Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости

ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ВНОВЬ СОЗДАВАЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

С. ГРИШАЕВ

С. Гришаев, доцент кафедры гражданского права МГЮА, кандидат юридических наук.

Вопрос о том, с какого момента и у кого возникает право собственности на вновь возводимый строительный объект, не решен в действующем законодательстве достаточно четко.

По общему правилу право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Таким образом, если придерживаться буквального толкования указанной нормы, уже созданный и принятый заказчиком объект недвижимости до момента государственной регистрации не имеет собственника. Соответственно заказчик, приняв объект, не несет бремя его содержания (уплата налогов и т. д.). Это особенно актуально для жилых домов, принадлежащих гражданам. Известно множество примеров, когда на уже построенные коттеджи и дачи не регистрируется право собственности. В некоторых случаях объекты недвижимости умышленно не достраиваются, чтобы иметь формальные основания их не регистрировать. Поскольку юридически право собственности на объект недвижимости, как отмечено выше, в таких случаях не существует, можно говорить о праве собственности на некий комплекс имущества, включая использованные материалы. Те же правила действуют в отношении объектов незавершенного строительства. Возникает вопрос: кто является собственником таких комплексов имущества? Согласно п. 3 ст. 7 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом). Участниками инвестиционной деятельности согласно ст. 2 этого Закона являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса. Таким образом, после того как объект строительства передан заказчику (инвестору), он становится собственником указанного комплекса. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. В частности, Президиум ВАС РФ при рассмотрении конкретного дела указал, что "право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца (заказчика) отсутствовало" <*>. -------------------------------- <*> Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 81.

До момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса, однако Закон не определяет, каким образом будут определяться доли. Таким образом, в соответствии с указанным Законом все эти лица являются сособственниками. Статья 7 Закона ничего не говорит о том, кто становится собственником объектов незавершенного строительства после оплаты выполненной работы инвестором. Можно прийти к выводу о том, что собственником становится сам инвестор. Рассматривая проблемы возникновения права собственности на объекты недвижимости, нельзя обойти вниманием вопросы, связанные с возникновением права собственности на земельные участки, на которых расположены эти объекты. Действующее законодательство рассматривает земельные участки и расположенное на них недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно. При этом законодательство, регулирующее оборот указанных объектов, непоследовательно, а иногда и просто противоречиво. Так, согласно п. 2 ст. 552 ГК допускается продажа недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка; в то же время ипотека здания без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается (ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Кроме того, ст. 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГК допускает такое отчуждение. Таким образом, решение проблемы могло бы заключаться в создании единого объекта недвижимости, когда право собственности на объект недвижимости было бы возможно только с одновременным правом собственности на земельный участок, на котором находится недвижимость. Однако это повлекло бы радикальное изменение действующего законодательства (как гражданского, так и земельного). В ряде случаев возникают споры, у кого именно - инвестора или заказчика - должно возникнуть право собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости после их передачи подрядчиком заказчику. Проблема возникает вследствие того, что понятия "инвестор" и "заказчик", т. е. лицо, которому подрядчик передает результат выполненной работы, не всегда совпадают. В настоящее время отсутствует какой-либо общероссийский правовой акт, который регулировал бы оформление права собственности инвесторов на вновь возводимые объекты недвижимости. Как представляется, это право должно возникать у инвестора непосредственно, трансформируясь из права долевой собственности на объект незавершенного строительства. В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться результатами инвестирования в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом следует иметь в виду, что именно потребность инвестора в приобретении объекта недвижимости инициирует все последующие действия (поиск заказчика, подрядчика, пользователя, заключение и исполнение договора строительного подряда). Кроме того, только инвестор обеспечивает строительство необходимыми финансовыми ресурсами. Все остальные участники строительства обязаны эффективно использовать эти ресурсы в интересах инвестора и с целью создания для него объекта недвижимости. Следует учитывать, что договоры с участием инвесторов в строительстве не были должным образом урегулированы в гражданском законодательстве. В Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (ст. 8) указано лишь, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Однако сущность этого договора или государственного контракта не раскрыта. На практике такие договоры получили различные названия. Наиболее распространенное - "Договор о долевом участии в финансировании строительства". Встречаются также такие названия, как договоры "О долевом инвестировании", "О совместной деятельности в строительстве дома", "Об участии в инвестициях в строительство дома", "Инвестиционный контракт на строительство объекта" и т. д. В п. 5 ст. 5 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" отмечено, что законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР (в настоящее время - РФ) могут быть определены объекты, инвестирование в которые не влечет за собой непосредственно приобретения права собственности на них, но не исключает возможности последующего владения, оперативного управления или участия инвестора в доходах от эксплуатации этих объектов. Возникает вопрос: относится ли недвижимое имущество к объектам, инвестирование в которые не влечет непосредственного приобретения права собственности? Под непосредственным приобретением следует понимать приобретение, которое происходит в силу самого факта создания объекта недвижимости и без участия третьих лиц, которые управомочены передавать инвестору право собственности на объект недвижимости. Заказчиком в соответствии с Законом "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (п. 4 ст. 2) могут быть инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними. В случае если заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период и в пределах полномочий, установленных договором, и в соответствии с действующим законодательством. Таким образом, заказчик-инвестор, являясь субъектом права собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости, осуществляет это право от собственного имени, тогда как заказчик осуществляет это право от имени инвестора. При этом подрядчик может быть собственником только в том случае, если он одновременно является инвестором строительства. Будучи собственниками объектов незавершенного строительства, инвесторы являются также собственниками законченных строительством объектов. Если соглашением между участниками инвестиционного процесса не предусмотрено иное, право собственности у инвестора на объект незавершенного строительства трансформируется в право собственности инвесторов (в частности, на жилой дом или квартиру в нем). Представляется, что трансформация права собственности должна происходить автоматически. В этом случае нельзя ставить возникновение этого права в зависимость от государственной регистрации права собственности на него и выдачи соответствующего свидетельства. Такие свидетельства должны лишь оформлять уже существующее право собственности, но не порождать его. Таким образом, представляется, что в ГК должна быть внесена норма следующего содержания: "Право собственности инвестора на вновь возводимые объекты недвижимости возникает с момента окончания строительства. Свидетельство о праве собственности на вновь возводимый объект недвижимости юридически закрепляет возникшее право". Следует отметить, что законодательно не определена природа вещного права, возникающего у инвестора в результате инвестирования. Очевидно, что речь должна идти о праве собственности. Свидетельства, удостоверяющие это право, не носят правопорождающего характера, а оформляют уже существующее право. Однако и в этом случае право собственности возникнет только после его государственной регистрации. В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор имеет право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации. Таким образом, и из указанной статьи следует, что у инвестора право собственности на объекты строительства возникает в силу самого факта осуществления капитальных вложений. Кроме того, необходимо уточнить правовую природу договора с участием инвестора в строительстве. При этом можно указать на его условия, которые можно рассматривать как существенные. К их числу относятся: указание на средства инвестора, вкладываемые в качестве инвестиций, цели вложений, характеристика объекта инвестиционных вложений, права участников инвестиционных отношений на результат инвестиционного проекта, правовой режим имущества, созданного в результате реализации этого проекта. Очевидно, что все эти вопросы должны быть решены законодательно, и прежде всего необходимо дать юридическое определение инвестиционного договора.

Название документа