Новеллы в законодательстве ипотечного кредитования

НОВЕЛЛЫ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Н. В. КРАВЕЦ

Кравец Никита Викторович - аспирант Современной гуманитарной академии, г. Москва.

Область ипотечного кредитования в России не получила широкого распространения в связи с антидоступными условиями получения кредита, что выражается в высоком годовом проценте за кредит и сроках его погашения. Исходя из Президентской программы ипотечного кредитования, развитие ипотеки в России должно приобрести в скором будущем более масштабное распространение. В 2004 году был принят ряд законов, которые внесли коррективы в ипотечное кредитование, Федеральным законом N 216-ФЗ от 30.12.2004 <1> были внесены значительные изменения в область ипотечного кредитования. Согласно обновленной ст. 10 ФЗ N 216-ФЗ от 30.12.2004 (далее - Федеральный закон) договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Как известно, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Гос. регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий гос. регистрацию прав. Гос. регистрация осуществляется безвозмездно. -------------------------------- <1> ФЗ N 216-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета (Федеральный выпуск). N 3669. 31 декабря 2004 г.

Гос. регистрация ипотеки, возникающая в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании заявлений залогодателя и залогодержателя. Согласно Федеральному закону заемщик является залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% от стоимости заложенного имущества. Страховая премия выплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования.

Ипотека в силу закона при долевом строительстве

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года, указала на необходимость введения в российское гражданское законодательство специальных правил о договорах, в рамках которых граждане и юридические лица инвестируют свои денежные средства в строительство в целях получения в свою собственность квартир и нежилых помещений в построенных зданиях. Соответствующее предложение получило воплощение в нормах Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2> (далее - Закон о долевом строительстве, Закон). Одной из центральных идей Закона стала максимальная защита прав и интересов участников долевого строительства. -------------------------------- <2> ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета (Федеральный выпуск). N 3669. 31 декабря 2004 г.

На необходимость обеспечения такой защиты обращалось внимание и в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Во-первых, в Концепции содержалось предложение, предусматривающее, что обязательным условием вступления застройщика в договор является предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, подготовка и получение проектно-сметной документации и разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков. Во-вторых, было предложено ввести "в качестве механизма защиты прав дольщиков на жилое помещение обязательную государственную регистрацию обременения прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве". "Предлагаемый механизм позволит обеспечить приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрированы в установленном порядке". В Законе о долевом строительстве идеи и предложения, изложенные в Концепции, получили свое воплощение, хотя и в несколько скорректированном виде, в частности, законодатель отказался от идеи обязать застройщика предоставить обеспечение на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков, но ввел в Закон положение о возникновении у участников долевого строительства законной ипотеки на имущество застройщика в целях обеспечения исполнения последним его обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Заключение сторонами залогового правоотношения, возникшего в силу закона, договора о залоге в целях дополнительного урегулирования этих отношений. Установив, что залог (ипотека) возникает из закона, законодатель не запрещает сторонам такого залогового отношения урегулировать свои отношения еще и договором. Напротив, ст. 23 Закона об ипотеке <3> предусматривает: "В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения". Тем самым законодатель подчеркивает правомерность заключения таких договоров, посредством которых стороны, между которыми возникла ипотека в силу закона, могут дополнительно урегулировать свои отношения. -------------------------------- <3> ФЗ N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Омега-Л. Ст. 23.

Действительно, само по себе возникновение залога (ипотеки) в силу закона не может лишить стороны права своим соглашением урегулировать те или иные свои права и обязанности в рамках такого залога. Во-первых, многие нормы о залоге (ипотеке) носят диспозитивный характер. Например, ст. 31 Закона об ипотеке <4> предусматривает, что "страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора" (п. 1), а "при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2)". Поэтому нет ничего противоправного в том, чтобы стороны в залоговом свидетельстве, возникающем в силу закона, урегулировали свои обязательства исходя из своих собственных интересов в конкретной ситуации в той мере, в какой это допускается соответствующими диспозитивными нормами. -------------------------------- <4> ФЗ N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Омега-Л. Ст. 31.

Во-вторых, законодательство о залоге и об ипотеке регулирует далеко не все права и обязанности, которые могут возникнуть у сторон при залоге (ипотеке) в силу закона. И, наконец, в-третьих, ряд законодательных положений, которые могут применяться при залоге (ипотеке), возникающем в силу закона, лишь при наличии соответствующего соглашения между залогодателем и залогодержателем. Например, согласно абз. 2 п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке "закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу Закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству". Но составление залогодателем такой закладной и выдача ее залогодержателю, очевидно, возможны лишь при наличии соответствующего соглашения между ними. Сторона в залоговом правоотношении, возникающем в силу нормы закона, вправе заключить договор об ипотеке, только если соответствующая норма закона носит диспозитивный характер, то есть предусматривает возникновение законного залога, норма предоставляет сторонам право отказаться от него. Закрепленная в Законе конструкция законного залога состоит в том, что залогодателю (застройщику) противостоит "множество" залогодержателей (участников долевого строительства), имеющих право залога на одно и то же указанное в законе имущество залогодателя, хотя каждый участник долевого строительства связан с застройщиком самостоятельным договором участия в долевом строительстве. И, как об этом будет сказано далее, все залогодержатели связаны с залогодателем одним залоговым правоотношением, то есть в данном случае мы имеем дело с множественностью лиц на стороне залогодержателя. Следовательно, правила всех заключаемых между застройщиком и участниками долевого строительства договоров долевого строительства либо, возможно, правила отдельных заключаемых между ними соглашений, поскольку эти правила будут регулировать отношения в рамках одного залогового обязательства, возникающего в силу закона между застройщиком (залогодателем) и всеми участниками долевого строительства. Но на практике единые для всех участников долевого строительства правила, направленные на урегулирование их ипотечных отношений с застройщиком, могут быть выработаны и предложены этим участникам только самим застройщиком как условия договора участия долевого строительства или как условия отдельного соглашения. То есть единые для всех участников долевого строительства правила о законной ипотеке могут быть сформулированы только как условия договора присоединения. А значит, нельзя не вернуться к тем причинам, по которым представляется верной позиция законодателя, сформулировавшего норму о законном залоге при долевом строительстве как норму императивную, не позволявшую сторонам договора участия в долевом строительстве отказаться от такого залога. Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренной формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере <5>. -------------------------------- <5> Фархутдинов И. З., Трапезников В. А. Инвестиционное право. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 274.

Подобно тому, как застройщик при выработке и формулировании условий договора участия в долевом строительстве не должен иметь возможности вынудить своих контрагентов согласиться с отказом от законного залога, застройщик не должен иметь возможность, исходя из своих собственных интересов, навязать участникам долевого строительства условия, на которых их отношения о рамках законного залога будут дополнительно регулироваться их соглашением.

Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве, исполнение которых обеспечивается законной ипотекой

Закон о долевом строительстве регулирует отношения, возникающие в рамках договора участия в долевом строительстве, по которому "одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Законная ипотека, предусмотренная Законом о долевом строительстве, призвана обеспечить исполнение застройщиком его обязательств перед участником долевого строительства. В этом смысле в рамках связывающих их отношений по законной ипотеке застройщик выступает как залогодатель, а каждый участник долевого строительства, заключивший с ним договор долевого строительства, как залогодержатель. Однако, как следует из определения договора долевого строительства, основная обязанность, которую несет застройщик перед участником долевого строительства, составляет обязанность построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать входящий в него объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) участнику долевого строительства <6>. -------------------------------- <6> Малахова О. А. Изменения в ипотечном законодательстве // Жилищное право. N 9. С. 9.

В соответствии же с абз. 1 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке "по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя". Таким образом, из существа залога и ипотеки как способа обеспечения исполнения гражданско-правового обязательства следует, что требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный характер. Следовательно, исполнение главной обязанности застройщика перед участниками долевого строительства (обязанности передать помещение) не может быть обеспечено ни договорной, ни законной ипотекой, поскольку это обязанность не денежного характера. Но в рамках договора долевого строительства у застройщика могут возникнуть перед участником долевого строительства денежные обязательства, исполнение которых, если они возникли, и обеспечено законной ипотекой. В ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве <7> в имущество, которое служит предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, включены и строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Но на момент возникновения законной ипотеки, обременяющей право собственности или право аренды застройщика на земельный участок, таких строящихся (создаваемых) объектов недвижимости еще может не быть фактически (если строительство еще не началось), или же объект недвижимости в том или ином виде физически может уже существовать, но право собственности застройщика на этот объект недвижимости еще не будет зарегистрировано, и, следовательно, это право еще не возникнет (ст. 219 ГК РФ) <8>. Ни в первом ни во втором случае право собственности застройщика на создаваемый объект не может быть обременено ипотекой. В силу прямого указания п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке "по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". -------------------------------- <7> ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета (Федеральный выпуск). N 3669. 31 декабря 2004 г. <8> Гражданский кодекс РФ // Буква. М., 1994. Ст. 219.

Из этой ситуации был найден следующий выход. Согласно п. 3 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <9> при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав "вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества". Таким образом, в ЕГРП будет наличествовать регистрационная запись об ипотеке существующего имущества - земельного участка или права аренды земельного участка и имеется отметка, указывается на то, что при приобретении застройщиком права собственности на иное указанное в Законе о долевом строительстве имущество на это имущество также распространяется ипотека, возникшая в силу закона. Но запись об ипотеке "строящегося (создаваемого) объекта недвижимости" появится в ЕГРП только после того, как орган по государственной регистрации зарегистрирует право собственности застройщика на этот объект. -------------------------------- <9> ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1998 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. Ст. 3594, п. 3 ст. 25.1.

В Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" внесены изменения. Теперь в выписке из ЕГРП, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменного наименования юридических лиц - участников долевого строительства, Ф. И.О. физических лиц - участников долевого строительства <10>. -------------------------------- <10> Фархутдинов И. З., Трапезников В. А. Инвестиционное право. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 254.

Законодатель использовал в Законе о долевом строительстве термин "строящийся (создаваемый) объект недвижимости", заимствовав его из других законов. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке "если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодержателя". Однако, оперируя этим термином, а равно таким близким к нему по смыслу термином, как "возводимое здание или сооружение", ни Закон о долевом строительстве, ни Закон об ипотеке, ни Гражданский кодекс РФ не раскрывают их содержания. Более того, гражданское законодательство формально не знает таких видов недвижимого имущества. И фактически, и юридически в Законе о долевом строительстве под ипотекой строящегося (создаваемого) объекта недвижимости может иметься в виду ипотека трех формально-юридически разных объектов недвижимости. Во-первых, под строящимся объектом недвижимости в Законе понимается объект незавершенного строительства. В соответствии с поправкой, внесенной в п. 1 ст. 130 ГК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ <11>, объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельный вид недвижимого имущества. В качестве примера может быть приведена ст. 76 Закона об ипотеке, регулирующая, как следует из ее названия, "ипотеку строящихся жилых домов" и устанавливающая, что при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства". Кроме того, п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке, предусмотрев, что правила этого Закона "применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений..." фактически поставил знак равенства между понятиями "возводимое здание или сооружение" и "объект незавершенного строительства". Как указано в ч. 2 ст. 13 Закона о долевом строительстве, "при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект". -------------------------------- <11> ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета (Федеральный выпуск). N 3669. 31 декабря 2004 г.

Остается невыясненным лишь вопрос о том, когда может или должен зарегистрировать застройщик свое право на объект незавершенного строительства. В соответствии с ч. 5 ст. 13 Закона о долевом строительстве "застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога", а "при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога". Отвечая на вопрос, когда застройщик должен зарегистрировать свое право на строящийся (создаваемый) объект недвижимости как на объект незавершенного строительства, Закон ничего не говорит о том, вправе ли застройщик в иных случаях зарегистрировать свое право на данный объект. Формально Закон о государственной регистрации сегодня позволяет обратиться за государственной регистрацией права на объект незавершенного строительства в любой момент (п. п. 2 - 4 ст. 25). Во-вторых, по окончании строительных работ и после приемки объекта в эксплуатацию строящимся (создаваемым) объектом недвижимости может считаться законченное строительством здание, сооружение: многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Так, ст. 25 Закона о государственной регистрации, озаглавленная "Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества", содержит нормы, относящиеся как к созданным объектам недвижимости, то есть объектам (п. 1), так и к объектам незавершенного строительства (п. 2). В самом Законе о долевом строительстве нет ни единого слова, ни единой прямой нормы, указывающих на то, что предметом законной ипотеки помимо земельного участка или права аренды земельного участка является сам многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, построенный (созданный) в рамках долевого строительства. Возможно, отсутствие в Законе о долевом строительстве какого бы то ни было упоминания о праве собственности застройщика на законченный строительством объект, о регистрации этого права, об обременении этого права законной ипотекой не случайно. В литературе высказывалось следующее мнение: "Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности - многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Парадокс заключается в том, что, если право собственности застройщика на объект незавершенного строительства будет зарегистрировано и в отношении этого объекта возникнет и будет зарегистрирована законная ипотека, трудно будет объяснить, почему застройщик не приобретает и не может зарегистрировать право собственности на законченный объект и почему на этот объект не будет распространяться законная ипотека <12>. -------------------------------- <12> Малахова О. А. Изменения в ипотечном законодательстве // Жилищное право. N 9. С. 11.

Тем более что ст. 76 Закона об ипотеке, регулирующая ипотеку строящихся жилых домов и устанавливающая, что "при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства", содержит также правило, в силу которого "по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается". Аналогичная позиция при ипотеке не завершенного строительством нежилого дома высказана и в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 года N 90: "Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание, возведенное в результате завершения строительства". В-третьих, по букве и смыслу Закона о долевом строительстве создаваемый объект недвижимости всегда по окончании строительства должен включать в себя жилые или нежилые помещения, подлежащие передаче застройщиком участникам долевого строительства. Именно помещения (жилые и/или нежилые) являются объектом долевого строительства (пп. 2 ст. 2, ст. 3). Согласно ч. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве "при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения". Следовательно, те из названных помещений, право собственности на которые будет зарегистрировано за застройщиком, будут находиться в ипотеке. Но в каком случае и при каких условиях застройщик может считаться собственником помещений в построенном многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости и может зарегистрировать свое право на них? Бесспорно, застройщик является собственником тех помещений в построенном здании, которые не были объектом договоров участия в долевом строительстве и не подлежат передаче участникам долевого строительства, так как эти помещения строились им "для себя". Что же касается помещений, которые подлежат передаче застройщиком участникам долевого строительства, то в отношении их Закон точно не определяет, кто - застройщик или участники - приобретает на них первичное право собственности как на вновь созданные объекты недвижимости. Несмотря на постоянные изменения и дополнения в сфере ипотечного кредитования ипотека как форма кредита на приобретение недвижимости не может обрести социально доступные параметры, что нельзя сказать об ипотечном кредитовании в Европе. Но это лишь проблема времени, и в скором будущем термин "ипотека" в России будет более социально доступным понятием, нежели в настоящее время, по крайней мере, очень хочется в это верить!

Название документа