Развитие законодательства, направленного на стимулирование жилищного строительства

(Рыжов А.)

("Жилищное право", 2012, N 1)

Текст документа

РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, НАПРАВЛЕННОГО НА СТИМУЛИРОВАНИЕ

ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

А. РЫЖОВ

Рыжов Александр, руководитель аппарата комитета Законодательного собрания Нижегородской области по вопросам градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса.

Статьи 1, 2 ЖК РФ указывают на необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, в том числе содействия развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище, стимулирования жилищного строительства.

Совершенствуясь, жилищное и градостроительное законодательства должны адекватно отвечать современным задачам общественного развития.

В Российской Федерации достигаются более высокие стандарты качества жизни граждан, чем в предыдущие исторические периоды. В градостроительной сфере это наглядно выражается в новом качестве архитектурных решений, более просторной планировке жилых помещений, росте доли индивидуальных жилых домов, применении более эстетичных и долговечных отделочных материалов, внедрении энергосберегающих технологий.

Так, отражая выросшие требования граждан к качеству жилья, Министерство регионального развития Российской Федерации Приказом от 27.02.2010 N 79 утвердило Методические рекомендации по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета.

Дефицит дешевого, но качественного и энергетически эффективного жилья требует массового жилищного строительства.

В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда принят Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Данный Федеральный закон установил, в частности, механизм формирования, финансирования, реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Федеральный закон от 01.12.2008 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установил особенности предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья.

Федеральный закон от 09.03.2010 N 25-ФЗ (в ред. от 29.12.2010) "О внесении изменений в Федеральный закон "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и статью 4 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и статью 4 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" предусмотрел предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства.

В целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий принят Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства". Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности создания и деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства как института развития, его цели и особенности деятельности.

Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят в первом чтении проект Федерального закона N 456651-5 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса". Этот законопроект направлен на то, чтобы создать правовые механизмы, обеспечивающие массовое строительство дешевого жилья.

Законопроектом предусматриваются два механизма: 1) развитие уже застроенных территорий с условием строительства на таких участках жилья экономического класса; 2) предоставление застройщикам земельных участков для их комплексного освоения или реализация такого жилья по фиксированной стоимости, определенной по итогам аукциона.

В первом случае застройщик и орган местного самоуправления или орган государственной власти заключают договор о развитии застроенной территории в целях строительства жилья экономического класса (в отношении уже застроенных территорий) и выполнения ряда условий такого договора, включающих обязанность подготовки документации по планировке, предоставлению жилых помещений для граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда.

Согласно второму варианту застройщик и орган местного самоуправления или орган государственной власти заключают договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и выполнения ряда условий такого договора, включая подготовку документации по планировке территории.

Земельные участки для строительства жилья экономического класса будут предоставляться лицу, с которым заключен соответствующий договор, без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта. Законопроект предусматривает внесение изменений в Земельный кодекс РФ, необходимых для реализации таких схем.

Заключение таких договоров будет осуществляться с победителем аукциона на право заключить соответствующий договор. Победителем аукциона будет признан участник, предложивший наиболее низкую цену в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений договоров купли-продажи и договоров участия в долевом строительстве. При этом начальная цена предмета аукциона (стоимость 1 кв. м жилья) устанавливается исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. м жилья, определяемой Минрегионом России для соответствующего субъекта РФ.

Комитетом Законодательного собрания Нижегородской области по вопросам градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса (председатель комитета О. Б. Шавин) разрабатываются поправки, направленные на:

1) предотвращение возможных злоупотреблений сторон договора при передаче земельных участков застройщику;

2) установление права застройщика на возмещение его обоснованных расходов на строительство объектов социальной инфраструктуры, что стимулирует строительство надлежащей инфраструктуры на застраиваемых территориях;

3) защиту интересов добросовестных застройщиков посредством повышения эффективности мер административного воздействия на лиц, нарушивших условие о продаже жилых помещений не выше установленной договором цены, а именно:

- обеспечение соразмерности санкций и общественной опасности деяния, размера штрафа и возможной выгоды от совершения правонарушения (предлагается заменить штраф в отношении должностных лиц в размере 20 - 50 тысяч рублей их дисквалификацией, так как на практике штраф в отношении юридических лиц в предлагаемом законопроекте размере от 500 тысяч до 1 миллиона рублей может заменяться штрафом в отношении должностного лица, размер которого не повлияет существенно на экономические интересы правонарушителя);

- кратность административного правонарушения предлагается определять не по числу договоров купли продажи, как в законопроекте, а по числу реализованных жилых помещений, так как в договоре может быть указано более одного жилого помещения.

За созданием законодательства, стимулирующего строительство дешевого жилья, логично следует вопрос о создании надлежащих условий для строительства престижного, комфортабельного жилья.

В современных условиях укрепляется тенденция к социальной самоидентификации граждан, формируются различные стили потребления, взаимное терпимое и уважительное отношение общественных групп к разнообразным стилям жизни, не нарушающим права и законные интересы других людей.

В числе принципов законодательства о градостроительной деятельности Градостроительный кодекс РФ указывает принцип обеспечения сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности.

Становится очевидным, что при строительстве нового жилья необходимо формировать благоприятную градостроительную среду исходя из учета потребностей каждой группы населения.

Законодательство о стимулировании строительства жилья должно учитывать факт социального расслоения общества, исходить из необходимости учета интересов и потребностей различных социальных групп.

Индивидуальная жилая застройка советского периода и периода 1990-х годов по качеству архитектурных решений и градостроительной среды не вполне отвечает требованиям современных покупателей. Это означает потерю Нижегородской областью части платежеспособного спроса на жилую недвижимость в самых дорогих сегментах, негативно отражается на привлекательности Нижегородской области для высококвалифицированных специалистов и инвесторов.

Для стимулирования деловой активности нам нужно выращивать, привлекать и удерживать таланты. Нам нужно притягивать экономически инициативных людей в российские города. Для этого помимо деловых возможностей, гарантий эффективной защиты прав собственности, развития образования нам нужно градостроительное проектирование и создание знаковых территорий - зон престижного, комфортабельного, фешенебельного жилья, конкурентоспособного по цене с аналогичной зарубежной недвижимостью.

Игнорирование интересов потенциальных покупателей дорогой недвижимости приводит к чрезмерному росту стоимости фешенебельного жилья по сравнению с другими странами. Это наносит определенный ущерб глобальной конкурентоспособности страны.

Стратегией развития Нижегородской области до 2020 года определена главная цель - обеспечить благосостояние населения и высокие стандарты качества жизни.

Градостроительная деятельность на территории Нижегородской области регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Законом Нижегородской области от 08.04.2008 N 37-З "Об основах регулирования градостроительной деятельности на территории Нижегородской области", нормативными правовыми актами Правительства Нижегородской области.

Закон Нижегородской области "Об основах регулирования градостроительной деятельности на территории Нижегородской области" установил цель политики пространственного развития Нижегородской области - создание условий для повышения качества жизни населения и роста экономики Нижегородской области посредством градостроительной деятельности.

Согласно данному Закону области основными направлениями политики пространственного развития Нижегородской области являются обеспечение устойчивого развития Нижегородской области в интересах настоящего и будущих поколений, а также осуществление взаимного согласования политики пространственного развития (документов территориального планирования) и политики социально-экономического развития (документов социально-экономического развития) Нижегородской области. При этом приоритетные направления пространственной организации территории Нижегородской области должны предусматривать, в частности, формирование опорных территорий роста экономики и повышения качества жизни населения (территорий концентрации градостроительной активности).

Постановлением Законодательного собрания Нижегородской области от 24.04.2008 N 1011-IV "Об информации о состоянии и перспективах малоэтажного строительства в Нижегородской области" признано приоритетное значение малоэтажного жилищного строительства в политике пространственного развития Нижегородской области (документов территориального планирования) при:

1) формировании новых опорных территорий роста экономики и повышения качества жизни населения (территорий концентрации градостроительной активности);

2) создании современных образцов организации жилой и рекреационной среды, воссоздании и сохранении гармоничного сочетания природных и культурных компонентов ландшафтов, жилых, хозяйственных и культовых построек;

3) формировании систем городских населенных пунктов на незастроенных территориях и на прилегающих к крупным городам Нижегородской области территориях.

С целью создания благоприятных условий для развития в Нижегородской области малоэтажного строительства данным Постановлением рекомендовано разработать и принять областную целевую программу развития малоэтажного жилищного строительства, направленную на увеличение объемов строительства комфортного индивидуального жилья, доступного для групп населения с различным уровнем доходов, и предусматривающую решение следующих задач:

а) первоочередная разработка схем территориального планирования, документации по планировке территории для размещения комплексной малоэтажной жилой застройки и предоставления соответствующих земельных участков;

б) использование средств государственной поддержки для развития инженерной и социальной инфраструктуры территорий малоэтажного строительства;

в) развитие кредитования малоэтажного строительства.

В настоящее время в Нижегородской области действует областная целевая программа "Стимулирование малоэтажного жилищного строительства в Нижегородской области на 2011 - 2013 годы", утвержденная Постановлением Правительства Нижегородской области от 16.09.2010 N 611.

Одним из инструментов реализации политики пространственного развития являются региональные нормативы градостроительного проектирования.

Пункт 3 статьи 7 Градостроительного кодекса Российской Федерации относит утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно Закону Нижегородской области "Об основах регулирования градостроительной деятельности на территории Нижегородской области" региональные нормативы градостроительного проектирования содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории). Региональные нормативы градостроительного проектирования учитываются при подготовке схем территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, а также документации по планировке территории.

Региональные нормативы градостроительного проектирования должны содержать технически и экономически обоснованные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека.

Предельные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека на территории Нижегородской области устанавливаются на минимально необходимом и (или) максимально допустимом уровне.

Организацию разработки региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти Нижегородской области в сфере градостроительной деятельности.

Региональные нормативы градостроительного проектирования утверждаются Правительством Нижегородской области.

Закон Нижегородской области "Об основах регулирования градостроительной деятельности на территории Нижегородской области" определяет, что региональные нормативы градостроительного проектирования устанавливаются с учетом природно-климатических, геологических, социально-демографических, национальных, историко-культурных и других особенностей поселений, городских округов Нижегородской области.

В настоящее время разрабатывается проект закона Нижегородской области, который конкретизирует требования к содержанию региональных нормативов градостроительного проектирования жилых зон и предусматривает дополнение статьи 11 "Виды и состав региональных нормативов градостроительного проектирования в Нижегородской области" Закона Нижегородской области "Об основах регулирования градостроительной деятельности на территории Нижегородской области" новой частью 9, согласно которой региональные нормативы градостроительного проектирования жилых зон устанавливают предельные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека для территорий застройки:

1) многоэтажными (четыре этажа и выше) жилыми домами;

2) малоэтажными (до четырех этажей) многоквартирными, сблокированными, секционными жилыми домами;

3) индивидуальными жилыми домами;

4) индивидуальными жилыми домами с повышенными требованиями к архитектурным и градостроительным решениям;

5) жилой застройки иных видов.

Принятие такого законопроекта послужит достижению современных стандартов качества жизни, повышению конкурентоспособности Нижегородской области в сфере жилой недвижимости, росту инвестиционной привлекательности и престижа Нижегородской области, привлечению в Нижегородскую область квалифицированных специалистов.

* * *

Российское законодательство, направленное на стимулирование жилищного строительства, интенсивно развивается. Результаты сегодняшней законотворческой деятельности должны стать основой для создания качественной жилой среды, отвечающей интересам развития страны на ближайшие десятилетия.

Название документа