Покупка "недостроя"

(Фирсова М. В.)

("Правовые вопросы строительства", 2007, N 1)

Текст документа

ПОКУПКА "НЕДОСТРОЯ"

М. В. ФИРСОВА

Фирсова М. В., партнер "Tenzor Cosulting Grup".

Благодаря благоприятным рыночным условиям торговая недвижимость Москвы остается одной из наиболее привлекательных сфер капиталовложений. Спрос на торговые площади продолжает расти. Не являются исключением и торговые центры, строительство которых заморожено в силу тех или иных обстоятельств. На рынке немало фирм, готовых вложить денежные средства в недостроенные объекты, а затем, достроив их, сдавать торговые площади в аренду.

Объект незавершенного строительства можно приобрести, например, купив компанию, которой принадлежит земельный участок со строящимся на нем торговым центром. Или осуществить реорганизацию (слияние, присоединение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами.

ООО "А" принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 1 га. На участке велось строительство торгового центра. Однако в связи с недостатком денежных средств строительство объекта было заморожено, и торговый центр перешел в разряд долгостроя. Объект привлек внимание ООО "В". Для того чтобы стать обладателем "недостроя", ООО "В" приобрело 100% доли ООО "А", таким образом, стало владельцем компании и одновременно собственником земельного участка. ООО "В" продолжило строительство торгового центра. Торговый центр был достроен и сдан в эксплуатацию.

Как правило, приобрести объект недвижимости легче путем покупки компании, которой принадлежит земельный участок с объектом незавершенного строительства. Этот способ приобретения недвижимости предполагает следующее: к покупателю переходят права не на саму недвижимость, а на компанию ее владельца. При покупке компании к новому собственнику переходят все права и обязанности приобретенного юридического лица, в том числе все его активы. Покупатель, таким образом, приобретает полный контроль над имуществом купленной компании.

Приобрести компанию, владеющую "недостроем", возможно путем приобретения контрольного пакета акций или доли участия в уставном капитале компании-владелицы, другими словами, через смену учредителей в компании-продавце.

Процесс приобретения компании, владеющей необходимыми активами, условно можно разделить на следующие этапы.

1. Проверка документов: необходимо проверить учредительные документы компании, документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа, документы, связанные с объектом незавершенного строительства, документы на земельный участок под "недостроем", получить самостоятельно выписку из ЕГРЮЛ на компанию-продавца, из ЕГРП на земельный участок и т. д.

2. Подготовка документов для совершения смены учредителей: необходимо заполнить заявление в налоговую инспекцию, нотариально его заверить, подписать договора купли-продажи доли с каждым участником общества, уведомить общество о совершенных сделках и т. д.

3. Регистрация изменений: срок регистрации заявлений в налоговой инспекции - пять рабочих дней.

4. По истечении указанного срока новое лицо становится участником общества, которому принадлежит недвижимость.

Преимущества такого способа приобретения "недостроя", как покупка компании, владеющей объектом незавершенного строительства, состоят главным образом в отсутствии необходимости регистрации права собственности на "недострой", последующей перерегистрации права собственности на него. Кроме того, существуют плюсы и в отношении налогообложения. К подобным сделкам не применяется налог на добавленную стоимость (пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). А вот сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 18%.

Приобретая компанию, покупатель выигрывает и по времени, так как регистрация права на объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи, по закону осуществляется в течение календарного месяца. Однако регистратор вправе приостановить процедуру для проверки каких-либо документов и выяснения обстоятельств. Значит, процедура регистрации может затянуться. Также к регистрации объектов незавершенного строительства предъявляются дополнительные требования. Например, регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства требует прекращения договора строительного подряда.

Однако нельзя забывать и о рисках. Покупка действующей компании чревата приобретением и ее задолженностей, а потому требуется провести детальную диагностику приобретаемой компании. Чем больше компания, тем более основательной должна быть проверка.

Так, ЗАО "Х" приобрело 100% доли ООО "А". На балансе компании числилось несколько земельных участков и один объект незавершенного строительства. ЗАО "Х" пренебрегло детальной проверкой приобретаемой компании. В результате получило компанию с тремя небольшими земельными участками, "недостроем" на уровне фундамента и огромный долг по сумме, превышающей стоимость всех земельных участков и "недостроя" в целом. В итоге долг был подтвержден оппонентом в суде и взыскан на основании исполнительного листа с ЗАО "Х". Таким образом, ЗАО "Х" не только не приобрело желаемый объект, но и понесло существенные финансовые потери. Этот пример показателен для тех компаний, которые пренебрегают полной правовой проверкой приобретаемой компании.

При совершении сделки (покупка акций или долей) не следует забывать о соблюдении антимонопольного законодательства. В случаях, предусмотренных ст. 28 Федерального закона "О защите конкуренции", может потребоваться согласие на сделку Федеральной антимонопольной службы.

Таким образом, в случае если вы приобретаете "недострой" путем покупки долей (акций) компании, владеющей объектом незавершенного строительства, необходим аудит всей документации продаваемой компании.

Преимущества данной сделки в относительной дешевизне по сравнению со сделками с самими объектами недвижимости (в силу отсутствия выплаты НДС, налога на прибыль). А приобретение компании зачастую сопровождается получением продавцом разрешительной документации относительно объекта незавершенного строительства и наработанного административного ресурса.

Однако появляются дополнительные риски по принятию и управлению еще одной компанией.

Также при приобретении акций (долей) покупателю необходимо обратить особое внимание на действия продавца по соблюдению процедуры совершения сделки и ее соответствие нормам права. Потому что покупатель всегда рискует больше. Покупатель может потерять по вине продавца приобретенную компанию, объекты недвижимости, а также понести денежные потери. Возможность же возврата денежных средств сомнительна, учитывая то, что зачастую цена сделки существенно ниже реально выплаченных денежных средств.

Еще один способ приобрести объект незавершенного строительства - осуществление реорганизации (слияние, присоединение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами.

ООО "А" - собственник земельного участка вело строительство торгово-развлекательного центра. ООО "В" приобрело строящийся торгово-развлекательный комплекс путем присоединения к себе ООО "А", иными словами, реорганизовавшись в форме присоединения. В результате ООО "А" прекратило свое существование, а ООО "В" в числе других активов компании "А" приобрело и недостроенный торгово-развлекательный центр.

Процесс реорганизации, не будем скрывать, более трудоемкий по сравнению с покупкой компании, владеющей объектом незавершенного строительства. Нельзя сказать, что в этом способе приобретения "недостроя" больше рисков, однако он затратнее по времени, больше придется готовить документов.

Статья 57 ГК РФ предусматривает пять форм реорганизации юридического лица: слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование. Реорганизация может быть осуществлена по решению учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. В любом случае, необходимо детально изучить учредительные документы компании-продавца, а также ознакомиться с нормами законодательства, регулирующими вопросы реорганизации юридических лиц.

В рамках вопроса о приобретении "недостроя" нас интересуют две формы реорганизации.

Слияние - это создание на базе двух или нескольких фирм новой компании с передачей ей всех прав и обязанностей этих юридических лиц в соответствии с передаточным актом. Полностью передаются активы и пассивы: денежные средства и другое имущество, обязательства (с учетом задолженности по налогам), капитал и резервы, в том числе и интересующие нас объекты незавершенного строительства.

Присоединение - это когда одна или несколько фирм прекращают деятельность, а их права и обязанности переходят другой компании. В результате реорганизации в форме присоединения те фирмы, которые присоединяются, прекращают свое существование. Компания, к которой они присоединились, становится правопреемником всех прав и обязанностей на основании передаточного акта.

Юридическое лицо считается реорганизованным в форме слияния с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица. То есть собственником "недостроя" возможно стать с момента государственной регистрации новой компании.

При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица. Собственником объекта незавершенного строительства вы станете с момента прекращения деятельности присоединенной компании.

Согласно ст. 58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Таким образом, решив провести реорганизацию своей компании и компании, владеющей объектом незавершенного строительства, советуем провести ее в форме присоединения, так как слияние - более сложная и по времени, и по порядку реализации форма реорганизации.

Данный способ приобретения "недостроя" имеет ряд недостатков.

При осуществлении реорганизации не следует забывать об антимонопольном законодательстве. Согласно ст. 27 Федерального закона "О защите конкуренции" с предварительного согласия антимонопольного органа осуществляются следующие действия:

1) слияние коммерческих организаций (за исключением финансовых организаций), если суммарная стоимость их активов (активов их групп лиц) по бухгалтерским балансам по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления ходатайства (далее также - последний баланс, в случае представления в антимонопольный орган уведомления последним балансом считается бухгалтерский баланс по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления уведомления) превышает три миллиарда рублей, или суммарная выручка таких организаций (их групп лиц) от реализации товаров за календарный год, предшествующий году слияния, превышает шесть миллиардов рублей либо если одна из таких организаций включена в реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более чем тридцать пять процентов;

2) присоединение коммерческой организации (за исключением финансовой организации) к иной коммерческой организации (за исключением финансовой организации), если суммарная стоимость их активов (активов их групп лиц) по последним балансам превышает три миллиарда рублей или суммарная выручка таких организаций (их групп лиц) от реализации товаров за календарный год, предшествующий году присоединения, превышает шесть миллиардов рублей либо если одна из таких организаций включена в реестр.

В ст. 30 Федерального закона "О защите конкуренции" предусмотрены сделки и иные действия, об осуществлении которых должен быть уведомлен антимонопольный орган.

Кроме того, в связи с тем что процесс реорганизации так или иначе сопровождается ликвидацией одного или нескольких юридических лиц, возникает обязанность уведомления кредиторов.

Кредиторы юридического лица в течение 30 дней с даты направления им уведомлений или в течение 30 дней с даты опубликования сообщения о принятом решении вправе письменно потребовать досрочного прекращения или исполнения соответствующих обязательств юридического лица и возмещения им убытков. Не уведомление кредитора является основанием для признания реорганизации недействительной.

Компания "А" решила приобрести объект незавершенного строительства путем присоединения компании "В", которой принадлежит земельный участок и которая осуществляет строительство. Однако при осуществлении процедуры реорганизации в форме присоединения компании не выполнили условие об уведомлении кредиторов компании "В". В связи с тем что неуведомление кредиторов о реорганизации юридического лица свидетельствует о нарушении установленной законом процедуры образования нового юридического лица и является основанием для признания реорганизации недействительной, кредитором компании "В" был подан иск в суд о признании проведенной реорганизации недействительной. В результате решение было вынесено в пользу кредитора, и реорганизация была признана недействительной. Таким образом, компания "А" понесла потери, связанные с вложенными в указанный проект денежными средствами, а также существенными были и неоправданные временные затраты.

Следовательно, подобный способ приобретения "недостроя" более сложный, и компания, выбравшая его, скорее всего, будет руководствоваться приобретением не только и не столько объекта незавершенного строительства, сколько наличием у компании-продавца еще более привлекательных активов.

Таким образом, приобрести объект незавершенного строительства возможно одним из перечисленных способов, однако, на наш взгляд, лучший способ - приобретение компании, владеющей "недостроем". Покупатель от этого только выигрывает как во времени, так и в финансовом плане.

Название документа