Природа права аренды и внесение арендных прав в уставный капитал общества

Как может быть реализовано внесение арендных прав в качестве вклада в уставный капитал общества? Объектами некоторых обязательственных прав наряду с действиями контрагентов являются вещи, принадлежащие на праве собственности иным лицам. Для целей совершенствования правового регулирования внесения в уставный капитал общества арендных прав автор предлагает использовать конструкцию "право на право".

В юридической литературе по поводу природы права арендатора высказаны противоположные мнения: одни авторы относят его к обязательственным правам, другие - к вещным. Существует и компромиссная точка зрения, признающая вещно-обязательственную природу некоторых правоотношений.

Одна из интересных статей на данную тему, посвященная праву аренды, его правовой природе и внесению арендных прав в уставный капитал хозяйственного общества, написана Ю.А. Тарасенко*(1). Рассмотрим подробнее позицию автора.

Ю.А. Тарасенко полагает, что принадлежащее арендатору право владения является вещным, а его право пользования - обязательственным (с. 17-18).

Определяя природу права арендатора, необходимо ответить на два основных вопроса. Может ли вещь, принадлежащая какому-либо субъекту на праве собственности, являться объектом права, возникающего у другого субъекта из договора? По каким критериям можно определить степень независимости носителя права, а само право - в качестве вещного?

В процессе правогенеза выделилась группа вытекающих из договора прав, объектами которых являются вещи, принадлежащие на праве собственности иным лицам. При этом ключевыми моментами постепенного закрепления вещи за носителем права, возникающего из договора, в качестве объекта этого права были предоставление субъекту защиты его владения от претензий любого лица и наделение его права способностью сохраняться при отчуждении собственником своего имущества. Эти признаки свидетельствуют об укреплении положения носителя права, производного от права собственности, защищенности его интереса в принадлежащей собственнику вещи, и именно они закреплены в п. 3 и 4 ст. 216 ГК РФ в качестве признаков ограниченных вещных прав. Однако ГК РФ не относит все права, обладающие данными признаками, к вещным. Нормы объективного права не дают четкого ответа на вопрос о демаркационной линии между вещными и обязательственными правами.

В случае отождествления понятий "вещное право" и "право на вещь" следует признать, что вещное право возникает и у арендатора (нанимателя), и у ссудополучателя - с момента передачи вещи наймодателем или ссудодателем. В результате придется констатировать неоднородность группы вещных прав.

Поэтому представляется целесообразным различать указанные понятия. Необходимо признать неоднородность группы обязательственных прав, выделив среди них права, объектами которых наряду с действиями контрагента являются вещи, принадлежащие иным лицам на праве собственности - непосредственно с момента заключения договора и (или) установления права (право залогодержателя) либо с момента передачи вещи управомоченному лицу (например, право арендатора)*(2).

Существуют качественные различия между отношением к вещи ее собственника (или, например, лица, осуществляющего хозяйственное ведение) и носителя права, возникающего из договора (например, арендатора). Последнее зависит как от поведения собственника (исполнения им обязанности по передаче вещи), так и от поведения самого арендатора (исполнения им обязанностей перед собственником).

Показателями, позволяющими отграничить вещные права от обязательственных и отражающими степень господства управомоченного лица над вещью, а также его независимость от поведения взаимодействующих с ним лиц, являются характер субъективной обязанности, противостоящей субъективному праву управомоченного лица, и обусловленность (либо ее отсутствие) правообладания выполнением им встречной обязанности по совершению активных действий.

Степень независимости носителя права, соответствующая его вещно-правовой природе, предполагает одновременное соблюдение двух критериев: а) противостоящая праву обязанность контрагента характеризуется как обязанность пассивного воздержания; б) правообладание не обусловлено выполнением управомоченным встречной обязанности по совершению активных действий в адрес контрагента.

Положение арендатора как законного владельца вещи зависит от надлежащего исполнения им своих обязанностей перед арендодателем, поэтому право арендатора является обязательственным*(3).

Позиция Ю.А. Тарасенко выявляет новый аспект проблемы разграничения субъективных прав на вещные и обязательственные, для изучения которого следует предварительно определить общие методологические подходы. Субъективные гражданские права отличаются сложным строением. Могут быть выделены правомочия, представляющие собой элементы субъективного права. В законодательстве и субъективное право, и его отдельный элемент обозначаются одним и тем же термином "право". Однако для целей научного исследования необходимо различать право как системное целое и отдельные юридические возможности управомоченного лица. Термин "правомочие" как раз и призван подчеркнуть, что речь идет об отдельной юридической возможности, которая не исчерпывает содержание всего права.

Сложное строение субъективного гражданского права, в частности права аренды, предполагает два возможных подхода. Первый состоит в том, что, выявляя правовую природу субъективного права как вещного либо обязательственного, его следует рассматривать как системное целое. Второй подход, представленный в статье Ю.А. Тарасенко, состоит в том, что и отдельное правомочие, входящее в состав субъективного права, может быть определено как вещное (право владения арендатора) или обязательственное (его право пользования).

Верным представляется первый подход, в рамках которого субъективное право рассматривается как системное целое. Второй подход, концентрируя внимание на части явления, на отдельном элементе, не позволяет осознать все явление в целом, в данном случае - правовую природу всего субъективного права. В конечном счете нахождение "вещного" правомочия в составе права аренды только подчеркивает, что последнему присущи отдельные вещно-правовые признаки*(4). Однако никто и не отрицает, что некоторым правам, возникающим из договора и существующим в договорном правоотношении, они свойственны.

Несомненно, после законного получения арендатором вещи в свое владение меняется объем его возможностей. Но что именно происходит с его правом? Ответы на этот вопрос могут быть разными.

Наиболее корректное определение последствий передачи вещи во владение арендатора заключается в том, что именно с этого момента у него возникает право на вещь. Однако право арендатора, тем не менее, остается обязательственным. Установление права арендатора в отношении вещи, принадлежащей собственнику, приводит к ограничению права последнего: он уже не может осуществлять те действия, которые были доступны ему до такого установления.

Точка зрения Ю.А. Тарасенко выявляет еще один интересный вопрос: возникает ли у арендатора право на вещь в ситуации, когда он не получает ее в свое владение, а обретает лишь возможность пользоваться ею (на основании договора аренды)?

Здесь следует, прежде всего, отметить, что возникновение у арендатора правомочия владения определяется вовсе не той формулировкой, которая содержится в договоре аренды. Правомочия выделяются в составе субъективного права с единственной целью - раскрыть его содержание в статике и динамике. Если вся вещь на основании договора передается в хозяйственную сферу арендатора, то он становится ее непосредственным законным владельцем, даже если в договоре содержится формулировка "арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование". У такого владеющего арендатора, независимо от формулировки договора, возникает правомочие владения. Его фактическое господство над вещью опирается на законное основание - договор аренды*(5).

Правомочие владения не возникает, если собственник сохраняет непосредственное владение за собой, предоставляя арендатору возможность пользоваться вещью. Пример - предоставление права использовать часть площади помещения для торговли определенным товаром либо оказания конкретных услуг (например, проявка фотопленок и печать фотографий, изготовление ксерокопий).

Ю.А. Тарасенко говорит о защите только применительно к ситуации, когда вещь передается арендатору во владение (с. 17-18). Действительно, положения ст. 305 ГК РФ (посредством обращения к ст. 301-304 ГК РФ) предоставляют защиту (в том числе и против собственника) именно законному владельцу - "лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором". Означает ли это, что вещь не является объектом права арендатора, получающего на основе договора аренды возможность ее использовать, но не владеть ею?

Представляется, что, выделяя критерии закрепления блага за субъектом в качестве объекта его гражданского права, следует отталкиваться от понятия субъективного права и его отличительных признаков, позволяющих отграничить его от простого дозволения. Согласно выделенным в юридической литературе признакам, оно: а) представляет собой конкретные границы, точную меру возможного (дозволенного) поведения*(6); б) обеспечено противостоящими обязанностями; в) связано с правом объективным, гарантировано законом; г) а также благодаря его наличию у субъекта он получает возможность удовлетворить свой интерес в определенном благе.

На основании этих признаков можно сделать вывод: закрепление вещи за субъектом в качестве объекта его гражданского права означает установление в отношении этой вещи границ его дозволенного поведения, в пределах которых он располагает возможностью удовлетворять собственные интересы в вещи, и наличие средств, позволяющих ему отстаивать сферу своего правомерного поведения относительно этой вещи.

Именно вещь является тем благом, возможность удовлетворять собственные интересы в котором получает пользователь благодаря наличию у него права арендатора.

Право арендатора-пользователя обременяет право собственника так же, как и право арендатора-владельца, поскольку собственник обязан считаться с пользователем. Отличительная черта этой ситуации - сохранение непосредственного владения за собственником, пускающим на свою территорию арендатора. Границы дозволенного поведения у пользователя иные, чем у арендатора-владельца, но они все же существуют именно относительно вещи.

Полагаю, у арендатора возникает право на вещь и в этой ситуации - с момента предоставления ему вещи в пользование. Необходимо отметить, что передача вещи во владение субъекту не является непременным признаком возникновения у него права на вещь. Применительно к сервитуту земельного участка последний также не передается во владение носителю сервитута, что не препятствует сервитуту быть не только правом на вещь, но и вещным правом.

Не являясь владельцем вещи, арендатор-пользователь не может и утратить владение. Нет и причин, по которым пользователю следует отказать в защите его права пользоваться чужой вещью в ситуации, когда третье лицо чинит препятствия для этого. При нарушении права пользователя такая защита должна быть ему предоставлена непосредственно на основании ст. 1 и 12 ГК РФ путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих его или создающих угрозу его нарушения.

Рассмотрим пример, содержащийся в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой*(7). По договору арендатору было предоставлено право пользоваться крышей для размещения рекламы. Президиум ВАС РФ не признал этот договор арендным, поскольку "крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания". Позиция Президиума, с одной стороны, упрощает порядок заключения подобных договоров на срок не менее года: если они не признаются арендными, то на них не распространяется и требование ГК РФ о регистрации договора аренды недвижимости (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). С другой стороны, пользователь лишается при этом всех гарантий, предусмотренных ГК РФ для стабилизации положения арендатора, в частности, способности его права следовать за имуществом собственника при его отчуждении иному лицу (ст. 617 ГК РФ), а также преимущественного права на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Для разграничения случаев, когда арендатору предоставляется только право пользования вещью, но не владения, от иных договорных конструкций необходимо выявить признаки, которые свидетельствуют именно об арендном характере правоотношения.

Цель арендатора - получить возможность извлекать полезные свойства из чужой вещи в течение определенного срока. Владение (даже если вещь передается арендатору во владение) самоцелью не является.

Лицо, размещающее рекламу на чужой крыше, заинтересовано в полезных свойствах именно здания как искусственно созданного объекта определенной высоты, а не крыши как конструктивного элемента этого здания. В данном случае вещь - здание - используется размещающим рекламу лицом не по своему изначальному назначению. Представляется, что этого недостаточно для того, чтобы квалифицировать правоотношение как не имеющее арендного характера. Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, и только в том случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. По общему принципу свободы договора приоритет остается за условиями договора. Однако договором может быть предусмотрено использование вещи и не в соответствии с ее изначальным назначением, если это не противоречит закону. В ГК РФ существует только одно прямое ограничение - для жилых помещений (п. 2 ст. 671). Поэтому эксплуатация вещи не в соответствии с ее изначальным назначением не препятствует квалификации правоотношения как арендного.

Если договор на возмездной основе обеспечивает одному субъекту возможность временно, но при этом непрерывно в течение некоторого срока извлекать полезные свойства из вещи, принадлежащей на праве собственности иному субъекту, такое обязательственное отношение является арендным, даже если непосредственным владельцем вещи остается арендодатель. При этом вещь может эксплуатироваться как по своему назначению, так и по иному назначению, предусмотренному договором. Стоит предположить, что если условием квалификации обязательственного отношения как арендного является передача вещи арендатору, то договорам аренды, по условиям которых вещь предоставляется во временное пользование (но не во владение и пользование), просто не остается места.

Лицо, обладающее правом пользования чужой вещью, может внести его в качестве вклада в уставный капитал общества (складочный капитал товарищества) либо паевого взноса в производственный кооператив.

Ю.А. Тарасенко задается вопросом о том, "какие из прав, входящих в состав правомочий арендатора, допустимо вносить в уставный капитал хозяйственного общества". Общество, в уставный капитал которого вносится право аренды, он предлагает не признавать владельцем соответствующей вещи, поскольку при этом вносится только право пользования (с. 19, 20). Такая позиция прямо следует из его вывода о вещном характере правомочия владения арендатора и обязательственном характере его правомочия пользования. Но верно ли то, что общество, в уставный капитал которого вносятся арендные права, никогда не будет титульным владельцем? Ведь возникновение у субъекта правомочия владения определяется не формулировками договора, а поступлением вещи на основании этого договора в фактическое владение субъекта, его хозяйственную сферу.

Рассмотрим возможные приемы, с помощью которых арендные права гипотетически могут быть внесены в качестве вклада в уставный капитал общества: а) отчуждение обществу прав арендатора с сохранением всех обязанностей на арендаторе (участнике); б) перемена лица в арендном право отношении (замена арендатора); в) заключение договора поднайма по модели ссуды между участником-арендатором и обществом.

Первый и второй варианты сопряжены с отчуждением прав, третий - с наделением правом без отчуждения. Из рассуждений Ю.А. Тарасенко следует, что внесение права пользования в уставный капитал общества возможно именно по модели договора уступки (отчуждения). При этом "наличие в арендном правоотношении вещного элемента (владения) не позволяет осуществить перемену лиц в договоре" (с. 21). Последний вывод представляется неверным. Поскольку арендное правоотношение - обязательственное, на него распространяются все положения об обязательствах. Соответственно возможна и перемена лиц, на что прямо указывает п. 2 ст. 615 ГК РФ. Очевидно, что новый арендатор заинтересован в скорейшем предоставлении ему всех возможностей арендатора, прежде всего возможности извлекать полезные свойства из чужой вещи (использовать объект аренды). При корректной передаче владения проблем не возникает. Однако можно прогнозировать и обратную ситуацию, в которой новый арендатор не может сам, без обращения к принудительной силе государства, добиться передачи ему вещи (объекта аренды). Такая ситуация специально законом не урегулирована. Наиболее целесообразно исходить из того, что поскольку перенаем означает передачу первоначальным арендатором новому всех юридических возможностей и долженствований, основанных на договоре аренды, соглашение о перенайме влечет обязанность прежнего арендатора, являющегося владельцем, передать вещь из своего владения во владение нового арендатора. При таком подходе новый арендатор вправе обратиться с требованием о передаче вещи к первоначальному арендатору и получить защиту на основании ст. 398 ГК РФ.

Полагая невозможными уступку права и перевод долга при передаче имущества во владение арендатору, Ю.А. Тарасенко, в то же время, не видит препятствий для этого в ситуации, когда вещь предоставляется арендатору только в пользование. Однако проблемы могут возникнуть и в этом случае, например, если осуществивший перенаем арендатор-пользователь своевременно не освобождает от своего присутствия территорию арендодателя.

Тот факт, что замена арендатора осложняется необходимостью передачи новому арендатору объекта аренды, не означает, что из-за этого вообще невозможен перенаем. Оборот требует расширения распорядительных возможностей носителей прав, при этом необходимость фактической передачи объекта не может блокировать возможность арендатора осуществить перенаем при согласии на то арендодателя. К избранию именно такой модели, вместо расторжения одного договора и заключения нового, сторон могут "подталкивать" существенные аргументы, например, риск того, что арендодатель откажется заключить договор с новым арендатором.

Земельный кодекс (ЗК) РФ в качестве варианта внесения арендных прав в уставный капитал общества принимает именно перемену лица в арендном правоотношении (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Этот вариант позволяет обойтись имеющимися приемами законодательной техники, однако участник при этом передает не только права, но и обязанности, что может привести к фактическому прикрытию уклонения участника от внесения вклада в уставный капитал. Пример: заключение договора аренды нежилого помещения с единственной целью - исполнить с его помощью обязанность внести вклад в уставный капитал. Поэтому в качестве общего правила более целесообразен подход, оставляющий в случае внесения арендных прав в уставный капитал обязанности по договору аренды на арендаторе (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Гипотетически возможен и первый вариант (отчуждение обществу прав, вытекающих из договора аренды, с оставлением всех обязанностей на участнике), однако для его применения и развития необходимо разработать ряд новых приемов юридической техники, учитывающих связанность правомочий и долженствований сторон в рамках длящегося двусторонне обязывающего правоотношения. В частности, необходима разработка приемов, устанавливающих последствия исполнения (либо неисполнения) обязанностей по уплате арендной платы, ремонту и содержанию арендованного имущества.

Третий вариант, предполагающий использование модели ссуды, также не свободен от недостатков, поскольку не подкреплен дополнительными решениями. Отношения между участником и обществом имеют специфику, которая не учитывается (и не должна учитываться) в нормах главы 36 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ называет внесение арендных прав в уставный капитал общества, наряду с перенаймом и поднаймом, особым способом распоряжения арендатором своими возможностями. Использование второго или третьего из названных ранее приемов не дает нового решения, не сводимого к перенайму или поднайму. Такое решение обеспечивается только первым из приведенных вариантов.

Ю.А. Тарасенко ищет прием, который действительно не совпадал бы ни с субарендой, ни с перенаймом. Его предложение отличается тем, что предполагает расщепление правомочий арендатора в отношении вещи: правомочие владения он предлагает оставить за арендатором, тогда как правомочие пользования считать принадлежащим обществу.

Недостатки такой позиции видятся мне в следующем. Во-первых, она ограничивает возможности арендатора по сравнению с возможностями, предоставленными ему п. 2 ст. 615 ГК РФ, и как следствие - ограничивает потенциальные возможности общества, участником которого он является. При внесении арендных прав в уставный капитал общества может предполагаться, что непосредственным законным владельцем объекта будет являться именно оно, поскольку ст. 615 ГК РФ этому не препятствует.

Во-вторых, принятие такой позиции может потребовать в качестве "жертвы" игнорирования реального положения дел. При передаче всего объекта во владение общества на определенный срок полагать, что непосредственным владельцем останется, тем не менее, арендатор - значит игнорировать фактические обстоятельства в угоду юридическому построению. Это наглядно прослеживается на примере движимых вещей и транспортных средств. Допустим, в уставный капитал общества внесены арендные права относительно транспортного средства. Автомобиль, арендованный участником, передан им обществу с согласия арендодателя. Исходя из позиции Ю.А. Тарасенко, следует считать, что титульным владельцем остается арендатор (участник). Однако правовая конструкция по возможности не должна игнорировать реальное положение дел. В рассматриваемой ситуации фактическое состояние владения общества объектом аренды опирается на законное основание (при соблюдении требований п. 2 ст. 615 ГК РФ о получении согласия арендодателя), т.е. именно общество является непосредственным законным владельцем.

Решение, обеспечивающее внесение арендных прав в уставный капитал общества, должно удовлетворять следующим требованиям: а) выдерживать идею предоставления такого права со стороны участника, причем обязанности перед арендодателем должны остаться на участнике; б) обеспечивать интерес организации в пользовании объектом, определенную степень независимости организации от потенциальной возможности неисполнения участником обязанностей перед арендодателем; в) не должно требовать разработки большого количества новых приемов юридической техники; г) не должно совпадать с субарендой или перенаймом.

Исходя из этого, возможным представляется следующее решение. Права и обязанности по договору аренды необходимо оставить на участнике, т.е. не использовать конструкцию отчуждения. В качестве основы взаимодействия общества и участника целесообразно применить конструкцию вторичного владения и пользования (субпользования), где вторичным пользователем является общество, а стороной арендного правоотношения остается участник. При этом одновременно нужно учесть интерес организации не только в объекте аренды, но и в самом праве аренды. Для этого необходимо закрепить в законодательстве возможность защищенного воздействия общества на поведение участника, используя приемы, аналогичные предусмотренным в ст. 56 и 57 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге". В случае угрозы прекращения отношений аренды по причине неисполнения (либо ненадлежащего исполнения) участником своих обязанностей арендатора общество получает право требовать перевода на себя его прав и обязанностей по решению суда и возложения на участника обязанности возместить арендные платежи и иные расходы, связанные с выполнением обязанностей арендатора, которые должны были остаться на участнике в соответствии с договором о внесении арендных прав в качестве вклада в уставный капитал.

Такое решение, основанное на использовании конструкции "право на право" (пример ее использования в российском законодательстве - залог права) в сочетании с субпользованием, позволило бы: - снять вопрос о возможности отчуждения права аренды без перемены лица в арендном правоотношении; - обеспечить отличительные признаки внесения арендных прав в уставный капитал, его обособление от перенайма или простого поднайма; - обеспечить право организации пользоваться объектом аренды, оставив все тяготы взаимодействия с арендодателем на участнике (арендаторе), который обязуется принимать все меры, необходимые для сохранения своих арендных прав, и отвечает за возможность использования организацией объекта аренды в течение согласованного срока (не превышающего срок договора аренды); - в случае передачи участником, вносящим арендные права в уставный капитал, арендованной вещи во владение организации полагать законным владельцем именно организацию; - в случае неисправного поведения участника предоставить организации возможность не только избежать утраты пользования, но и стать непосредственным контрагентом собственника вещи в правоотношении, возникающем из договора аренды.

О.Г. Ломидзе,

доктор юрид. наук

"Законодательство", N 2, февраль 2007 г.