Жизненное пространство в измерении закона

(Руднев А.)

("Бизнес-адвокат", N 24, 2000)

Текст документа

ЖИЗНЕННОЕ ПРОСТРАНСТВО В ИЗМЕРЕНИИ ЗАКОНА

А. РУДНЕВ

А. Руднев, юрист ООО "Арка".

Собственники помещений в силу различных причин часто перепланируют принадлежащие им помещения или достраивают, перестраивают принадлежащие им здания и строения, не задумываясь о юридических аспектах такой "деятельности". На практике неразрешенная перепланировка жилых помещений приводит к невозможности юридического отчуждения такой собственности.

На перестроенное без разрешения помещение не может быть получена в надлежащей форме документация БТИ Москвы (поэтажный план, экспликация, справка о стоимости жилого помещения с указанием отсутствия несанкционированного переустройства и обременения), необходимая для государственной регистрации договоров купли - продажи, мены, дарения и т. п. Экспликация помещения выдается в красных линиях, и в справке указывается наличие несанкционированной перепланировки помещения. Нотариус может нотариально удостоверить такую сделку, но она не будет зарегистрирована в Департаменте муниципального жилья, а следовательно, не будет юридически до конца оформлена с переходом всех прав собственника от одного лица другому.

Учитывая, что приведение документации в надлежащий вид требует не менее 3 месяцев, то это может привести к нарушению обязательств по своевременному заключению договора сторонами и, соответственно, к финансовым санкциям к нарушившей стороне.

Собственники зданий и строений, не оформившие в надлежащем порядке переустройство своей недвижимости, помимо вышеуказанных последствий несут риск признания таких изменений самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Под самовольной постройкой понимается созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил здание, другое строение и иное недвижимое имущество. Собственник, осуществивший самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой. Чаще всего на практике это приводит к невозможности государственной регистрации договора аренды и, как следствие, неотнесению арендной платы на себестоимость продукции.

К переустройству жилых помещений и любому переустройству нежилых помещений существуют различные законодательные нормы. Законодатель жестко регламентирует подход к любым изменениям, за исключением несущественных перепланировок нежилых помещений, переустройства нежилых зданий, строений. Поэтому полагаем целесообразным отдельно рассмотреть вопрос переустройства жилых и нежилых помещений.

Переустройство жилых помещений

Переустройство жилых помещений в Москве регулируется Законом г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы". В соответствии с указанным Законом под переустройством помещений понимается проведение в одном или нескольких (взаимосвязанных) помещениях жилого здания мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их состава и функционального назначения, а также их инженерного оборудования.

Понятие "переустройство" включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках (п. 3 ст. 1). Закон устанавливает порядок оформления переустройства помещений и проведения работ по переустройству, государственный учет и контроль перестроенных помещений, а также меры воздействия на собственников или пользователей жилых помещений, нарушивших Закон.

Собственники вправе переустраивать занимаемые ими помещения, если при этом улучшаются условия использования таких помещений и предварительно оформлены разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются действующие строительные и архитектурные нормы, жилищные и иные права и законные интересы других лиц, обеспечивается сохранность жилых домов.

Для получения разрешений на переустройство необходимо предоставить следующие документы.

1. Заявление о переустройстве с приложением письменного согласия управляющего жилым домом и актов - соглашений с лицами, занимающими смежные помещения, как по вертикали, так и по горизонтали, о согласии и отрегулировании вопроса возможных компенсаций.

2. Правоустанавливающие документы на помещение.

3. Копии поэтажных планов и экспликаций помещений с графическим нанесением предложений по изменению планировки.

4. В случае затрагивания несущих конструкций, капитальных стен, перекрытий и элементов общедомовых инженерных и вентиляционных систем обязательно предоставление проектной документации, которая должна выполняться только в МосжилНИИпроекте или Мособлремстройпроекте.

5. Заключение районного архитектора, представителя Госпожнадзора, санитарно - эпидемиологической службы, газовых и иных сетей и коммуникаций, а также иных государственных надзорных органов о согласии на переустройство помещений.

6. Документы, подтверждающие страхование гражданской ответственности за причинение возможного ущерба третьим лицам в ходе работ или в результате переустройства помещений.

Указанные документы рассматриваются межведомственной комиссией районной Управы или префектуры округа в месячный срок.

Законом запрещается переустройство помещений, нарушающих требования строительных, санитарно - гигиенических и эксплуатационно - технических норм, действующих для жилых домов, а также изменяющих архитектурный облик жилых домов: устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений, что подлежит оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

В разрешение на переустройство ставится условие обязательного привлечения лиц, разработавших проектную документацию, к осуществлению авторского надзора за производством работ. Общая продолжительность работ по переустройству помещений не может превышать 4 месяцев, если иной срок не предусмотрен в разрешительных документах. При этом запрещается производство работ в выходные дни, а в другие дни только в период с 8 до 20 часов, а также без специальных мероприятий, исключающих протечки в смежных помещениях, образование трещин и разрушений стен и потолков. Собственники, завершившие переустройство помещений, обязаны обратиться в территориальное БТИ с заявкой на внесение изменений в документацию. БТИ проверяет соответствие проведенного переустройства с разрешенным переустройством.

Этот же порядок действует для собственников помещений вначале осуществивших переустройство, а затем обратившихся в межведомственную комиссию за разрешительной документацией.

На практике в этом случае часто приходится сталкиваться с уже совершенными в ходе перепланировки грубыми нарушениями строительных и иных норм. Это приводит либо к новому переустройству помещений в соответствии с требованиями строительного законодательства, к новым и значительным финансовым расходам, либо к получению разрешения не совсем юридически чистым путем. Нарушение порядка оформления и проведения переустройства жилых помещений является основанием для отмены дотаций и компенсаций по оплате жилищных и коммунальных услуг из городского бюджета на период не менее одного месяца. В случае непринятия мер к устранению нарушений переустройства помещений свыше двух месяцев районные Управы на основании ст. 293 ГК РФ и п. 3 ст. 13 указанного Закона вправе обратиться в суд с исками о продаже с публичных торгов жилых помещений собственника.

Статья 293 ГК РФ предусматривает прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение. В случае нарушения строительных, архитектурных и иных норм, независимо от полученного и юридически оформленного разрешения на переустройство жилых помещений, виновные лица привлекаются к гражданской или иной ответственности (п. 5 ст. 13 Закона г. Москвы N 37).

Народные суды достаточно часто рассматривают иски соседей к собственникам переустроенных жилых помещений, привлекая в качестве соответчиков органы, выдавшие разрешение на переустройство и разработавшие проектную документацию и техническое заключение переустройства помещения. Суды удовлетворяют исковые требования. По таким искам роль адвоката ответчиков сводится к минимизации выплачиваемого ущерба по иску, большего достигнуть невозможно.

Переустройство нежилых помещений

Переустройство нежилых зданий, строений, помещений - проведение мероприятий (работ), связанных с изменением места расположения или размеров здания, строения, помещения, их состава или функционального назначения, изменение их инженерного оборудования, в том числе с увеличением площади занимаемого земельного участка зданием, строением. Такое переустройство является деятельностью, регламентируемой не столько гражданским законодательством, сколько градостроительным.

Так, в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под объектами недвижимости в градостроительстве понимаются объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены п. 1 ст. 130 ГК РФ как объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Поэтому любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений, нежилых помещений осуществляются на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно - планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков (ст. 61 Градостроительного кодекса).

Любое переустройство ведется на основании разрешения на строительство, выдаваемого на срок не более трех лет органами местного самоуправления РФ, которые при этом утверждают проектную документацию. Градостроительный кодекс не требует разрешения на строительство, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений, нежилых помещений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

Практика показала необходимость первоначального решения вопроса о земле перед любым переустройством нежилых зданий, пристроек. Заключение договора аренды земельного участка является тем краеугольным камнем, без которого ни одна архитектурно - проектная организация не возьмется за разработку проектной документации, ни один государственный разрешительный орган не выдаст разрешение на строительство или не узаконит уже возведенную самовольную постройку.

Контроль за осуществлением работ по переустройству объектов недвижимости осуществляют органы архитектуры и градостроительства вместе с органами государственного архитектурно - строительного надзора РФ, которые на основании ст. 66 Кодекса вправе привлечь виновных физических или юридических лиц к административной ответственности.

Название документа