Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

Я. А. КЛЮЧНИКОВА

Ключникова Ярославна Анатольевна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Минфина России.

В статье сделана попытка разделить объекты жилищно-коммунального хозяйства, которые могут подлежать оценке в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на шесть групп. Также сделан вывод о необходимости проведения обязательной оценки рыночной стоимости объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых по концессионному соглашению.

Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство; оценочная деятельность; оценка; концессионное соглашение.

Legal regulation of valuation activity in the sphere of housing and utilities services Ya. A. Klyutchnikova

Klyutchnikova Yaroslavna Anatolyevna, candidate of laws, associate professor; associate professor of the civil law Department of Russian state tax academy of the Ministry of finance of Russian Federation.

The article is concerned with the legal regime of immovable property according to a trust agreement basing on the example of assets and the questions related to legal regulation of the aforementioned objects valuation, as well as with the rights to these objects under lien.

Key words: immovable property; enterprise; inheritable property; valuation; lien; notary public.

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой отрасль экономики, в рамках которой осуществляется деятельность в сфере производства и поставки ресурсов (ресурсоснабжение), удаления и обработки сточных вод, управления жилищным фондом, выполнения подрядных работ, связанных с ремонтом, эксплуатацией и обслуживанием жилищного фонда. К объектам жилищно-коммунального хозяйства следует относить имущество и имущественные права, входящие в состав жилищно-коммунального хозяйства, которое используется субъектами предпринимательства, осуществляющими деятельность в данной сфере, для извлечения прибыли, а также для достижения социально полезного эффекта. В систему объектов жилищно-коммунального хозяйства входят жилые здания, эксплуатационные, ремонтно-строительные, транспортные, энергетические и другие предприятия, от результативности функционирования которой зависят развитие городских объектов и состояние среды обитания жителей города. В составе жилищно-коммунального хозяйства можно выделить следующие группы объектов: 1) жилой и нежилой фонд, в состав которого входят здания, сооружения, жилые дома, в том числе многоквартирные, и т. д.; 2) санитарно-технические объекты - водопроводы, канализации, места для сбора мусора, прачечные, бани, купально-плавательные сооружения; 3) транспортные объекты - городской общественный пассажирский транспорт (метрополитен, трамвай, троллейбус, фуникулеры, канатные дороги, автобусы, такси), водный транспорт местного назначения; 4) энергетические объекты - электрические, газовые и теплофикационные распределительные сети, отопительные котельные, теплоэлектростанции и электростанции и др.; 5) объекты внешнего благоустройства - дороги, тротуары, мосты, путепроводы, подземные и наземные транспортные, пешеходные переходы и эстакады, сооружения и сети ливневой (водосточной) канализации, набережные, гидротехнические сооружения, предназначенные для предотвращения оползней и затопления территорий, их осушения, берегоукрепления, зеленые насаждения общего пользования, уличное освещение и др. Руководствуясь положениями ст. 5 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <1>, попытаемся разделить объекты жилищно-коммунального хозяйства, которые могут быть подвергнуты оценке, на группы. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

В первую группу входят материальные объекты (вещи), имеющие отношение к жилищно-коммунальному хозяйству. К данной группе можно отнести в первую очередь жилые помещения, а также обозначенные ранее в настоящей статье санитарно-технические объекты, транспортные объекты, энергетические объекты и объекты внешнего благоустройства, которые представляют собой обособленные объекты, не входящие в состав имущественного комплекса. Во вторую группу следует включить относящуюся к объектам жилищно-коммунального хозяйства совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое). К данной группе представляется возможным отнести общее имущество в многоквартирном доме, которое мы рассматриваем как имущественный комплекс <2>, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ включающий в себя межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, иные помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное оборудование, находящееся в доме и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также другие предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и расположенные на земельном участке объекты. -------------------------------- <2> Аналогичной позиции придерживаются, например, И. Б. Миронов, М. А. Димитриев. См.: Миронов И. Б. Имущественные комплексы в жилищной сфере: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 9; Димитриев М. А. Правовой режим комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (альтернативная модель) // Семейное и жилищное право. 2010. N 2. С. 41 - 46.

К третьей группе объектов жилищно-коммунального хозяйства, подлежащих оценке, относятся право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, относящегося к объектам жилищно-коммунального хозяйства: в эту группу могут входить вещные права на любые из обозначенных в рамках первой и второй групп объектов оценки в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Четвертую группу подлежащих оценке объектов составляют права требования, обязательства (долги), вытекающие из жилищно-коммунальной сферы. В пятую группу необходимо включить работы и услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В частности, оценке может быть подвергнута стоимость проведения ремонта жилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также ремонта санитарно-технических, транспортных, энергетических объектов и объектов внешнего благоустройства. Если говорить об услугах, которые могут быть подвергнуты оценке, то к таковым можно отнести коммунальные услуги, услуги по управлению многоквартирным домом. И наконец, шестую группу составляют иные объекты гражданских прав, которые имеют отношение к жилищно-коммунальному хозяйству. Следует отметить, что на современном этапе получает развитие применение института концессии в отношении объектов жилищно-коммунального хозяйства. Суть концессионного соглашения состоит в обязательстве концессионера за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать концеденту - государству или муниципальному образованию. Согласно пп. 11 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" <3> объектами концессионного соглашения могут являться системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо - и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий, а также объекты социально-бытового назначения. По условиям концессионного соглашения концессионеры должны реконструировать, провести модернизацию комплекса имущества, находящегося в ведении предприятий, которые осуществляют тепло-, электро-, водоснабжение, уличное освещение, вывоз мусора и т. д. -------------------------------- <3> СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3126.

Логично было бы предположить, что при передаче обозначенного имущества по концессионному соглашению необходимо произвести оценку его рыночной стоимости. Однако согласно ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом. При этом Федеральный закон "О концессионных соглашениях" необходимость проведения оценки рыночной стоимости объектов жилищно-коммунального хозяйства при передаче их в концессию не устанавливает. Однако, по нашему мнению, это неверно. Одной из целей передачи объектов жилищно-коммунальной сферы в концессию является их реконструкция, в рамках которой проводятся мероприятия по его переустройству на основе внедрения новых технологий, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным оборудованием, изменению технологического или функционального назначения объекта концессионного соглашения или его отдельных частей, иные мероприятия по улучшению характеристик и эксплуатационных свойств объекта концессионного соглашения (п. 3 ст. 3 Федерального закона "О концессионных соглашениях"). Изменение качественных и количественных характеристик <4> объекта жилищно-коммунального хозяйства в процессе, безусловно, влечет увеличение рыночной стоимости объекта, переданного по концессионному соглашению. Это, в свою очередь, является показателем уровня эффективности использования механизма концессии в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а также эффективности работы концессионеров. -------------------------------- <4> Под увеличением количественных характеристик объекта жилищно-коммунального хозяйства понимается, например, увеличение общей площади жилых и нежилых помещений.

Полагаем, что в целях выявления уровня эффективности использования механизма концессии в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а также эффективности работы концессионеров необходимо в обязательном порядке проводить оценку рыночной стоимости объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых по концессионному соглашению, как в момент заключения данного соглашения, так и после проведения мероприятий по реконструкции и иной модернизации таких объектов. Соответствующие дополнения необходимо внести в ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Библиографический список

1. Димитриев М. А. Правовой режим комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (альтернативная модель) // Семейное и жилищное право. 2010. N 2. 2. Миронов И. Б. Имущественные комплексы в жилищной сфере: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009.

Название документа