Оценочная деятельность: понятие, нормативная база, механизмы регулирования

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ: ПОНЯТИЕ, НОРМАТИВНАЯ БАЗА, МЕХАНИЗМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ

К. В. САФАРЯН

Сафарян Карина Вагановна, кандидат экономических наук, аудитор, доцент Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации.

В статье освещаются вопросы развития оценочной деятельности в России, нормативной базы, формирования и функционирования механизмов ее регулирования, системы стандартов по оценке. Дано понятие оценочной деятельности, рассмотрены права и обязанности субъектов оценочной деятельности (оценщиков и заказчиков).

Ключевые слова: оценочная деятельность; оценщик; обязательная оценка; добровольная оценка.

Evaluation services: definition, legislative framework, governing tools K. V. Safaryan

Safaryan Karina Vaganovna, candidate of economic sciences, associate professor of the advocacy and notary public Department of the Russian law academy of the Russian Federation Ministry of justice.

This article covers the issues of historical development of evaluation market in Russia, legislative framework, formation and functioning of the governing tools, system of standards. The questions of definition of evaluation services and rights and duties of the parties to evaluation services contract are reviewed (evaluator and client), are studied.

Key words: evaluation services; evaluator; evaluation report; mandatory evaluation; voluntary evaluation.

Основные механизмы регулирования оценочной деятельности

Оценочная деятельность заключается в установлении рыночной или иной стоимости (инвестиционной, ликвидной и др.) объектов гражданских прав (недвижимого и движимого имущества, в том числе имущественных прав, работ и услуг, информации, результатов интеллектуальной деятельности и прав на них, нематериальных благ). Результаты оценки используются различными участниками рынка. Например, при рассмотрении имущественных споров, когда каждая из сторон преследует свой экономический интерес, нередко обращаются к оценщикам. В таких условиях нередко возникает проблема противостояния оценщика давлению заинтересованных сторон или различных обстоятельств. Очевидно, что встает вопрос об обеспечении единообразных и унифицированных подходов к оценке, о разработке соответствующих механизмов, основанных на принципах сбалансированного сочетания государственного и негосударственного контроля, осуществляемого в целях обеспечения защиты интересов потребителя оценочных услуг и третьих лиц, т. е. о регулировании оценочной деятельности. Действующая система регулирования оценочной деятельности в России сложилась постепенно, по мере развития как рыночных отношений, связанных с оценкой, так и нормативной базы. 29 июля 1998 г. был принят Федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <1>, многократно подвергавшийся редакционным изменениям и действующий по настоящее время. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

Указанным Законом (ст. 18) проведена четкая грань между тремя уровнями системы регулирования оценочной деятельности и строго разграничены полномочия в этой сфере. Высший уровень в иерархии принадлежит федеральным органам исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, осуществляющим государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования. В соответствии со ст. 19 Закона функциями уполномоченных федеральных органов являются: выработка государственной политики в области оценочной деятельности; нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки; ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков; осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований законодательства; обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков. Второй уровень - Национальный совет по оценочной деятельности (далее - Национальный совет, НСОД), осуществляющий регулирование оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки. Национальный совет является негосударственным институтом и создается саморегулируемыми организациями оценщиков в целях обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, а также в целях взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и потребителями услуг в области оценочной деятельности. Определены функции НСОД, к которым отнесены: разработка федеральных стандартов оценки; рассмотрение проектов нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, и рекомендация их к утверждению уполномоченным федеральным органом; рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб саморегулируемых организаций оценщиков и потребителей соответствующих услуг, создание общероссийского третейского суда в сфере оценочной деятельности. На третьем уровне системы регулирования оценочной деятельности находятся саморегулируемые организации оценщиков (далее - СРО). К функциям таких организаций отнесены: разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил и условий приема в члены организации; ведение реестра; определение прав и обязанностей таких организаций, в том числе: формирование компенсационного фонда для обеспечения ответственности своих членов, контроль за соблюдением членами организации требований законов, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности. В некоторых случаях СРО вправе применять меры дисциплинарного воздействия к своим членам, исключать их из состава СРО, а также отказывать в принятии новых членов. СРО выполняют как регулирующие, так и контрольные функции. К числу регулирующих функций СРО следует отнести: разработку и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики; разработку и утверждение правил и условий приема в члены СРО, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения; представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков; организацию информационного и методического обеспечения своих членов. Регулирующей является и функция оспаривания в суде актов органов государственной власти и органов местного самоуправления и действий (бездействие) этих органов, нарушающих права и законные интересы всех или части членов СРО. Контрольными функциями СРО являются: контроль над осуществлением членами СРО оценочной деятельности в части соблюдения ими требований комментируемого Закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики; ведение реестра членов СРО и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; прием в члены и исключение из членов СРО по основаниям, предусмотренным комментируемым Законом и внутренними документами СРО. К этой же группе функций относится и раскрытие информации СРО.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. Законодательными и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ оценочная деятельность регулироваться не может. Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон). Он закрепляет общие нормы, регулирующие оценочную деятельность, с которыми должны быть согласованы касающиеся оценочной деятельности нормы отраслевого законодательства (гражданского законодательства, законодательства о приватизации, об исполнительном производстве, о бухгалтерском учете, о налогах и сборах и т. д.). Закон носит характер специального. Это означает, что если существуют противоречия между нормами общего и специального закона, то руководствоваться следует нормами последнего. Нормы Закона детализируются в постановлениях Правительства России и федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных Правительством РФ на осуществление надзора и нормативно-правового регулирования оценочной деятельности и деятельности СРО. Отметим, что некоторые нормы Закона закреплены на основании положений Международных стандартов оценки, разработанных Международным комитетом по стандартам оценки имущества (МКСОИ, The International Assets Valuation Standards Committee, TIAVSC). Кроме того, Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки (ЕСО). В первой главе Закона дается определение понятия "оценочная деятельность", определяется субъектный состав отношений, объекты оценки, закреплено право Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, т. е. публичных образований, а также физических лиц и юридических лиц, т. е. частных и корпоративных лиц, на проведение оценки любых принадлежащих им объектов оценки, установлена презумпция определения рыночной стоимости при оценке объектов, предусмотрены случаи обязательного проведения оценки. Вторая глава Закона посвящена основаниям для проведения оценочной деятельности. Глава определяет обязательные требования к договору на проведение оценки, требования к содержанию отчета о проведении оценки, предусматривает возможность судебного оспаривания достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, устанавливает права и обязанности оценщика и лица, заключившего с ним договор, предусматривает независимость оценщика. Третья глава посвящена регулированию оценочной деятельности. В ней установлен порядок регулирования оценочной деятельности, функции уполномоченных органов, порядок деятельности саморегулируемых организаций, их права и обязанности, определен порядок обеспечения имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности, предусмотрено обязательное страхование ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности. Глава III.1 посвящена государственной кадастровой оценке. В четвертой главе приводятся заключительные положения Закона.

Назначение стандартов оценочной деятельности

Одним из важнейших механизмов регулирования оценочной деятельности является система стандартов. Возможность проведения объективной оценки обеспечивается через важнейший принцип деятельности оценщиков - их независимость, что означает осуществление деятельности не согласно чьим-то пожеланиям и интересам, а в соответствии с нормами и стандартами. В связи с переходом к саморегулированию в сфере оценочной деятельности установлено деление стандартов оценочной деятельности на федеральные стандарты оценки, разрабатываемые НСОД и утверждаемые Минэкономразвития России, и стандарты и правила оценочной деятельности, разрабатываемые и утверждаемые СРО. Федеральные стандарты оценки разрабатываются на основе международных стандартов оценки, что обусловлено процессами интеграции России в международное экономическое сообщество. Требования федеральных стандартов оценки обязаны соблюдать все оценщики при осуществлении оценочной деятельности, а требования стандартов и правил оценочной деятельности - оценщики, являющиеся членами СРО, разработавшей и утвердившей данные стандарты и правила, т. е. требования стандартов и правил оценочной деятельности, разработанных и утвержденных СРО, обязаны соблюдать только те оценщики, которые являются членами данной СРО. Приказами Минэкономразвития РФ утверждены Федеральные стандарты оценки: - от 20 июля 2007 г. N 256 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" <2>; -------------------------------- <2> Российская газета. 2007. 4 сент.

- от 20 июля 2007 г. N 255 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" <3>; -------------------------------- <3> Там же.

- от 20 июля 2007 г. N 254 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" <4>; -------------------------------- <4> Российская газета. 2007. 5 сент.

- от 22 октября 2010 г. N 508 "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" <5>; -------------------------------- <5> СПС "КонсультантПлюс".

- от 4 июля 2011 г. N 328 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" <6>; -------------------------------- <6> Вестник Росреестра. 2011. N 4.

- от 7 ноября 2011 г. N 628 "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)" <7>. -------------------------------- <7> СПС "КонсультантПлюс".

Субъекты оценочной деятельности

Субъектами оценочной деятельности являются оценщики, с одной стороны, и потребители их услуг (юридические и физические лица) - с другой. Основным субъектом оценочной деятельности является физическое лицо - оценщик. Только физические лица - оценщики имеют возможность осуществления данной деятельности. Законом N 135-ФЗ предусмотрено, что оценщик может осуществлять оценочную деятельность как самостоятельно, в частном порядке, так и на основании трудового договора, заключаемого с юридическим лицом. При этом юридическое лицо, с которым оценщик заключает трудовой договор и которое уполномочено заключать договоры с заказчиками оценочных услуг, обязано иметь в штате не менее двух профессиональных оценщиков, соответствующих предъявляемым к оценщикам требованиям. В ст. 15.1 Закона наряду с требованием к количеству штатных оценщиков установлены и другие условия, которые юридическое лицо, намеренное заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязано выполнить: обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; предоставлять по требованию заказчика договор обязательного страхования ответственности оценщика, заключенный в соответствии со ст. 24.7 настоящего Федерального закона; не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; предоставлять саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, для проведения контроля за осуществлением им оценочной деятельности доступ к документам и материалам, на основании которых проводилась оценка, за исключением информации, которая составляет коммерческую тайну юридического лица или заказчика, либо иной информации, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности; в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию; хранить копию отчета или копии отчетов и копии документов, полученных от заказчика, третьих лиц и использованных при проведении оценки объекта оценки, в течение трех лет. Таким образом, под субъектами оценочной деятельности понимаются только лица физические, непосредственно эту оценку выполняющие. При этом остается возможность заключения договора на проведение оценки с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, но от этого субъектом оценочной деятельности юридическое лицо не становится. В ситуации, когда договор заключен с юридическим лицом, по общему правилу новой редакции ответственным продолжает оставаться оценщик, т. е. физическое лицо (ст. 24.6 Закона). Юридическое лицо отвечает только в том случае, если соответствующее прямое указание содержится в договоре на оценку. Но даже в такой ситуации ответственность организации может быть лишь дополнительной по отношению к обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам. Обязанности оценщика перечислены в ст. 15 Закона. Оценщик обязан: быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков; соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является; соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков; сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным ст. 15.1 Закона, а также сведения о любых изменениях этой информации; представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании; не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, представлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию; по требованию заказчика представлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является. Как следует из перечня обязанностей оценщика, членство в СРО является основополагающим для осуществления оценочной деятельности. Оценщик должен стать членом саморегулируемой организации, а также застраховать свою ответственность для возмещения убытков перед заказчиком или третьим лицом. Согласно ст. 24 Закона оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям Закона.

Объекты оценки

Согласно ст. 5 Закона к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Объекты гражданских прав указаны в ст. 128 ГК РФ: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Очевидно, что в перечне объектов оценки к иным объектам относятся интеллектуальная собственность и нематериальные блага (при условии, если в отношении их законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте или которые, согласно ст. 129 ГК РФ, не изъяты из оборота). Назначение оценки, направления и специализации оценочной деятельности, области применения результатов оценки. Законом установлено, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Из приведенного определения следует, что назначение оценки - определение в денежном выражении стоимости объекта, установление рыночной или иной стоимости. Направление оценки зависит от конкретного вида стоимости, который, в свою очередь, определяется предполагаемым использованием результата оценки. Специализация оценочной деятельности связана с многообразием объектов оценки. Множественность участников рыночных отношений определяет разнообразие областей применения результатов оценки, что можно подтвердить, перечислив направления использования результатов оценки: проведение конкурсов, аукционов, торгов; отражение в отчетности, купля-продажа, мена; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; приватизация, конфискация, национализация, ликвидация; составление брачного контракта; исчисление налога, пошлин, сборов; определение доли имущественных прав; хранение; разрешение имущественных споров; коммерческая концессия; передача прав собственности; передача в доверительное управление и др. Понятие "цель оценки" дано в ФСО N 2, в соответствии с которым целью оценки является определение стоимости объекта оценки.

Обязательная оценка

О случаях обязательного проведения оценки говорится в ст. 8 Закона. В статье устанавливаются общие правила, согласно которым проведение оценки обязательно в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Это значит, что, прежде чем осуществить любую сделку с любым объектом оценки, Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование должны провести оценку предмета сделки. Отсутствие оценки может привести к тому, что данная сделка будет признана ничтожной. Далее в статье определяются конкретные виды сделок, какие могут осуществлять указанные субъекты, в частности: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Отношения, на которые не распространяется действие указанной статьи, перечислены в ст. 8. Обязательно проведение оценки и при возникновении спора о стоимости объекта оценки. Среди конкретных случаев спорных ситуаций выделяются: национализация; ипотечное кредитование для оценки стоимости предмета ипотеки; составление брачных контрактов и раздел имущества; выкуп или иное изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; проведение оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Приведенный в Законе об оценочной деятельности перечень не является исчерпывающим. Требования об обязательной оценке объектов закреплены также и в других законах и иных нормативных правовых актах. С судебной практикой по рассматриваемому вопросу можно ознакомиться в информационном письме Президиума ВАС России от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" <8>. -------------------------------- <8> Вестник ВАС РФ. 2005. N 7.

Добровольная оценка

Зачастую необходимость привлечения оценщиков обусловлена отнюдь не юридическими причинами. Множество сделок, не подпадающих под вышеприведенные критерии обязательной оценки, проходят с привлечением независимого оценщика. В качестве примера приведем оценку активов, привлекаемых как обеспечение кредитных сделок. Другим примером может быть оценка инвестиционного проекта: вложение в объекты недвижимости, ценные бумаги, инвестиции в предприятия, закупка производственных линий и мини-заводов. Случай оценки, не обязательный по Закону, - определение стоимости ущерба при дорожно-транспортном происшествии (ДТП). Добровольная оценка осуществляется по инициативе руководителя организации для определения оценочной стоимости, необходимой для заключения сделки, для принятия инвестиционного решения, внесения изменений в финансовую отчетность, а также по другим причинам. Таким образом, знание механизмов регулирования оценочной деятельности и умение их использовать становятся необходимыми каждому руководителю и иным субъектам рыночных отношений.

Название документа