Оценка для кредитования: сущность, проблемы и пути их решения

ОЦЕНКА ДЛЯ КРЕДИТОВАНИЯ: СУЩНОСТЬ, ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

/"Имущественные отношения в Российской Федерации", 2012, N 1/

А. А. СЛУЦКИЙ

Слуцкий Александр Анатольевич, член экспертного совета методического журнала "Банковское кредитование", кандидат технических наук (г. Москва).

Автором статьи обсуждаются проблемы, возникающие при оценке рыночной стоимости предметов ипотеки на разных этапах банковского кредитования: перед выдачей кредитов, в процессе их обслуживания и погашения, при реализации предметов ипотеки для удовлетворения требований кредитора. Предлагается изменить существующие подходы к оценке предметов ипотеки. Даются конкретные рекомендации по совершенствованию оценки предметов ипотеки.

Ключевые слова: ипотека, рыночная стоимость предметов ипотеки, оценка предметов ипотеки, банковское кредитование, реализация предметов ипотеки.

Valuation for the lending: essence, problems and solutions ways A. A. Sluckii

In this article authors think over problems that appear with the market value of objects of mortgage on different phases of lending process: before the issuance of a credit; in the process of loan servicing; during the realization of objects of mortgage for the satisfaction of creditor's claims. It is suggested to change existing approaches to the valuation of objects of mortgage. Authors of the article give particular recommendations how to improve the process of valuation of mortgage objects.

Key words: mortgage, the market value of objects mortgage, the valuation of objects mortgage, bank lending, mortgage sale items.

Введение

Тезис о том, что итоговая величина стоимости, которая должна быть указана в отчете об оценке, зависит от цели оценки, был сформулирован Frederic M. Babcock еще до профессиональной институализации оценки <1>. Более того, Фредерик М. Бэбкок (Frederic M. Babcock) указывал на то обстоятельство, что цель оценки определяет необходимость использования в ее процессе тех или иных расчетных методов и техник. -------------------------------- <1> См., например: Miller N. G., Jr. and Markosyan S. The academic roots and evolution of real estate appraisal // Appraisal Journal. 2003. April.

В 60 - 70-е годы прошлого века Ричард Рэдклиф (Richard U. Ratcliff) неоднократно указывал на то, что принципиальной целью любой расчетной оценки стоимости является принятие решения, необходимого для устранения той или иной проблемы [2]. Позднее, в 1997 году, Макс Каммероу (Max Kummerow) отметил, что "Если этот шаг (определение проблемы, которую призвана разрешить оценка. - А. С.) не сделан должным образом, то (в процессе оценки. - А. С.) оценщик может стремиться к ложной цели и получить число, которое, более вероятно, введет в заблуждение, нежели поможет клиенту" [3]. В 1985 году Терри Гриссом (Terry V. Grissom) поставил вопрос еще основательнее: "В спорах о стоимости часто ускользает из вида следующее важное обстоятельство: назначение оценочного анализа состоит в рассмотрении проблемы, требующей решения... Никто не станет продолжать пользоваться услугами доктора, который всегда назначает аспирин, не выявляя причины боли. Оценщики находились в заблуждении, заостряя внимание на цели оценочного задания без рассмотрения его функции" [2]. Ключевым тезисом в этой цитате представляется то, что не только цель оценочного задания влияет на результат оценки, но, что может быть еще более важно, на результат оценки оказывает влияние "причина боли" заказчика (пользователя) оценки, задача, которую он хочет решить, - функция оценки <2>. -------------------------------- <2> Другими словами, этот тезис можно сформулировать следующим образом: необходимо определиться относительно того, является оценка абстрактной деятельностью по определению "рыночной или иной стоимости" объекта оценки (как это определено в законодательстве) или целью оценки (как и любой другой профессиональной деятельности) все-таки является удовлетворение некоторых потребностей заказчиков и потребителей результатов этой деятельности (что, казалось бы, представляется достаточно очевидным).

Альтернативно автором настоящей статьи ранее было высказано мнение о том, что ключевая роль в постановке оценочной задачи должна отводиться не оценщику, а заказчику (потребителю) оценочной услуги (см. [4]). Это тем более очевидно в случаях, когда заказчика (потребителя) оценочной услуги можно однозначно определить как квалифицированного. Такими квалифицированными потребителями, очевидно, являются (или скорее должны и могут являться) банки, для которых оценка стоимости предметов залога - одна из главных составляющих элементов комплексной системы риск-менеджмента. В целом такая постановка вопроса согласуется с представлением, отраженном, например, в соответствующем разделе RICS Red Book, посвященном оценкам для целей обеспечения ссуд [5], где однозначно определено, что при оценках для обеспечения ссуд оценщик должен выполнить инструкции кредитора - заказчика (потребителя) оценки (если они не противоречат требованиям стандартов оценки), включая использование форматов отчетов, предоставляемых кредиторами. В этих условиях систематические и регулярные неудачи банковского риск-менеджмента, связанные с нереализацией предметов залога на публичных торгах, и обусловленное этим вынужденное оставление в банках явно непрофильных для них активов (от недостроенных объектов девелопмента до участков локальных железнодорожных веток и технологического оборудования по переработке туш крупного рогатого скота), по мнению автора настоящей статьи, представляются в первую очередь результатом не собственно неадекватной оценки рыночной стоимости, которую выдают независимые оценщики, а отсутствия четкой постановки задач оценки перед оценщиками, то есть отсутствия установления "причин боли". В итоге все "причины боли пытаются лечить одним и тем же аспирином", именуемым рыночной стоимостью в самом общем ее понимании, но такие "врачевания" закономерно терпят неудачу и рождают разного рода взаимные претензии: - обвинения оценщиков в непрофессионализме и ангажированности перед заемщиками со стороны банков; - обвинения банков в покушении на "святая святых" - профессиональную независимость - со стороны оценщиков. Естественно, что такая ситуация никоим образом не содействует "лечению", поскольку не приводит к созданию каких-либо "новых лекарств", кроме упомянутой рыночной стоимости в ее "универсально аспириновом" проявлении. В настоящей статье выделено несколько функций, на выполнение которых должна быть направлена оценка предметов залога при банковском кредитовании. На основании этого, с одной стороны, показана закономерность неуспехов банковского залогового риск-менеджмента, игнорирующего необходимость дифференцированного подхода к выполнению этих функций. С другой стороны, показано, что адекватное решение задач банковского залогового риск-менеджмента требует определенных подвижек в "оценочном сознании", которые должны иметь (достаточно тонкий) методологический характер.

О "причинах боли" при оценке залогов в процессе банковского кредитования

Для начала следует особо отметить, казалось бы, банальное обстоятельство, заключающееся в том, что процесс банковского кредитования не заканчивается выдачей ссуды, сопровождаемой предварительной оценкой стоимости имущественного залога, о которой, в том числе и с подачи банковских специалистов, стало принято говорить как об оценке для целей залога (или оценке для залога). Выдачей ссуды этот процесс только начинается. Далее, на этапе администрирования и погашения кредита нужно контролировать процесс исполнения должником обязательств по кредитному договору, отслеживать состояние залога и его стоимость. Поскольку сколько-нибудь существенных особенностей оценки предмета залога, выделяющих ее относительно оценки на предыдущем этапе, нет, этот этап мы не рассматриваем. Но самое главное, до начала общемирового экономического кризиса, мягко говоря, игнорировалось или скромно замалчивалось то, что на третьем этапе кредитного процесса при нарушении должником своих обязательств необходимо обращать взыскание на предмет залога в основном в судебном порядке, а в случае получения положительного для себя судебного решения пытаться продать его на публичных торгах. Однако после начала мирового экономического кризиса уже на этапе судебных процессов стали обнаруживаться очень серьезные упущения залогового риск-менеджмента, допущенные еще на этапе заключения договоров о залоге. Эти упущения и привели к многочисленным непродажам предметов залога и последующим оставлениям предметов залога у залогодержателей и их накоплению на банковских балансах. Более того, когда эти негативные явления стали явными и привлекли внимание регулятора (Центрального банка Российской Федерации; далее - Банк России), банки стали бояться инициировать процессы обращения взыскания на предметы залогов и массово начали осуществлять реструктуризации и пролонгации проблемных ссуд <3>. -------------------------------- <3> Представляется, что именно указанные проблемы с фактической невозможностью продажи предметов залога, а не абстрактно-позитивные желания банков пойти навстречу заемщикам, не по своей вине попавшим в затруднительное положение, являются истинными причинами массовых реструктуризацией проблемных ссуд в период кризиса, фактические объемы которых, а следовательно, и реальное финансовое состояние банков и в настоящее время не известны никому, включая регулятора.

Тем не менее будем идти по порядку и сначала рассмотрим две функции оценки предмета залога, которые имеют место на предкредитном этапе при рассмотрении кредитной заявки.

Предкредитный этап

Необходимо специально отметить, что ни законодательные требования, ни руководящие документы Банка России не содержат какие-либо нормы, обязывающие проводить независимую оценку рыночной стоимости предмета залога ни на предкредитном этапе, ни на этапе администрирования и погашения ссуды. Такое требование содержится только в Федеральных стандартах оценки (далее - ФСО) (п. 7 ФСО N 2), обязательных к применению только субъектами оценочной деятельности. Соответственно, можно уверенно утверждать, что такое понятие, как "оценка для целей залога", в общегражданском законодательстве и банковском регулировании отсутствует. Кроме того, даже в том случае, когда такая оценка осуществляется с соблюдением требований оценочного законодательства (Федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО), она имеет исключительно рекомендательный характер, то есть отражает волю кредитора (но не заемщика, вынужденного нести при этом дополнительные затраты). В обобщенном виде ситуация, связанная с оценкой предмета залога на предкредитном этапе, представлена на схеме (см. рис. 1). Необходимо отметить, что такая ситуация не является результатом каких бы то ни было руководящих указаний или требований. Скорее ее можно определить как сформированную на основе интуитивных представлений, содержащих определенные элементы оптимизации трудозатрат, связанных с установлением всех необходимых стоимостно-ценовых характеристик предмета залога, которые необходимы на этом этапе кредитного процесса.

1. Учетно-финансовая функция оценки 2. Финансово-юридическая функция предмета залога оценки предмета залога

Справедливая стоимость Рыночная стоимость Оценка предмета залога предмета залога предмета залога

То, исходя из чего банк - залогодержатель: То, что обязан оценивать 1) формирует резерв на оценщик при оценке для Цена исполнения возможные потери цели залога договора о залоге 2) отражает (см. ФСО N 1) внебалансовую оценку предмета залога

Определяется Определяется банком - Определяется оценщиком соглашением сторон залогодержателем договора о залоге самостоятельно

Исходя из сложившейся практики банковской деятельности справедливая стоимость предмета залога принимается равной или рыночной Исходя из сложившейся практики стоимости предмета залога, или банковской деятельности оценка ликвидационной стоимости предмета предмета залога определяется залога, то есть той же рыночной умножением рыночной стоимости стоимости предмета залога, предмета залога на коэффициент умноженной на ликвидационный дисконтирования (Кд), различный коэффициент (Кл), различный для для разных типов имущества (Кд = 0 разных типов имущества (Кл = 0 ... 1), ... 1) исходя из типичного срока экспозиции предмета залога до продажи: менее 180 дней или более 180 дней соответственно <4>

Необходимость такого алгоритма Необходимость такого алгоритма определения справедливой стоимости определения оценки предмета залога предмета залога нормативными актами нормативными актами вообще не вообще не установлена <5> установлена

В российской практике банковского кредитования (в отличие, например, от США и Великобритании, где это является жестким требованием банковских регуляторов) необходимость оценки рыночной стоимости предмета залога на предкредитном этапе (этапе рассмотрения кредитной заявки) и этапе администрирования и погашения кредита не определяется какими-либо нормативными актами, в том числе нормативными актами Банка России. Такая необходимость установлена только Федеральным стандартом оценки N 1, не имеющем силу для банковской деятельности

Рис. 1. Две функции оценки предмета залога на предкредитном этапе <6>

Как следует из схемы (см. рис. 1), в сложившейся практике банковского кредитования на предкредитном этапе выделяются две функции оценки предмета залога: - (условно) первая - учетно-финансовая. Выполнение этой функции является полностью внутренним делом банка-залогодержателя; - (условно) вторая - финансово-юридическая - определяет отношения залогодателя и банка-залогодержателя. Тем не менее в соответствии со сложившейся практикой обе эти функции имеют своим "ядром" величину рыночной стоимости. В зависимости от типичного срока рыночной экспозиции до продажи (менее или более 180 дней соответственно) справедливая стоимость предмета залога принимается равной либо рыночной стоимости, либо ликвидационной стоимости (как известно, представляющей собой некоторую долю от рыночной стоимости). Путем умножения рыночной стоимости на коэффициент дисконтирования (залоговый дисконт) определяется оценка предмета залога - цена исполнения договора о залоге. Именно это и представляет собой интуитивную оптимизацию процесса стоимостных оценочных процедур, о которой было уже упомянуто: на основании единого значения рыночной стоимости определяются все стоимостно-ценовые характеристики предмета залога. Рассмотрение финансово-учетной функции - определение справедливой стоимости предмета залога - заслуживает отдельного внимания. Здесь скажем только, что справедливая стоимость предмета залога, определение которой дано в соответствующем нормативном документе Банка России, отличается от определений (и оценочного, и учетно-бухгалтерского, и МСФО) и справедливой, и рыночной стоимости. Оно скорее ближе к определению базы "ожидаемой рыночной стоимости" (projected market value) в RICS Red Book (см. [27]), поскольку содержит ссылку на событие, которое должно произойти не на дату оценки при завершении на эту дату периода рыночной экспозиции объекта оценки (как это имеет место в определении рыночной и справедливой стоимости), а в течение 180 дней после даты оценки, когда маркетинг объекта только начинается. Последнее автоматически закладывает необходимость учета ликвидности предмета залога, чего явно не требуется при определении и рыночной, и справедливой (в любом ее понимании) стоимости. Это как минимум свидетельствует о необоснованности подхода определения справедливой стоимости предмета залога через рыночную (или через ликвидационную как производную от рыночной) стоимость, а как максимум - о его ошибочности, поскольку делаемые при этом допущения представляются чрезвычайно неопределенными. Помимо этого, требования, предъявляемые международными стандартами (и оценочными, и МСФО) к определению справедливой стоимости, имеют явные различия со стандартами определения рыночной стоимости. Тем не менее, учитывая, что определение справедливой стоимости предмета залога является сугубо внутренним делом каждого отдельного банка <7>, этот вопрос в настоящей статье не рассматривается. -------------------------------- <7> В соответствии с нормативными требованиями Банка России порядок определения справедливой стоимости разрабатывается каждым банком самостоятельно.

Однако стремление к максимизации справедливой стоимости предмета залога (что позволяет максимизировать сумму кредита и (или) минимизировать резерв на возможные потери в условиях, показанных на схеме, представленной на рисунке 1) порождает стремление к максимизации рыночной стоимости предмета залога. А последнее, в свою очередь, оказывает влияние на финансово-юридическую функцию оценки предмета залога не предкредитном этапе, поскольку через максимизированную рыночную стоимость определяет величину оценки предмета залога в договоре о залоге. Мы уже отмечали, что на практике величина оценки предмета залога определяется путем уменьшения рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете об оценке, на некоторый понижающий коэффициент. Однако на этапе роста цен на активы, имевшем место до кризиса и сопровождавшемся беспрецедентной кредитной экспансией, оценка рыночной стоимости предметов залога имела чрезмерно либеральный характер: из всех возможных методов и техник оценки использовались исключительно такие, которые давали максимальные (в том числе и откровенно нереалистичные) численные значения. Дополнительно к этому разгон кредитной экспансии приводил к постоянному снижению отрицательной разницы между оценкой предмета залога и рыночной стоимостью и даже ее обнулению. Проблемы с резервированием на возможные потери при этом (псевдо)устранялись уже искусственным завышением рыночной стоимости в отчетах об оценке. Обычная практика залогового риск-менеджмента при этом была следующей. В случае потребности заемщика в кредите в 100 единиц и наличии предмета залога с более-менее реалистичной рыночной стоимостью в 100 единиц изготавливался отчет об оценке рыночной стоимости в 200 единиц, значение такой "рыночной стоимости", как правило, указывалось в договоре о залоге, а отчет об оценке этой "рыночной стоимости" прилагался к договору. Напомним, что этот отчет служил обоснованием величины справедливой стоимости предмета залога. Последнее позволяло соблюсти "условие нулевого резервирования" (сумма кредита = 0,5 x справедливая, то есть рыночная, стоимость предмета залога), но записать в договоре о залоге оценку предмета залога в 100 единиц, что позволяло "реалистично" рассчитывать на возможность получения 100 единиц в случае продажи предмета залога в процессе обращения на него взыскания. Однако судебная практика в процессе развития кризисных явлений показала иное, о чем речь пойдет далее. В целом же нельзя признать, что в настоящее время функция оценки стоимости предметов залога на предкредитном этапе (и последующем) организована и реализуется в приемлемом виде. Но ключевая роль в организации этой функции принадлежит банкам. При этом нельзя сказать, что здесь можно найти однозначные решения всех проблем. В частности, ранее <8> на основании представлений А. И. Артеменкова мы сформулировали два диаметрально противоположных макроэкономических подхода к определению стоимости залоговых активов в банковской деятельности (см. табл. 1). -------------------------------- <8> См. Карпенко В. П., Слуцкий А. А. Оценка залогов: время перемен // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 5 (33).

Таблица 1

Два подхода к определению стоимости залоговых активов в банковской деятельности

Подход к стоимости Описание Характеристика Результат залога в банковской деятельности

Мягкий, Стимулирование Процикличная Неконтролируемая пассивный процессов роста политика, неизбежно ревальвация кредита, создания и увеличивающая реального и накопления капитала амплитуду кредитных финансового за счет механической и бизнес-циклов, капиталов фиксации цен на должна иметь активы следствием Финансовая периодические нестабильность в кризисы и списания периоды коррекции с банковских цен на активы балансовых счетов

Жесткий, Сдерживание Ацикличная политика, Контролируемая активный процессов роста невосприимчивая к девальвация кредитной активности цикличности кредита реального и накопления и цен на финансового реального капитала активы, способна капиталов за счет измерения предотвращать стоимости реального кризисы, отражает капитала устойчивые значения стоимости активов

Можно сказать, что в период до кризиса банковская залоговая практика ориентировалась на "мягкий" позитивистский вариант, и в настоящее время негативные результаты выбора такого варианта до конца неизвестны. Однако и механическая ориентация на второй вариант, который используется, например, в Германии, не является простой и очевидной. Дело в том что в Германии такая ориентация в оценке стоимости ипотечной недвижимости определена на законодательном уровне и все банки, действующие на территории этой страны, обязаны ей подчиняться, что формирует единую институциональную конкурентную среду <9>. В России такого сегодня нет. -------------------------------- <9> Подробнее о системе оценки предметов ипотеки в Германии см.: Слуцкий А. А. "Скромное обаяние" стоимостной залоговой политики банка // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 5 (33) и N 6 (34).

Внедрение же такой залоговой политики в отдельно взятом банке чревато для него самовытеснением с рынка на этапе роста цен на залогопригодные активы, поскольку условия кредитования в таком банке будут заведомо жестче (а стало быть, хуже для заемщиков), чем в банках, использующих "мягкий" подход. Зато устойчивость такого банка на этапе спада и стагнации цен на активы не будет вызывать сомнений. В настоящее время представляется оптимальным некий компромиссный вариант, в соответствии с которым процесс оценки стоимости предметов залога на предкредитном этапе осуществляется в соответствии с общепринятыми принципами и стандартами оценки рыночной стоимости. С одной стороны, определение стоимости предмета залога в рыночной базе, то есть в условиях ее фундаментальных нормативных ограничений, на предкредитном этапе (и последующем) полностью соответствует здравому смыслу, поскольку никакие конкретные условия сделки по продаже предмета залога на тот момент не определены, а вероятность необходимости обращения взыскания на предмет залога априори оценивается невысоко (иначе кредит не может быть выдан). С другой стороны, это полностью отвечает естественному желанию банков минимизировать резервирование на возможные потери в соответствии с рамками, определенными регулятором. Это, в частности, является одним из источников роста капитализации банковской системы (особенно в условиях необходимости снижения процентной ставки кредитования - источника формирования резервов), который позволяет не ограничивать рост кредитных вложений в экономику, то есть имеет очевидные макроэкономические эффекты. Однако помимо этого практика искусственного "раздувания" стоимости предметов залога должна и может быть пресечена введением некоторых здравых ограничений, например, на величину ставок капитализации (не менее типичных ставок кредитования, имеющих место в конкретное время в конкретном месте), норм предпринимательской прибыли (на уровне типичной доходности чистого (fee), а не спекулятивного девелопмента, как это принято сейчас, что в полной мере соответствует принципу замещения) и т. д. В принципе такие ограничения могут вводиться и отдельными банками самостоятельно, а наличие/отсутствие таких ограничений, очевидно, может являться индикатором рискованности кредитной политики каждого конкретного банка для регулятора и владельцев <10>. -------------------------------- <10> В здравой части практики американского ипотечного кредитования предусмотрена в том числе ответственность совета директоров учреждения финансовых услуг за разработку и осуществление программы и политики оценки предметов ипотеки. Об этом новая статья автора: Слуцкий А. А. Особенности стоимостной залоговой политики американских банков // Банковское кредитование. 2011. N 5 (39), N 6 (40); 2012. N 1 (41).

Однако представляется, что эта проблема должна стать предметом серьезного внимания "финансовых" властей и банковского регулятора. Определенную позитивную роль в решении этой проблемы могут сыграть банковские ассоциации разных уровней. Тем не менее, по мнению автора настоящей статьи, сегодня главную проблему оценки для кредитования представляет собой функция оценки на этапе обращения взыскания на предмет залога.

Этап обращения взыскания на предмет залога

Хотя и предполагалось, что такая проблема существует, она стала очевидной только во время развития кризисных явлений в 2008 - 2009 годах, когда резко ухудшилось качество кредитов в масштабах всей банковской системы России и появилась необходимость в обращении взысканий на предметы залога в массовом порядке (см. [13]). В частности, опыт одного из крупнейших российских банков, который, по всей видимости, был и остается наиболее активным "взыскателем залогов", связанный с особенностями рассмотрения дел в суде, касающихся обращения взыскания на предметы залога, обобщенный на середину 2009 года, показан в таблице 2.

Таблица 2

Проблемы, возникающие при рассмотрении в судах споров, касающихся обращения взыскания на предмет залога <11>

Проблема Вывод

Суду требуется конкретная цифра - "рыночная стоимость" Определять ликвидационную стоимость для целей залога практически То обстоятельство, что срок бесполезно реализации недвижимости с торгов ниже нормальных сроков экспозиции, судом игнорируется

Стоимость можно считать как угодно, Судьи не желают вникать в вопросы но называть ее надо "рыночная оценки стоимость"

"Стопка бумаг" может быть любой, но По существу вопросы оценки судом не называться она должна "Отчет об рассматриваются оценке", то есть иметь статус документа доказательственного значения для суда

Привлечение в судебном процессе на Для судей нет авторитетов в свою сторону авторитетных в оценке оценочном сообществе лиц (представителей компаний) в качестве оценщиков и экспертов лишено практического смысла

В таких условиях в середине 2009 года практически единственным результатом судебных процессов повсеместно являлось определение начальной продажной цены предмета залога на публичных торгах, равной оценке предмета залога в договоре о залоге. Однако надо учесть сказанное ранее об алгоритме определения величины оценки предмета залога, при котором эта величина принималась равной более-менее реалистичной оценке рыночной стоимости на момент заключения договора о залоге. В то же время стало очевидным, что на рынке пропала ликвидность (ранее практически полностью имевшая кредитное происхождение), а величины рыночных цен обвалились по крайней мере на несколько десятков процентов. Одновременно "неожиданно" стало ясно, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 1) оценка залога является существенным условием договора о залоге и изменить ее величину без воли залогодателя, не прибегая к судебным процедурам, проблематично. Ответчику-залогодателю достаточно было представить в суде отчет об оценке, подтверждающий, что рыночная стоимость предмета залога не более-менее реалистичная, указанная как оценка предмета залога, а фигурировавшая в отчете об оценке, составленном до заключения договора о залоге, то есть завышенная относительно более-менее реалистичной до двух раз (на момент обращения на него взыскания, хотя и снизилась в связи с кризисом, но не более, как пытались утверждать представители банков-залогодержателей, а менее чем в два раза), для того чтобы суд, сопоставив доказательства залогодателя с цифрой, указанной в качестве оценки предмета залога в договоре о залоге, представляющей свободное волеизъявление сторон, в рамках своей компетенции назначил начальную продажную цену предмета залога на публичных торгах, равной его оценке в договоре о залоге, и игнорировал доводы залогодержателя о том, что фактическая рыночная стоимость предмета залога намного ниже. Кроме того, обнаружилось, что, с точки зрения судов, оставление предмета залога у залогодержателя в случае его непродажи на первых и повторных торгах является полностью эквивалентным реализации предмета залога способом получения удовлетворения требований залогодержателя "из стоимости предмета залога" <12> и абсолютно не рассматривается судом в качестве "ущемления" прав залогодержателя <13>. -------------------------------- <12> Еще одним способом получения удовлетворения требований залогодержателя "из стоимости залога" является его получения из страхового возмещения в случае гибели предмета залога. <13> Подробнее см.: Слуцкий А. А. Оценка залогового имущества: проблемы стоимости // Банковское кредитование. 2010. N 2 (30).

В результате выяснилось, что "пороки" системы оценки предмета залога на предкредитном (первом) этапе (см. рис. 1) привели к необходимости постановки на балансы банков непрофильных активов не только с нереалистичными балансовыми оценками, но и в целом ряде случаев к необходимости возместить залогодателям разницу между нереалистичной ценой оставления и фактической суммой задолженности. В совокупности эти и иные обстоятельства <14> и привели к фактической нецелесообразности для банков начинать процессы взыскания просроченной задолженности через обращение взыскания на предметы залога и, как следствие, к либеральным реструктуризациям просроченных ссуд. Но такую практику нельзя считать приемлемой, поскольку она явно искажает принципы ответственного банковского кредитования. -------------------------------- <14> Помимо указанных недостатков, отложенным убытком следует считать обязанность банка, имеющего особый порядок налогообложения - по уплате НДС с полной суммы, которая будет получена при фактической продаже предмета залога.

Нужно отметить, что в последнее время (возможно, в том числе и в связи со снижением числа судебных исков банков) суды стали более внимательно относиться к проблеме назначения начальной продажной цены, например, назначать стоимостные экспертизы, исследовать соотношение рыночной стоимости предмета залога и его оценки на момент заключения договора о залоге, а в одном (известном автору настоящей статьи) случае Сбербанк России, дойдя (по инициативе залогодателя) до Верховного Суда Российской Федерации, сумел отстоять требование о назначении начальной продажной цены предмета залога, равной его ликвидационной стоимости, определенной судебным экспертом <15>. -------------------------------- <15> См.: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 года N 38-В09-9.

Тем не менее в настоящее время такие случаи являются скорее исключением, чем общим алгоритмом рассмотрения в судах соответствующих споров (который в целом остался таким, как представлено в таблице 2), следовательно, вопрос о соответствии результатов оценки решению конкретной задачи - оценке для кредитования - остается остро актуальным. Однако принципиальным является следующее игнорируемое доселе обстоятельство: невзирая на то, что в плане оценки стоимости речь по-прежнему ведется о предмете залога, функция оценки по сравнению с предкредитным (и последующим) этапом кардинально меняется. Речь уже должна вестись не о рыночной стоимости в абстрактной сделке с нормативно определенными характеристиками, а о полностью конкретной сделке по продаже предмета залога с публичных торгов в форме аукциона на повышение: иной механизм попросту не предусмотрен существующим законодательством <16>. -------------------------------- <16> То же можно сказать и в отношении, например, оценки для целей приватизации государственного и муниципального имущества, реализации арестованного имущества в рамках исполнительного производства и т. п., то есть рассматриваемая здесь задача имеет более общий характер.

Постановка "диагноза"

Рассмотрим подробнее алгоритм процесса продажи предмета залога посредством публичных торгов. В качестве примера покажем внесудебный порядок обращения взыскания (см. табл. 3) <17>. -------------------------------- <17> Более подробно об этом процессе см.: Слуцкий А. А. Оценка предмета залога при внесудебном порядке обращения взыскания // Банковское кредитование. 2010. N 3 (31).

Таблица 3

Последовательность действий и временные ограничения процесса обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке

Действие Срок экспозиции Цена предмета Примечания и залога выводы

1. Направление Равна рыночной По цене, равной залогодержателем Начало отсчета стоимости, рыночной залогодателю срока экспозиции определенной в стоимости, уведомления о соответствии с залогодержатель начале обращения законодательством может: взыскания на об оценочной - оставить предмет предмет залога деятельности залога себе (кроме земельных участков); - самостоятельно продать предмет залога; - заключить договор с комиссионером, выбранным по своему усмотрению

2. Первые торги Назначаются: Равна 80 процентам - для движимого от рыночной имущества - через стоимости, 45 дней после определенной в направления отчете - уведомления; независимого - для недвижимого оценщика (строка имущества - на 1): НПЦ = 0,80 x десять дней больше 1 x РС

3. Повторные Назначаются через Равна 68 процентам Для движимого торги месяц после первых от рыночной имущества 75 дней торгов, то есть: стоимости: на 15 являются сроком - для движимого процентов меньше сокращенной имущества - через начальной экспозиции для 75 дней после продажной цены на цены, равной 68 направления первых торгах: процентам от уведомления; НПЦ = 0,85 НПЦ = рыночной - для недвижимого 2 1 стоимости. имущества - на = 0,85 x 0,80 x Для недвижимого десять дней больше x РС = 0,68 x РС имущества - на (85 дней) десять дней больше (85 дней)

4. Оставление Не позднее чем Равна ~ 61 проценту от предмета залога через месяц после рыночной стоимости: у объявления на 10 процентов меньше начальной залогодержателя несостоявшимися продажной цены на повторных торгах: повторных торгов, то есть: ЦО = 0,90 - для движимого пз имущества - через НПЦ = 0,90 x 0,85 x НПЦ1 = 0,90 x 105 дней после 2 направления x 0,85 x 0,80 x РС = 0,61 РС уведомления; - для недвижимого имущества - через 115 дней после направления уведомления

Примечание.

НПЦ - начальная продажная цена. РС - рыночная стоимость. ЦО - цена оставления предмета залога у залогодержателя. пз

Следует отметить, что такой алгоритм, включая ценовые и временные параметры, жестко определен в существующем законодательстве и не может быть изменен. При этом срок экспозиции в обязательном порядке составит максимум 75 дней для движимого имущества, на десять дней больше (85 дней) - для недвижимого, а минимальная цена, по которой должен быть продан предмет залога вне зависимости от типа имущества (с учетом обязательного повышения цены на аукционе) составляет ~ 70 процентов от его рыночной стоимости. Существенно, что подлежат игнорированию состояние рынка, состояние предмета залога, любые типичные сроки экспозиции и т. д., то есть все абсолютные и относительные показатели эластичности и ликвидности. Все эти характеристики должны (и фактически могут) быть учтены исключительно в величине рыночной стоимости предмета залога. При судебном порядке обращения взыскания: - алгоритм с трудом укладывается во временные рамки на этапе проведения судебных слушаний (может понадобиться прохождение нескольких инстанций); - отсутствует первый этап (извещение залогодержателя); - начальная продажная цена устанавливается судом исходя из рыночной стоимости, то есть не должна значительно отличаться от рыночной стоимости или быть равной ей (с учетом всего сказанного относительно разных вариантов возможного развития событий в ходе судебных процессов). В остальном алгоритм реализации предмета залога (временные и ценовые параметры) на публичных торгах такой же <18>. -------------------------------- <18> Согласно имеющейся у автора настоящей статьи информации в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации рассматриваются соответствующие поправки к законодательству, полностью унифицирующие процесс продажи предметов залога на публичных торгах вне зависимости от порядка обращения взыскания на предмет залога (судебный или внесудебный). В случае судебного порядка в том числе предлагается первые торги начинать с цены, равной 80 процентам от рыночной стоимости, определенной судом. Это, в частности, позволяет "унифицировать" рассмотрение процесса реализации предмета залога, за исключением того, что при внесудебном порядке обязательным является ограниченный по времени этап предварительного уведомления залогодателя, а при судебном - неограниченный по времени этап судебных процессов.

Из таблицы 3 следует, что срок, за который предмет залога должен быть продан, составляет 75 дней для движимого имущества и 85 дней для недвижимого имущества. Особо подчеркнем, что исходить надо именно из обязательности продажи предмета залога, что должно исключить из процесса определения начальной продажной цены любого рода рассуждения о вероятностном характере продажи - эта вероятность гарантированно должна быть равна 100 процентам (или логически близка к 100 процентам), по крайней мере на повторных торгах. При этом мы исходим из того, что оставление предмета залога у банка-залогодержателя является неприемлемым для него исходом и действия банковского риск-менеджмента должны быть направлены на предотвращение такого исхода. Это обстоятельство является ключевым в дальнейшем анализе: "болью" заказчика и потребителя оценки - банка-залогодержателя является именно продажа предмета залога, иной исход (оставление предмета залога у залогодержателя в результате завышенной начальной продажной цены) - следствие (при прочих равных) нерешенной оценочной задачи. Сказанное, по мнению автора настоящей статьи, убедительно свидетельствует о том, что функция оценки "той же самой" рыночной стоимости того же самого предмета залога на этапе обращения на него взыскания резко контрастирует с функцией оценки рыночной стоимости на предкредитном (и последующем) этапе. Соответственно, и функция оценки должна состоять не в абстрактном ("фетишистском") определении рыночной стоимости (как бы самой по себе, соответствующей только нормативному определению и некоторым возможным требованиям банков), а конкретно для обеспечения продажи предмета залога хотя бы на повторных торгах. При этом из оценочного анализа должны быть удалены все нормативно-абстрактные рассуждения, поскольку процесс проведения торгов жестко нормативно определен. Более того, нормативно определены и соотношения рыночной стоимости (в конкретном ее понимании применительно к обстоятельствам продажи), конкретных ценовых параметров первых, повторных торгов и оставления предмета залога у залогодержателя (по правилам договора купли-продажи). Однако, представляется, что существующая практика российской оценки как минимум не в полной мере позволяет адекватно решить указанную проблему.

Литература и информационные источники

1. Miller N. G., Jr. and Markosyan S. The academic roots and evolution of real estate appraisal // Appraisal Journal. 2003. April. 2. Grissom T. V. Value definition: Its place in the Appraisal Process // Appraisal Journal. 1985. April. 3. Kummerow M. Logical steps in property valuation // Appraisal Journal. 1997. January. 4. Слуцкий А. А. "Скромное обаяние" стоимостной залоговой политики банка // Банковское кредитование. 2010. N 5 (33) и N 6 (34). 5. UK Practice Statement 3 (UKPS 3). Valuations for loan facilities. RICS Valuation Standards 2008. 6th edition. 6. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 1): Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256. 7. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 2): Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255. 8. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 9. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 1): Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256. 10. Абросимов Н. В., Дуранин М. Ю. Правовой аспект регулирования залоговых отношений в условиях экономического кризиса // Экономические стратегии. 2008. N 08. 11. UK PS 3.3. Projected Market Value (PMV) of residential property. RICS Valuation Standards. 6th edition. 2007. 12. Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). 13. Карпенко В. П., Слуцкий А. А. Оценка залогов: время перемен // Банковское кредитование. 2010. N 5 (33). 14. Артеменков А. И. Методологические и макроэкономические пути развития оценочной политики: презентация выступления на республиканском семинаре "Современные проблемы методологического обеспечения оценки имущества", проходившем 5 февраля 2010 года в городе Саранске. URL: http:// www. sroroo. ru/ index. php? tfull= 1&stationid= 1C0D8BF3- 735C-424C - 896E-09D819FAC069&cz= 7929CF15-9D85- 4523-BF8E - 5565C987147D& channelid= 7E82B6F7-2208- 4DC4-8436- 7FE-41FC9733B. 15. Слуцкий А. А. Особенности стоимостной залоговой политики американских банков // Банковское кредитование. 2011. N 5 (39), N 6 (40); 2012. N 1 (41). 16. Бактимиров А. Взаимодействие с оценочными компаниями в рамках проблемных проектов: выступление на Втором международном конгрессе "Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России", проходившем 26 - 27 ноября 2009 года в городе Москве. URL: http:// www. appraiser. ru/ default. aspx? SectionId= 7&Id=3221&ContId= 400#м2. 17. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ. 18. Слуцкий А. А. Оценка залогового имущества: проблемы стоимости // Банковское кредитование. 2010. N 2 (30). 19. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 года N 38-В09-9. 20. Слуцкий А. А. Оценка предмета залога при внесудебном порядке обращения взыскания // Банковское кредитование. 2010. N 3 (31). 21. Международные стандарты оценки IVSC, 2010. 22. Слуцкий А. А. Методика определения ликвидационной стоимости // Банковское кредитование. 2010. N 4. 23. Трофимова М. Особенности оценки залоговых объектов недвижимости в условиях кризиса // Банковское кредитование. 2010. N 1. 24. Симановский А. Три урока для надзора // Банковское обозрение. 2011. N 1. 25. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 3): Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254. 26. International Valuation Standards Board. International Valuation Standard 103 "Bases of Value". Proposed New International Valuation Standards. Exposure Draft, Published June 2010. 27. Appraisal Foundation. Third Exposure Draft of proposed changes for the 2012. 13th edition of the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice and Request for Public Comment. 2010. September 29. 28. UK Practice Statement 3 (UKPS 3). Valuations for loan facilities. UK appendix 3.1. Protocol for valuation and appraisal of land and buildings for commercial secured lending. RICS Valuation Standards 2008. 6th edition. 29. International Valuation Standards Board. International Valuation Standard 104. Scope of Work. Proposed New International Valuation Standards. Exposure Draft, Published June 2010. 30. Михайлец В. Б. Способ согласования результатов определения рыночной стоимости методами различных подходов к оценке // Вопросы оценки. 2010. N 3.

/"Имущественные отношения в Российской Федерации", 2012, N 2/

Возможный реалистичный путь "лечения болезни"

Перевод терминов гражданского законодательства в термины оценочной деятельности. Практика российской оценки заключена в базы стоимости, которые определены в ФСО N 1. Если отбросить базы, явно не относящиеся к делу, то применительно к решению стоящей задачи мы можем оперировать тремя базами стоимости: рыночной (в первую очередь, поскольку именно на нее завязан алгоритм, показанный в таблице 3), ликвидационной и инвестиционной. У автора настоящей статьи не вызывает сомнений утверждение о том, что цена оставления предмета залога у залогодержателя может (и должна) рассматриваться как инвестиционная стоимость конкретного предмета залога для конкретного залогодержателя - это полностью соответствует определению инвестиционной стоимости как в российском, так и в международном ее понимании. Однако, обращаясь к таблице 3 (строка 4), мы обнаруживаем нормативно заданное соотношение инвестиционной стоимости (ИС), понимаемой как цена оставления предмета залога у залогодержателя, и рыночной стоимости предмета залога:

Формула 1

РС = (1 / 0,61) ЦО = 1,63; Пз

ЦО = 1,63 ИС, Пз

где РС - рыночная стоимость; ЦО - цена оставления предмета залога у залогодержателя. Пз

Исключительно в конкретных обстоятельствах сделки продажи предмета залога на публичных торгах в форме аукциона это позволяет определить рыночную стоимость нетрадиционным способом - через инвестиционную стоимость для конкретного вынужденного инвестора-залогодержателя, или по крайней мере использовать формулу (1) для проверки адекватности значения рыночной стоимости, определенной традиционными методами оценки, или для определения соответствующих параметров оценки использовать такие значения рыночной стоимости, как ставки капитализации и (или) дисконтирования, величины предпринимательской прибыли или внешнего износа, обусловленного обстоятельствами сделки. Однако простота использования такой методологии при всей ее очевидности, по мнению автора настоящей статьи, кажущаяся. Здесь существенным является то, что определение инвестиционной стоимости предполагает оперирование параметрами оценки (в первую очередь требуемой доходности), обеспечиваемыми заказчиком, то есть в рассматриваемом случае - банком-залогодержателем. Однако не во всех случаях банк-залогодержатель будет способен сформулировать свое мнение об этих параметрах. Прежде всего это связано с тем, что банк является организацией, осуществляющей исключительные виды деятельности, указанные в его лицензии, и облагается особым видом налога на прибыль и добавленную стоимость. По этой причине постановка на баланс банка активов, являющихся для него явно непрофильными, будет существенно менее эффективной инвестицией, чем для любой другой (обычной) организации или любого другого физического лица. Тем не менее расчет по формуле (1) можно всегда рассматривать, как некий резервный вариант оценки, применимый в том числе и для оценки (предположительно) абсолютно неликвидных активов именно на этапе их реализации, поскольку, принимая такие активы в залог, залогодержатель в силу специфики своей деятельности был обязан исходить из определенных представлений о риске и доходности. Существенно более применимым может быть определение величины рыночной стоимости исходя из начальной продажной цены повторных торгов (НПЦ2). Суть в том, что такая цена в условиях решения поставленной задачи (обязательной продажи предмета залога, по крайней мере на повторных торгах) представляет собой минимальную цену, по которой гарантированно должен иметься спрос на предмет залога не только в лице единичного покупателя, но и в лице второго покупателя, готового сделать по крайней мере одну минимально возможную по условиям аукциона надбавку. Соответственно, можно сказать, что НПЦ2 представляет собой максимальную цену, по которой спрос на предмет залога будет гарантирован. Обратим особое внимание на то, что при цене, равной НПЦ2, сделка с предметом залога произойдет не неопределенно "наиболее вероятно" (что вовсе не является показателем хотя бы "достаточно высокой" высокой вероятности сделки, а тем более гарантией сделки), а именно "гарантированно", то есть при этой цене будут соблюдены условия, гарантирующие наличие спроса, хотя бы в лице единичного покупателя. Как и в случае определения цены оставления предмета залога у залогодержателя и инвестиционной стоимости, возможны два варианта: 1) определить рыночную стоимость нетрадиционным способом - через определение НПЦ2. При этом НПЦ2 может быть определена как ликвидационная стоимость (ЛС) - допустимая база оценки в соответствии с ФСО N 1. Аргументом в пользу выбора такого варианта является его понятность с точки зрения практики оценочной деятельности в России. При этом обоснованием использования базы "ликвидационной стоимости", очевидно, может являться вынужденный характер продажи, а также (в большинстве случаев) сокращенный срок продажи в сравнении с продажей в типичных условиях. Тем не менее сложившаяся в нашей стране практика определения ликвидационной стоимости, которая, по мнению автора настоящей статьи, не выдерживает серьезной критики <19>, предусматривает определение ликвидационной стоимости через рыночную стоимость, но никак не наоборот. Соответственно, применимость такого подхода требует подтверждения практикой оценки. Кроме того, недостатком такого определения является явное противоречие с Международными стандартами оценки, в которых такая база отсутствует уже начиная с редакции 2008 года (подробнее см. далее); -------------------------------- <19> По причине полностью экспертного характера определения эластичности спроса по цене и (или) доходностей, требуемых потенциальному "типичному покупателю" при полном отсутствии каких бы то ни было эмпирических данных, а также неопределенности термина "типичный срок экспозиции".

2) использовать НПЦ2 для проверки адекватности значения рыночной стоимости, определенной традиционными методами оценки, или для определения соответствующих параметров оценки использовать такие значения рыночной стоимости, как ставки капитализации и (или) дисконтирования, величины предпринимательской прибыли или внешнего износа, обусловленного обстоятельствами сделки. При этом НПЦ2 может быть определена как нижний предел рыночной стоимости - ликвидная рыночная стоимость (ЛРС), которую можно определить, как рыночную стоимость в конкретных условиях обмена, что полностью соответствует текущим тенденциям лучшей мировой практики оценки, о чем речь пойдет далее. Существенно, что численных различий между ликвидационной стоимостью и ликвидной рыночной стоимостью нет. Вопрос только в формальном соответствии требованиям российского законодательства об оценке и, что представляется еще более важным, в изменении практики делового оборота в области оценки - в изменении сложившихся "штампов", связанных с восприятием рыночной (ликвидационной) стоимости, которые уже явно противоречат текущим тенденциям лучшей мировой практики оценки. Снова обращаясь к таблице 3 (строка 3), получаем следующее:

Формула 2

РС = (1 / 0,68) НПЦ2 = 1,47 НПЦ2 = 1,47 ЛС (или ЛРС).

Формула (2) описывает нормативные ограничения на определение рыночной стоимости конкретно в определенных условиях обмена. Определение ликвидационной стоимости (ликвидной рыночной стоимости). Пока абстрагируемся от необходимости четко определиться с базой стоимости, которую необходимо установить при оценке предмета залога в ходе его реализации на публичных торгах (ликвидационная или ликвидная рыночная), и обратимся к смыслу, который вкладывается в нее и ее численное значение. Для этого кратко опишем соображения, более подробно приведенные в работе [22]. Согласимся с ранее сформулированным предположением (или условием) о том, что "...при рассмотрении цены... объекта покупатели ориентируются прежде всего на доходность объекта в текущий период. Стоимость, определенная данным методом, может рассматриваться в качестве нижней границы наиболее вероятного диапазона рыночной стоимости и позиционироваться как стоимость объекта при сокращенном сроке экспозиции" [23]. Таким образом, можно сказать, что определение ликвидационной (ликвидной рыночной) стоимости объекта коммерческой недвижимости следует проводить методом прямой капитализации, принимая в качестве величины чистого денежного потока такой поток, который имеет место в момент оценки, не учитывая его возможный потенциальный рост в период после даты оценки. Однако в случае, если прогнозируется снижение чистых денежных потоков от объекта, вместо величины чистого денежного потока, который имеет место в момент оценки, следует принимать величину денежного потока, равную минимальному из прогнозируемых в будущем, то есть "на дне" цикла. Относительно срока прогнозирования пояснение введем позже. Будем исходить из того, что чем больше потенциальных покупателей способны купить объект коммерческой недвижимости, тем более он ликвиден. Это предположение кардинально отличается от предположений, которые обычно делаются в многочисленных известных (традиционных) методиках определения ликвидационной стоимости. Рассмотрим наиболее привлекательный класс залогопригодных активов - недвижимость. Можно принять за факт, что ликвидность объекта недвижимости (жилой - в меньшей степени, коммерческой - практически исключительно) на уровне всего рынка в первую очередь определяется пригодностью использования для его приобретения заемного банковского капитала, стоимость которого характеризуется определенной процентной ставкой. Не всякий потенциальный заемщик имеет возможность получить доступ к заемному капиталу, при этом главным фактором доступности банковского заемного финансирования является финансовое положение заемщика. Финансовое положение заемщика прежде всего определяется его способностью обслуживать и погашать долг. Финансовое положение заемщика, получающего кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости, зависит от величины чистого денежного потока от объекта недвижимости, на покупку которого выдается кредит. Теперь зададимся целью определить, каким может быть размер кредита для только что образованной компании с нулевым балансом, созданной исключительно для приобретения объекта коммерческой недвижимости на кредитные средства. Это создаст для потенциального покупателя максимально комфортные условия. Предположим, что компания не имеет собственные средства, то есть ее финансовое положение определяется исключительно размером чистого денежного потока, получаемого от объекта недвижимости. Таким образом, мы намеренно "расслабляем" условия кредитования, однако это допущение переводит нас из плоскости наиболее типичного покупателя - заемщика с типичными соотношениями ссуда/стоимость и доход/ссуда к нетипичному покупателю, выступить в качестве которого (специально создать которое) может практически любое юридическое (физическое) лицо, обладающее специальными знаниями в области функционирования соответствующих объектов недвижимости. Задача решается в одно действие. Используя хорошо известную формулу для определения размера ежемесячного аннуитетного платежа при заданном сроке кредита и процентной ставке, формулу для ликвидационной стоимости можно записать в следующем виде:

Формула 3

-(12n-1) 1 - [1 + r / 12] ; -(12n-1) 1 - [1 + r / 12] ЛС (или ЛРС) = S = k x NOI -------------------------------, кр м r / 12

где S - объем кредита, который можно выдать заемщику на покупку объекта; кр NOI - минимальный ежемесячный (а не годовой) чистый денежный поток от м объекта недвижимости, прогнозируемый за n лет <20>;

k x NOI - размер ежемесячного аннуитетного платежа; м

k - коэффициент, определяющий долю ежемесячного чистого денежного потока от объекта недвижимости, остающуюся в распоряжении заемщика, не направляемого на погашение кредита (0 < k <= 1) <21>; -------------------------------- <21> Представляется, что в модельных целях можно принять k = 1, что вполне может соответствовать финансовому положению гипотетического заемщика "не хуже среднего", что, в свою очередь, соответствует типичной практике кредитования. При этом предполагается, что заемщик имеет иные виды дохода, не связанные с приобретаемым объектом недвижимости.

r - ставка кредитования - десятичная дробь (например r = 0,1 при ставке кредитования 10 процентов годовых); n - срок кредита, годы.

Приведение формулы к годовым терминам не представляет сложности. Приводя формулу (3) к стандартному виду для определения стоимости через величину чистого денежного потока и ставку капитализации:

Формула 4

ЛС = NOI / Rол м м где Rол - полная "ликвидационная" ставка капитализации в месячном м исчислении, то есть 1/12 от годовой ставки,

получаем формулу для полной ликвидационной (или ликвидной) ставки капитализации в месячном исчислении:

Формула 5

r / 12 Rол = ----------------------------------. м k [1 - (1 + r / 12) - (12n - 1)]

В годовом исчислении она будет иметь вид:

Формула 6

r Rол = ----------------------------------. k [1 - (1 + r / 12) - (12n - 1)]

Отметим, что, увеличив числитель в 12 раз при переходе от формулы (5) к формуле (6), мы сохранили цифру 12 в соответствующих множителях в знаменателе. Этот факт отражает то, что погашение долга по-прежнему осуществляется ежемесячно. Ликвидационную (ликвидную) ставку капитализации (5) или (6) можно использовать для определения стоимости, по которой объект коммерческой недвижимости будет куплен (практически) гарантированно <22>, поскольку без участия потенциального покупателя (и независимо от его принадлежности к той или иной целевой группе) обеспечивается доступность финансовых ресурсов для приобретения объекта недвижимости. В этом случае безопасность кредитора обеспечивается использованием минимального значения чистого денежного потока, которое прогнозируется в течение срока кредита (если чистый денежный поток будет меньше размера аннуитетного платежа, то будет иметь место неисполнение условий погашения ссуды), а срок кредита (типичный в конкретное время и в конкретном месте для таких объектов недвижимости) естественным образом задает срок прогнозирования.

-------------------------------- <22> При этом, естественно, что в вычислениях следует использовать годовую величину чистого денежного потока (12 x NO ). lм

Характерно, что в формуле (3) полностью отсутствует упоминание о пожеланиях и требованиях продавца, то есть он "вычеркнут из рассмотрения". Такая сделка полностью отвечает условию вынужденности со стороны продавца. Напротив, в формуле (3) ключевое место в виде ставки и срока кредитования занимает кредитор, который является "бенефициаром" расчета ликвидационной стоимости и лицом, несущим риск непродажи предмета залога. При этом, если в качестве ставки и срока кредитования, а также k использовать типичные (наиболее вероятные) значения, которые сложились в банках в конкретное время и в конкретном месте, то, в частности, налицо будет выполнение условия "наиболее вероятной цены" при определении ликвидационной стоимости согласно ФСО N 2. В цитированной работе [22] было проведено сопоставление значений ЛС (ЛРС) и значений РС, определенных по формуле (2), со средними ценами предложения и стоимостью замещения нового (себестоимость строительства с учетом стоимости земельных участков) для складских помещений в Московском регионе на 1 января 2010 года. Расчеты показали, что если принять за "типичные" условия кредитования срок в 10 лет и ставки 8 - 12 процентов годовых, то величина рыночной стоимости, определенная по формулам (2) - (5), меньше средних цен предложения в 1,8 - 2,0 раза и равна или менее стоимости замещения нового. Естественно, что такие "низкие" значения рыночной стоимости могут вызвать возмущение у сторонников определения рыночной стоимости исключительно на основе цен предложения и упреки в стремлении ущемить интересы залогодателя (продать предмет залога "по дешевке"). Однако именно при продаже предмета залога на аукционе на повышение интересы залогодателя охраняются самим механизмом обмена: любое заинтересованное лицо, включая залогодателя, имеет возможность предложить более высокую цену. Это будет означать то, что это лицо имеет условия финансирования лучшие, нежели определенные в формуле (3), например, это лицо способно частично финансировать покупку за счет собственных средств и (или) получить более привлекательные условия внешнего финансирования (срок и (или) ставку). Однако наиболее существенно то, что в этом случае оценка рыночной стоимости, не привязанная к абстракциям, заложенным в ее определении, практически гарантированно выполнит свою функцию - публичные торги в форме аукциона состоятся, и предмет залога будет продан, а, стало быть, заказчик оценки - залогодержатель решит свою задачу - получит удовлетворение "из стоимости залога" и избежит постановки на свой баланс непрофильного актива. Нужно отметить, что предложенный алгоритм определения ЛС (ЛРС) при его применении на предкредитном этапе (и последующем) совместно с соответствующим определением рыночной и справедливой стоимостей предмета залога может служить очень наглядным ("звуковым") индикатором уровня залогового риска. Очевидно, что чем меньше отношение ЛС (ЛРС) / РС и (или) ЛС (ЛРС) / справедливая стоимость, тем выше риск неполучения удовлетворения из цены продажи предмета залога на этапе обращения на него взыскания. Последнее представляется очень актуальным с учетом стремления банковского регулятора к содержательным методам надзора и контроля <23>. В результате, став инструментом банковского контроля, оценочная профессия может значительно повысить свою значимость. -------------------------------- <23> В частности, по заявлению Алексея Симановского, директора департамента банковского надзора и регулирования Центрального банка Российской Федерации, "здесь речь идет об установлении экономической истины, которую - в отличие от признания в соответствии с формальным следованием правилу - нельзя придумать, подкрасить, подделать. Пока содержательные подходы не в чести, можно прятать нежелание выяснять истинное положение дел за форму, за букву, за отчет. При признании приоритета содержательного подхода такая возможность исчезает: рано или поздно истина выходит на поверхность, и сотрудники, выдавшие форму за содержание или закрывшие глаза на содержание, должны будут нести ответственность. Разумеется, при реализации содержательных подходов должна быть выстроена система защиты от "торговли" мнимыми истинами.... Выбирать приходится между реальным надзором в случае содержательных подходов и псевдонадзором во всех иных случаях" (см.: Симановский А. Три урока для надзора // Банковское обозрение. 2011. N 1). Представляется, что сказанное полностью соответствует принципам оценки и могло бы быть эпиграфом к настоящей статье.

Нужно отметить, что приведенный алгоритм определения ликвидационной (ликвидной рыночной) стоимости в первую очередь применим тогда, когда не известны цены, которые реально готовы предложить за предмет залога известные залогодержателю покупатели. Как правило, это практически всегда относится к крупным объектам коммерческой недвижимости. Хотя этот алгоритм применим и к жилой недвижимости, альтернативой ему могут быть цены "быстрого выкупа" квартир специализированными риелторскими агентствами. Для автотранспортных средств ориентир ЛС (ЛРС) могут дать оценки автоломбардов или значения утилизационной (или скраповой) стоимости. Утилизационная (или скраповая) стоимость подходит и для оценки оборудования. Следует отметить, что и в этих случаях величины ЛС (ЛРС) будут значительно меньше, чем актуальные цены предложения соответствующих объектов, даже с учетом типичных скидок на торг. Предпосылки со стороны лучшей мировой практики оценки (МСО 2011 и т. п.). Мы неоднократно упоминали о том, что для действительного решения задачи оценки (выполнения ее функции) необходим учет конкретных обстоятельств обмена. Между тем сложившаяся к настоящему времени в России практика оценки рыночной стоимости игнорирует это обстоятельство. Формально практика российской оценки требует указания и учета "ограничений и допущений" <24>, однако в реальных отчетах об оценке под этим имеется в виду что угодно, но не обстоятельства обмена. Такая практика реально противоречит современной лучшей мировой практике оценки. В частности, в соответствии с IVS 103 "Базы стоимости (Bases of Value)" "База стоимости описывает фундаментальные предположения, на основании которых будет базироваться стоимость, о которой сообщают, например, природа гипотетической сделки, отношений и побуждений сторон и степень, до которой актив представлен рынку. Соответствующая база изменяется в зависимости от цели оценки. -------------------------------- <24> "III. Требования к содержанию отчета об оценке.... 8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: ...г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки" (Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3).

От базы оценки нужно ясно отличить: ... (c) фактическое или иное принятое состояние актива на дату оценки; (d) любые дополнительные предположения или специальные предположения, которые при определенных обстоятельствах изменяют фундаментальные предположения" <25>. -------------------------------- <25> International Valuation Standards Board. International Valuation Standard 103 "Bases of Value". Proposed New International Valuation Standards. Exposure Draft, Published June 2010.

Под фундаментальными предположениями понимаются общие условия определения рыночной стоимости, которые включены в определение рыночной стоимости и специально комментируются во всех стандартах оценки непосредственно после самого определения. Близкие к дополнительным и специальным предположениям МСО по смыслу "экстраординарные предположения" и "гипотетические условия" присутствуют в американских Uniform Standards of Professional Appraisal Practice [27]. Как и в МСО, в международно признанной британской RICS Red Book [28] эту роль выполняют "специальные предположения". Во всех случаях эти предположения и условия в обязательном порядке должны быть применены, когда имеются условия или ограничения, даже потенциально противоречащие фундаментальным предположениям определения рыночной стоимости. Таким образом, наличие таких предположений (условий) в соответствующих случаях является глобально принятой практикой оценки стоимости. Как указано в IVS 103, предположения могут оказать значительное влияние на стоимость актива. Добавка предположения или нескольких предположений необходима для того, чтобы разъяснить: - или состояние актива в гипотетическом обмене; - или обстоятельства, при которых актив, как предполагается, будет обменян. Примером оценки стоимости актива в условиях предположения, описывающего состояние актива в гипотетическом обмене, могут являться: - оценка фактически арендованного здания (помещения) в предположении, что оно будет продано свободным от обременения арендными договорами (представляется, что именно так необходимо оценивать помещения, арендуемые предприятиями малого и среднего бизнеса, и приватизируемые ими в исключительном порядке); - оценка фактически обремененного залогом здания (помещения) в предположении, что обременение снято (это представляет собой действующую практику оценки рыночной стоимости предметов залога по действующим (но не по потенциальным) кредитным договорам. Примером оценки стоимости актива в условиях предположения, описывающего обстоятельства, при которых актив будет обменян, как представляется, как раз и является оценка предмета залога для его реализации на публичных торгах в форме аукциона на повышение. Представляется, что в этом случае надо особо учесть следующее: - с одной стороны, продажи с аукциона в российской практике не являются широко признанным механизмом осуществления сделок (это касается любых активов, за исключением биржевых); - с другой стороны, аукционный механизм не может быть признан "нерыночным" в силу своего международного признания и открытости. В IVS 103 специально рассматриваются продажи, связанные с вынужденным продавцом, происходящие в условиях сокращенных относительно типичных периодов времени (forced sales). При этом абсолютно однозначно определено, что цена такой продажи "будет зависеть от природы давления на продавца и причины, почему надлежащий маркетинг не может быть предпринят. ...Цена, которую продавец примет в forced sale, отразит свои специфические обстоятельства, а не таковые (следующие. - А. С.) из (присутствия. - А. С.) гипотетического согласного продавца в определении рыночной стоимости. ...Если будет требоваться стоимость, доступная при forced sale, то необходимо ясно идентифицировать причины ограничений на продавца, включая последствия провала попытки продать в установленный период, излагая соответствующие предположения". Указанные признаки полностью применимы к рассматриваемому нами случаю. Особо обратим внимание на необходимость идентификации последствий провала попытки продать в установленный период (что можно трансформировать в провал попытки продать установленным способом). Эти последствия - оставление у залогодержателя (постановка на баланс) непрофильного актива - будут чрезвычайно негативными в силу указанных причин. При этом forced sale является описанием ситуации, при которой обмен имеет место, а не отдельной базой оценки. В связи с этим представляется, что определение рыночной стоимости согласно приведенному ранее "нетрадиционному" алгоритму является полностью методологически оправданным. Оправданным является и альтернативный вариант определения рыночной стоимости предмета залога для его продажи на публичных торгах: использовать НПЦ2 для проверки адекватности значения рыночной стоимости, определенной традиционными методами оценки, или для определения соответствующих параметров оценки использовать такие значения рыночной стоимости, как ставки капитализации и (или) дисконтирования, величины предпринимательской прибыли или внешнего износа, обусловленного обстоятельствами сделки. Необходимо особо учесть, что в соответствии с IVS 103 "У цены, доступной при forced sale, есть только случайное отношение к рыночной стоимости или любой из других баз, определенных в этом стандарте". Представляется, что это обстоятельство применительно к решаемой здесь задаче должно иметь следующее значение: при определении НПЦ2 определяется не ликвидационная стоимость (ЛС), которая не представляет собой международно признанную базу оценки, а именно нижний (ликвидный) предел рыночной стоимости (ЛРС), обеспечивающий решение задачи оценки и выполнение ее функции. На это особо обращается внимание в IVS 104 "Объем работ (Scope of Work)": "Оценка должна соответствовать своей намеченной цели. Также важно, чтобы получатель оценки понимал то, что должно быть обеспечено, и любые ограничения по ее использованию. Поэтому важно, чтобы до того, как оценка и отчет об оценке будут завершены, между оценщиком и клиентом (были. - А. С.) определены: - объем работ, который соответствует цели оценки; - процедуры, которые будут осуществлены; - предположения, которые будут сделаны и - ограничения и условия, которые будут применяться" [29]. В итоге представляется, что все сказанное относительно предложенного алгоритма оценки предмета залога для его продажи на публичных торгах полностью соответствует требованиям лучшей современной мировой практики оценки. В то же время современные нормативные требования российской практики оценки несколько отстали, что требует немедленной реакции со стороны соответствующих лиц и органов. Рыночная стоимость в широком понимании и начальная продажная цена аукциона на повышение. Сделаем еще одно пояснение сказанному, конкретизирующее представления о рыночной стоимости, используемые здесь, которые, по всей видимости, несколько отличаются от представлений, господствующих в настоящее время. Думается, что представления о рыночной стоимости, приведенные далее, имеют более общий характер, нежели необходимые для решения задачи, рассматриваемой в настоящей статье. Согласно господствующим представлениям о рыночной стоимости значение рыночной стоимости объекта оценки должно (или даже обязано) находиться в диапазоне реально ранее наблюдавшихся цен сделок с объектами-аналогами вне зависимости от обстоятельств сделки с объектом оценки: "повышенное внимание (должно быть уделено. - А. С.) обоснованию границ диапазона минимальных и максимальных цен в рамках сравнительного подхода, так как выход за эти границы результатов двух других подходов недопустим". Этот подход проиллюстрирован на рисунке 2.

минимальная максимальная скорректированная скорректированная цена предложения цена предложения минус максимальная \ / минус нулевая скидка на торг \ / скидка на торг \ /

* * > цена, стоимость \/ объекта оценки диапазон цен, в котором с неопределенной вероятностью должна находиться рыночная стоимость

Рис. 2. Господствующие представления о рыночной стоимости

Однако в практике российской оценки оценщики никогда не оперируют ценами сделок, поскольку они никогда не известны. Оценщики делают заключения, основываясь на ценах предложений, скорректированных на экспертно определенные скидки на торг между продавцом и покупателем <26>. -------------------------------- <26> Такая практика является чисто российским изобретением: даже в условиях кризиса и полного отсутствия цен сделок международная практика не пошла по этому пути, перейдя на оценку в рамках доходного и затратного подходов, считая недопустимым искусственное конструирование сделок.

Очевидно, что если исходить из указанного представления с учетом сделанной поправки на действительность, то сделки, "сконструированные в уме оценщика" (в реальности неясно, имели ли они место и будут ли вообще иметь место), на основе цен предложения, должны будут с некоторой неопределенной вероятностью произойти в диапазоне цен: от максимальной, скорректированной на различия объектов цены предложения, с нулевой скидкой на торг до минимальной, скорректированной на различия объектов цены предложения, с максимальной скидкой на торг. Следовательно, искомое значение рыночной стоимости должно будет с некоторой неопределенной вероятностью находиться в том же диапазоне цен. Таким образом, внутри этого диапазона оценщик может выносить свое суждение на основании тех или иных дополнительных соображений. Применительно к решению поставленной здесь задачи с этим подходом можно было бы согласиться при выполнении по крайней мере одного жесткого условия: должны быть проанализированы не сделки вообще (тем более не цены предложений, назначенные "сделками" путем введения экспертных поправок на торг), а сделки, произошедшие в точности при тех же обстоятельствах продажи (сделки, заключенные на публичных торгах на повышение, объектом продажи которых были предметы залога, аналогичные объекту оценки). Следует отметить, что, по мнению автора настоящей статьи, такое же жесткое условие обязательно должно предъявляться и к оценке ликвидационной стоимости. В частности, для определения ликвидационной стоимости абсолютно недопустимо осуществлять умножение "рыночной стоимости" (тем более определенной с помощью цен предложения и экспертных поправок) на полученный экспертным (или экспертно-расчетным) методом ликвидационный коэффициент. Следует проводить прямой анализ цен конкретных сделок, произошедших в аналогичных условиях. Общий принцип определения ликвидационной стоимости не должен отличаться от принципа определения рыночной стоимости: в учет должны приниматься только эмпирические данные, полученные после проведения соответствующих ликвидационных сделок. В качестве альтернативы описанному представлению рассмотрим представление, более реалистичное в условиях российской действительности (см. рис. 3). Согласно этому представлению значение рыночной стоимости объекта оценки должно гарантированно, а не неопределенно вероятно, находиться в диапазоне от цены, по которой типичный покупатель гарантированно будет готов приобрести объект оценки (минимум), до цены, по которой типичный продавец будет готов продать объект оценки (максимум).

цена, по которой максимальная скорректированная покупатель цена предложения минус гарантированно нулевая скидка на торг - готов купить \ / максимальная цена, по которой \ / продавец гарантированно \ / готов продать

* * > цена, стоимость \/ объекта оценки диапазон цен, в котором гарантированно должна находиться рыночная стоимость

Рис. 3. Альтернативное представление о рыночной стоимости

При этом первая цена может быть весьма несложно получена исходя из цен предложения объектов-аналогов, скорректированных на различия с объектом оценки любым общепринятым способом (методом сетки корректировок или методами корреляционно-регрессионного анализа), безо всякого применения экспертных корректировок. Вторая цена может быть определена в соответствии с соображениями, аналогичными представленным для определения НПЦ2. Очевидно, что ценовой диапазон, полученный в соответствии с альтернативным представлением о рыночной стоимости, будет шире (возможно, значительно), чем ценовой диапазон, полученный исходя из традиционных представлений. Соответственно, может сложиться впечатление о том, что в этом случае результат оценки рыночной стоимости будет существенно более неопределенным <27>. Однако и в соответствии с традиционным представлением результат оценки невозможно считать неопределенным в силу его чрезвычайно сильной зависимости от экспертно определенных параметров и ориентации не на факты, а на желания продавцов. Альтернативное же представление по крайней мере является содержательным (см. [24]) и честным, поскольку оперирует только теми данными, которые являются фактами. -------------------------------- <27> Подчеркнем, что мы говорим не о точности результата оценки, а именно о его неопределенности.

Помимо этого, в пределах альтернативного представления можно обнаружить несколько методов, позволяющих существенно повысить определенность оценки рыночной стоимости. Эти методы связаны с легко понятными вещами. Один из методов описан выше: имеется нормативное задание соотношения рыночной стоимости и цены, которую можно определить из понятных фактических данных. Определенность может повысить учет конкретных обстоятельств обмена, от которых сильно зависит механизм ценообразования. Например, ценообразование при традиционном механизме обмена путем прямых переговоров значительно отличается от аукционного (см. рис. 4).

цена, по которой максимальная скорректированная покупатель цена предложения минус гарантированно нулевая скидка на торг - готов купить \ / максимальная цена, по которой \ / продавец гарантированно \ / готов продать

* * > цена, стоимость \/ объекта оценки диапазон цен, в котором гарантированно должна находиться рыночная стоимость > < повышение цены понижение цены предложения предложения на аукционе в процессе прямых переговоров

Рис. 4. Механизмы ценообразования при прямых переговорах и аукционе

Очевидно, что в первом случае продавец устанавливает максимально приемлемую с его точки зрения цену, не ограничивает себя во времени при продаже и торгуется с покупателями, используя правило оптимальной остановки - соглашается на продажу при появлении первого же покупателя, согласного на цену, не меньшую минимально приемлемой для продавца. В течение всего срока экспозиции объекта на рынке продавец может обдумывать предложения покупателей (которые, в свою очередь, имеют возможность достаточно полно ознакомиться с объектом), снижать цену при отсутствии покупателей, в том числе вообще снять объект с рынка. В результате механизм ценообразования действует по принципу "на понижение". Совершенно иное имеет место на аукционе, где рациональный продавец изначально должен предложить рынку цену, которая заинтересует как можно большее число покупателей, иначе проведение аукциона не имеет смысла. Во время аукциона продавец лишен возможности переговоров, а возможности покупателей в части ознакомления с объектом ограничены. В результате механизм ценообразования действует по принципу "на повышение". Вот почему при продаже аналогичных объектов этими двумя способами реально невозможно сколько-нибудь вероятно достичь одной и той же цены (или распределения цен в заранее заданных пределах). Можно указать иные методы повышения определенности оценки рыночной стоимости путем учета конкретных обстоятельств, связанных с объектом оценки, намерениями заинтересованных сторон в его отношении и т. д. Подводя итог сказанному, представляется, что предложенный алгоритм определения рыночной стоимости предмета залога при его реализации на публичных торгах, основанный на соответствующем представлении о рыночной стоимости, является логически непротиворечивым и соответствует современной наилучшей практике оценки.

Выводы и предложения

Из изложенного можно сделать следующие выводы. 1. Для того чтобы залог из относительно формального инструмента обеспечения обязательств заемщика превратился в реально работающий инструмент получения удовлетворения требований кредитора "из стоимости залога" в первую очередь за счет продажи предмета залога в установленных законом рамках, необходима более тщательная и четкая декомпозиция задачи оценки стоимости предмета залога, нежели это имеет место в российской практике банковского кредитования в настоящее время. 2. Общий функциональный алгоритм стоимостной залоговой деятельности, который в настоящее время имеет место в российских банках и заключается в механистической ориентации на рыночную стоимость (из которой исчисляются величины справедливой стоимости предмета залога и оценки предмета залога) без учета конкретных обстоятельств залоговых правоотношений, обладает "встроенными" дефектами, серьезно затрудняющими осуществление мероприятий по обращению взыскания на предмет залога. 3. Для исправления ситуации в действующем алгоритме необходимо провести два организационно-функциональных "разграничения" (декомпозиции), которые должны резко повысить эффективность и прозрачность как учетно-финансовой, так и финансово-юридической функций, связанных с оценкой стоимости предмета залога и оперированием с нею в течение всего срока действия кредитного договора вплоть до получения удовлетворения из стоимости залога, а именно: - на предкредитном этапе необходимо разграничить функции определения оценки предмета залога в договоре о залоге и справедливой стоимости предмета залога для решения вопросов резервирования на возможные потери, не завязывая их на единую величину рыночной стоимости предмета залога, определенную независимым оценщиком: в общем случае справедливая стоимость предмета залога имеет иные смысловое содержание и расчетные методы определения, чем рыночная стоимость; - внутри организационно-финансовой функции разграничить определение рыночной стоимости предмета залога "для целей залога" (предкредитный и последующий этапы) и определение рыночной стоимости предмета залога "для целей реализации на публичных торгах" (этап обращения взыскания на предмет залога) как нацеленные на решение существенно разных задач и требующие использования существенно разных оценочных методов. 3. Необходимы конкретизация термина "справедливая стоимость предмета залога" и стандартизация методов ее определения <28>. -------------------------------- <28> Этот вопрос не рассматривался в настоящей статье, но представляется чрезвычайно актуальным и заслуживающим специального внимательного рассмотрения.

4. Для предотвращения искусственного завышения ("раздувания") рыночной стоимости залога на предкредитном этапе (и последующем) целесообразно ввести некоторые ограничения на отдельные параметры оценки (ставки капитализации и дисконтирования, величины предпринимательской прибыли и т. п.) <29>. -------------------------------- <29> Это, не выходя за рамки традиционных представлений о рыночной стоимости, должно позволить повысить уровень "устойчивости", или "жизнеспособности", значений рыночной стоимости в течение всего срока кредита.

5. Определение рыночной стоимости предмета залога на этапе обращения на него взыскания должно производиться исходя из следующего: предмет залога обязательно должен быть продан, но при этом существующим законодательством на значение рыночной стоимости накладываются серьезные нормативные ограничения. Игнорирование этих особенностей с высокой степенью вероятности приведет к "поражению" банковского залогового риск-менеджмента. 6. Начиная с предкредитного этапа целесообразно оперировать двумя значениями рыночной стоимости предмета залога: - определенной общепринятым способом с учетом некоторых ограничений, направленных на предотвращение "раздувания" значения рыночной стоимости; - определенной для целей обращения взыскания на предмет залога в условиях действия законодательно определенных ограничений. Реализация указанных мер приведет к существенному повышению результативности получения удовлетворения требований "из стоимости залога" и уровня прозрачности операционного риска, связанного с реалистичностью оценок рыночной стоимости применительно к задачам залогодержателя.

Литература и информационные источники

1. Miller N. G., Jr. and Markosyan S. The academic roots and evolution of real estate appraisal // Appraisal Journal. 2003. April. 2. Grissom T. V. Value definition: Its place in the Appraisal Process // Appraisal Journal. 1985. April. 3. Kummerow M. Logical steps in property valuation // Appraisal Journal. 1997. January. 4. Слуцкий А. А. "Скромное обаяние" стоимостной залоговой политики банка // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 5 (33), N 6 (34). 5. UK Practice Statement 3 (UKPS 3). Valuations for loan facilities. RICS Valuation Standards 2008. 6th edition. 6. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 1), утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256. 7. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 2), утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255. 8. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 9. Абросимов Н. В., Дуранин М. Ю. Правовой аспект регулирования залоговых отношений в условиях экономического кризиса // Экономические стратегии. 2008. N 8. 10. UK PS 3.3. Projected Market Value (PMV) of residential property. RICS Valuation Standards. 6th edition. 2007. 11. Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). 12. Карпенко В. П., Слуцкий А. А. Оценка предметов залога: время перемен // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 5 (33). 13. Артеменков А. И. Методологические и макроэкономические пути развития оценочной политики: презентация выступления на республиканском семинаре "Современные проблемы методологического обеспечения оценки имущества", проходившем 5 февраля 2010 года в городе Саранске // URL: http:// www. sroroo. ru/ index. php? tfull= 1&stationid= 1C0D8BF3- 735C - 424C - 896E - 09D819FAC069&cz= 7929CF15- 9D85- 4523- BF8E - 5565C987147D& channelid= 7E82B6F7- 2208- 4DC4- 8436- 7FE41FC9733B. 14. Слуцкий А. А. Особенности стоимостной залоговой политики американских банков // Методический журнал "Банковское кредитование". 2011. N 5 (39), N 6 (40); 2012. N 1 (41). 15. Бактимиров А. Взаимодействие с оценочными компаниями в рамках проблемных проектов: выступление на Втором международном конгрессе "Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России", проходившем 26 - 27 ноября 2009 года в городе Москве // URL: http:// www. appraiser. ru/ default. aspx? SectionId= 7&Id= 3221&ContId= 400#м2. 16. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ. 17. Слуцкий А. А. Оценка залогового имущества: проблемы стоимости // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 2 (30). 18. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 года N 38-В09-9. 19. Слуцкий А. А. Оценка предмета залога при внесудебном порядке обращения взыскания // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 3 (31). 20. Международные стандарты оценки IVSC, 2010. 21. Слуцкий А. А. Методика определения ликвидационной стоимости предмета залога // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 4. 22. Трофимова М. Особенности оценки залоговых объектов недвижимости в условиях кризиса // Методический журнал "Банковское кредитование". 2010. N 1. 23. Симановский А. Три урока для надзора // Банковское обозрение. 2011. N 1. 24. Федеральный стандарт оценки (ФСО N 3), утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254. 25. International Valuation Standards Board. International Valuation Standard 103 "Bases of Value". Proposed New International Valuation Standards. Exposure Draft, Published June 2010. 26. Appraisal Foundation. Third Exposure Draft of proposed changes for the 2012. 13th edition of the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice and Request for Public Comment. 2010. September 29. 27. UK Practice Statement 3 (UKPS 3). Valuations for loan facilities. UK appendix 3.1. Protocol for valuation and appraisal of land and buildings for commercial secured lending. RICS Valuation Standards 2008. 6th edition. 28. International Valuation Standards Board. International Valuation Standard 104. Scope of Work. Proposed New International Valuation Standards. Exposure Draft, Published June 2010. 29. Михайлец В. Б. Способ согласования результатов определения рыночной стоимости методами различных подходов к оценке // Вопросы оценки. 2010. N 3.

Название документа