Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства в России и странах СНГ

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ И СТРАНАХ СНГ

З. К. МУСТАФИНА

Мустафина З. К., преподаватель кафедры гражданского права и процесса Марийского государственного университета, аспирантка Казанского (Приволжского) федерального университета.

В правопорядках стран СНГ нет единого подхода к правовому регулированию отношений, связанных с объектами незавершенного строительства. При этом ни Модельный гражданский кодекс для государств - участников СНГ <1>, ни Модельный закон "О праве собственности и его защите" <2> не содержат исчерпывающих положений о правовом регулировании таких объектов. В силу этого нормы о приобретении права собственности на объекты незавершенного строительства в законодательных актах стран СНГ вариативны. -------------------------------- <1> Модельный гражданский кодекс для государств - участников Содружества Независимых Государств (часть первая) от 29 октября 1994 г. // Информационный бюллетень. 1995. N 6. Приложение. <2> Модельный закон "О праве собственности и его защите": принят на тридцать седьмом пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств - участников СНГ (Постановление от 17 мая 2012 г. N 37-9) // URL: iacis. rudata/prdoc/9-a_2012.doc.

Статья 135.4 Гражданского кодекса Азербайджанской Республики (далее - ГК АР) содержит крайне широкую трактовку недвижимых вещей, к которым могут быть отнесены и объекты незавершенного строительства: "К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения" <3>. -------------------------------- <3> Гражданский кодекс Азербайджанской Республики от 28 декабря 1999 г.: утв. Законом Азербайджанской Республики от 28 декабря 1999 г. N 779-IГ: введен в действие с 1 сентября 2000 г. Законом Азербайджанской Республики от 26 мая 2000 г. N 886-IГ.

ГК АР (ст. 229) предполагает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация осуществляется в государственном реестре недвижимого имущества, составляется и ведется в установленном законодательством порядке соответствующим органом исполнительной власти (ст. 139.3 ГК АР). Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства регулируется также и ст. 178 ГК АР, где изложены общие положения о приобретении права собственности на недвижимое имущество. Схожие общие нормы можно обнаружить в законодательных актах Республики Армения <4>, Грузии <5>, Кыргызской Республики <6>, Республики Таджикистан <7>, Туркменистана <8>, Республики Узбекистан <9>. -------------------------------- <4> Гражданский кодекс Республики Армения от 17 июня 1998 г. <5> Гражданский кодекс Грузии от 26 июня 1997 г. N 786-IIс. <6> Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 8 мая 1996 г. N 15. <7> Гражданский кодекс Республики Таджикистан от 30 июня 1999 г. <8> Гражданский кодекс Туркменистана: утв. Законом Туркменистана от 17 июля 1998 г. <9> Гражданский кодекс Республики Узбекистан: введен в действие с 1 марта 1997 г. Постановлением Олий Мажлиса Республики Узбекистан от 29 августа 1996 г. N 257-I. Часть первая: утв. Законом Республики Узбекистан от 21 декабря 1995 г. N 163-I.

Как и в вышеприведенных случаях, Гражданский кодекс Республики Казахстан <10> не содержит понятия и специальных норм, посвященных приобретению права собственности на объекты незавершенного строительства. Однако в законе отмечается, что до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается (ч. 4 ст. 236). Таким образом, законодатель Казахстана приравнивает объекты незавершенного строительства к материалам, а не к недвижимой вещи. -------------------------------- <10> Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 г. Общая часть: по состоянию на 20 февраля 2006 г. N 127-III ЗРК.

В этом смысле любопытна норма Гражданского кодекса Республики Молдова <11> (далее - ГК РМ), которая позволяет рассматривать материалы, временно обособленные от земельного участка для повторного использования, как недвижимые вещи при условии, что они сохраняются в той же форме (ч. 3 ст. 28 8). К недвижимости ГК РМ относит и составные части недвижимой вещи, временно отделенные от нее, если они предназначены для нового размещения, а также материалы, завезенные для использования взамен старых, которые становятся недвижимыми вещами. При том что никаких упоминаний об объектах незавершенного строительства в Кодексе нет, данная норма позволяет разрешить спорный вопрос о признании объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом, несмотря на то что его часть нередко представляет собой строительные материалы, которые могут быть признаны движимым имуществом. -------------------------------- <11> Гражданский кодекс Республики Молдова от 6 июня 2002 г. N 1107-XV // Мониторул Офичиал ал Р. Молдова от 22 июня 2002 г. N 82-86.

Особенно примечательна законодательная практика Республики Беларусь, где в Гражданском кодексе <12> (далее - ГК РБ) объект незавершенного строительства не включен в список недвижимых вещей, однако указано, что законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РБ). На данном основании поименованный в Законе Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" <13> такой объект, как "незавершенное законсервированное капитальное строение" <14>, должен быть признан недвижимым имуществом, т. к. вышеуказанный Закон регулирует только правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества. -------------------------------- <12> Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. N 218-3. <13> О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. N 133-З. <14> Незавершенное законсервированное капитальное строение - это законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. См.: ст. 1 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".

Правда, заметим, под критерии незавершенного законсервированного капитального строения подпадают не все объекты незавершенного строительства. Как известно, консервация строительного объекта представляет собой отдельную процедуру, регламентированную в некоторых правовых системах <15>. Анализ законодательства Республики Беларусь показывает, что в данной правовой модели незавершенное законсервированное капитальное строение юридически приравнивается к объектам незавершенного строительства. Иными словами, если объект незавершенного строительства не прошел процедуру консервации, то он имеет иной правовой статус - на него распространяются нормы о праве собственности на материалы. Как отмечается в п. 3 ст. 220 ГК РБ, "до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается". -------------------------------- <15> См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2011 г. N 802 "Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства" // Российская газета. N 5601. 2011. 7 октября.

В этом смысле российский законодатель пошел несколько дальше, еще в 2004 г. включив объекты незавершенного строительства в перечень недвижимых вещей, предусмотренный п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации <16> (далее - ГК РФ). -------------------------------- <16> Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 декабря 1994 г. N 51-ФЗ: с изм. от 27 июня 2012 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.

Следует обратить внимание на Гражданский кодекс Украины <17> (далее - ГК Украины), где имеются нормы, прямо регулирующие приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства (ст. 331). Так, согласно ч. 3 ст. 331 ГК Украины до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества). Причем данное лицо в случае необходимости может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. -------------------------------- <17> Гражданский кодекс Украины от 16 января 2003 г. N 435-IV.

В целом проведенный нами сравнительный анализ оснований, способов и условий приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства в странах СНГ показал, что имеется определенное сходство в положениях о приобретении права собственности на объекты незавершенного строительства, созданные для себя (табл. 1).

Таблица 1. Основания, способы и условия приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства в некоторых странах СНГ

Украина Республика Беларусь Республика Молдова

Создание Ч. 2 п. 1 ст. 331 П. 1 ст. 219 ГК РБ: П. 1 ст. 320 ГК объекта ГК Украины: "Лицо, "Право РМ: "Право незавершенного изготовившее собственности на собственности строительства (создавшее) вещь новую вещь, на новую вещь, для собственных из своих изготовленную или изготовленную целей материалов созданную лицом для лицом для себя, на основании себя с соблюдением приобретается договора, является законодательства, этим лицом" собственником этой приобретается этим вещи" лицом"

Создание - П. 2 ст. 219 ГК - объекта РБ; ст. 44 - 48 незавершенного Инвестиционного строительства кодекса <18> - об на основании основах инвестиционного регулирования договора инвестиционного договора

Приобретение П. 1 ст. 328 ГК П. 2 ст. 219 ГК РБ: П. 2 ст. 320 ГК объекта Украины: "Право "Право РМ: "Право незавершенного собственности собственности на собственности строительства приобретается по имущество, которое может на основании основаниям, не имеет собственника, приобретаться в договора запрещенным может быть соответствии с купли-продажи законом, в приобретено другим законом в силу либо иного частности по лицом на основании завладения, договора о сделкам"; ч. 2 договора купли - сделки, передаче п. 3 ст. 331 ГК продажи, мены, наследования, объекта Украины: "В случае дарения или иной присоединения, необходимости сделки об приобретательной лицо... может отчуждении этого давности, а также заключить договор имущества" по судебному относительно решению в случае, объекта когда оно является незавершенного основанием для строительства..."; передачи права ст. 334 ГК собственности" Украины: "Момент приобретения права собственности по договору"

Регистрация П. 1 ст. 182, ч. 2 П. 1 ст. 131 ГК РБ: П. 1 ст. 290 ГК права п. 3 ст. 331 ГК "Государственной РМ: "Право собственности Украины: право регистрации собственности и на объект собственности на подлежат недвижимое другие вещные незавершенного объект имущество, права на права на строительства незавершенного него и сделки с недвижимые вещи, строительства ним"; ст. 7 Закона обременения этих "регистрируется "О государственной прав, их органом, регистрации возникновение, осуществляющим недвижимого изменение и государственную имущества, прав на прекращение регистрацию прав него и сделок с подлежат на недвижимость" ним" государственной регистрации"

Заметим, что идентичными по сути являются и нормы о государственной регистрации и о приобретении права собственности на объекты незавершенного строительства на основании сделок различного вида. Существенным отличием является возможность приобретения права собственности на объект незавершенного строительства на основании инвестиционного договора, закрепленная в законодательных актах Республики Беларусь. Таким образом, очевидна прогрессивность законодателей некоторых стран СНГ в вопросах правового регулирования права собственности на объекты незавершенного строительства, что может объясняться активной инвестиционной деятельностью в этих странах <19>. -------------------------------- <19> См.: Кондакова И. В. Правовая реформа инвестиционной деятельности в Российской Федерации и зарубежных странах: Украина и Республика Беларусь: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009; Пакерман Г. А. Унификация правового регулирования иностранных инвестиций в странах Содружества Независимых Государств: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008 и др.

В целом, с учетом общих тенденций развития законодательства стран СНГ <20>, представляется целесообразным сформировать общее правопонимание объекта незавершенного строительства, который является особым объектом недвижимости, поскольку обладает совокупностью специфических признаков, значительно отличающих его от других объектов недвижимости (в частности, от зданий и сооружений): -------------------------------- <20> См.: Беседин А. Н. Развитие гражданского законодательства в государствах - участниках Содружества Независимых Государств: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005; Найманбаев А. Б. Развитие законодательства Кыргызской Республики в современных условиях: вопросы теории: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011; Шокиров Г. А. Систематизация законодательства Таджикистана: теория и практика: Автореферат дис. ... канд. юрид. наук. Душанбе, 2011 и др.

- отсутствие разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию; - наличие определенных социально-экономических условий для возникновения объекта незавершенного строительства, в частности отсутствие финансирования строительства объекта, нестабильная экономическая ситуация в странах СНГ, отсутствие единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и отсутствие единого правового регулирования строительной деятельности; - особый правовой режим земельного участка, находящегося под объектами незавершенного строительства, заключающийся, в частности, в наличии существенных препятствий в возможности приобретения прав на земельный участок, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды; - консервация объекта строительства; - достижение определенной степени готовности. Причем традиции правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества в отечественном праве показывают, что в странах СНГ и России в качестве основного критерия выделения недвижимости используется критерий физической неперемещаемости объекта (прочной связи с землей). При этом для признания объекта незавершенного строительства недвижимой вещью важно понимать наличие двух глобальных подходов к критериям недвижимости: - юридический подход, суть которого заключается в том, что недвижимое имущество является юридической категорией, поскольку юридической категорией является сама вещь в гражданском обороте; - физический подход, который состоит в том, что недвижимость является объективно существующим явлением, и деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено в первую очередь природой этих вещей. Применительно к недвижимости существенное значение имеет не признак физической связи с землей, а признак юридической связи объекта недвижимости с земельным участком. Суть этой связи заключается в юридическом закреплении местоположения объекта относительно конкретного земельного участка. Такой признак юридической связи с землей существенно отличает недвижимые вещи от движимых, поскольку движимые вещи не подлежат кадастровому (техническому) учету, данные о движимых вещах не подлежат закреплению в официальных реестрах. Таким образом, специфика юридической связи объектов незавершенного строительства с землей заключается не в самой процедуре кадастрового учета, а в содержательной части сведений, вносимых в государственный кадастр недвижимости. В целом категория недвижимого имущества в законодательстве стран СНГ является организованной с использованием различных критериев и юридико-технических приемов открытым системным образованием, что влечет за собой необходимость уточнения в Модельном гражданском кодексе стран СНГ правового статуса объектов незавершенного строительства и приобретения права собственности на них. Таким образом, можно обозначить основу для единого правопонимания объектов незавершенного строительства в странах СНГ - это особый объект недвижимости, возникший в результате наступления специфических социально-экономических условий, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, осуществлена консервация и достигнута определенная степень готовности. Целесообразно регулировать приобретение права собственности на такие объекты по тем же основаниям, что и прав на недвижимые вещи. Такой механизм свидетельствует о необходимости признания объектов незавершенного строительства недвижимой вещью de jure и возможности государственной регистрации права собственности на него по общим основаниям.

Литература

1. Беседин А. Н. Развитие гражданского законодательства в государствах - участниках Содружества Независимых Государств: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. 2. Гражданский кодекс Азербайджанской Республики от 28 декабря 1999 г.: утвержден Законом Азербайджанской Республики от 28 декабря 1999 г. N 779-IГ: введен в действие с 1 сентября 2000 г. Законом Азербайджанской Республики от 26 мая 2000 г. N 886-IГ. 3. Гражданский кодекс Грузии от 26 июня 1997 г. N 786-IIс. 4. Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 8 мая 1996 г. N 15. 5. Гражданский кодекс Республики Армения от 17 июня 1998 г. 6. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. N 218-3. 7. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 г. Общая часть: по состоянию на 20 февраля 2006 г. N 127-III ЗРК. 8. Гражданский кодекс Республики Молдова от 6 июня 2002 г. N 1107-XV // Мониторул Офичиал ал Р. Молдова от 22 июня 2002 г. N 82-86. 9. Гражданский кодекс Республики Таджикистан от 30 июня 1999 г. 10. Гражданский кодекс Республики Узбекистан: введен в действие с 1 марта 1997 г. Постановлением Олий Мажлиса Республики Узбекистан от 29 августа 1996 г. N 257-I. Часть первая: утверждена Законом Республики Узбекистан от 21 декабря 1995 г. N 163-I. 11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 декабря 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. 12. Гражданский кодекс Туркменистана: утвержден Законом Туркменистана от 17 июля 1998 г. 13. Гражданский кодекс Украины от 16 января 2003 г. N 435-IV. 14. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. N 133-З. 15. Инвестиционный кодекс Республики Беларусь от 22 июня 2001 г. N 37-З. 16. Кондакова И. В. Правовая реформа инвестиционной деятельности в Российской Федерации и зарубежных странах: Украина и Республика Беларусь: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. 17. Модельный гражданский кодекс для государств - участников Содружества Независимых Государств (часть первая) от 29 октября 1994 г. // Информационный бюллетень. 1995. N 6. Приложение. 18. Модельный закон "О праве собственности и его защите": принят на тридцать седьмом пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств - участников СНГ (Постановление от 17 мая 2012 г. N 37-9) // URL: iacis. rudata/prdoc/9-a_2012.doc. 19. Найманбаев А. Б. Развитие законодательства Кыргызской Республики в современных условиях: вопросы теории: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. 20. Пакерман Г. А. Унификация правового регулирования иностранных инвестиций в странах Содружества Независимых Государств: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. 21. Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства: Постановление Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2011 г. N 802 // Российская газета. N 5601. 2011. 7 октября. 22. Шокиров Г. А. Систематизация законодательства Таджикистана: теория и практика: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Душанбе, 2011.

Название документа