О государственном контроле деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства

О ГОСУДАРСТВЕННОМ КОНТРОЛЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, СВЯЗАННОЙ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Е. А. ФОКОВА

Проблемы, связанные с государственным контролем деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства в многоэтажных жилых домах, обсуждались неоднократно как теоретиками, так и практическими работниками. С нашей стороны ранее мы уже обращались к данной теме вопроса и с учетом анализа действующего законодательства, складывающейся судебной практики неоднократно освещали свою позицию на страницах различных юридических журналов <*>. -------------------------------- <*> Фокова Е. А. Единые правила регистрации договоров участия в долевом строительстве // Российский судья. 2005. N 9. С. 8 - 10; Процессуальные гарантии защиты долевой собственности в строительстве многоэтажных жилых домов // Юрист. 2005. N 11; и др.

В настоящее время данный вопрос удерживает пальму первенства среди иных проблем, требующих первоочередного разрешения. Граждане, не надеясь на помощь государства, вкладывают свои денежные средства в финансирование строительства, заключая при этом договоры долевого участия в строительстве или подобные договоры. Заметим, что органы СМИ так или иначе всю вину за недобросовестное исполнение обязательств инвесторов перед гражданами, вложившими денежные средства на начальной стадии строительства и оказавшимися без денег и квартиры, полностью возлагают на государство, которое устранилось от должного контроля за исполнением договорных обязательств строительных фирм. Договор долевого участия в строительстве предполагает договор, по которому одна из сторон (дольщик) обязуется участвовать в строительстве жилого многоквартирного дома путем непосредственного финансирования данного строительства в объеме, установленном в договоре и дающем право по окончании строительства на приобретение в собственность определенной в договоре квартиры, а другая сторона обязуется передать контрагенту определенную в договоре квартиру. Так, в статье Е. Севрюковой "Дом у подножия пирамиды" <*> довольно четко проводится аналогия о том, что на смену финансовым пирамидам девяностых годов пришли строительные пирамиды. Их организаторы выдумывают все новые и новые способы, как обмануть граждан, которые, чтобы купить квартиру подешевле, вкладывают деньги в еще пустой котлован. Все чаще граждане остаются без денег и квартир. Кто должен защитить граждан? Конечно же государство в лице исполнительного органа - Правительства РФ. -------------------------------- <*> Севрюкова Е. Дом у подножия пирамиды // Российская газета. 2005. 12 сентября.

В этой связи представляется интересным диалог журналиста Е. Севрюковой с начальником Управления по экономической безопасности города Москвы А. Корсаком, который не отрицает, что только в столице более "сотни строительных фирм-мошенников", лишь одна из них - "Пластбао" - надурила своих потенциальных покупателей на 10 миллионов долларов. Как поясняет государственный чиновник, "формально" строительные фирмы действуют в рамках закона, т. е. компания получает право на строительство дома и заключает с соинвесторами договор, в котором нет ни срока завершения строительства, ни предусмотренной ответственности за нарушение условий, отсутствует и государственный контроль за исполнением подобных договоров. Указанное обстоятельство дает возможность фирмам аккумулировать огромные денежные средства граждан, прокручивать их и получать огромные прибыли. Вкладчикам же в лучшем случае через некоторое время возвращают деньги, но без учета инфляции. Вполне возможно, что строительная фирма выполнила условия договора и гражданин приобрел право общей собственности в многоквартирном жилом доме. В процессе оформления своих прав гражданин ставит вопрос о выделе доли из общего имущества в многоквартирном доме и наталкивается на массу правовых проблем, о которых давно спорят ученые-цивилисты и практические работники. Выдел доли из общего имущества является правом участника общей долевой собственности в строительстве многоэтажного жилого дома, регулированию которого посвящена ст. 252 ГК РФ. Анализ диспозиции ст. 252 ГК РФ в контексте судебной практики по выделу доли участника общей долевой собственности в строительстве многоэтажного жилого дома прежде всего предполагает возможность выдела доли в натуре из общего имущества. Все имущество в многоквартирном доме разделено на индивидуальное имущество собственников жилых и нежилых помещений и общее имущество. Доля в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме - это право всех собственников помещений в многоквартирном доме, которые совместно по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое. Для того чтобы раскрыть возможности защиты прав граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, мы обратили внимание на то обстоятельство, что согласно положению ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ <*> (в новой редакции, действующей с 1 марта 2005 г.) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме распространяется на всю собственность. -------------------------------- <*> Жилищный кодекс РФ. М.: Изд-во "Эксмо", 2005. С. 27.

Профессор Ю. К. Толстой (зав. кафедрой гражданского права юридического факультета Санкт-Петербургского университета) отстаивает точку зрения о том, что суд может при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию дольщику. Следовательно, дольщик может быть исключен из числа собственников, полагает проф. Ю. К. Толстой, а "суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью" <*>. По мнению ученого, которое мы полностью разделяем, абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ противоречит п. 1 ст. 246 ГК РФ и требуется внесение соответствующих корректив в ГК РФ. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное). ------------------------------------------------------------------ <*> Комментарий к ГК РФ. Ч. 1 / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: Инфра-М, 2002. С. 571 - 572.

Законодатель разрешил данный спор вполне цивилизованным способом, т. е. был принят не только новый Жилищный кодекс, но и Федеральный закон, который попытался суть проблемы ввести в цивилизованные законодательные рамки <*>. -------------------------------- <*> Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Российская газета. 2004. 31 декабря; Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ "Жилищный кодекс РФ" // Российская газета. 2005. 12 января; и др.

Тем не менее мы не можем не обратить внимания на позицию Б. Г. Гончикнимаевой <*>, которая, анализируя судебную практику разрешения подобных дел, пришла к вполне обоснованным выводам о том, что: -------------------------------- <*> Гончикнимаева Б. Г. Судебный порядок выдела доли по требованию участника долевой собственности // Юрист. 2005. N 8. С. 51 - 54.

- право на судебный выдел доли является дополнительной формой осуществления права участником долевой собственности в случае недостижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли; - судебный выдел доли по требованию участника долевой собственности имеет значение юридического факта для изменения существующего правоотношения общей собственности и всегда носит материально-правовой характер; - ГК РФ исходит из вещного эффекта правомочий участников долевой собственности, это оказывает влияние на то, что судья, осуществляя выдел доли, обладает полномочием создавать новые права взамен прекращающихся, например, установить право индивидуальной собственности на часть общего имущества, соразмерной доле выделяющегося участника общей собственности, другому участнику может присудить денежную компенсацию; - способ, при котором суд может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, является лишь самым крайним и наименее желательным вариантом; такой способ может быть использован судом только при наличии тех обстоятельств, которые перечислены в абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ (доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса). Для того чтобы завершить дискуссии ученых, мы вполне обоснованно считаем, что надежной гарантией защиты прав и интересов и имущества участников долевого строительства может служить не только правильно и законно оформленный договор (ст. 4 Федерального закона РФ) <*>, но и надлежащий государственный контроль на уровне Правительства РФ. -------------------------------- <*> Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. С. 4.

Конечно же, трудно дать гарантированный практический совет гражданам, которые хотят построить квартиру на праве общей долевой собственности в многоквартирном доме и тем самым защитить себя от строительных фирм-мошенников. Тем не менее у фирмы-застройщика необходимо проверить: 1) документы, подтверждающие юридический статус застройщика: устав, учредительный договор (для общества с ограниченной ответственностью); свидетельство о регистрации; свидетельство о присвоении ИНН; лицензию на строительную деятельность; 2) документы, характеризующие финансовое состояние застройщика: - отчетность по финансово-хозяйственной деятельности за текущий год; - годовую отчетность, бухгалтерский баланс за последние три года; - аудиторское заключение за последний год; 3) документы, относящиеся к строящемуся дому: - распорядительный акт Правительства г. Москвы (субъекта Федерации) на строительство или реконструкцию жилого фонда или иного объекта недвижимости; - инвестиционный контракт, заключенный с Правительством г. Москвы (субъектом Федерации) и зарегистрированный в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы; - договор аренды земельного участка, заключенный с Департаментом земельных ресурсов Правительства г. Москвы и зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве; - разрешение на строительство, выданное компетентными органами Правительства Москвы; - проектную документацию на объект строительства; - технико-экономическое обоснование строительства; - заключение государственной экспертизы проекта; 4) договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и гражданином-инвестором, зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве, в котором оговорены объект, подлежащий передаче гражданину, срок передачи указанного объекта, цена договора и гарантийный срок на передаваемое имущество. Отметим, что договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, если в договоре отсутствуют вышеназванные позиции, то по смыслу законодателя такой договор считается незаключенным, и поэтому трудно не согласиться с профессором Н. М. Коршуновым, который считает, что суд при невыполнении условий при заключении подобного договора "вправе применить последствия ничтожной сделки по собственной инициативе" <*>. -------------------------------- <*> Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н. М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 119.

Наконец, даже если сложится ситуация, когда все в порядке и граждане, например супруги, получают на праве собственности квартиру в многоквартирном жилом доме и ставят вопрос о выделе доли, то, наверное, в данном случае следует руководствоваться прямыми указаниями закона, содержащимися в ст. 253 ГК РФ, о чем как о гарантиях защиты говорят ученые: проф. Е. А. Суханов <*>, С. Г. Певницкий <**> и многие другие. -------------------------------- <*> Гражданское право / Под ред. Е. А. Суханова. Т. 2. М., 2005. С. 133. <**> Певницкий С. Г. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2005. N 3. С. 33 - 34.

Впрочем, Правительство РФ действительно стремится отладить механизм государственного контроля на строительном рынке. С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон об участии в долевом строительстве, в котором прописан довольно внушительный комплекс мер, защищающий дольщиков. Так, инвестиционным компаниям и застройщикам запрещено рекламировать новостройки, выставлять их на продажу, пока не будут оформлены права на земельный участок и получено разрешение на строительство. Федеральный закон обязал строительные фирмы предоставлять заинтересованным лицам необходимые документы и отчетность для ознакомления. Кроме того, деятельность строительных компаний будет контролироваться дополнительно специальным уполномоченным Правительством федеральным органом. Правительство РФ разработало и приняло Постановление от 27 октября 2005 г. N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" <*>, утвердило соответствующие Правила, которые начинают действовать с 1 января 2006 г. Отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в соответствии с Правилами представляется застройщиками с итогов деятельности за I квартал 2006 г. -------------------------------- <*> Российская газета. 2005. 9 ноября.

Помимо этого, Правительство РФ обязало Федеральную службу по финансовым рынкам в месячный срок разработать и утвердить методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Вполне логично предположить, что именно указанный орган будет уполномоченным федеральным органом, который будет осуществлять государственный контроль в этой сфере деятельности строительных компаний.

Название документа