Роль государства в сдерживании роста цен на жилье

(Исаев А.)

("Законность", 2007, N 3)

Текст документа

РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СДЕРЖИВАНИИ РОСТА ЦЕН НА ЖИЛЬЕ

А. ИСАЕВ

Исаев А., профессор Владивостокского государственного университета экономики и сервиса.

Аномальный рост цен на жилье в Москве и Санкт-Петербурге за последний год стал причиной того, что Генеральная прокуратура поручила прокурорам этих регионов провести проверку на предмет установления ценового сговора среди застройщиков жилья.

В последнее время цены на жилье в Москве бьют все мировые рекорды. Сегодня цена средней двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в московском "новострое" составляет около 250 тыс. долл. То есть речь идет о сумме, которую среднестатистический россиянин может заработать за 50 лет трудовой деятельности (!).

Однако это еще не все. В статье "Инвалюта как инструмент макроэкономического мошенничества" ("Законность", 2005, N 10) А. Исаев уже писал о том, как искусственно занижается рыночный курс рубля. Сегодня реальный обменный курс доллара США по отношению к рублю (т. е. курс, основанный на сопоставлении цен на товары в России и США) меньше официального почти в 2 раза. Таким образом, чтобы понять масштаб ценовой аномалии на жилье в Москве, представим себе ситуацию на рынке жилья в Нью-Йорке, где цена сопоставимой "двушки", "one bed room", должна будет составить 500 тыс. долларов. Сегодня цена средней "двушки" в Нью-Йорке в несколько раз ниже, даже в центре торговой столицы США цена 1 кв. м редко превышает 10 тыс. долларов, не говоря уже о таких районах, как Бруклин или Брайтон-Бич.

Не отстает от Москвы и Санкт-Петербург. Правда, если Москва лидирует в гонке цен по абсолютным показателям, то Санкт-Петербург - по относительным: за период с апреля по сентябрь 2006 г. цены на жилье тут выросли примерно на 50%.

Отрицать возможность ценового сговора среди отдельных застройщиков нельзя. Но представляется, что основной причиной столь стремительного роста цен на жилье стал ценовой сговор среди агентств по продаже недвижимости. При этом в качестве инструмента взвинчивания цен используются не готовые квартиры, а фиктивные товары в виде обязательства застройщика передать в собственность жилую недвижимость после завершения строительства.

Схема раскручивания ценовой спирали агентствами по продаже недвижимости следующая. Сначала агентства по предварительной договоренности заключают договоры с застройщиками о долевом участии в строительстве большей части жилья. А затем, взяв на рынке под контроль все предложение строящегося жилья, в определенное время согласованно поднимают на него цену. В пользу этой версии свидетельствует ситуация на рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге. В то время как застройщики почти не предлагают готовые (или с высокой степенью готовности) квартиры в новых домах, у агентств по продаже недвижимости таких предложений в избытке. Анализ предложений популярного в Санкт-Петербурге "Бюллетеня недвижимости" показывает, что агентства по продаже недвижимости - основные продавцы готовых (или с высокой степенью готовности) квартир.

Причем, с учетом того что строительство дома тянется не один год, участвующие в долевом строительстве на ранних его стадиях агентства получают возможность оплачивать строящуюся квартиру не целиком, а частями. Последнее обстоятельство позволяет находящимся в ценовом сговоре агентствам извлекать сверхдоходы от взвинчивания цен. Например, на 1 января 2006 г. цена двухкомнатной квартиры у застройщика составляла 60 тыс. долларов. Заключив договор с застройщиком и оплатив лишь 20 тыс. долларов за каждую квартиру, спустя полгода агентства начинают продавать право на участие в долевом строительстве (по договору цессии) уже за 100 тыс. долларов. При этом 60 тыс. долларов идут застройщику на основании договора от 1 января 2006 г., а 40 тыс. долларов - агентству в виде прибыли. Легко подсчитать, что прибыльность такой сделки для агентства составляет 100% за полгода.

В пользу версии о ценовом сговоре между агентствами по продаже недвижимости, в частности, Санкт-Петербурга как основной причине аномального роста цен на жилье свидетельствует и отставание цен застройщиков от рыночных цен в среднем на несколько месяцев.

Аномальный рост цен на жилье (впрочем, как и всплеск цен на соль и спички в начале 2006 г.) показал, что у государства нет правовых "рычагов", которые бы позволяли оперативно устранять рыночные аномалии. Причем особенно показательно, что рост цен на рынке жилой недвижимости произошел в период реализации национальной программы "Доступное жилье".

Представляется, эффективной мерой по сдерживанию роста цен на жилье может стать корректировка гражданского законодательства в следующих направлениях.

Во-первых, предлагается значительно увеличить налог на жилье (до 10 - 20% в год) для физических лиц в случае превышения нормы в размере 60 - 80 кв. м на одного человека.

Указанная мера будет способствовать снижению привлекательности жилой недвижимости как объекта инвестирования.

Во-вторых, запретить приобретение жилой недвижимости юридическими лицами, а также свести до минимума перевод помещений из жилого фонда в нежилой.

Удаление с рынка жилой недвижимости юридических лиц значительно уменьшит спрос на жилье, следствием чего станет снижение цен. Кроме этого, удаление с рынка жилой недвижимости юридических лиц в сочетании с увеличением налога на жилье для физических лиц значительно осложнит деятельность спекулянтов на рынке недвижимости.

В-третьих, ввести экспортные пошлины при приобретении жилья нерезидентами в "проблемных" регионах, в первую очередь в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Размер таких пошлин должен составлять не менее 50 - 100%.

По мнению автора, реализация предложенных мер позволит значительно оздоровить обстановку на рынке жилой недвижимости, повысить реальные доходы населения, успешно реализовать национальную программу "Доступное жилье".

Название документа