Передача в собственность жилого помещения на основании завещательного отказа

(Рахвалова М. Н.)

("Нотариус", 2008, N 3)

Текст документа

ПЕРЕДАЧА В СОБСТВЕННОСТЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

НА ОСНОВАНИИ ЗАВЕЩАТЕЛЬНОГО ОТКАЗА

М. Н. РАХВАЛОВА

Рахвалова М. Н., Новосибирский государственный технический университет (НГТУ), старший преподаватель.

Завещательному отказу уделяется незаслуженно мало внимания в российской цивилистике. Остается за рамками интереса большинства исследователей, как правило, и жилищный аспект правового положения отказополучателя. Не складывается особо и практика применения норм о завещательном отказе. Во всяком случае выявить достоверно подтвержденные случаи удостоверения завещаний с таким завещательным распоряжением за последние три года в Новосибирской и Томской областях не удалось. Из бесед с нотариусами видно нежелание заниматься завещательным отказом. Одной из причин этого является несовершенство действующего законодательства. Кроме того, отсутствует механизм исполнения завещательного отказа.

Вместе с тем потребность в жилище является одной из основных для любого человека, а анализ этого способа реализации конституционного права на жилище, к тому же не связанного с выполнением государством социальных функций, представляется важным и востребованным в настоящее время.

Передача отказополучателю в собственность вещи, в том числе и жилого помещения, предусмотрена п. 2 ст. 1137 ГК РФ. При этом представляются возможными два способа реализации завещательного отказа. 1-й. Отказополучателю передается жилое помещение из наследственной массы. В этом случае основанием для передачи является завещательный отказ. Необходим лишь механизм его исполнения. 2-й. Наследник обязан приобрести за счет наследства жилое помещение и передать его в собственность отказополучателю во исполнение завещательного отказа. В этом случае, во-первых, можно использовать конструкцию договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). Такой вариант приемлем, если при исполнении завещательного отказа наследник и отказополучатель действуют согласованно. На практике решение о совершении сделки с жилым помещением принимается практически молниеносно, а право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет. Представить себе, что отношения продавца жилого помещения, наследника и отказополучателя будут развиваться в течение этого периода, сложно. По требованию отказополучателя наследник будет обязан приобрести за счет наследства жилое помещение и передать его в собственность отказополучателю (если его стоимость к этому времени не превысит стоимость наследства). Что происходит с рынком недвижимости, всем известно. Почему наследника нужно "загонять" в рамки договора в пользу третьего лица? Представляется возможным второй вариант, при котором наследник за счет наследства приобретает жилое помещение с целью возможности исполнения завещательного отказа. При заявлении отказополучателем права на завещательный отказ жилое помещение, являющееся теперь уже собственностью наследника, передается в собственность отказополучателю. Договор в пользу третьего лица в этой ситуации неприменим. Если отказополучатель не воспользуется своим правом, жилое помещение - собственность наследника. Представляется, что при таком варианте будет иметь место непоименованная двусторонняя сделка, что потребует дополнения ГК РФ новой главой 32.1, именуемой "Договор безвозмездной передачи недвижимости на основании завещательного отказа". По договору безвозмездной передачи недвижимого имущества на основании завещательного отказа (договору безвозмездной передачи недвижимости) наследник, на которого возложен завещательный отказ, безвозмездно передает в собственность отказополучателю жилое помещение согласно завещанию. Представляется, что к этому договору должны применяться правила, предусмотренные ст. 552, 554, 555, 556 ГК РФ. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), а последствием несоблюдения формы договора будет его недействительность. Следует предусмотреть государственную регистрацию как самого договора, который будет считаться заключенным с момента такой регистрации, так и государственную регистрацию перехода права собственности. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации договора должны применяться правила п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ. Исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не должно являться основанием для изменения отношений каждой из сторон с третьими лицами. Необходимо предусмотреть право наследника, на которого возложен завещательный отказ, отказаться от передачи недвижимого имущества или от государственной регистрации договора, если наследство уменьшилось настолько, что исполнение завещательного отказа за его счет становится невозможным. При передаче отказополучателю жилого помещения, не соответствующего условиям данного договора о его качестве, должно быть предусмотрено его право потребовать устранения недостатков или вернуть указанное жилое помещение и потребовать надлежащего исполнения обязательства о завещательном отказе.

Хотелось бы отметить, что, таким образом, предлагается не механизм понуждения наследника к исполнению завещательного отказа (при неисполнении им завещательного отказа отказополучатель по общим правилам гражданского законодательства вправе требовать возмещения убытков). Речь идет о механизме исполнения завещательного отказа. Представляются необходимыми дополнения и в Основы законодательства РФ о нотариате, где в ст. 71.1, именуемой "Порядок оформления прав отказополучателя", следует предусмотреть обязанность нотариуса после открытия наследства известить письменно отказополучателя об открытии наследства, о содержании завещательного отказа, обязанность известить его о принятии наследства наследником, на которого возложен завещательный отказ. Поскольку у отказополучателя должен быть документ, подтверждающий его право, то по просьбе отказополучателя выдать ему выписку из завещания о содержании завещательного отказа. При отказе от права на завещательный отказ нотариус должен удостоверить соответствующее заявление отказополучателя, копию которого вручить наследнику, на которого возложен завещательный отказ.

------------------------------------------------------------------

Название документа