Ограниченные вещные права на жилые помещения в свете реформы гражданского законодательства

ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В СВЕТЕ РЕФОРМЫ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Е. А. ОСТАНИНА

Останина Елена Александровна, доцент кафедры гражданского права и гражданского процесса ФГОУ ВПО "Челябинский государственный университет", кандидат юридических наук.

Анализируется право проживания в чужом жилом помещении, сделан вывод, что в законодательстве необходимо установить обязательную государственную регистрацию вещного права пользования чужим жилым помещением.

Ключевые слова: собственность, вещные права, члены семьи собственника, право проживания в чужом доме (habitatio).

Limited proprietary rights to living accommodations in light of the reform of civil legislation E. A. Ostanina

The attention is paid to the right of residing in the one's others home. The legislation needs to be changed; this right must be entered in the Register.

Key words: property, property rights, the family members of the owner, right of residence in someone else's home (habitatio).

Ограниченные вещные права на жилое помещение способны хотя бы на определенное время обеспечить потребность гражданина в жилье. Поэтому ограниченные вещные права на жилое помещение обладают не меньшей общественной пользой, чем право собственности. С другой стороны, ограниченные вещные права на жилое помещение стесняют свободу собственника, заставляют его считаться с волей того обладателя ограниченного вещного права, который сохранит свое отношение к вещи и в случае перехода права собственности. Нетрудно заметить, что ограниченные вещные права на жилое помещение могут существенно осложнить оборот, поскольку мало кто пожелает приобрести жилое помещение, обремененное таким ограниченным вещным правом. Для обеспечения стабильности гражданского оборота следовало бы предусмотреть в законе исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав на жилое помещение. Однако в настоящее время ситуация, сложившаяся в законодательстве и в судебной практике в отношении ограниченных вещных прав на жилое помещение, вряд ли может быть признана удовлетворительной. Раздел II Жилищного кодекса Российской Федерации <1> (далее - Жилищный кодекс РФ) называется "Право собственности и другие вещные права на жилое помещение". Какие "другие права", названные в нем, следует отнести к ограниченным вещным? -------------------------------- <1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изм. от 29 июня 2012 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14.

Отвечая на этот вопрос, нужно принять за исходное следующие признаки вещного права: (а) вещные права существуют в форме абсолютного правоотношения; (б) имеют своим объектом индивидуально-определенную вещь; (в) ограниченные вещные права не прекращаются при переходе права собственности (п. 3 ст. 216 Гражданского кодекса РФ). Учитывая эти признаки, к ограниченным вещным правам на жилое помещение следует отнести: во-первых, право пользования жилым помещением из завещательного отказа, во-вторых, некоторые случаи прав на членов семьи собственника и бывших членов семьи собственника на жилое помещение. В отношении права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа, необходимо отметить, что такое право, безусловно, обладает признаком следования за вещью. Согласно п. 2 ст. 1137 Гражданского кодекса РФ, если предметом завещательного отказа является передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование индивидуально-определенной вещи, входящей в состав наследства (в том числе жилого помещения), при последующем переходе права собственности на эту вещь к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. Этот признак "следования за вещью" позволяет рассматривать право пользования жилым помещением из завещательного отказа в качестве обременения права собственности. Всякий новый собственник обязан будет считаться с установленным в силу завещательного распоряжения обременением. Но как приобретатель узнает о таком обременении? Вносятся ли сведения о праве пользования жилым помещением, возникшем из завещательного отказа, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Согласно п. 1 ст. 33 Жилищного кодекса РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Законодатель устанавливает в п. 3 ст. 33 Жилищного кодекса правило, согласно которому гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Факультативность государственной регистрации, постановка ее в зависимость от усмотрения обладателя ограниченного вещного права не может не вызывать удивления; ведь основное назначение регистрационной записи в рассматриваемом случае состоит в защите интересов третьего лица, приобретающего жилое помещение, обремененное правом пользования. Еще более опасная для стабильности оборота ситуация существует в связи с правом бывшего члена семьи собственника пользоваться жилым помещением. В отношении всех ситуаций, когда члены семьи собственника жилого помещения пользуются жилым помещением, нужно точно провести грань между пользованием, сохраняющимся при отчуждении жилого помещения, и пользованием, прекращающимся при отчуждении жилого помещения. К слову сказать, пользование, которое прекращается при отчуждении жилого помещения, видится не совсем корректным относить к ограниченным вещным правам, так как и в п. 3 ст. 216 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что "переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество", и в литературе повсеместно отмечается, что для ограниченных вещных прав характерен признак следования за вещью. Поскольку в силу указания п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, право пользования, осуществляемое членами семьи собственника, по общему правилу вряд ли можно отнести к ограниченным вещным правам. Однако п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ допускает исключение: иное (т. е. сохранение, непрекращение права пользования жилым помещением) может быть предусмотрено законом. Прямое указание закона о том, что право пользования не прекращается, имеется лишь в ст. 1137 Гражданского кодекса РФ. Это исключение было рассмотрено выше. В практике Верховного Суда РФ констатируется наличие еще одного исключения, еще одного случая, когда право пользования чужим жилым помещением не прекращается даже при отчуждении жилого помещения собственником. В 2008 г. Верховный Суд РФ <2> разъяснил, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ). -------------------------------- <2> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2008 г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2008) // URL: vsrf. ru.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Жилищного кодекса) действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Верховный Суд РФ указал, что при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу (вопрос N 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2008 г.). Таким образом, Верховный Суд РФ оценил норму, закрепленную ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса как специальную по отношению к общему правилу о прекращении права пользования при отчуждении жилого помещения (п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ). Правило, сформулированное Верховным Судом РФ, относится к бывшим членам семьи собственника жилого помещения. Но "кому разрешено большее, тому разрешено и меньшее", гласит известное правило толкования. Если лицо, имевшее право участвовать в приватизации, прекратило семейные отношения с собственником жилого помещения и сохраняет право пользования жилым помещением при отчуждении данного помещения собственником, тем более сохраняет право пользования тот, кто не прекращал семейных отношений с собственником. Конечно, для того чтобы сделать вывод о сохранении права пользования за членом семьи собственника, следует установить, что право собственности на жилое помещение возникло в результате приватизации. Тем не менее таких случаев немало, и такое толкование как минимум заслуживает обсуждения. Таким образом, не только бывший член семьи собственника жилого помещения, имевший право участвовать в приватизации, сохраняет право на жилое помещение в случае его отчуждения, но и гражданин, остающийся членом семьи собственника и имевший право участвовать в приватизации, сохраняет право на жилое помещение в случае отчуждения жилого помещения. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 14) <3> утверждается, что бывший член семьи собственника, имевший право приватизировать жилое помещение, сохраняет право пользования при переходе права собственности на жилое помещение. -------------------------------- <3> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. N 9. С. 9.

Согласно п. 18 Постановления Пленума N 14 "при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором". При буквальном толковании ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации нельзя сделать вывод о том, что законодатель имел в виду сохранение права пользования жилым помещением на случай перехода права собственности на это помещение. Норма ст. 19 этого Закона запрещает лишь выселять лицо, имевшее право участвовать в приватизации, поскольку в ней установлено лишь следующее: "...действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором". Согласно своему изначальному смыслу ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса не придавала праву пользования характера ограниченного вещного права. Но в том толковании, которое сейчас является обязательным в силу Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14, право пользования, осуществляемое бывшими членами семьи собственника жилого помещения, имевшими право участвовать в приватизации, получает характер именно ограниченного вещного права. И это - правило, предусмотренное не законом, а судебной практикой, обременение, не отмечаемое в реестре. Об этом обременении приобретателю жилого помещения узнать будет затруднительно. В Концепции развития гражданского законодательства предлагалось установить исчерпывающий перечень вещных прав (п. 2.3) <4>. Это предложение реализовано, но отдельные разновидности предусмотренного Концепцией права пользовладения (узуфрукта) не отражены в гражданском законодательстве, а остались в жилищном праве. Само по себе это обстоятельство не вызывает возражений, однако отсутствие соответствующих изменений в жилищном законодательстве пока, к сожалению, приводит к ситуации, при которой некоторые обременения права собственности на жилое помещение не отмечаются в реестре. -------------------------------- <4> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 11.

Как известно, исходный проект N 47538-6 Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - проект изменения Гражданского кодекса РФ, проект) <5> был разделен на несколько частей; изменения в Гражданский кодекс РФ вносятся поэтапно. -------------------------------- <5> URL: http://komitet2-10.km. duma. gov. ru/site. xp/051054056124054053054.php.

В проекте, с одной стороны, проводится правило об исчерпывающем перечне вещных прав и о приоритете положений Гражданского кодекса РФ перед нормами иных законов. В частности, установлено, что "вещными являются права, признанные таковыми настоящим Кодексом" (п. 2 ст. 221 Гражданского кодекса РФ в редакции проекта). "Субъекты, объекты и содержание вещных прав, основания их возникновения и прекращения, а также правила их защиты определяются настоящим Кодексом. Осуществление вещных прав регулируется настоящим Кодексом, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, - также иными законами" (п. 3 ст. 221). С другой стороны, изменение Жилищного кодекса РФ этим проектом не предусматривается и имеется большое число отсылок к Жилищному кодексу. Бланкетные нормы, возможно, и оправданы спецификой регулирования отношений по поводу жилого помещения, но проблема состоит в том, что проект пока не предусматривает изменения Жилищного кодекса РФ. Из смысла ст. 302.6 Гражданского кодекса РФ в редакции проекта следует, что члены семьи собственника, имеющие право требовать от собственника уплаты алиментов, обладают правом социального пользовладения. "Социальное пользовладение в отношении жилого помещения возникает на основании закона в силу совместного проживания с собственником жилого помещения. Социальное пользовладение устанавливается исключительно в пользу лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения и имеющих в соответствии с семейным законодательством право требовать от этого собственника уплаты алиментов" (п. 1 и 2 ст. 302.6 Гражданского кодекса РФ). Иные члены семьи собственника могут приобрести право социального пользовладения на основании судебного решения. "Социальное пользовладение может быть установлено в судебном порядке по требованию лиц, проживающих совместно с собственником, за исключением лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи, которые находятся на иждивении собственника" (п. 3 ст. 302.6 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, политико-правовым обоснованием права социального пользовладения становится обязанность собственника жилого помещения обеспечить жильем лиц, имеющих право требовать алименты от собственника. В проекте ничего не говорится о праве бывшего члена семьи собственника, имевшего право участвовать в приватизации, проживать в жилом помещении. В принципе это умолчание также оправданно, поскольку п. 18 Постановления Пленума N 14 решал задачу временного характера. Следует обратить внимание на мотивировку, которая была дана в этом Постановлении. "К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)" (п. 18 Постановления Пленума N 14). Таким образом, субъекты права социального пользовладения и субъекты этого весьма специфичного, введенного судебной практикой права на жилое помещение не совпадают. Изменится ли практика Верховного Суда РФ в части сохранения за бывшим членом семьи собственника, имевшим право участвовать в приватизации, права проживать в жилом помещении? Пока проект не предусматривает никаких изменений в Жилищный кодекс РФ. Оставлять без внесения в реестр такое обременение права собственности вряд ли разумно. Оптимальным решением было бы дополнение Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" нормой о том, что только тот член семьи или бывший член семьи собственника, который согласно измененной редакции Гражданского кодекса РФ может быть признан субъектом права социального пользовладения, сохраняет право на жилое помещение. Правда, такое решение будет несколько жестоким по отношению к тем гражданам, которые, давая отказ от приватизации, полагали, что их право на жилое помещение будет существовать бессрочно. Однако такое решение защитит оборот и законные интересы приобретателя. Возможно и другое решение - переходная норма, определяющая порядок государственной регистрации права членов семьи собственника и бывших членов семьи собственника жилого помещения, имевших право участвовать в приватизации, пользоваться жилым помещением. Эта переходная норма может возложить обязанность регистрации на самих этих управомоченных лиц (поскольку сохранение права пользования происходит в основном в их интересах). Так или иначе, вряд ли обоснованно просто умолчать в проекте о предусмотренном п. 18 Постановления Пленума N 14 обременении права собственности на жилое помещение. Согласно ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Статья 8.1 Гражданского кодекса РФ закрепляет известнейший в литературе принцип публичной достоверности реестра, устанавливая, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ). В полном соответствии с принципом публичной достоверности реестра и проект применительно к вещным правам закрепляет правило о том, что "вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации (статьи 8.1, 131) и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено настоящим Кодексом" (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса РФ (в ред. проекта)). Следует очень осторожно относиться к исключениям из этих правил. В связи с судебной практикой сохранения права пользования за бывшими членами семьи собственника, имевшими право участвовать в приватизации, представляется, что нет ни догматического, ни политико-правового объяснения тому, что эти лица сохраняют свое право даже при переходе права собственности, но при этом данное обременение не отмечается в реестре. Пока изменение судебной практики не произошло, а изменение жилищного законодательства проектом не предполагается, ситуация остается по-прежнему не совсем удовлетворительной и обременение права собственности на жилое помещение по-прежнему может существовать без отражения в реестре.

------------------------------------------------------------------

Название документа