Строение в помощь

СТРОЕНИЕ В ПОМОЩЬ

М. ГРЕЧУХИН

Михаил Гречухин, юрист, г. Москва.

Часто производственному предприятию требуется постройка каких-либо вспомогательных строений (сараев, цехов и т. п.). Существующее законодательство не содержит четкого определения такого строения, что неизбежно ведет к возникновению сложностей с его легализацией. Как оформить вспомогательную постройку в соответствии с градостроительным законодательством и избежать рисков признания его самовольным строением?

Необходимо разрешение

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество, созданное без необходимых на это разрешений, является самовольной постройкой. С учетом характера постройки (производственное здание) признание права собственности на нее может оказаться невозможным (так как может создавать угрозу для жизни и здоровья граждан). Кроме того, в силу ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 5 тыс. руб.; на должностных лиц - от 20 тыс. до 50 тыс. руб.; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 20 тыс. до 50 тыс. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц - от 500 тыс. до 1 млн. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток. Постараемся помочь предпринимателям избежать вышеуказанных рисков при строительстве вспомогательного строения. Диспозиция ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ допускает два вида исключений из общего правила: 1) строение не является капитальным; 2) имеются исключения, предусмотренные указанной статьей.

Объект капстроительства

Для начала рассмотрим, что является объектом капитального строительства. Определение, данное в ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек), является неполным. "Другие подобные постройки", безусловно, оценочное понятие. Официальное разъяснение понятия в письме Минрегиона России от 21.06.2012 N 15319-АП/08 также не сильно проясняет ситуацию. Согласно указанному письму признаками капитальности являются: - прочная связь с землей и заглубленный фундамент; - при возведении данных объектов проводились существенные земляные работы (рытье котлованов); - постройки связаны с местностью инженерными сетями отопления, горячего/холодного водоснабжения, канализации. В любом случае вопрос об отнесении постройки к объекту капитального строительства решается с учетом индивидуальных особенностей здания (сооружения) и требует проведения строительной экспертизы проекта, что в принципе обесценивает возможность постройки вспомогательного строения без получения разрешения на строительство.

Определение вспомогательного строения

Что делать, если строение является капитальным, но по прямому назначению является вспомогательным? Пункт 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ допускает строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство. Пункт 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Документом, подтверждающим факт создания вспомогательного здания, в силу ч. 3 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ является декларация о таком объекте недвижимого имущества. Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447. На основании указанной декларации Росреестр осуществляет государственную регистрацию права собственности на объект. Понятие сооружения вспомогательного использования законодательно не определено. Официальная позиция надзорных органов по этому вопросу содержится в письме Минрегиона России от 25.06.2009 N 19669-ИП/08: под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 "Надежность строительных конструкций и оснований" <1>. К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. Здесь предприниматель опять сталкивается с неведомым оценочным понятием "подобные сооружения". -------------------------------- <1> В настоящее время вместо него введен ГОСТ Р 54257-2010 "Национальный стандарт РФ. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования" (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 23.12.2010 N 1059-ст). Нормы о пониженной ответственности содержатся в п. 9.1 указанного ГОСТа.

В то же время в судебной практике единственным бесспорным критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Указанные выводы подтверждаются многочисленной судебной практикой: Постановления ФАС ДО от 22.01.2013 N Ф03-6096/2012 по делу N А51-5654/2012, ФАС ЗСО от 10.10.2012 по делу N А45-8245/2012. Так, ФАС ДО при рассмотрении спора о признании вспомогательным строением здания проходной на подстанции отмечает: "Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что здание проходной не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении коммерческой деятельности отдельно от подстанции, следовательно, является вспомогательным объектом, необходимым для использования с основным производственным объектом".

Возможность размещения оборудования

Не менее важным является вопрос о том, возможно ли размещение производственного оборудования в строении, не являющемся капитальным. Данная возможность определяется техническими нормами и правилами для определенного вида предприятий. Так, существующие Нормы технологического проектирования предприятий молочной промышленности. ВНТП 645/1618-92, утв. письмом Минсельхоза России от 07.04.1992 N ДН-60, содержат требования к минимальной площади, используемой для промышленного оборудования, а также к напольному покрытию и облицовке стен. В отдельных случаях (п. 3.4) допускается даже расположение оборудования вне помещений при организации соответствующего навеса. Требования к капитальности в указанных правилах отсутствуют.

Исключение рисков

Итак, что необходимо сделать, чтобы избежать рисков признания вспомогательного строения вспомогательным? Следует иметь в виду, что обязанность доказывания характера постройки лежит на собственнике и риск признания данного строения капитальным и не имеющим вспомогательного характера также лежит на собственнике. Это подтверждается судебной практикой: Постановление ФАС СЗО от 26.12.2006 по делу N А05-10593/2006-29. Для исключения риска рекомендуется: 1) утвердить новый производственный план, в котором подчеркнуть, что здание носит вспомогательный характер. Данное доказательство является наиболее существенным, так как в суде требуется прежде всего доказать неразрывную связь вспомогательного здания с основным; 2) провести независимую экспертизу проекта строительной документации для определения того, что объект не является капитальным. Безусловно, можно обойтись и без вышеуказанных процедур, но существует риск возникновения спора с регистрирующим органом или органом строительного надзора и связанных с этим материальных издержек.

Название документа