Правовой аспект предпринимательской деятельности в строительстве

ПРАВОВОЙ АСПЕКТ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Л. Е. КАЛИНИНА

Калинина Лариса Евгеньевна Доцент кафедры административного и финансового права ГОУ ВПО "Кубанский государственный университет", заместитель директора ООО "Неолит". Кандидат юридических наук. Специалист по административному, финансовому, предпринимательскому праву. Родилась в 1974 г. в Пермской области. В 1996 г. окончила Санкт-Петербургский торгово-экономический институт, в 2000 г. Кубанский государственный аграрный университет. Автор ряда статей.

Автор статьи, рассматривая особенности строительной отрасли, связанные с возможным пересечением предпринимательской и непредпринимательской (строительство для удовлетворения личных интересов) деятельности, утверждает, что как сектор экономики строительство требует установления правового поля. В то же время законодательство Российской Федерации далеко не всегда позволяет однозначно трактовать строительство как предпринимательскую деятельность.

Ключевые слова: строительная отрасль; предпринимательская деятельность; нормативные требования; застройщик; собственник.

The legal aspect of the business activity in construction L. E. Kalinina

The article is devoted to the issue of legal regulation of unauthorized construction. The modern definition of business activity does not allow considering unauthorized construction of apartment houses a business activity that makes impossible to impose administrative liability of those unlawfully exercising such activity.

Key words: unauthorized construction; business activity; administrative liability.

Строительство является наиболее активной из промышленных отраслей российской экономики. Особенности строительной отрасли связаны с возможным пересечением предпринимательской и непредпринимательской (строительство для удовлетворения личных интересов) деятельности. Как сектор экономики строительство требует установления правового поля, однако законодательство Российской Федерации далеко не всегда позволяет однозначно трактовать строительство как предпринимательскую деятельность.

Необходимо проанализировать такие понятия, применяемые в строительстве, как целевое использование земельного участка, индивидуальное строительство, осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации. При этом для строительства следует рассмотреть два аспекта: признание строительной деятельности предпринимательской; соответствие самого строительства нормативным требованиям. Стихийность предпринимательской деятельности противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (п. 1 ст. 2 ГК РФ) [1]. При этом стихийность в нашем случае рассматривается как получение прибыли без законных оснований. В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Физическое лицо приобретает земельный участок в населенном пункте под индивидуальное жилищное строительство. На данном земельном участке возводится многоквартирный жилой дом. Можно ли оценить данное строительство как предпринимательскую деятельность? И что делать с данным объектом? Согласно ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) [2] собственники земельных участков обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Норма о целевом назначении земельного участка закреплена и в п. 1 ст. 263 ГК РФ. Разрешенное использование на территории населенного пункта устанавливается Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ) [3] или в процессе предварительного согласования места размещения объекта (ст. 31 ЗК РФ). Территория населенного пункта должна застраиваться в соответствии с правилами застройки и градостроительного зонирования. Пункт 4 ст. 30 ГрК РФ закрепляет, что "...на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне". К сожалению, ГрК РФ не позволяет увидеть именно нормы по застройке населенных пунктов, что ведет к возможности несанкционированного строительства. Статья 31 ГрК РФ закрепляет за органами местного самоуправления полномочия по разработке правил землепользования и застройки. Однако на практике большое количество муниципальных образований не имеет разработанных документов или документы в открытом доступе не находятся. Так, пункт 2 ст. 5 решения городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар" в качестве документа территориального планирования муниципального образования г. Краснодар закрепляет генеральный план МО г. Краснодар. Однако при выявлении строительства без разрешительных документов определить разрешенное использование сложно, что является основанием для строителей утверждать, что их строительство ничем не ограничено. При этом указанный нормативный акт разграничивает индивидуальный жилой дом, малоэтажный жилой дом. Правда, разграничение достаточно условное: малоэтажные дома могут быть индивидуальными, оба не могут иметь больше трех этажей, только индивидуальные предназначены для проживания одной семьи, а малоэтажные могут быть и многоквартирными <1>. С учетом такой градации и при отсутствии четкого зонирования достаточно сложно определить, можно ли на конкретной территории с индивидуальной застройкой допустить строительство малоэтажного многоквартирного дома. Следует, правда, отметить, что само решение устанавливает различные зоны для застройки индивидуальными жилыми домами и застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами. С учетом данной нормы, если точно знать, что данная зона предназначена для индивидуального жилищного строительства, исключается строительство многоквартирного дома. -------------------------------- <1> См.: Краснодарские известия. 2007. N 242.

Согласно ст. 222 ГК РФ жилой дом, возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. При отсутствии нормального градостроительного зонирования целевое назначение можно установить с учетом распоряжения муниципального образования о выделе земельного участка. Однако в судебном процессе такое распоряжение не рассматривается как достаточное доказательство нарушения целевого назначения. В судебных процессах при признании права собственности на самовольную постройку зачастую не учитывается отсутствие разрешительных документов. Возвращаясь к вопросу различия между индивидуальным жилым домом и многоквартирным домом, во втором случае отсутствие разрешительной документации ведет к невозможности в дальнейшем жильцами многоквартирного дома реализовать в полном объеме свои права, так как формально у них индивидуальный жилой дом. Однако, с точки зрения автора, главной проблемой является строительство многоквартирного дома как индивидуального, т. е. вне предпринимательской деятельности. Разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ в первую очередь ориентируют на выявление признаков предпринимательской деятельности. При анализе деятельности ВАС РФ исходит из того, что отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ не направлены на систематическое извлечение прибыли. Возникает вопрос: строительство и продажа квартир в многоквартирном доме - систематическое или не систематическое извлечение прибыли? Многоквартирный дом не может являться отдельным случаем, так как предполагает дальнейшую реализацию квартир. Современная схема незаконного строительства многоквартирных домов выглядит следующим образом. Группой лиц или одним лицом на подставные лица приобретаются земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. На каждом земельном участке строится многоквартирный жилой дом с максимальной плотностью застройки с отсутствием проектной документации. Далее органы муниципальной власти инициируют судебный процесс в суде общей юрисдикции (собственник земли - физическое лицо) о сносе самовольно возведенного строения. Собственник земли выдвигает встречные исковые требования о признании права собственности на возведенное строение. Суд признает право собственности на многоквартирный дом за собственником земли. При этом во время строительства собственник продает строящиеся квартиры, заключая инвестиционные договоры или договоры долевого строительства. Далее покупатели квартир признают право собственности на купленные квартиры и часть земельного участка (на практике в решении может звучать 1/49 участка. - Прим. автора) через тот же суд общей юрисдикции. С точки зрения органов власти, все приложили максимальные усилия (контрольные мероприятия, подача исковых заявлений, обжалование актов первой и второй инстанций) по сносу самовольно возведенного строения. Органы местного самоуправления даже размещают список самовольных строений на официальных сайтах в Интернете, правда, зачастую неполный. Однако результат один: на участке, не предполагающем многоквартирной застройки, стоит многоквартирный дом. Для исходной группы лиц таких домов может быть несколько. Анализ ситуации с точки зрения производственной деятельности выглядит следующим образом. Во-первых, все земельные участки приобретаются на разных лиц, что не позволяет выявить строительную деятельность как профессиональную систематическую деятельность. Во-вторых, частный характер самого строительства - отсутствие проектной документации, актов скрытых и выполненных работ, контроля и профессионализма. В-третьих, частный характер свидетельствует об отсутствии у строителей допуска к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Правда, здесь стоит оговориться, что незаконное систематическое возведение коттеджей может осуществляться в правовом поле по данному основанию <2>. -------------------------------- <2> См.: Приказ Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. N 624 "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства" // Российская газета. N 88. 2010.

В-четвертых, экономическими преимуществами такого строительства являются: снижение стоимости земельного участка (участок под ИЖС стоит дешевле участка под многоквартирный дом); отсутствие расходов на проектную документацию; максимальная застройка участка без учета градостроительных норм удешевляет себестоимость квартир; уход от налогообложения как субъекта предпринимательской деятельности. В-пятых, покупатели таких квартир лишаются всех возможностей предъявления претензий относительно качества строительства, т. е. последующих обязательств относительно выполненных работ. Следует учитывать также и тот фактор, что такое строительство может выявить противоречие между частными интересами застройщика и публичными интересами соседствующих собственников, так как район, предназначенный под индивидуальное жилищное строительство, имеет меньшую экологическую нагрузку (меньше плотность населения, личного автотранспорта, мусора), существующие коммуникации могут не соответствовать требованиям для многоквартирных домов. Схема такого строительства не имеет и правовых рычагов государственного воздействия, так как наличие судебного и административного усмотрения заполняет все пробелы законодательства. Собственника земельного участка можно привлечь к административной ответственности за нарушение градостроительных норм, но не за незаконную предпринимательскую деятельность. Вопрос об уголовной ответственности более теоретичен, чем практичен. В качестве вариантов решения проблемы автор видит: изменение понятия предпринимательской деятельности; законодательное закрепление объектов, строительство которых будет являться предпринимательской деятельностью, вне зависимости от субъекта строительства (такая легализация изменит и подведомственность дел); разграничение возможности признания права собственности на самовольно возведенные строения исходя из самих строений, а не только субъектов; установление административной ответственности за незаконное строительство как вида незаконной предпринимательской деятельности и наказания исходя из фактически полученных доходов (например, от договорной стоимости проданных квартир - эта информация доступна и Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, и Федеральной налоговой службе).

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301. 2. Земельный кодекс Российской Федерации // СПС "КонсультантПлюс". 3. Градостроительный кодекс Российской Федерации // СПС "КонсультантПлюс".

Название документа Интервью: У нас рынок недвижимости живет пока по собственным законам ("Жилищное право", 2012, N 7) Текст документа

У НАС РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ЖИВЕТ ПОКА ПО СОБСТВЕННЫМ ЗАКОНАМ

П. ЛЕПИШ

Лепиш Павел, генеральный директор компании "Домус финанс".

- Начнем сразу с достаточно жесткого: часто ли покупатели сталкиваются с мошенниками на рынке недвижимости? - В новостройках, т. е. на первичном рынке жилья, нет мошеннических схем, почти все можно проверить. Первое условие, на которое стоит обратить внимание, - надежность компании застройщика. Надежность складывается из ряда факторов: количества лет работы на рынке, наличия построенных и сданных объектов, сотрудничества с ведущими банками. Большинство объектов сейчас продаются по ФЗ N 214-ФЗ, и уже нельзя просто поставить забор вокруг стройки, повесить рекламный баннер и начать деньги с граждан собирать. Необходимо проделать определенный объем работ, показать то, что ты сделал. Финансовый кризис во многом изменил покупателей, их отношение к инвесторам и застройщикам. В связи с этим добросовестные компании открывают информацию о себе, становятся ближе к покупателю. Иногда бывает так, что клиент владеет большей информацией, чем менеджер по продажам. Раньше очень часто продажа квартиры в новостройке выглядела следующим образом: менеджер говорил клиенту: "Вот Ваш договор, подпишите здесь, банк для оплаты в соседнем здании", - и люди подписывали и платили деньги, даже не прочитав договор. Поэтому и возникали в дальнейшем сложные ситуации. Сейчас люди смотрят на финансовую состоятельность застройщика, историю развития, знакомятся с разрешительной документацией. Дальше договор регистрируется в регпалате. У многих на слуху до кризиса были так называемые двойные продажи. Случались они либо по злому умыслу, либо по элементарной халатности. Например, пять компаний продают один и тот же дом по принципу "кто быстрее". И разные клиенты приходят в разные компании и заключают договор на одну и ту же квартиру. В настоящее время с вступлением в силу обязательной регистрации договора долевого участия такое невозможно. Ведь большинство оплат проходит после того, как завершена регистрация. Допустим даже, что появился мошенник и решил продать одну и ту же квартиру дважды. Принес один раз в регистрационную палату документы. Зарегистрировал квартиру под номером 117. Через месяц принес второй договор на ту же квартиру - в регистрационной палате такое не пройдет.

- Как Вы можете оценить современное законодательство? - В последние годы государство очень активно занялось усовершенствованием законодательства. На рынке первичного жилья уже все стало максимально прозрачно. Если люди просто внимательно прочитают договор и сравнят его с пунктами Закона, то на основании этого уже можно сделать вывод о добросовестности компании. ФЗ N 214-ФЗ вообще очень сильно "обелил" рынок. С рынка ушли недобросовестные игроки. Раньше все зависело от порядочности конкретных людей и компаний - сейчас работает закон. Но, на мой взгляд, законодательство необходимо ужесточить в плане сроков сдачи проектов.

- Если инвестор будет иметь право на арест имущества при нарушении застройщиками сроков строительства, как это скажется на последних? - У многих строительных компаний хорошие активы. И такое нововведение, конечно, может плохо повлиять на них. Возможно, увеличится количество рейдерских захватов строительных компаний. Люди по 10 - 15 лет создавали строительную фирму, а потом к ним придут, вовлекут в небольшую стройку и заберут активы. А эти активы могут стоить дороже, чем сама стройка. Но у медали две стороны, и инвестору, который поверил в строителя, тоже нужны рычаги воздействия. Законодатели должны предложить решение, которое будет защищать обе стороны.

- Какой процент квартир сейчас покупается в качестве инвестиции? - Если говорить о частных инвестициях, то сейчас - не более десяти. Согласно разным данным, до кризиса было 30 - 40%. Но в 2008 году количество таких покупок снизилось весьма существенно. Причина проста: если сегодня сравнить доходность от недвижимости с банковской ставкой, то первая по ряду проектов меньше. Частным инвесторам это стало невыгодно. Но, учитывая общий дефицит недвижимости, доходность от нее все равно остается привлекательным активом, более понятным для простых людей, чем, например, акции.

- Насколько опасны для покупателя объекты, не соответствующие ФЗ N 214-ФЗ? - На рынке еще есть объекты, которые не соответствуют ФЗ N 214-ФЗ, но при этом строятся без нарушений законодательства: это те, реализация которых начата еще до вступления в силу данного Закона. Таких объектов немного, но они есть. Нужно смотреть документы в каждом конкретном случае. Лучше потратить деньги и нанять юриста, но не просто юриста, а именно специализирующегося на недвижимости. Если компании продают квартиры не по ФЗ N 214-ФЗ, это не значит, что они мошенники. Просто юристу нужно проверить все документы. Также нужно внимательно относиться к ценам. Например, в каком-то городе средняя цена квадратного метра - 60 тысяч рублей на стадии строительства, застройщик известен, документы в порядке. А рядом вы видите, что кто-то продает по 35 тысяч за квадратный метр. Наверное, стоит усомниться и более внимательно изучить все стороны проекта. Психологически люди склонны "покупаться" на дешевые предложения. И это дает почву для мошенничества.

- В Москве когда-нибудь будут снижаться цены на недвижимость? Например, в том же Лондоне происходит обвал цен... - За 2008 - 2012 гг. произошла серьезная коррекция, но о существенном снижении цен пока сложно говорить. Ведь для этого нужен большой объем предложения. Прежде чем говорить о ценах, нам нужно увеличить объемы частной собственности. Например, в Европе на порядок больше объектов недвижимости находятся в частной собственности, жилье там давно стало товарной категорией. Соответственно, оно подчиняется нормальным рыночным законам: больше предложение - ниже цены. У нас рынок недвижимости пока живет по собственным законам, вне рамок общемировых тенденций. На Западе недвижимость стала товаром, а у нас - пока нет. Кроме того, в России ментальность такова, что у нас очень сильная привязанность к месту. Да и снимать жилье не очень принято, все стремятся купить. Поэтому, когда происходит падение цен на западном рынке, у нас они, наоборот, могут расти.

- Каким Вы видите будущее недвижимости в региональном плане? - Крупные города будут еще больше расти, в них будет улучшаться качество недвижимости. Куда будет двигаться недвижимость в регионах - зависит от местных властей. Если там будут производства, заводы, рабочие места, туризм, то и рынок недвижимости будет развиваться.

- Какой принцип управления персоналом Вы исповедуете: жесткий или мягкий стиль? - Я сторонник более жесткого стиля. Нужно понимать, что мы продаем очень дорогой товар: для некоторых людей покупка квартиры - это дело жизни. И каждый сотрудник должен понимать свою меру ответственности. Применение матричных структур и более демократичных методов допустимо, по моему мнению, по отношению к ограниченному числу людей или к топ-менеджменту. А когда коллектив большой, да еще при такой высокой степени ответственности, все должно быть четко регламентировано. В рамках разумного, конечно.

- 90% российских бизнесменов не готовят себе преемников. Почему? - Да, в других странах существуют династии, когда дело переходит от поколения к поколению. У нас еще нет такой культуры: слишком молодой бизнес. Хотя в недвижимости уже появляются династии, и в туристическом бизнесе это наметилось, есть примеры в банковской сфере. Однако стоит учитывать, что работать с родственниками бывает вообще тяжело: они часто неэффективны, просто не соответствуют нужному уровню и требованиям. Бывает, что преемник в силу своих личностных качеств не может стать эффективным руководителем. А преемника внутри компании вырастить вполне возможно. Но - повторюсь - у нас пока нет такой культуры.

- Как Вы принимаете людей на работу? Какие критерии для вас важны? - У нас выстроена система делегирования полномочий. Руководитель отдела отвечает за своих людей, я не вмешиваюсь в процесс. Но один из главных критериев - это предыдущее место работы. Если, например, придет устраиваться мужчина 43 лет на работу, а до этого он 3 года не работал, так как, по его словам, решал свои какие-то вопросы, такого сотрудника мы не возьмем. Еще смотрим на предыдущую зарплату. Если у него в справке 2-НДФЛ значится 5 тысяч рублей, то понятно, что он где-то числился, но что фактически делал - непонятно. Мы не берем бывших индивидуальных предпринимателей. Во-первых, потому что предпринимателей, которые эффективно работали в сфере недвижимости, так называемых частных риелторов, очень мало. Во-вторых, потому что человек, работавший на себя, становится закрытым, ориентированным на собственную выгоду и не всегда готов выполнять четкие указания. Вообще стараемся брать сотрудников, которые работали в стабильных и известных компаниях.

Название документа