Право собственности и другие вещные права, приватизация

1. Для изменения размера долей участников долевой собственности в общем имуществе в результате производства неотделимых улучшений достаточно установить, что улучшения осуществлены в установленном законом порядке использования общего имущества, т.е. с согласия участников (ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Такое согласие не предполагает обязательного определения сторонами порядка изменения размера долей в общем имуществе при производстве неотделимых улучшений. Кроме того, согласие может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, вытекать из условий об использовании объекта общей собственности.

Участник долевой собственности обратился с иском к другому участнику об увеличении его доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Судебные инстанции отказали в иске. Произведенные истцом улучшения не дают ему права на увеличение размера доли в праве общей собственности, поскольку между сторонами (участниками долевой собственности) отсутствовало соглашение, определяющее порядок изменения размера долей в общем имуществе при производстве одной из сторон неотделимых улучшений. Документы, представленные ответчиком, позволяют сделать вывод об участии его в реконструкции объекта.

Окружной суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее. Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции необоснованно исходили из того, что для применения п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса РФ необходимо достижение сторонами (участниками долевой собственности) соглашения, определяющего порядок изменения размера долей в общем имуществе при производстве одной из сторон неотделимых улучшений.

В силу названной нормы права участник общей долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Таким образом, для изменения размера долей участников общей долей собственности на общее имущество в результате производства неотделимых улучшений достаточно установить, что улучшения осуществлены в установленном законом порядке использования общего имущества, т.е. с согласия участников (ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Такое согласие не предполагает определения сторонами порядка изменения размера долей в общем имуществе при производстве неотделимых улучшений. Согласие может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, вытекать из условий об использовании объекта общей собственности (дело N Ф08-6503/05).

2. Необходимость предварительного соглашения участников долевой собственности о распоряжении общим имуществом и установлении порядка владения и пользования им (ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ) не исключает возможности принуждения уклоняющегося собственника к выполнению совместной обязанности по содержанию имущества. Критериями применения ст. 249 Кодекса являются объективная необходимость расходов и их соразмерность доле в общей собственности.

Общество обратилось с иском к предпринимателю о взыскании расходов на асфальтобетонное покрытие территории, прилегающей к общему зданию.

Судебные инстанции в иске отказали ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих необходимость ремонта здания и прилегающей территории, а также соглашения всех участников долевой собственности о ремонте, что, по мнению суда, исключает компенсацию расходов одного из участников.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Материально-правовым требованием по данному делу является взыскание расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 249 Гражданского кодекса РФ), а основаниями иска заявлены действия одного из совладельцев по благоустройству прилегающей территории. Указанная норма, самостоятельно регулирующая соответствующие отношения, не предусматривает необходимости согласия всех совладельцев для компенсации части затрат по содержанию общего имущества. Необходимость предварительного соглашения участников долевой собственности о распоряжении общим имуществом и установлении порядка владения и пользования (ст. 246, 247 Кодекса) не исключает возможности принуждения уклоняющегося собственника к выполнению совместной обязанности по содержанию имущества. Критериями применения ст. 249 Кодекса являются объективная необходимость расходов и их соразмерность доле в общей собственности (дело N Ф08-6280/05).

3. Отсутствие разрешения на производство строительных работ при наличии акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта недвижимости, составленного компетентной комиссией с указанием на соответствие выполненных строительно-монтажных работ требованиям проектно-сметной документации, не может являться основанием для отказа в регистрации права собственности.

Кооператив обратился с заявлением о признании недействительными распоряжения государственного регистратора о приостановлении регистрационных действий и об отказе в государственной регистрации права собственности кооператива на жилой дом и обязании управления произвести регистрацию права собственности кооператива на названный объект.

Судебные инстанции отказали в удовлетворении требований на том основании, что кооператив не представил полного пакета документов, необходимых для регистрации права собственности на недвижимость.

Окружной суд отменил судебные акты в части отказа в признании незаконным распоряжения регистрационной службы о приостановлении государственной регистрации и признал незаконным распоряжение, в остальной части акты оставлены без изменения.

Признавая правомерными все указания регистрационной службы на несоответствие документов, представленных кооперативом, судебные инстанции не приняли во внимание следующее. Отсутствие предварительного разрешения на производство строительных работ при наличии акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта недвижимости, составленного компетентной комиссией с указанием на соответствие выполненных строительно-монтажных работ требованиям проектно-сметной документации, не может являться основанием для отказа в регистрации права собственности (дело N Ф08-549/06).

4. Если по решению органа по управлению государственным имуществом государственное предприятие преобразовано в акционерное общество, то, независимо от завершения процедуры приватизации, в случае банкротства общества в конкурсную массу включается все имущество, переданное обществу при преобразовании предприятия.

Орган по управлению федеральным имуществом обратился с иском к заводу об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества.

Судебные инстанции удовлетворили иск на том основании, что сделку приватизации нельзя считать состоявшейся, так как акт оценки стоимости имущества и план приватизации завода не утверждены соответствующим комитетом. Право собственности на спорное имущество у общества не возникло, поэтому имущество является федеральной собственностью.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и отказал в иске.

Начатая процедура приватизации государственного предприятия не завершена в установленном законодательством о приватизации порядке. Следовательно, не возникла и частная форма собственности, государственное предприятие оставалось в федеральной собственности. Между тем завод под управлением физических лиц с 1992 г. осуществлял хозяйственную деятельность. Решением суда завод признан банкротом, открыто конкурсное производство. Статья 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает последствия открытия конкурсного производства. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим. Согласно ст. 131 названного Закона все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Ввиду изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что удовлетворение иска органа по управлению федеральным имуществом приведет к нарушению прав кредиторов, подлежащих защите в приоритетном порядке при банкротстве предприятия. В соответствии со ст. 35 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" орган по управлению федеральным имуществом как представитель собственника может осуществлять защиту его интересов через участие в деле о банкротстве (дело N Ф08-425/06).

5. По смыслу ст. 16, 24, 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 219, 244-246 Гражданского кодекса РФ регистрация права собственности на вновь созданный несколькими лицами объект недвижимого имущества с определением доли каждого сособственника (долевая собственность) осуществляется на основании заявления всех лиц, приобретающих объект недвижимости в общую долевую собственность.

Департамент имущественных отношений обратился с заявлением о признании незаконными отказов регистрационной службы в государственной регистрации права собственности Краснодарского края на 4007/5000 доли в праве собственности на подводящий газопровод и обязании отдела зарегистрировать право собственности Краснодарского края на указанное имущество.

Решением иск удовлетворен, поскольку представленный заявителем протокол учета долей инвесторов строительства газопроводов, оформленный в установленном порядке, свидетельствует об определении долей инвесторов в праве собственности на газопроводы.

Апелляционная инстанция отменила решение, в иске отказала. Протокол учета долей инвесторов не содержит сведений о виде права и размере долей в праве на газопроводы каждого собственника. Для государственной регистрации доли в праве должны быть поданы заявления от всех участников долевого строительства, так как газопроводы являются вновь возникшими объектами.

Окружной суд согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Основаниями для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится по заявлению правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Законом.

По смыслу ст. 16, 24, 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 219, 244-246 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, находящийся в собственности нескольких лиц с определением доли каждого собственника (долевая собственность), осуществляется на основании заявления всех лиц, приобретающих объект недвижимости в общую долевую собственность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации прав общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных приказом Минюста России от 25.03.03 N 70, при подаче документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности, возникающего с момента государственной регистрации, независимо от того, представили все лица, приобретающие объект недвижимости в общую долевую собственность, отдельные заявления или ими было составлено одно (общее) заявление, документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером.

Таким образом, внесение записи в Единый государственный реестр о регистрации права общей долевой собственности на вновь созданное имущество возможно при представлении одного заявления (общего), составленного всеми участниками долевого строительства, либо при одновременном представлении соответствующих заявлений каждым участником (дело N Ф08-2920/06).

6. Основанием для иска является отказ ответчика передать истцу документы, необходимые для государственной регистрации за последним права на спорное имущество. Следовательно, надлежащим способом защиты является требование о государственной регистрации права на вещь ввиду уклонения стороны договора от такой регистрации (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ), а не предъявление требования о признании права собственности.

Предприниматель обратился в суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение.

Суд первой инстанции удовлетворил иск со ссылкой на то, что истец приобрел право собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи, заключенного с ответчиком и исполненного сторонами.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда, в иске отказал. Ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество за покупателем произведена не была, то он не стал собственником данного имущества. При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска. По существу, основанием для иска по данному делу является отказ ответчика передать истцу документы, необходимые для государственной регистрации за последним права на спорное имущество. Следовательно, надлежащим способом защиты является требование о государственной регистрации права на вещь ввиду уклонения стороны договора от такой регистрации (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Истец не лишен права обратиться в суд с данным требованием (дело N Ф08-2567/06).

"Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа", N 2, март-апрель 2007 г.