Правовые проблемы выселения граждан из жилищных и жилищно-строительных кооперативов

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ВЫСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН ИЗ ЖИЛИЩНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Д. В. КАРПУХИН

Карпухин Дмитрий Вячеславович, кандидат исторических наук, кафедра гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее - жилищный кооператив, кооператив) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Обязательным условием членства в жилищном кооперативе является внесение собственных денежных средств (паевых взносов) для строительства, приобретения, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома (ч. ч. 2, 3 ст. 110 ЖК РФ). Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива в соответствии с ч. 1 ст. 125 ЖК РФ определяются уставом юридического лица. Выселение бывших членов кооператива и членов их семей в соответствии с положениями ч. 1 ст. 133 ЖК РФ допускается в отношении бывшего члена кооператива, не выплатившего паевой взнос в полном размере, при условии грубого неисполнения без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива (ч. 3 ст. 130 ЖК РФ). Выселению из кооператива предшествует принятие решения об исключении из членов кооператива, которое выносится на общем собрании (конференции) членов кооператива (ч. 3 ст. 130 ЖК РФ). Правовой анализ указанных норм вызывает ряд вопросов в правоприменительной практике. Первый. В течение какого периода член кооператива должен не выплачивать паевой взнос, чтобы общее собрание членов кооператива приняло решение о его исключении и выселении? С учетом того, что паевой взнос выплачивается в форме помесячно вносимой денежной суммы, речь идет о продолжительности просрочки ее внесения. Второй. Учитываются ли при принятии решения об исключении из членов кооператива с последующим выселением обстоятельства невнесения денежных сумм в счет выплаты паевого взноса, например болезнь члена кооператива, потеря работы по не зависящим от него обстоятельствам и т. п.? Анализ правовых норм, регламентирующих правовое положение членов кооператива в ЖК РФ, показывает, что ответов на сформулированные вопросы в них не содержится. Очевидно, что положения о сроках внесения денежных сумм в счет выплаты паевого взноса, продолжительности просрочки, предоставляющей право кооперативу поставить вопрос об исключении из членов должны содержаться в уставе юридического лица. Несмотря на наличие ограниченного количества оснований выселения из жилого помещения кооператива существует проблема уяснения смысла содержащихся в них предписаний, так как норма, содержащаяся в ч. 3 ст. 130, носит бланкетный характер, т. е. отсылает не только к правилам, содержащимся в ЖК РФ в части обязанностей членов кооператива, но и к положениям устава, в котором, по мысли законодателя, должны быть прописаны обязанности членов кооператива, грубое неисполнение которых может повлечь их выселение вместе с членами семьи. Следует отметить, что уставу жилищного кооператива посвящена ст. 113 ЖК РФ. Она определяет, что в нем должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных ими убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Часть 2 указанной статьи содержит положение о том, что устав жилищного кооператива может содержать другие положения, не противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам. Анализ указанной нормы показывает, что она не содержит перечня конкретных обязанностей членов кооператива, и оставляет проблему констатации их содержания за учредителями жилищного кооператива, принимающего устав (ч. 4 ст. 112 ЖК РФ). Устав жилищного кооператива можно отнести к локальному нормативному акту, положения которого распространяются только на членов конкретного юридического лица. Действующее законодательство не предусматривает типовую форму данного правового акта, который содержал бы исчерпывающий перечень обязанностей членов кооператива, что создает правовые предпосылки для возникновения проблем, связанных с их определением и толкованием. С другой стороны, в настоящее время в России отсутствует судебная практика рассмотрения дел, связанных с выселением членов кооператива и членов их семей, анализ которой позволил бы конкретизировать обязанности членов юридического лица и уяснить, в чем заключается их "грубое нарушение". По мысли автора, последнее может выражаться в неисполнении, игнорировании или ненадлежащем исполнении без уважительных причин возложенных на членов кооператива обязанностей. К числу недостатков раздела V Жилищного кодекса РФ "Жилищные и жилищно-строительные кооперативы" следует отнести отсутствие норм, регламентирующих обязанности членов жилищных кооперативов. Исходя из положений ст. 113 ЖК РФ, к их числу можно отнести обязанности по выплате вступительного и паевого взносов. Однако выплата вступительного взноса в соответствии с положениями ч. 2 ст. 121 ЖК РФ является одним из условий вступления в члены кооператива. Следовательно, лицо, не внесшее вступительный взнос, не может являться членом кооператива. С учетом того, что члены кооператива, полностью выплатившие паевой взнос, становятся собственниками жилого помещения (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ), на них распространяются обязанности собственников общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренные ч. 1 ст. 39 ЖК РФ, в соответствии с которой на собственников жилых помещений возложена обязанность по несению бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, систематическое неисполнение указанной обязанности без уважительных причин может повлечь исключение из членов кооператива, но не влечет утрату права собственности на жилое помещение жилищного кооператива. Сложная структура гипотезы, предусмотренная ч. 1 ст. 133, предусматривает наличие в совокупности двух правовых условий, предоставляющих право выселить бывшего члена кооператива и членов его семьи из занимаемого жилого помещения. Он не только должен грубо нарушить свои обязанности, указанные в законе, но и не выплатить в полном объеме размер паевого взноса. Однако перечень данных обязанностей в законодательных актах не сформулирован, и, кроме того, он может отсутствовать и в уставах жилищных кооперативов, что создаст сложности в правоприменительной деятельности судебных инстанций, которые будут рассматривать споры о выселении бывших членов кооператива из занимаемых жилых помещений. Статья 133 ЖК РФ предусматривает внесудебный и судебный порядок выселения бывшего члена кооператива. Так, бывший член кооператива, полностью не выплативший паевой взнос и исключенный из кооператива за грубое нарушение обязанностей без уважительных причин, обязан освободить занимаемое жилое помещение вместе с членами своей семьи в течение двух месяцев со дня принятия общим собранием юридического лица данного решения (ч. 1 ст. 133 ЖК РФ). В данном случае имеет место добровольное выселение. Если бывший член кооператива и (или) члены его семьи отказываются покинуть жилое помещение, выселение осуществляется в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В отличие от собственников жилых помещений, лишенных права на получение другого благоустроенного жилого помещения при выселении, член кооператива, не выплативший пай, имеет право на получение такого жилья в связи со сносом дома в соответствии с положениями ст. 134 ЖК РФ. На членов кооператива, как выплативших, так и не выплативших пай, распространяются положения ст. ст. 32 и 86 ЖК РФ. При сносе кооперативного жилого дома членам кооператива, выплатившим пай и ставшим собственниками, а также членам их семьи в соответствии со ст. 32 ЖК РФ взамен изымаемого жилого помещения может быть предоставлен выкуп по его рыночной стоимости или другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. В соответствии с положениями ст. 86 ЖК РФ члену кооператива, не выплатившему полностью пай, совместно с членами его семьи при сносе кооперативного дома может быть предоставлено другое благоустроенное жилье по договору социального найма. В данном случае к отношениями, возникающим при сносе кооперативного жилого дома, применена аналогия закона, предусмотренная ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, то есть применены нормы жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения. Возможность применения жилищного законодательства по аналогии изложена в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г., в котором разъяснено, что применение аналогии к данным правоотношениям подтверждается также ст. 134 ЖК РФ, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома <1>. -------------------------------- <1> Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

Анализ возможности применения аналогии закона к отношениям, связанным со сносом кооперативного дома, позволяет обозначить проблему применения по аналогии обязанностей нанимателя по договору социального найма к обязанностям члена кооператива, полностью не выплатившего пай. Обязанности нанимателя сформулированы ч. 3 ст. 67 ЖК РФ и ст. 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (далее - Постановление) <2>. Разрешить данную проблему может правоприменитель в лице судебных инстанций России. По мнению автора, к обязанностям члена кооператива, полностью не выплатившего пай, могут быть применены обязанности нанимателя по договору социального найма, изложенные в указанной статье ЖК РФ и предусмотренные пунктами "б", "в", "г", "д", "е", "ж", "з", "и", "л", "н" статьи 4 Постановления. -------------------------------- <2> Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

Так, в соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК РФ к числу обязанностей нанимателя относятся: - использование жилого помещения по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; - обеспечение сохранности жилого помещения; - поддержка надлежащего состояния жилого помещения; - проведение текущего ремонта жилого помещения; - своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанные пункты ст. 4 Постановления предусматривают, что наниматель по договору социального найма обязан: - соблюдать правила пользования жилыми помещениями (п. "б"); - использовать жилое помещение в соответствии с его назначением (п. "в"); - поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю (правлению кооператива. - Прим. авт.) или в соответствующую управляющую организацию (п. "г"); - содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства (п. "д"); - производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения (п. "е"); - не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством РФ (п. "ж"); - своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством РФ ценам и тарифам (п. "з"); - переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем (органом государственной или местной власти. - Прим. авт.) жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям (п. "и"); - допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время (п. "л"); - нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами (п. "н"). Таким образом, проанализировав вышеизложенные нормативные предписания, регламентирующие выселение бывших членов кооператива, можно сделать следующие выводы. Во-первых, существенным недостатком правовых норм ЖК РФ, регламентирующих выселение из жилищного кооператива, является их бланкетный характер, который отсылает в определении обязанностей членов кооператива к их уставам. Последние не имеют типовой формы, утвержденной на федеральном уровне, следовательно, нет единообразного понимания комплекса юридических обязанностей, возложенных на членов кооператива. На практике такие обязанности сводятся исключительно к выплате паевого взноса. Необходимо принять на федеральном уровне типовой устав жилищного кооператива, который бы подробно детализировал юридические обязанности членов жилищных кооперативов. Во-вторых, отсутствие четко зафиксированного перечня юридических обязанностей членов кооператива в законодательстве сводит проблему их грубого нарушения исключительно к несвоевременной выплате денежных средств в счет выплаты паевого взноса. В-третьих, необходимо конкретизировать на законодательном уровне срок просрочки внесения денежных средств членами кооператива в счет уплаты паевого взноса, предоставляющего право внести соответствующий вопрос в повестку общего собрания членов кооператива об исключении из числа его членов неплательщиков паевых взносов. Кроме того, в законе должны быть обозначены уважительные причины невнесения соответствующих платежей членами кооператива, наличие которых позволило бы предоставить отсрочку их выплаты. По мнению автора, это обеспечит равенство прав пользователей жилыми помещениями в кооперативных домах. В-четвертых, открытым остается вопрос применения к жилищным правоотношениям в части определения обязанностей члена жилищного кооператива, полностью не выплатившего паевой взнос, правовых норм, определяющих обязанности нанимателя по договору социального найма, сформулированных в ЖК РФ и подзаконном нормативном акте. В-пятых, отношения выселения граждан из жилых помещений жилищных кооперативов могут носить административно-правовой характер, так как предполагают участие органов государственной власти при выселении членов кооператива совместно с членами семьи по основаниям, предусмотренным ст. 134 ЖК РФ.

Библиографический список

Название документа