Долгострой и как с ним бороться

ДОЛГОСТРОЙ И КАК С НИМ БОРОТЬСЯ

О. МУН

Мун Оксана, юрисконсульт.

Проблема долгостроя является актуальной как для регионов, так и для Российской Федерации в целом. Власти на местах стараются бороться с этим явлением - принимают постановление за постановлением, пытаясь заставить инвесторов-застройщиков соблюдать заявленные сроки...

Например, Правительство Москвы 11.09.2007 приняло Постановление N 793-ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в г. Москве". Согласно данному документу в случае нарушения арендаторами земельных участков сроков проектирования, строительства (реконструкции) и ввода объектов в эксплуатацию в отношении их будет применяться прогрессивная шкала арендной платы. Более того, во вновь заключаемых договорах аренды земельных участков должно быть закреплено условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке. На первый взгляд эффективность данной меры кажется сомнительной, т. к. сроки строительства просчитываются исходя из экономической составляющей, а не произвольно, т. е. чем выше рентабельность строящегося объекта, тем короче сроки строительства. Следовательно, если строительство затягивается, проблемы, скорее всего, с финансированием стройки, т. к. сознательно застройщикам тормозить процесс проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объектов невыгодно. В итоге получится, что сроки строительства не сократятся, а дополнительные расходы по аренде земельных участков застройщики перекинут на будущих собственников строящихся объектов. Также данное Постановление создает благоприятную почву для незаконного завышения размеров арендной платы. Рассмотрим пример: решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.03.2012 по делу N А60-3531/2012. Из материалов дела. Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ООО "Уралмашстройсервис" о взыскании 2 млн. 363 тыс. 106 руб. 40 коп., в том числе 1 млн. 462 тыс. 22 руб. 85 коп. долга, 901 тыс. 83 руб. 55 коп. неустойки, начисленной за период с 13.04.2010 по 31.12.2011. Свои требования заявитель основывает на неисполнении ответчиком обязанности по уплате арендных платежей за пользование земельным участком. Ответчик исковые требования не признал; по его мнению, задолженности перед истцом он не имеет. Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее. Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил ответчику в аренду земельный участок площадью <...> на срок с 26.02.2007 по 25.02.2010. Участок предоставлен для строительства и эксплуатации жилого дома с нежилыми помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой. Договор прошел процедуру государственной регистрации. Пунктом 2.2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, Свердловской области и муниципального образования г. Екатеринбург и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью составленного договора. Как следует из материалов дела, арендодатель направлял в адрес арендатора расчеты арендной платы за 2007 и 2008 гг., а арендатор своевременно уплачивал арендные платежи в соответствии с полученными расчетами, в том числе и в 2009, 2010 гг. Названное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Из содержания расчета задолженности, расчетов арендной платы за 2009 и 2010 гг. и пояснений представителей сторон следует, что разногласия между истцом и ответчиком по размеру арендных платежей возникли после направления истцом ответчику расчетов арендной платы за 2009 и 2010 гг. Как следует из содержания расчетов арендной платы, они выполнены на основании ПП Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП, согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается в пятикратном размере от установленного размера арендной платы, но не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, в случае если объекты недвижимости на земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды, по истечении трех лет - в десятикратном размере от установленного размера арендной платы, но не менее 5% кадастровой стоимости земельного участка. Применив названные положения, ответчик рассчитал арендную плату начиная с 16.05.2009, т. е. после истечения двух лет с момента государственной регистрации договора аренды, исходя из 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а начиная с 16.05.2010 (по истечении трех лет с момента регистрации) - исходя из 5% кадастровой стоимости земельного участка. Однако анализ приведенных положений ПП Свердловской области N 64-ПП и ФЗ N 137-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что увеличение размера арендной платы после истечения определенного времени с момента заключения договора аренды возможно лишь в случае нарушения арендатором установленных сроков строительства объектов на предоставленном для этих целей земельном участке и является, таким образом, мерой ответственности за несвоевременное освоение земельного участка. В рассматриваемой ситуации земельный участок предоставлен истцу для строительства жилого дома. Из содержания разрешения на строительство, выданного истцом ответчику, следует, что срок его действия определен до 15.04.2010 и впоследствии продлен до 30.07.2010. Из содержания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию следует, что жилой дом фактически построен 29.06.2010, т. е. в установленный срок. Таким образом, установленный уполномоченным органом срок строительства объекта ответчиком нарушен не был, и, следовательно, отсутствовали основания для предъявления к нему требований об уплате арендной платы в повышенном размере. Учитывая изложенное, оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и, следовательно, неустойки за ее несвоевременную уплату суд не находит. Кроме того, из содержания п. 2.2.2 договора следует, что расчет арендной платы направляется арендатору не позднее 15 февраля каждого календарного года по почтовому адресу, указанному в составленном договоре. Истцом не представлено достаточных доказательств, подтверждающих исполнение названного условия договора по направлению расчетов за 2009 и 2010 гг. Из содержания расписки, датированной 15.11.2010, не представляется возможным установить, получен ли перерасчет арендной платы за 2010 г. уполномоченным представителем ответчика. Почтовое извещение, содержащее оттиск почтового штемпеля от 25.03.2010, не может служить достаточным доказательством вручения расчета, поскольку из содержания акта, составленного ответчиком 26.03.2010, следует, что при вскрытии почтового конверта, полученного от истца, каких-либо вложений обнаружено не было. По утверждению ответчика, расчеты арендной платы, содержащие требование об уплате арендной платы в повышенном размере, получены им лишь 23.01.2012, что подтверждается оттиском почтового штемпеля на конверте, в котором поступили расчеты. Таким образом, в рассматриваемой ситуации имела место просрочка кредитора, что, в силу ст. 406 ГК РФ, освобождает ответчика от ответственности за неисполнение денежного обязательства. При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат. Таким образом, застройщики имеют право обратиться в суд в защиту своих нарушенных прав, и в случае, если судом будут установлены уважительные причины затягивания сроков строительства, решение будет принято в пользу добросовестного застройщика. В Москве также действует Постановление Правительства Москвы от 16.03.2010 N 218-ПП "Об усилении ответственности инвесторов-заказчиков за соблюдение сроков строительства", согласно которому у департамента земельных ресурсов есть право штрафовать застройщиков, если те вовремя не освободили проезжую часть, примыкающую к строительной площадке. Данное Постановление позволит не только сократить сроки строительства, но и будет способствовать пополнению городской казны. Регионы решают проблему долгостроя своими способами. Например, в Республике Алтай власти решили бороться с долгостроем с помощью субсидий, которые планируют выделять строительным организациям, чтобы те как можно быстрее завершали недостроенные объекты. Однако такая помощь будет выделяться для завершения объектов с высокой степенью готовности и имеющих социально важное значение для региона. Можно сделать вывод, что данная мера позволит улучшить ситуацию с сокращением сроков строительства, но не разрешить ее. В каждом городе есть замороженные стройки, брошенные и забытые скелеты никому не нужных домов, административных и коммерческих зданий. Гигантские средства либо разворованы, либо потрачены впустую. Долгострой - глобальная проблема современного зодчества, причиной ее являются бюрократия, коррупция и мировой финансовый кризис. Недостроенные объекты не только портят внешний облик города, но и представляют реальную угрозу жизни и здоровью людей, т. к. в них собираются группы граждан экстремального и неформального поведения, а также просто подростки в поисках острых ощущений. Решать проблему с недостроенными, заброшенными объектами должны органы местного самоуправления. Если чиновники не спешат решать данные вопросы по своей инициативе, то граждане в соответствии с положениями ФЗ от 21.04.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ" имеют право обратиться с коллективной жалобой на проблемный объект в управу района. В случае если собственника недостроенного здания невозможно установить, администрация имеет право обратиться в суд о признании права собственности на такой объект. Приведем пример: решение Дятьковского городского суда от 20.07.2012 по делу N 2-650/12. Из материалов дела. 10.05.2011 на основании заявления Дятьковской городской администрации МО г. Дятьково Учреждением юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними был принят на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества недостроенный дом. Дятьковская городская администрация МО г. Дятьково обратилась в суд с иском о признании права муниципальной собственности на данный бесхозяйный объект. Исследовав доказательства по делу, суд пришел к следующему. Как усматривается из материалов дела, на основании заявления Дятьковской городской администрации МО г. Дятьково Учреждением юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними была внесена запись в Единый госреестр о принятии на учет бесхозяйного объекта недвижимого имущества - недостроенного дома, о чем свидетельствует выписка из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о принятии на учет бесхозяйного объекта недвижимого имущества. Фактически данным объектом недвижимого имущества владеет Дятьковская городская администрация. Иные собственники неизвестны. Согласно п. 2 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного ПП РФ от 17.09.2003 N 580, принятие на учет и снятие с учета объектов недвижимого имущества осуществляют учреждения юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На учет принимаются объекты недвижимого имущества, которые не имеют собственников либо собственники которых неизвестны или от права собственности на которые собственники отказались в порядке, предусмотренном ст. 225, 236 ГК РФ. Пункт 30 данного Положения предусматривает, что объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае госрегистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование и распоряжение. Государственная регистрация права собственности осуществляется в соответствии с порядком, установленным ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ госрегистрация права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества осуществляется по истечении 1 года со дня принятия на учет этого объекта на основании вступившего в силу решения суда. На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований и о признании права муниципальной собственности МО г. Дятьково на недостроенный дом. После признания права муниципальной собственности на проблемный объект органы местного самоуправления либо принимают решение о сносе недостроенного здания, либо проводят конкурс на выбор строительной организации для завершения строительства. Следует отметить, что жалобы также не всегда помогают, т. к. зачастую чиновники в нарушение практически всех норм указанного ФЗ предоставляют не соответствующую действительности информацию, нарушают сроки на ответ или никак не реагируют на многократные обращения граждан. В таком случае необходимо обратиться в суд о признании незаконным бездействия органов местного самоуправления. Ситуация сложнее в отношении проблемных строек, которые находятся в частной собственности, т. к. основанием для возврата в муниципальную собственность земельного участка является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ). Но такое бывает крайне редко, а если застройщик вбивает на участке хотя бы одну сваю, завозит стройматериалы, то это уже объект незавершенного строительства, который можно зарегистрировать в собственность. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, частной собственностью власти распоряжаться не вправе. Более того, собственников таких зданий сложно найти, т. к. объекты по нескольку раз перепродаются. Безусловно, недостроенные административные и коммерческие здания портят облик города, но самой острой проблемой являются долгострои жилых домов и проблема обманутых дольщиков. В случае если дом не сдан в эксплуатацию, все сроки вышли, а строительство не окончено, задержка составляет от одного года до двух лет и более. В данном случае дольщикам необходимо действовать сообща. Для начала стоит выяснить, с чем связана задержка строительства (это может быть как банальное занижение сроков строительства с целью инвестиционной привлекательности объекта, так и нехватка финансовых средств или банкротство). В случае если проблема вызвана причинами, которые застройщик в состоянии устранить, то можно не беспокоиться и дожидаться окончания строительства дома. Кстати, указанные обстоятельства являются не форс-мажорными, а коммерческими рисками застройщиков и должны быть ими предусмотрены еще до заключения договора долевого строительства. Если причины задержки строительства более серьезные (отсутствие разрешительной документации, недостаточное финансирование, смена застройщика и др.), то в таких случаях целесообразно обратиться к специалистам в области права и строительства и готовиться к защите своих интересов в суде. Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В ч. 1.1 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства (например, застройщик может перенести срок сдачи дома только на два месяца; если по истечении этого срока дом не сдан в эксплуатацию, дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор). Рассмотрим пример: решение Ейского городского суда Краснодарского края от 03.02.2011 в составе председательствующего Н. В. Овчаренко. Из материалов дела. А. З. Моисеева просит суд расторгнуть заключенный между нею как участником долевого строительства и ООО "Титан" как застройщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, обязав возвратить ей уплаченную сумму в размере <...> руб. и взыскать с ответчика неустойку (пеню) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки на момент вынесения решения суда в размере <...> руб., взыскать с ответчика в ее пользу причиненные убытки, связанные с ее проживанием на съемной квартире за период времени с октября 2010 г. по январь 2011 г. включительно в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., а также понесенные ею судебные расходы, связанные с рассмотрением этого дела. Требования истец мотивирует тем, что согласно п. 2.1 данного договора она как участник долевого строительства обязана была уплатить застройщику денежную сумму за возводимый объект, что ею и было сделано. Это подтверждается выданной на ее имя квитанцией об уплате данной суммы. При этом на основании п. 4.1 этого договора срок строительства был определен апрелем 2008 г. - декабрем 2009 г., а срок передачи А. З. Моисеевой возведенной квартиры был определен январем - февралем 2010 г. В начале января 2010 г. ею было получено предложение на ее согласие относительно передачи прав и обязанностей застройщика, каковым, согласно заключенному договору, являлось ЗАО "Ейскпрофстрой", ООО "Титан". При этом она как участник долевого строительства дала свое согласие на данную переуступку прав. Ввиду чего в настоящее время ООО "Титан" как правопреемник ЗАО "Ейскпрофстрой" несет не только права, но и обязанности своего правопредшественника. 29.12.2009 со стороны ООО "Титан" как застройщика ей поступило предложение о заключении дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Согласно этому предложению срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта переносился на июнь 2010 г., а срок передачи объекта (квартиры) определялся июлем - сентябрем 2010 г. Данное соглашение ею не было подписано. Аналогичное соглашение ей было предложено еще 10.10.2009 со стороны правопредшественника ответчика - ЗАО "Ейскпрофстрой", по которому срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определялся июнем 2010 г. Но и на данные условия она не согласилась. Застройщик 20.07.2010 обязался выполнить взятые на себя обязательства в установленный срок, но до настоящего времени не исполнил их. Кроме того, со стороны ответчика ей поступило предложение на заключение дополнительного соглашения к вышеуказанному договору долевого участия в строительстве, по которому (п. 1.3) срок передачи объекта определяется как январь 2011 г. В связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств она вынуждена была нести неоправданные материальные расходы, производя оплату за съемную квартиру, ввиду чего в период с октября 2009 г. по январь 2011 г. А. З. Моисеева была вынуждена проживать на съемной квартире, расходы на проживание являются ее убытками, причиненными ей в результате невыполнения ответчиком взятых на себя обязательств. На ее требования о расторжении в одностороннем порядке заключенного 27.11.2008 договора участия в долевом строительстве ни ЗАО "Ейскпрофстрой", ни ООО "Титан" никак не реагируют, чем грубо нарушаются ее как участника долевого строительства права. Законом определено, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Также ответчиком как застройщиком истцу причинен моральный ущерб. Изучив материалы дела, суд считает, что иск А. З. Моисеевой к ООО "Титан" подлежит удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ). ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (ст. 9) определено, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. На момент предъявления иска срок передачи объекта участнику долевого строительства превысил срок 2 месяца. В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. В судебном заседании представителем ООО не представлено доказательств, свидетельствующих о реальной возможности ООО завершить строительство объекта и передать А. З. Моисеевой квартиру до сентября 2011 г. Представитель ООО пояснила, что вопрос с финансированием до настоящего времени не решен. Как следует из обстоятельств дела, срок окончания строительства уже переносился, требования истца о расторжении договора ответчиком самостоятельно не были удовлетворены. При таких обстоятельствах суд считает, что договор подлежит расторжению с взысканием внесенных истцом сумм по договору. Необходимо помнить, что все заявленные в суд требования необходимо доказывать, поэтому в суд необходимо будет представить пакет документов, подтверждающих понесенные расходы. Однако на практике, как правило, дольщики предпочитают ждать до последнего, а не расторгать договор и не искать другую новостройку. Смена инвестора - довольно длительный и болезненный процесс. Чаще всего такое случается, когда первоначальный инвестор решает продать строящийся объект по ряду причин: недостаточное финансирование, заключение более привлекательного инвестиционного контракта и т. д. При этом к новому инвестору переходят все права на объект, а судебные разбирательства по правам бывших собственников, как правило, еще продолжаются, и такие судебные процессы могут длиться годами. Сроки строительства, соответственно, приостанавливаются. Ситуация гораздо сложнее, если речь идет о банкротстве застройщика: в этом случае вероятность возврата денег или получения жилья крайне мала. Однако и из нее есть выход. В соответствии с изменениями от 15.08.2011 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" у граждан, участников строительства, появилась возможность предъявлять застройщику как требования о выплате денежных средств, так и требования о передаче им жилого помещения (как достроенного, так и недостроенного), создавать жилищно-строительный кооператив для завершения строительства многоквартирного дома. Также Законом устанавливается приоритетный порядок погашения требований граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома, по отношению к требованиям иных конкурсных кредиторов и уполномоченных органов. Осуществить свои права можно, обратившись в арбитражный суд с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Следует отметить, что заявлять оба требования Закон не позволяет; также важно отметить, что денежные требования будут удовлетворены только в третью очередь. Соответственно, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно. Следовательно, если сам дом построен, целесообразнее требовать передачи жилого помещения; в случае если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта. Но при решении проблемы таким образом необходимо понимать, что достраивать дом дольщикам придется за свой счет. Чтобы не стать обманутым дольщиком и бесконечно не ждать завершения строительства дома, необходимо следовать нескольким простым правилам: 1) ознакомиться с информацией о строящемся объекте (кто является заказчиком строительства, генеральным подрядчиком, есть ли субподрядчики - в идеале все эти функции должна осуществлять одна организация); ознакомиться с разрешительной документацией; узнать, сколько квартир уже продано. Компания должна быть открытой, и вся указанная информация должна содержаться на официальном сайте в сети Интернет; 2) ознакомиться с информацией о репутации строительной фирмы, реализованных проектах и тех проектах, которые она реализует сейчас; 3) войти в число дольщиков на этапе окончания строительства, когда основные строительные работы выполнены. Но в этом случае есть недостаток: чем ближе окончание строительства, тем выше стоимость квартир. Для заключения договора долевого участия в строительстве целесообразнее всего обратиться к профессиональному юристу, т. к. грамотно составленный договор может уберечь от значительных материальных потерь. Судебная практика, как правило, становится на защиту дольщиков. Из вышеизложенного видно, что власти активно борются с долгостроем, устанавливают жесткие санкции, достраивают заброшенные проекты. Но, чтобы борьба стала более эффективной, необходимо прежде всего выяснить, почему долгострой появился. Безусловно, в строительстве, как и любой другой сфере, имеется масса мошенников, которые сознательно забрасывают строительство, особенно когда деньги от дольщиков уже получены; в таких случаях, конечно, необходимы карательные меры, но ведь причины могут быть и другого характера, например различные бюрократические препоны (получения разрешений, согласований, и т. д.). Вот в такой ситуации необходима помощь местных властей, которая должна быть не карающей, а наоборот, должна выражаться в упрощении указанных процедур. Очень часто стройки затягиваются по причине нехватки финансирования, в таком случае выходом из положения является обеспечение банковского кредитования с помощью городских и областных властей. Препятствовать строительству могут и форс-мажорные обстоятельства, и в таком случае точно рассчитать срок сдачи объекта в эксплуатацию невозможно. Приведем пример: решение Ленинского районного суда г. Пензы от 19.06.2012. Из материалов дела. И. В. Казакова обратилась в суд с иском к ООО "СКМ Групп" о защите прав потребителя, указав, что между ней и строительной организацией ООО "СКМ Групп" был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими или привлеченными силами построить 10-этажный жилой дом и передать участнику долевого строительства объект (квартиру). Стоимость договора составила <...> руб., которые были зачислены (в счет оплаты квартиры) на расчетный счет ООО "СКМ Групп" <...>. Таким образом, свои обязательства по договору истец исполнила в полном объеме. Однако в нарушение п. 6.2 ей было направлено уведомление с предложением оформить и подписать дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в связи с переносом срока ввода в эксплуатацию жилого дома. Перенос срока ввода в эксплуатацию жилого дома ООО "СКМ Групп" аргументирует отвлечением большого количества строительной техники и людских ресурсов, а также привлечением собственных и кредитных ресурсов по причине невыполнения общегородских инвестиционных программ. Данный аргумент ответчик считает форс-мажором. Истец считает, что действиями ответчика нарушены ее права потребителя, в связи с чем в адрес ООО "СКМ Групп" была направлена претензия. Прошло более 10 дней, однако ответа она не получила. Истец просит суд взыскать с ответчика в ее пользу денежную сумму в размере <...> руб. в качестве компенсации морального вреда; обязать ответчика - ООО "СКМ Групп" выплатить компенсацию (уменьшение стоимости квартиры) в размере <...> руб.; взыскать с ответчика судебные расходы за составление искового заявления в размере <...> руб.; взыскать с ответчика в порядке п. 6 ст. 13 ФЗ "О защите прав потребителей" за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему. Анализ материалов дела, пояснений сторон и представленных ими доказательств приводят суд к выводу о том, что заявленные И. В. Казаковой требования не основаны на законе и не подлежат удовлетворению. Вывод суда основан на следующем. Истец И. В. Казакова в обоснование заявленных требований об уменьшении выкупной стоимости объекта недвижимости и компенсации морального вреда ссылается на то обстоятельство, что обязательства по оплате объекта недвижимости, предусмотренные договором долевого участия в строительстве, выполнены ею в полном объеме, в связи с чем застройщик ООО "СКМ Групп" в свою очередь обязан ввести жилой дом в эксплуатацию в сроки, установленные договором. При этом, по мнению истца, основанием для переноса срока ввода дома в эксплуатацию могут являться обстоятельства непреодолимой силы. Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Как следует из ч. 9 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного с гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим ФЗ. Соответственно, на отношения между участником долевого строительства - И. В. Казаковой и застройщиком - ООО "СКМ Групп" распространяется действие ФЗ N 214-ФЗ. В силу ч. 3 ст. 6 указанного выше ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Установлено, что застройщик ООО "СКМ Групп" уведомил истца И. В. Казакову о переносе срока ввода дома в эксплуатацию. Указанное обстоятельство не оспаривалось истцом и его представителем в судебном заседании. Анализируя указанные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что ответчик ООО "СКМ Групп", воспользовавшись своим правом, предусмотренным ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", перенести срок передачи объекта долевого участия за два месяца, уведомил истца о переносе такого срока. При этом из пояснений представителя ответчика следует, что причинами переноса срока ввода дома в эксплуатацию явилось то обстоятельство, что объект долевого строительства расположен на окраине города. На момент строительства на земельном участке под застройкой отсутствовали объекты инженерной и социальной инфраструктуры, без строительства которых невозможна эксплуатация жилого дома. Строительство инженерных сетей должно было осуществляться в рамках общегородских инвестиционных программ, в связи с невыполнением которых ООО "СКМ Групп" было вынуждено осуществлять строительство коммуникаций своими силами и за свой счет. Данное мероприятие потребовало отвлечения большого количества строительной техники. То есть, по мнению суда, действия ответчика в данном случае соответствуют требованиям Закона. Как и любая форма юридической ответственности, ответственность застройщика, предусмотренная Законом, предполагает совершение застройщиком противоправного деяния (действия или бездействия). По состоянию на настоящий момент ответчик не совершал никаких противоправных действий по отношению к истцу, за которые предусматривалась бы юридическая ответственность. Таким образом, поскольку на момент предъявления истцом иска и на момент рассмотрения дела в суде ответчиком еще не был нарушен срок передачи объекта долевого строительства истцу, основания для привлечения к предусмотренной законом ответственности отсутствуют. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования И. В. Казаковой являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. На территории РФ разрабатываются все новые механизмы борьбы с долгостроями, но на основании изложенного очевидно, что механизмы эти должны быть не карающими, а выражаться в оказании содействия властей добросовестным застройщикам в целях своевременного завершения строительства.

Название документа