватываемых ею общественных отношений нельзя относить к отношениям фидуциарного (личностного, доверительного) характера. Полученные различного рода заключения соответствующих служб органов местного самоуправления и субъектов РФ имеют непосредственное отношение к строительному объекту, а не заказчикам, подрядчикам или инвесторам. В этой связи смена застройщика не должна являться основанием для признания полученных ранее заключений относительно возможности строительства данного объекта недействительными. Если смена правообладателя земельного участка и в его лице застройщика не привела к изменению проекта объекта строительства, на который уже получены необходимые заключения, то подтверждение полученных ранее заключений должно носить уведомительный характер по заявлению нового застройщика. В этом случае соответствующие службы муниципального образования и субъекта РФ должны просто подтвердить выданное ранее заключение. Отказ от пролонгации выданных ранее заключений по тому же архитектурному проекту должен быть вызван обстоятельствами чрезвычайного характера, возникшими после выдачи разрешения застройщику, которые существенно изменили ситуацию в контролируемой сфере. Для облегчения судьбы застройщика нуждается в законодательном закреплении положение, в соответствии с которым отказ от пролонгации соответствующего заключения может иметь место только по решению суда при наличии достаточных оснований, представленных соответствующими контролирующими органами. Государственный орган и орган местного самоуправления должны доказать в суде, что выдача повторного разрешения невозможна в силу вновь открывшихся обстоятельств. Это позволит сократить путь застройщика к получению разрешения на строительство и обезопасит его от чиновничьего произвола. То есть в данном случае должен иметь место нормативно-явочный, а не разрешительный способ пролонгации уже полученного ранее заключения. В соответствии с п. 21 ст. 51 "Выдача разрешений на строительство" Градостроительного кодекса РФ от 22 декабря 2004 г. N 190-ФЗ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок сохраняется. Из этого вполне можно сделать вывод о том, что заключение служб по объекту также имеет юридическую силу и сохраняется в отношении нового арендатора земельного участка, решившего строить тот же самый объект. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, а в отношении объектов индивидуального строительства разрешение выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Соответственно и действие выданных технических условий по строительному объекту должно оставаться в силе с момента начала формирования градостроительного паспорта на проектирование объекта до истечения срока действия разрешения на строительство и приплюсованного к нему предусмотренного законом срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Относительно технических условий по водоснабжению, электроснабжению, теплоснабжению, газоснабжению, телефонизации новый застройщик также вправе рассчитывать на правопреемство. Основанием для отказа может быть отсутствие резервов мощностей по электроэнергии, водоканалу и газу, возникшее после истечения срока действия предоставленных технических условий предыдущему застройщику. В соответствии с п. 18 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения "при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия, новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями, УВЕДОМИВ (выделено мной. - В. К.) организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, о смене правообладателя" <1>. Из этого следует, что при смене правообладателя земельного участка, отведенного под объекты капитального строительства, имеет место правопреемство. Это означает, что переход права на земельный участок к новому титульному владельцу предполагает не только возникновение у него права на земельный участок, но и целого ряда прав, связанных с возникновением права на строительство объекта строительства на этом участке. Причем новому титульному владельцу достаточно только уведомить организации, выдавшие технические условия, о смене правообладателя земельного участка. Следовательно, требования организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к новому правообладателю земельного участка по-новому собирать технические условия для того же объекта строительства следует расценивать как неправомерные. -------------------------------- <1> Постановление Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83 "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" // СЗ РФ. 2006. N 8. Ст. 920.

Есть еще одно обстоятельство в пользу арендатора при получении разрешения на строительство в случаях предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду на конкурсной основе для определенных целей. Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информацию о плате за подключение (п. 9 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, п. 5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения от 13 февраля 2006 г.). Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства. Таким образом, при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду для строительства определенных объектов предполагается наличие необходимых технических условий для такого строительства. Это означает, что арендодатель в лице соответствующего представителя собственника государственного либо муниципального земельного участка уже получил технические условия, а также информацию о плате за подключение к сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, телефонным сетям. Более того, на этапе заключения договора аренды по требованию будущего арендатора (заинтересованного лица) орган местного самоуправления обязан предоставить ему технические условия. Из этого следует, что заключение подобного рода договоров аренды предполагает предварительное согласование с соответствующими службами муниципального образования и субъекта РФ всех вопросов относительно возможности использования земельного участка в целях, предусмотренных условиями конкурса для строительства определенного объекта. Совершенно очевидно, что предоставление на конкурсной основе земельных участков по договору аренды под строительство многоквартирного жилого дома без наличия соответствующих коммуникаций, необходимых для их нормальной эксплуатации, можно квалифицировать как недобросовестные действия арендодателя в лице соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Организовывая конкурсы на право заключения договора аренды для строительства жилых домов и иных объектов строительства, органы власти и местного самоуправления должны поставить в известность будущего арендатора о том, что для строительства и ввода в эксплуатацию объектов строительства нет необходимых мощностей электросетей, водоканала, горгаза и пр. При этом арендодатель может не один год получать от арендатора предусмотренную договором арендную плату, исчисляемую сотнями тысяч рублей в год. Исчерпав все возможности получить разрешение на строительство и не приступив к строительству в установленный договором срок, арендатор, как не выполнивший условие договора, может утратить право аренды на участок по инициативе арендодателя. В результате мы можем иметь несколько лет бесплодных попыток арендатора приступить в установленном законом порядке к строительству объекта в соответствии с целевым назначением земельного участка и потерю сотен тысяч рублей в виде арендной платы. Это означает, что хождение по многочисленным инстанциям <2> с целью сбора необходимых заключений и разрешений на этапе формирования градостроительного паспорта на проектирование объекта может завершиться отказом в выдаче технических условий в связи с отсутствием резерва мощностей по электросетям, водоканалу, газу и т. п. -------------------------------- <2> По предварительным подсчетам в Краснодарском крае это примерно двадцать организаций: ЦСЭН, Комитет охраны труда, Госпожнадзор, ГО и ЧС, ТФИ, или Госгортехнадзор, Экоцентр "Эгида", МУП УЖКХ, ОГИБДЦ УВД, "Археолог", КБВУ, "Краснодар берегозащита", Земельный комитет, Водоканал, Электросети, Тепловые сети, Горгаз, РУС (связь).

В подобной ситуации вполне можно предположить, что органы государственной власти или местного самоуправления, заведомо зная, что освоение земельного участка невозможно по заявленной цели, инициировали на конкурсной основе заключение договора аренды с целью получения арендных платежей в соответствующие бюджеты и так называемой административной ренты за предоставление земельного участка в аренду. Такой договор вполне можно квалифицировать как мнимую сделку, т. е. совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Невозможность строительства объекта в силу отсутствия необходимых технических условий лишает всякого смысла заключение договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства. Однако арендатор на момент заключения договора, как правило, не может знать об отсутствии технических условий для строительства и эксплуатации объекта строительства. Это означает, что такую сделку можно вполне квалифицировать и как сделку, совершенную под влиянием заблуждения относительно качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению (п. 2 ст. 178 ГК РФ). Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (п. 1 ст. 178 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Следовательно, арендаторы вправе потребовать от арендодателя возвращения выплаченной в соответствии с договором арендной платы, если земельный участок невозможно было использовать для целей, предусмотренных договором аренды.

Название документа