Недвижимые вещи как объекты гражданских прав

НЕДВИЖИМЫЕ ВЕЩИ КАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ <*>

М. А. ДИМИТРИЕВ

-------------------------------- <*> Dimitriev M. A. Immovable things as objects of civil rights.

Димитриев Максим Александрович, старший преподаватель кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии, член Ассоциации юристов России, кандидат юридических наук.

В статье рассматривается понятие недвижимых вещей и их виды, анализируется правовой режим недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, виды недвижимых вещей, объекты гражданских прав.

The article concerns the concept of immovable things and types thereof, analyses legal regime of immovable property.

Key words: immovable property, types of immovable things, objects of civil rights.

В теории гражданского права, как правило, под объектом субъективных гражданских прав понимается то, на что направлено содержание соответствующего правоотношения <1>. Наиболее детальной является концепция объекта гражданских прав О. С. Иоффе, взгляды которого на объект гражданских прав претерпели эволюционное развитие. В конечном счете О. С. Иоффе пришел к выводу, что существует только два объекта гражданских прав: объект материальный и объект юридический <2>. В качестве юридического объекта выступают действия обязанных лиц, в качестве материального - непосредственно вещи, на которые эти действия направлены. Для определения недвижимой вещи прежде всего необходимо установить, что представляет собой вещь как правовое явление. И установив это, мы сможем дать понятие вещи недвижимой как явления, имеющего ту же правовую природу, что и исходное явление (вещь), однако с "примесью" дополнительных характеристик. Как отмечают Б. М. Гонгало и П. В. Крашенинников, "к вещам традиционно относят предметы материального мира, которые могут быть в обладании человека и которые служат удовлетворению его потребностей" <3>. -------------------------------- <1> Иоффе О. С. Избранные труды: В 4 т. Т. 1: Правоотношение по советскому гражданскому праву. Ответственность по советскому гражданскому праву. СПб.: Юрид. центр "Пресс", 2003. С. 119 - 125. <2> Наиболее обстоятельно данный подход был обоснован автором в работе 1957 г. "Спорные вопросы учения о правоотношении" (см.: Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000. С. 678 - 681). К 1975 г. эта концепция стала преобладающей во взглядах О. С. Иоффе. От нее он не отступал и в дальнейшем. См., например: Иоффе О. С. Избранные труды: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право. СПб.: Юрид. центр "Пресс", 2004. <3> Объекты гражданских прав: Постатейн. коммент. к гл. 6, 7 и 8 Гражданского кодекса РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 12 (авт. коммент. - Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников).

Анализируя законодательство Древнего Рима, Ч. Санфилиппо пишет: "Если говорить о сущностях внешнего мира, подпадающих под определение вещи, то следует подчеркнуть, что объект прав образуют не все из них, а лишь те, которые имеют имущественную ценность, т. е. те, которых человек в состоянии достичь и использовать для хозяйственных целей" <4>. Что касается деления вещей на движимые и недвижимые, то оно, как замечает В. А. Краснокутский, в римском праве не имело особого значения <5>. Однако, по мнению Ч. Санфилиппо, "значение этого подразделения весьма возрастает начиная с постклассической эпохи, что происходит также в связи с исчезновением противоположности res mancipi - res nec mancipi" <6>. -------------------------------- <4> Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учеб. / Под ред. Д. В. Дождева. М.: БЕК, 2002. С. 51. <5> Римское право: Учеб. / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М.: Юрист, 2004. С. 148 (авт. главы - В. А. Краснокутский). <6> Санфилиппо Ч. Указ. соч. С. 57.

Если обратиться к дореволюционному российскому гражданскому праву, то необходимо отметить, что деление вещей на движимые и недвижимые имело большое значение. В частности, В. И. Синайский пишет: "Среди деления вещей, или имуществ, главное место в своем значении в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые... Значение этого деления настолько велико, что оно сказывается во всех областях права гражданского" <7>. Подтверждение этому мы можем найти в Своде законов гражданских Российской империи, ст. 383 гл. 1 разд. 1 кн. 2 которого гласит: "Имущества суть движимые или недвижимые" <8>. Д. И. Мейер писал: "...разделение имуществ на недвижимые и движимые, принимаемое законодательством, соответствует природе вещей: все имущества, которые по природе их оказываются недвижимыми или движимыми, признаются такими и законодательством" <9>. Но при этом далее тем же Д. И. Мейером отмечалось, что законодательство может распространить режим недвижимости на движимые вещи и наоборот <10>. И в дальнейшем дореволюционный законодатель оставался на прежних позициях при отнесении вещей к категории недвижимых. Подтверждением этому служит гл. 1 разд. 1 кн. 1 проекта Гражданского уложения Российской империи, озаглавленная "Различие имуществ по свойству их" <11>. Критерий, относящий вещи к категории движимых, определялся по остаточному признаку (представлял собой коррелятор недвижимости - "все то, что противоположно"). В частности, В. И. Синайский указывал: "Это понятие устанавливается отрицательным путем - все то, что не составляет недвижимого имущества, будет имуществом движимым" <12>. Подтверждением этому высказыванию служит проект Гражданского уложения Российской империи, ст. 37 которого гласит: "Все вещи, не принадлежащие к составу недвижимого имения или отделенные от земли и строений, как-то: материал сломанного дома, срубленные деревья, сжатый хлеб, извлеченные из земли руды, металлы и минералы - признаются имуществами движимыми" <13>. -------------------------------- <7> Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 126. <8> Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи, проект Гражданского уложения Российской империи, Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. Екатеринбург: Изд-во Ин-та част. права, 2003. С. 84. <9> Мейер Д. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003. С. 161. <10> То же. С. 162. <11> Кодификация российского гражданского права... С. 335. <12> Синайский В. И. Указ. соч. С. 129. <13> Кодификация российского гражданского права... С. 336.

В советский период учение о недвижимых вещах своего развития не получило, поскольку само деление вещей на движимые и недвижимые отсутствовало в гражданском законодательстве. Только в начале 90-х гг. XX в., с принятием ряда основополагающих гражданских законов, такое деление снова входит в правовую жизнь. Наиболее значимым из таких законов являлся Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ). Статья 130 части первой ГК РФ, вступившей в силу с 1 января 1995 г., закрепила деление вещей по критерию прочной связи с землей (до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению вещи) <14> на две основные группы (вещи недвижимые и вещи движимые). Объективными характеристиками недвижимых вещей являются прочная связь с землей и невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи. Полагаем, что именно сочетание этих двух признаков определяет ту или иную вещь как недвижимую. При этом нельзя согласиться с иногда высказываемой в юридической литературе точкой зрения, согласно которой "под понятием недвижимости, употребляемом в ст. 130 ГК РФ, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на эти вещи" <15>. -------------------------------- <14> Необходимо отметить, что в основу такого деления были положены объективные характеристики вещей, а не особенности их правового режима. Как отмечает Б. М. Гонгало, "деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей)". Подробнее см.: Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Постатейн. коммент. / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. С. 15 - 17 (авт. коммент. - Б. М. Гонгало). Аналогичного мнения придерживаются А. П. Сергеев и Т. Л. Левшина (см.: Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2004. С. 255 (авт. главы - А. П. Сергеев); Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юрист, 2001. С. 271 (авт. главы - Т. Л. Левшина)). Иные точки зрения, согласно которым режимные характеристики являются преобладающими при делении вещей на движимые и недвижимые, были высказаны, в частности, такими авторами, как С. А. Степанов, О. М. Козырь, А. В. Лисаченко (см.: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 33 - 35; Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика: Сб. памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М.: МЦФЭР, 1998. С. 276; Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 1 / Под общ. ред. С. А. Степанова. М.: Проспект, 2010. С. 156 (авт. главы - А. В. Лисаченко)). <15> Гражданское право. Часть первая: Учеб. / Отв. ред. В. П. Мозолин, А. И. Масляев. М.: Юрист, 2003. С. 211 (авт. главы - Ю. В. Петровичева).

Такой подход вызван неточной редакцией ст. 130 ГК РФ, в связи с чем мы присоединяемся <16> к позиции Е. М. Тужиловой-Орданской, которая считает, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о недвижимом имуществе и недвижимости, усложняющее определение понятия, и акцентировать внимание на категории "недвижимая вещь", подчеркнув тем самым, что объектом права является в данном случае лишь предмет, имеющий материальную форму <17>. -------------------------------- <16> Подробнее см.: Димитриев М. А. Комплексы недвижимого имущества как объекты гражданских прав: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2011. С. 11. <17> Тужилова-Орданская Е. М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по ГК РФ // Журнал российского права. 2004. N 6. С. 88 - 94; Тужилова-Орданская Е. М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2007. С. 19.

Недвижимой вещью является данный природой или созданный человеком предмет материального мира, способный быть в его обладании и служить удовлетворению его потребностей, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению <18>. -------------------------------- <18> При этом в данную категорию входит и земельный участок, поскольку он, как ничто другое, обладает генетической связью с землей, по существу, представляя ее часть. Под землей в данном контексте необходимо понимать земную поверхность как источник бытия человека.

Для того чтобы определить, какие вещи могут быть отнесены к недвижимым, а какие - нет, необходимо определить системное построение недвижимых вещей. С. А. Степанов пишет: "Недвижимость - это не столько нечто "целое", сколько прочная, достаточно жестко сконструированная конструкция, отвечающая всем свойствам категории "система" <19>. С данным высказыванием нельзя не согласиться. Необходимость систематики недвижимых вещей обусловлена системностью права как явления. С позиции науки гражданского права важно определиться с исходными методологическими посылками. В данном случае это должен быть принцип перехода от общего к частному. Соотношение макро - и микроэлементов (наиболее малой структурной единицей должен быть земельный участок) имеет первостепенное значение. Каким образом земельный участок соотносится с находящимися на нем искусственными объектами? Необходимо отметить, что данное соотношение определяется по трем основным направлениям: приоритет отдается земельному участку; приоритет отдается зданию, находящемуся на земельном участке; земельный участок и возведенные на нем объекты существуют независимо друг от друга <20>. -------------------------------- <19> Степанов С. А. Недвижимые вещи: опыт систем. исслед. // Цивилистические записки: Межвузов. сб. науч. тр. Вып. 3: К 80-летию С. С. Алексеева. М.: Статут, 2004. С. 291. <20> Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 258 - 271.

Действующее законодательство относит к недвижимым вещам, помимо земельного участка, также здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения. Выделение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (объектов, искусственно возведенных на земельном участке) в качестве отдельных недвижимых вещей (отдельных объектов гражданских прав) имеет правовое значение (необходимость этого возникает) в тех случаях, когда земельный участок находится в собственности одних лиц, а искусственно возведенные объекты принадлежат другим <21>. -------------------------------- <21> Подробнее см.: Гонгало Б. М., Петров Е. Ю. Бетонированные площадки, асфальтовые замощения и иные подобные "объекты недвижимости": Коммент. к Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 дек. 2008 г. N 9626/08 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 6. С. 76 - 79.

Выделение жилых и нежилых помещений в качестве обособленных недвижимых вещей связано с необходимостью разделения здания на составляющие его элементы и их обособленного использования. В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ, который к моменту написания настоящей статьи внесен Президентом РФ и рассматривается в Государственной Думе РФ, предлагается дополнить ст. 130 ГК РФ пунктом следующего содержания: "В качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект (статья 133), признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов - железные дороги, линии электропередачи, трубопровод и др.) либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (статья 131)" <22>. На необходимость имплантации данной юридической конструкции в российское гражданское законодательство неоднократно и последовательно указывалось автором настоящей статьи на протяжении последних пяти лет <23>. Внедрение указанной юридической конструкции в наше гражданское законодательство будет способствовать обогащению последнего. -------------------------------- <22> Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс". <23> Димитриев М. А. К вопросу о делении вещей на движимые и недвижимые (коммент. к ст. 130 ГК РФ) // Цивилистическая практика. 2007. N 1. С. 25 - 30; Димитриев М. А. Комплексы недвижимого имущества как объекты гражданских прав (теорет. и практ. аспекты) // Цивилистические записки. 2009. N 2. С. 33 - 47; Димитриев М. А. Правовой режим комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (альтернатив. модель) // Семейное и жилищное право. 2010. N 2. С. 41 - 46; Димитриев М. А. К вопросу о комплексах недвижимого имущества // Юрист. 2012. N 3. С. 37 - 41.

Необходимо отметить, что, помимо недвижимых вещей, в силу природных свойств правовой режим последних распространяется также на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, искусственные космические объекты. Как отмечают Б. М. Гонгало и П. В. Крашенинников, "признание судов и космических объектов, т. е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости" <24>. -------------------------------- <24> Объекты гражданских прав. С. 45 - 46.

------------------------------------------------------------------

Название документа