Старые проблемы нового Закона

СТАРЫЕ ПРОБЛЕМЫ НОВОГО ЗАКОНА

Л. ЗУЙКОВА

Лариса Зуйкова, эксперт "ЭЖ-Юрист", к. э.н.

Обилие новых законов, принятых в последнее время в сфере недвижимости, без сомнения оказало позитивное воздействие на формирование цивилизованного рынка в данном секторе экономики. Но обновление законодательства в сфере недвижимости порождает и серьезные проблемы. О них неоднократно говорилось на страницах нашей газеты. Вступивший в силу 1 апреля 2005 г. ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) на взгляд большинства застройщиков не способствует удешевлению нового жилья. Сегодня свое мнение об эффективности Закона и перспективах его действия высказывают юристы-практики.

После первых позитивных откликов в СМИ, дружно отметивших усиление правовых гарантий для дольщиков - физических лиц, пришла пора высказаться юристам. А у них вопросов к Закону больше, чем ответов. Первая проблема - извечная. Появился ли с принятием Закона в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь "договор участия в долевом строительстве", или перечень договоров по-прежнему ограничивается содержанием части второй ГК РФ? Заместитель начальника управления законодательства ВАС РФ С. В. Сарбаш <*> убежден, что - нет. По его мнению, то, что в ст. 4 Закона сформулированы существенные признаки нового договора, еще не повод говорить о нем как о самостоятельной договорной разновидности. Так что вопрос квалификации этого феномена по-прежнему остается задачей цивилистов. -------------------------------- <*> Материалы семинара, организованного Школой бизнеса "Статут", Москва.

Не ясна окончательно и сфера действия Закона. Судя по формулировке п. 1 ст. 2, Закон имеет ярко выраженную социально-потребительскую направленность. Так, объекты производственного назначения категорично выведены из-под сферы действия Закона, который распространяется на процесс возведения многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости. Причем перечень последних остается открытым: "...гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости...". По-видимому, определять, какой из объектов может, а какой не может подпадать под сферу действия Закона, придется в каждом конкретном случае судам. Круг возможных участников долевого строительства значительно сужен. Ими по правилу ст. 4 могут выступать застройщик или другой участник долевого строительства - дольщик (инвестор). Причем права застройщика базируются исключительно на факте владения земельным участком (в собственности или в аренде). Такая трактовка исключает из числа возможных сторон договора всех иных лиц, которые до настоящего времени формировали своеобразные договорные и финансовые цепочки от конечных покупателей квартир к непосредственным заказчикам строительства. Отчасти восстановить положение может институт цессии, "благосклонно" оставленный законодателем (ст. 11 Закона). Впрочем, сама цессия претерпела ряд новаций. Согласно ст. 11 Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и лишь с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Это не говоря уже о том, что сама уступка прав требований по договору подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона). Особая тема - соотношение норм Закона с нормами Гражданского кодекса. Как в этой связи будут действовать, например, положения ГК о возможности одностороннего расторжения договора (см. ст. 9 Закона)? Или каким образом должна применяться ст. 488 ГК РФ, если объект (квартира) гражданину передан, а деньги еще не уплачены? И в каком случае договор долевого строительства считается заключенным: когда в договоре наличествуют все предусмотренные п. 4 ст. 4 Закона условия или каким-либо из них можно все-таки пренебречь? Например, сроком завершения строительства, без которого срок передачи дольщику квартиры определить невозможно? А если, учитывая индивидуальные пожелания инвесторов к внутренней отделке, квартиры планируется сдавать поэтапно, в разное время? При том что согласно п. 2 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в целом, а срок передачи застройщиком объектов долевого строительства по правилу п. 1 ст. 6 (см. также п. 3 ст. 16) должен быть единым для всех участников долевого строительства. Кстати, в последнем случае, при невозможности определить срок передачи квартиры в договоре, должны наступать последствия, предусмотренные ГК РФ для бессрочных обязательств (п. 2 ст. 314 ГК), т. е. исполнение обязательства в разумный срок после его возникновения. Обязательство же, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления к нему соответствующего требования. В итоге - инвестор оказывается незащищенным от "долгостроя", а у застройщика сама перспектива передачи квартир в течение семи дней с момента их востребования способна вызвать лишь содрогание. В рамках рассматриваемого Закона поставлена наконец точка в спорах о возможности применения к отношениям сторон, связанным с долевым участием в строительстве, законодательства о защите прав потребителей. Помимо того что применительно к договору долевого участия действует т. н. принцип "полной" неустойки (ст. 10), п. 9 ст. 4 Закона непосредственно закрепляет правило о том, что к отношениям, вытекающим из договора долевого участия и не связанным с предпринимательской деятельностью дольщика, субсидиарно подлежит применению законодательство о защите прав потребителей <*> в части, не урегулированной Законом. -------------------------------- <*> См.: Закон РФ от 07.02.92 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Последняя позиция вызвала особое недовольство у застройщиков. По их мнению, совершенно невозможно определить, действительно ли для семейных нужд или для извлечения дохода гражданин заключает договор. Да и цели строительства могут со временем меняться. Нормы о том, что участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата внесенных денежных средств и уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (пп. 2 и 3 ст. 7; п. 2 ст. 9), вызвали наибольшее число опасений со стороны застройщиков. По мнению ряда экспертов, они позволяют недобросовестным фирмам, задумавшим уничтожить организацию-конкурента, скупить через подставных физических лиц жилье в строящемся доме, а непосредственно перед сдачей объекта расторгнуть все договоры, что приведет к банкротству строительной компании. Насколько реальны такие прогнозы, по-видимому, покажет лишь судебная практика. Впрочем, помимо традиционных гражданско-правовых, специалистов волнуют и чисто практические вопросы. Например, о факте заключения договора долевого строительства можно говорить лишь с той минуты, когда он надлежащим образом зарегистрирован (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона). А по смыслу ст. 3 Закона регистрация может быть произведена только после государственной регистрации права собственности (аренды) застройщика на земельный участок, а также получения им разрешения на строительство, форма которого до настоящего времени не утверждена. Новеллой Закона стало и требование об опубликовании застройщиком проектной декларации не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства (ст. 19 - 21), что также должно учитываться при регистрации договора.

Название документа