Комментарий к статье Михаила Лазукина "Долевое участие в строительстве"
(Александров М., Смородинов М., Андрианов Н.)
("Жилищное право", 2013, N 2)
Текст документа
КОММЕНТАРИЙ К СТАТЬЕ МИХАИЛА ЛАЗУКИНА
"ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ"
М. АЛЕКСАНДРОВ, М. СМОРОДИНОВ, Н. АНДРИАНОВ
Комментарий к статье "Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме" Михаила Лазукина, юриста (текст статьи ищите в N 9 журнала или на нашем сайте www. top-personal. ru).
Александров Михаил, юрист компании DS Law.
1. ВЕКСЕЛЬНАЯ СХЕМА
Нередко, приходя в офис компании-застройщика, клиент не обращает внимания на то, с кем именно он подписывает договор. Вместе с тем в практике, к сожалению, приходилось встречать случаи, когда предварительный договор заключался с компанией-застройщиком, у которой есть определенное имя и репутация на рынке, а договор о приобретении векселей заключался с иной организацией. Компания-застройщик обязалась принять данные векселя в счет оплаты по договору. В этом случае покупатель вдвойне не защищен, так как, к сожалению, не сможет предъявить векселя к оплате напрямую застройщику - они выданы третьим лицом, иногда формально не аффилированным.
2. УСТУПКА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ
Следует обратить внимание на то, что хотя Закон 214-ФЗ не запрещает организациям инвестировать в строительство жилых домов, он прямо запрещает им уступать свои права из такого договора (ч. 1 ст. 1 ФЗ-214). В связи с этим многочисленные агентства недвижимости, продающие квартиры на стадии строительства, в принципе не вправе этого делать.
3. ИНВЕСТИРОВАНИЕ В ЗАГОРОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Все большую популярность приобретает покупка загородной недвижимости в формате таунхаусов или малоэтажных домов. К сожалению, 214-ФЗ не содержит четкого определения понятия "многоквартирный дом". Из чего можно сделать вывод, что "дом из двух квартир" - уже многоквартирный. А значит, на него также должны распространяться требования закона.
4. ИНВЕСТИРОВАНИЕ В АПАРТАМЕНТЫ
Еще одним популярным форматом жилья становятся апартаменты. Это де-юре нежилые помещения, которые по факту предназначены для проживания. Юридически готовые апартаменты уступают квартирам только тем, что не дают возможности зарегистрироваться (прописаться) в них по месту проживания. Однако важно помнить, что на инвестиционной стадии права физических лиц при инвестировании в нежилые помещения защищены ФЗ-214 все же слабее, чем при покупке квартир.
5. РИСКИ ЗАЛОГА
Еще одним негативным моментом может являться факт залога имущества в пользу банка или иного кредитора. Нередко застройщики на первом этапе строительства закладывают землю (право аренды земельного участка также может быть предметом залога) для получения финансирования. Также возможны ситуации, когда строящийся объект недвижимости регистрируется как недострой и закладывается для получения кредита. В этом случае инвестору важно хотя бы обратить внимание на то, указано ли в договоре, что на момент его заключения имущество "свободно от прав и требований третьих лиц, предметом залога не является".
Смородинов Максим, председатель Самарской коллегии адвокатов "Эгида", кандидат юридических наук.
Освещенная в комментируемой статье проблема обманутых дольщиков действительно является одной из самых острых и социально значимых проблем как на территории РФ в целом, так и в нашем Самарском регионе. Одни официальные данные говорят сами за себя: так, по информации, предоставляемой Министерством регионального развития, по состоянию на 1 октября 2012 г. в субъектах РФ существовало около 750 проблемных объектов, нарушениями при строительстве которых были ущемлены права свыше 75,6 тыс. человек; по данным Генеральной прокуратуры, наиболее сложная обстановка, характеризующаяся большим количеством таких проблемных объектов, существует на территории Московской (109 объектов), Самарской (64), Новосибирской (57) областей, г. Москвы (52) и Пермского края (42).
Автор статьи абсолютно справедливо отмечает, что для минимизации рисков покупателей объектов нового строительства законодателем был принят Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004, который стали обходить недобросовестные застройщики. В качестве наиболее часто применяемых "путей обхода" указаны вексельный договор и заключение договора предварительной купли-продажи. Оба этих способа взаимодействия застройщика с дольщиком подробно разобраны в статье.
Однако хотелось бы обратить внимание еще на два существующих варианта обхода. Это, во-первых, заключение договора инвестирования, в случае подписания которого дольщик становится партнером застройщика, то есть инвестором. Следовательно, он в равной степени с застройщиком несет все возможные риски. Возникающие отношения между сторонами в данном случае подпадают под действие Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Несмотря на то, что, как правило, суды в решениях указывают, что если строительство велось для личных нужд, то и Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004, и Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" распространяют свое действие и на такие договоры, тем не менее потенциальному дольщику все же лучше не рисковать.
Еще один из способов ухода от отношений, подпадающих под действие Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004, - это закрытые паевые инвестиционные фонды (фонды недвижимости, ЖСК). Ни о каких гарантиях, положенных как дольщику при заключении договора паевого вклада, говорить не приходится. В качестве пайщика стороной берутся на себя все риски, связанные со строительством, - просрочка, случайная гибель объекта и т. п. Собственником недвижимости сторона становится только после выплаты паевого взноса, а до данного момента на имущество, находящееся, например, в собственности ЖСК, может быть наложено судебное взыскание, в случае возникновения проблем у последнего.
Далее, в статье подробно разбираются основные требования, необходимые при заключении договора долевого участия в строительстве, соблюдение которых дает возможность в той или иной мере избежать обмана при покупке объекта недвижимого имущества и гарантирует судебную защиту прав и интересов дольщика.
В связи с этим хотелось бы отметить следующее. Несмотря на то, что законодатель продолжает искать пути решения проблем обманутых дольщиков (так, в конце декабря 2012 г. к установленным в Законе об участии в долевом строительстве способам обеспечения исполнения обязательств застройщика, наряду с залогом и поручительством банка, было добавлено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства), потенциальный дольщик должен понимать, что в той объективной реальности, в которой мы все находимся, участие в долевом строительстве всегда риск. И даже самый высоко профессиональный, добросовестный и порядочный специалист не сможет дать стопроцентной гарантии в том, что, вступая в отношения "застройщик - дольщик", вы будете полностью застрахованы от положения обманутого дольщика.
Андрианов Николай, старший юрист практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX.
Подавляющее большинство жилых новостроек в России на сегодняшний день возводится застройщиками за счет привлекаемых ими денежных средств граждан - участников долевого строительства. Такая модель выгодна обеим сторонам: застройщик получает дополнительные оборотные средства для реализации проекта по строительству, а дольщики, в свою очередь, экономят на приобретаемых квартирах, поскольку цена строящегося жилья значительно ниже, чем цена квартир в домах, строительство которых завершено.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Этот же Закон устанавливает гарантии прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 привлечение денежных средств граждан для строительства допускается исключительно путем:
1) заключения договора участия в долевом строительстве;
2) выпуска особого рода облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений;
3) вступления гражданина в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив.
На практике далеко не все застройщики, привлекающие средства граждан для строительства, используют правовые модели, предусмотренные Законом N 214-ФЗ от 30.12.2004. Достаточно распространенными являются ситуации, когда денежные средства граждан привлекаются с использованием так называемых вексельных схем и предварительных договоров купли-продажи жилых помещений. Вступая в такого рода отношения с застройщиком (то есть приобретая вексель, заключая предварительный договор и т. п.), участник долевого строительства должен четко осознавать, что, несмотря на возможные заверения застройщика и собственные убеждения (зачастую основанные на том, что "все так делают" и "это обычная практика"), денежные средства вкладываются им фактически под честное слово, без сколько-нибудь серьезных гарантий их возврата или получения квартиры. Шансы пополнить ряды обманутых дольщиков при таких схемах многократно возрастают.
Действительно, суды общей юрисдикции в таких ситуациях нередко встают на сторону дольщиков, однако, во-первых, такой подход в судебной практике основан, скорее, не на букве закона, а на общем принципе социальной справедливости, а во-вторых, реальное исполнение вынесенных в пользу участников вексельных схем судебных решений фактически ничем не обеспечено. Поэтому, столкнувшись с предложением вложить денежные средства в долевое строительство в обход Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004, самым правильным будет отказаться от участия в такой сделке, вспомнив слова Дональда Трампа о том, что самой выгодной бывает та инвестиция, которую ты не сделал.
Закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 устанавливает правила об обеспечении исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. В частности, согласно ст. 13 Закона исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве обеспечивается залогом предоставленного для строительства земельного участка (или право аренды такого участка), а также самого строящегося на этом земельном участке объекта. Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 2014 года исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства должно будет обязательно обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика.
При заключении договора участия в долевом строительстве важно помнить, что договор должен содержать все предусмотренные ст. 4 Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 существенные условия: определение подлежащего передаче жилого помещения; срок передачи помещения; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии какого-либо из этих условий договор считается незаключенным. Договор подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 17 Закона), в ходе которой осуществляются его правовая экспертиза и проверка законности сделки (ст. 13, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Действующее законодательство устанавливает специальные гарантии прав дольщиков на случай несостоятельности (банкротства) застройщика - особенности банкротства застройщиков урегулированы положениями § 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Нередко граждане становятся участниками долевого строительства путем заключения договора уступки права требования к застройщику с лицом, заключившим договор участия в долевом строительстве (первоначальным дольщиком, в качестве которого нередко выступает подконтрольная застройщику структура - агентство недвижимости, и т. п.). Такой договор уступки также подлежит обязательной государственной регистрации. При его заключении необходимо проверить, зарегистрирован ли договор участия в долевом строительстве, права по которому уступаются, а также исполнен ли он первоначальным дольщиком. Подтверждением исполнения дольщиком обязательств по оплате жилого помещения являются первичные платежные документы, оформляющие такую оплату. Кроме того, целесообразно запросить письменное подтверждение оплаты непосредственно от застройщика. Особо пристальное внимание проверке указанных обстоятельств следует уделить в ситуациях, когда расчеты по договору участия в долевом строительстве осуществлялись в неденежной форме (посредством зачета взаимных требований, передачи в счет оплаты векселей и т. п.) - при наличии сомнений в надлежащем исполнении первоначальным дольщиком обязательств по оплате от заключения договора уступки целесообразно отказаться, поскольку при возникновении спора о передаче жилого помещения застройщик вправе ссылаться на неисполнение первоначальным дольщиком обязательств по оплате как на основание для отказа в передаче жилого помещения новому дольщику.
Название документа