Объекты права собственности в здании

ОБЪЕКТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В ЗДАНИИ

И. Д. КУЗЬМИНА

Кузьмина Ирина Дмитриевна, доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права и процесса Кемеровского института (филиала) Российского государственного торгово-экономического университета.

Здание - особый объект гражданских прав, имеющий исключительное значение в качестве материальной основы жизнедеятельности человека; "здание - это искусственная оболочка людей" <1>, предназначенная для защиты от влияния внешней среды; пространство (объем) для проживания или пребывания людей с иными целями, в том числе и для организации производственных процессов. Помимо того что здания имеют утилитарную (экономическую, хозяйственную) ценность, они выступают носителями культурно-исторического наследия, оказывают эмоциональное, воспитательное и коммуникативное воздействие <2>. Потребность в зданиях различного функционального назначения (жилых, производственных, административных, складских и т. д.) относится к числу устойчивых и всеобщих, что делает их традиционно востребованными объектами вещных прав. При этом законодатель не дает определения понятия здания <3>, ограничиваясь указанием на принадлежность его к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу): "К недвижимым вещам... относятся... в том числе... здания" (ст. 130 ГК РФ); "здания... или другая недвижимость" (ст. 552 ГК РФ) и др. -------------------------------- <1> См.: Попов А. Ф. Жилище и здоровье // Жилищное строительство. 2005. N 12. С. 26. <2> См.: Кулемзин А. М. Охрана памятников в России как историко-культурное явление. Кемерово, 2001. С. 25 - 46; Боярский П. В. Перспективы развития памятниковедения // Памятниковедение: теория, методология, практика. М., 1986. С. 8 - 49. <3> Не составляет исключения и такой вид здания, как жилой дом. Его определение ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ не выходит за рамки обозначения видовых отличий жилого дома от нежилого.

Здания отнесены к недвижимости по признаку свойственной им неподвижности, неперемещаемости, обусловленной прочной связью с землей. Здания являются рукотворной недвижимостью, результатом градостроительной деятельности человека. Градостроительный кодекс РФ, принятый 29 декабря 2004 г. <4> (в ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г.), для обозначения этого класса объектов недвижимости возобновил использование понятия "объект капитального строительства" (ст. 1). К таким объектам наряду со зданиями отнесены строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено. Указанным объектам свойственна физическая соединенность и связь с определенным земельным участком <5>, составляющим "привычную среду использования", изъятие из которой влечет за собой несоразмерный ущерб назначению имущества или его собственнику <6>. Именно постоянное, зафиксированное положение этих вещей делает возможным, как отмечал В. Б. Ельяшевич, "сконцентрировать в одном месте все записи, касающиеся сделок относительно их, что совершенно невозможно по отношению к движимым имуществам, легко перемещаемым с места на место" <7>. -------------------------------- <4> См.: СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16. <5> См.: Гамбаров Ю. С. Курс гражданского права. Т. 1: Часть общая. СПб., 1911. С. 596. <6> См.: Черных А. В. Залог недвижимости в российском праве. М.: Легат, 1995. С. 56. <7> См.: Ельяшевич В. Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913. С. 5.

Являясь разновидностью объектов капитального строительства, здания характеризуются рядом отличий <8>. Первое заключается в правомерности возведения здания, т. е. с соблюдением закона и иных правовых актов. Противоправная деятельность, осуществленная при отсутствии права на земельный участок, без разрешения на строительство или с существенными нарушениями градостроительных и строительных правил, приводит к созданию самовольной постройки (ст. 222 ГК). -------------------------------- <8> Категория "строение", использовавшаяся в советском законодательстве для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа, в качестве объекта капитального строительства в настоящее время, очевидно, лишена самостоятельного значения и поглощается понятием "здание". "Сооружение" как вид объекта капитального строительства традиционно обозначает либо обобщающее определение всего, что построено ("здания и другие сооружения"), либо такие инженерно-строительные объекты, которые предназначены не для пребывания людей, а для технического, инженерного назначения, емкостные сооружения, автомобильные дороги и т. д. Отмеченное отличие сооружений от зданий означает в том числе и отсутствие в сооружениях помещений (см.: Бартонь Н. Э., Чернов И. Е. Архитектурные конструкции. М.: Высшая школа, 1974. С. 3, 248; Касаев Г. С. Технология возведения зданий и сооружений. Ч. 1. М.: АСВ, 1998. С. 4; Булгаков С. Н. Философия, концепция и принципы создания современных производственных зданий // Промышленное и гражданское строительство. 2001. N 2. С. 17 и сл.).

Вторая отличительная особенность здания как объекта капитального строительства состоит в том, что здание - это итог строительства, оно представляет законченный строительством объект. Объект строительной деятельности в процессе строительства обозначается категорией "объект незавершенного строительства". Правовой режим здания, в том числе и для целей установления на него вещных прав, он приобретает после окончания строительных работ. Документарным подтверждением выполнения строительства в полном объеме и в соответствии с проектной документацией ст. 55 Градостроительного кодекса РФ называет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выдаваемое уполномоченным органом. Объекты капитального строительства подлежат специальному учету, осуществление которого в отношении отдельных видов недвижимого имущества предусмотрено п. 2 ст. 131 ГК <9>. Результаты этого учета имеют разнообразное значение: являются основой для совершенствования планирования развития территорий и поселений и контроля за градостроительной деятельностью, для определения налогооблагаемой базы, для проведения государственного статистического учета; для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, данные государственного технического учета подтверждают факт создания объекта капитального строительства, а также позволяют его индивидуализировать, т. е. определенно установить объект капитального строительства как объект вещных прав (адрес, вид объекта, назначение, площадь и т. д.) <10>. -------------------------------- <9> Законодательной основой кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства призван стать Федеральный закон от 24 июля 2007 г. "О государственном кадастре недвижимости". В соответствии со ст. 43 указанного Закона до 1 января 2010 г. действует переходный период его применения к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В переходный период государственный учет таких объектов недвижимости осуществляется в ранее установленном порядке, если иное не определено Правительством РФ. В зависимости от отношения объекта учета к жилищному фонду он осуществляется на основании Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" или Постановления Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (в ред. от 28 декабря 2006 г.). <10> В то же время в Единый государственный реестр объектов капитального строительства заносится и иная информация, предусмотренная Правилами его ведения, утвержденными Госстроем России от 31 мая 2001 г. (в ред. от 2 сентября 2003 г.): о форме собственности, характере фактического использования объекта, о материале стен, оборудовании и др. Столь избыточное для правообладателя описание особенностей объекта влечет увеличение оплаты инвентаризационных услуг. Обоснованным представляется предложение об оптимизации обязательного минимального объема оплачиваемого правообладателем описания объекта недвижимости, закрытом характере перечня и его утверждении на уровне по меньшей мере Постановления Правительства РФ (см.: Вестник инвентаризатора. 2003. N 1. С. 28 и сл.).

Исходя из анализа присущих зданию признаков, его можно определить как инженерно-строительные объемы (конструкции), относящиеся к особому виду недвижимых вещей (объектам капитального строительства), являющиеся законченным результатом правомерно осуществленной строительной деятельности. Здание образуют различные элементы (конструктивные части), из которых оно состоит: основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, инженерные коммуникации и т. д. Но благом, удовлетворяющим человеческие потребности в убежище от воздействия внешней среды, в месте работы, отдыха и т. п., являются объемы, пространства, организованные этими элементами, - помещения (функциональные части зданий) <11>. Именно функциональные части зданий могут выступать в качестве отдельных, самостоятельных объектов права собственности. Для целей организации в зданиях отношений собственности минимально необходимым представляется законодательное решение следующих задач: -------------------------------- <11> СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения" дает следующее понятие помещения: "...пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями" (п. 4.5).

- определение возможных "пределов делимости" зданий; - обозначение наименования ("правового образа") этих самостоятельных в правовом отношении частей зданий; - установление порядка их выделения из единого объекта (здания); - решение вопроса о правовой судьбе здания в результате выделения из него самостоятельных объектов. Очевидно, что в гражданском праве России отсутствует такое системное и целостное решение. Между тем оно имеет неоспоримое значение не только для упорядочения отношений собственности в здании, но и для оборота, обеспечения надлежащей эксплуатации, обслуживания и ремонта этих массовых объектов недвижимости. Определение возможности выделять самостоятельные в правовом отношении объекты в здании имеет свою историю. В римском праве здания признавались делимыми только по вертикали <12>. Горизонтальное, т. е. поэтажное, деление их не допускалось: "Если несколько лиц живут в отдельных квартирах, но в том же доме, то нужно выяснить, кто из них владеет земельным участком, и тогда за этим лицом признается владение всем домом" <13>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право" (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <12> См.: Римское право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. М.: Юристъ, 1996. С. 150. <13> См.: Кассо Л. А. Здание на чужой земле. М., 1905. С. 5.

В дореволюционном гражданском законодательстве России проблема раздела домов не решалась. Как отмечал К. П. Победоносцев, дом прямо не объявлялся нераздельным имуществом <14>. Судебная практика, исходя из представления о невозможности существования права собственности на здание без права владения земельным участком, не допускала деления домов по горизонтали, а только по вертикали <15>. В противном случае возникала проблема "недвижимости (2-го и 3-го этажей) без земли" <16>, что не согласовывалось ни с законодательством, ни с доктриной. Кроме того, отмечалась неясность в отношении конечного элемента такого горизонтального деления (по этажам, по комнатам), а также его неполнота из-за сохранения общего имущества в доме ("общие стены") <17>. В то же время Сенат допускал выделение подвала под лавкой в отдельную недвижимость <18>. -------------------------------- <14> См.: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. М.: Статут, 2003. С. 48. <15> См.: Гуляев А. М. Русское гражданское право. Киев, 1907. С. 122. <16> См.: Кассо Л. А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 12. <17> См.: Победоносцев К. П. Указ. соч. С. 48. <18> См.: Кассо Л. А. Русское поземельное право. С. 13.

Советское право также непосредственно не разрешило вопрос о делимости зданий, и он оставался спорным. При этом изменилась идеология спора: из него исчезла земельная составляющая, как и само понятие недвижимости. В специальной литературе отмечалось отсутствие теоретических оснований против признания делимости здания. Сомнения относительно делимости жилого дома <19> в своей основе имели уже не противоестественность существования недвижимости без земли, а возникновение при таком разделе проблемы эксплуатации дома в целом, заботы о нем <20>. В конечном итоге сформировалась судебная практика, признававшая принципиальную возможность раздела индивидуального жилого дома. Это нашло отражение, в частности, в Постановлениях Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в ред. от 6 февраля 2007 г. <21>), а также Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" <22>. В этих Постановлениях было определено, что раздел дома может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется техническая возможность превратить эту часть дома в изолированную путем переоборудования. Последнее определялось заключением назначенной экспертизы о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм. Учету подлежали также и состав семьи, сложившийся порядок пользования домом, расходы, связанные с переоборудованием, возможность установки отопительного устройства, удобства пользования помещением. -------------------------------- <19> Проблема делимости требовала своего практического решения лишь для некоторых видов зданий потребительского назначения: индивидуальных жилых домов, многоквартирных домов жилищно-строительных коллективов индивидуальных застройщиков, дач. Нежилые (производственные, административные и т. п.) здания с этой точки зрения вообще не оценивались ввиду принадлежности их доминирующему собственнику - государству. <20> См.: Гражданское право / Под ред. М. М. Агаркова и Д. М. Генкина. Т. 2. М.: Юриздат, 1944. С. 18. <21> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 5. <22> См.: Сборник постановлений Верховного Суда СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994.

В 50-е гг. прошлого века некоторое распространение получили многоквартирные дома, построенные жилищно-строительными коллективами индивидуальных застройщиков. В них каждому индивидуальному застройщику на праве личной собственности предоставлялась одна квартира, а фундамент, крыша, лестничные клетки и другие части многоквартирного дома, которые обслуживали все квартиры, составляли общую собственность участников коллектива застройщиков. Застройщики обязаны были содержать и ремонтировать на свои средства это общее имущество соответственно доле каждого <23>. Однако очень скоро приоритетное развитие получила иная организационно-правовая форма - жилищно-строительные кооперативы, которые до конца 80-х гг. признавались едиными собственниками многоквартирных домов. -------------------------------- <23> См.: Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, утв. Постановлением СМ РСФСР от 9 июля 1959 г., с изм. от 21 апреля 1972 г. // СП РСФСР. 1959. N 9. Ст. 77; 1972. N 12. Ст. 72.

Гражданский кодекс РФ в решении вопроса о делимости вещей не пошел далее определения понятия неделимой вещи как вещи, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (ст. 133). Кроме того, неделимость вещи, т. е. невозможность раздела ее в натуре, может быть обусловлена несоразмерным ущербом, который при разделе причиняется вещи (п. 3 ст. 252 ГК). Под таким ущербом, разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобства в пользовании и т. п. (п. 35). И наконец, невозможность раздела вещи в натуре может быть определена непосредственно законом. Такой запрет, например, установлен в отношении земельного участка и средств производства, принадлежащих крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства (п. 3 ст. 258 ГК). В отношении здания закон: - во-первых, не содержит прямого запрета раздела; - во-вторых, называет такой самостоятельный объект вещных прав в зданиях, как жилые и нежилые помещения (ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18 октября 2007 г.); ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (в ред. от 16 октября 2006 г.)), части жилых домов или квартир (ст. 558 ГК, ст. ст. 5, 69, 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 26 июня 2007 г.)); - в-третьих, предлагает прямое решение вопроса об объектах права собственности в многоквартирных домах. Многоквартирный дом как вид здания долгое время не имел законодательного определения. Его содержали лишь некоторые акты технического характера, подразделяющие жилые дома на многоквартирные и одноквартирные <24>. Этот подход был поддержан Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу", в котором многоквартирным домом названа совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещение общего пользования в таком доме <25>. -------------------------------- <24> См., напр.: Межгосударственный стандарт ГОСТ 31168, утвержденный Госстроем России от 2 июня 2003 г.; Постановление Госкомстата России от 5 ноября 2001 г. "Об утверждении Инструкции по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом" и др. В актах советского права многоквартирным домам иногда противопоставлялись дома одно - и двухквартирные усадебного типа с земельным участком (см.: Постановление СМ РСФСР от 9 июля 1959 г. "О мерах содействия коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных индивидуальных жилых домов"). <25> См.: СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Законодательно определены два вида объектов права собственности в многоквартирных домах: квартиры и общее имущество в многоквартирном доме <26>. Квартира является особой формой организации пространства для целей проживания, т. е. видом помещения в здании: "помещение, занимаемое под квартиру" (ст. 289 ГК). Понятие квартиры определялось правом многократно и противоречиво. Так, Госкомстат России в Постановлении от 12 января 2000 г. "Об утверждении Инструкции по заполнению форм федеральных государственных статистических наблюдений по N 1-ИЖС и N 1-ИЖС (срочная)" предлагал считать квартирой "помещение, оборудованное и используемое для постоянного проживания, обособленное от других жилых помещений, не имеющее с ними внутреннего сообщения и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий коридор или непосредственно наружу" (п. 2.2). В другом акте Госкомстат России к "жилой квартире" относил и квартиры, состоящие из одной жилой комнаты, служащей одновременно и кухней <27>. Минстрой России в Приказе от 30 октября 1995 г. "Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений" для целей оценки "жилой квартирой" называл конструктивно обособленную сложную функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенными и признанными пригодными для постоянного проживания граждан, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющую хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования). Жилищный кодекс РФ в целом подтвердил такое сугубо техническое описание квартиры, сохранив такие ее обязательные признаки, как обособленность, наличие одной или нескольких комнат (по контексту - жилых), а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Таким образом, квартира представлена соединением жилых комнат и обслуживающих вспомогательных нежилых помещений (кухни, ванной, прихожей, коридоров и др.), образующих некоторое обособленное от других помещений в доме единство. Последнее подтверждается одним порядковым номером. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья С. П. Гришаева "Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <26> Следует согласиться с мнением С. П. Гришаева, что сам многоквартирный дом, в котором квартиры принадлежат хотя бы двум разным собственникам, не является объектом права собственности: у него нет собственника (см.: Гришаев С. П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // Жилищное право. 2005. N 11. С. 41). <27> См. п. 9.3.1 Постановления Госкомстата России от 3 октября 1996 г. "Об утверждении Инструкции по заполнению форм федерального статистического наблюдения по капитальному строительству".

Исключение из принципа, в силу которого объектом права собственности в многоквартирных домах являются квартиры, составили коммунальные квартиры, т. е. квартиры, жилые помещения (комнаты) в которых выступают предметами отдельных договоров жилищного найма, а подсобные помещения находятся в общем пользовании всех нанимателей и членов их семей, проживающих в данных квартирах. Закон РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ст. 4) первоначально допускал приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах лишь с согласия собственника жилищного фонда. Конституционный Суд РФ Постановлением от 3 ноября 1998 г. "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В. А. Мостипанова" <28> признал неконституционность такого особого порядка приватизации, так как он ограничивает права граждан, проживающих в коммунальных квартирах, закрепляет их неравенство с другими нанимателями в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Федеральный закон от 20 мая 2002 г. изменил редакцию Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", исключив оговорку об особенностях приватизации комнат в коммунальных квартирах, и дополнил правилами о праве собственников, приватизировавших жилые помещения в коммунальных квартирах, на общее имущество в квартире. Таким образом, в настоящее время сняты всякие ограничения приватизации помещений в коммунальных квартирах и их наниматели имеют право требовать передачи их в собственность в общем порядке. -------------------------------- <28> См.: СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603.

Кроме того, на законодательном уровне определены объекты права собственности в коммунальных квартирах. Ранее, в отсутствие прямого правового регулирования, наниматель изолированной комнаты в коммунальной квартире по договору на передачу в собственность жилого помещения становился либо участником права общей долевой собственности на коммунальную квартиру, либо собственником комнаты в коммунальной квартире <29>. Последнее и было избрано законодателем в качестве общего обязательного правила. Одновременно для собственников комнат установлен режим общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире (ст. ст. 41 - 43 ЖК РФ). Сами жилые комнаты в таких квартирах оказываются объектами права частной собственности не только посредством их приватизации, но и по договору купли-продажи, заключенному в порядке ст. 59 ЖК: освободившееся жилое помещение, которое не может быть предоставлено гражданам, проживающим в коммунальной квартире по договору социального найма, предоставляется им по договору купли-продажи. Такое решение основывается на признании коммунальных квартир вещами, помещения которых (в данном случае - жилые комнаты) могут быть отдельными объектами права индивидуальной собственности. Для остальных случаев иными объектами права собственности в квартире могут выступать только ее части (ст. 558 ГК). Части квартиры, ввиду отсутствия какого-либо их специального понятия, следует определять по общим правилам деления вещей, а именно с учетом технической возможности передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.); оборудования отдельного входа <30>, иными словами, с учетом делимости квартиры на части, каждая из которых способна выполнять функцию всей квартиры и соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. -------------------------------- <29> См.: Рубинова Н. И. О порядке заключения договоров купли-продажи с рассрочкой платежа на свободные (освободившиеся) комнаты в квартирах коммунального заселения // Юридический мир. 2001. N 9. С. 58. <30> См. п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 6 февраля 2007 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1992. N 11; 1994. N 3; 1997. N 1; 2007. N 5.

Таким образом, законодательство и судебная практика решают вопрос о пределах делимости квартиры и, соответственно, об объектах вещных прав в квартире в зависимости не от ее технических характеристик, а от особенностей режима использования: является ли она коммунальной или отдельной. Коммунальная квартира воспринимается как вещь, делимая на уровне комнат, с установлением права общей собственности на остальное "общее имущество" в квартире; а отдельная - как делимая на уровне ее частей с учетом сохранения предназначенности для проживания каждой части. Такие различные решения представляются не соответствующими природе квартиры как вещи, которая целиком, всеми своими частями, служит одному назначению - проживанию в ней человека. Квартира может быть делимой вещью, если ее санитарные и технические характеристики позволяют путем переоборудования и перепланировки выделить из нее одну или несколько отдельных квартир, каждая из которых должна представлять собой изолированное от остальной части здания соединение жилых и подсобных помещений, предназначенное для постоянного проживания <31>. В противном случае квартира должна оставаться неделимой вещью. Поступление ее в собственность нескольких лиц возможно только путем установления режима общей собственности на всю квартиру с определением порядка пользования жилыми помещениями и совместного использования подсобных помещений. -------------------------------- <31> К. М. Ильясова предлагает при формировании из одной квартиры или дома нескольких самостоятельных единиц недвижимости учитывать не только технические, санитарные требования, но и "природу человека, с тем чтобы жилая площадь могла обеспечить биологические и социальные потребности человека" (Ильясова К. М. Правовой режим недвижимого имущества: проблемы теории и практики: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Алматы, 2005. С. 19).

Решение действующего российского законодательства, которое в принципе допускает существование комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта права собственности и соответственно предмета сделок, включая сделки по отчуждению <32>, характеризуется в литературе как неизбежное зло: его "вряд ли можно отнести к большим достижениям", но оно "соответствует социально-экономической ситуации" <33>. -------------------------------- <32> Так, в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 (в ред. от 24 декабря 2004 г.), отмечается, что ее положения распространяются на жилые помещения: индивидуальные жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир. <33> Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2005. С. 28.

"Социально-экономическая ситуация", как представляется, требует признания, что комната в квартире может выступать самостоятельным объектом права пользования, а не права собственности. По сути, цена вопроса сводится к пределам свободы владельца комнаты в квартире. Установление режима общей собственности на всю квартиру неизбежно ограничивает свободу владения, пользования и распоряжения участников таких отношений. Они вынуждены сообща владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Право самостоятельного распоряжения долей в праве собственности на квартиру корреспондирует с преимущественным правом покупки ее другими собственниками по цене предложения (ст. 250 ГК). Признание комнаты отдельным объектом права собственности частично снимает эти ограничения для владельца комнаты. Частично, потому что, во-первых, подсобные помещения в квартире могут находиться только в общей, а не в индивидуальной собственности и не могут иметь отдельную от жилых помещений правовую судьбу (ч. 5 ст. 42 ЖК); во-вторых, при продаже комнаты остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ч. 6 ст. 42 ЖК). Установленный ЖК особый режим комнаты в коммунальной квартире является правовым отражением уже сложившихся ко времени его принятия результатов приватизации жилых помещений в таких квартирах и не должен выходить за эти рамки. Представляется необоснованным его распространение на отдельные квартиры, которые не использовались как коммунальные. Попытки объявить возможность раздела всякой квартиры, "состоящей более чем из одной изолированной комнаты, пригодной для постоянного проживания" <34>, не имеют законодательных оснований, вступают в противоречие со сложившимися в судебной практике представлениями об условиях и допустимых результатах раздела жилых домов и квартир и к тому же, как отмечают сами сторонники таких идей, не могут быть признаны социально оправданными. Только сочетание всех элементов, образующих квартиру (жилых комнат, внутриквартирных подсобных и вспомогательных помещений и оборудования квартиры) как единый объект, способно удовлетворить жилищные потребности пользователей. Институт общей собственности и существует как отражение этих особенностей, закрепляя вполне обоснованные ограничения свободы владения, пользования и распоряжения каждого из собственников. -------------------------------- <34> См.: Халдеев А. В. Комната в коммунальной квартире как объект права собственности // Цивилист. 2006. N 1. С. 67.

С позиции современного законодательства пределом делимости всякого многоквартирного дома, включая и двухквартирный, и, соответственно, самостоятельным объектом права собственности в нем является квартира. Вопрос о самостоятельных объектах права собственности в индивидуальных жилых домах и об их наименовании столь определенно не решен. Речь идет о домах, которые в некоторых актах Госстроя России и Госстандарта России, Госкомстата России называются жилыми домами коттеджного типа, жилыми домами усадебного типа <35>. Их объединяют особый способ организации пространства, предназначенного для постоянного проживания, а также наличие земельного участка; различают же: а) этажность: коттеджи, как правило, двухэтажные, дома усадебного типа - одноэтажные; б) организация застройки земельного участка: дома усадебного типа предполагают наряду с домом наличие надворных хозяйственных построек. -------------------------------- <35> См.: Приказ Минстроя России от 30 октября 1995 г. "Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений"; Приказ Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 4 сентября 2000 г.); Постановление Госкомстата России от 12 января 2000 г. N 1 "Об утверждении Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения N 1-ИЖС и N 1-ИЖС (срочная)"; Постановление Госкомстата России от 21 октября 1998 г. "Об утверждении Инструкций по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по строительству" (в ред. от 12 января 2000 г.) и др.

Определение квартиры, данное Жилищным кодексом, вызвало для таких жилых домов проблему наименования пространства, в объеме которого человек проживает <36>. Принятые ранее акты называли их одноквартирными домами, соответственно соединение в их составе одной или нескольких жилых комнат со вспомогательными помещениями могли именоваться квартирой. В ЖК квартира названа структурным элементом лишь многоквартирного дома. Из такой формулировки закона делается вывод, что вне многоквартирных домов квартир быть не должно, а могут быть только комнаты и помещения вспомогательного значения <37>. Возможно, именно таковыми и были замыслы законодателя, словесное выражение которых в ЖК послужило основой для приведенного выше вывода. Однако решение вопроса требует установления соотношения между видами жилых помещений. Жилищный кодекс, перечисляя их в ст. 16, дает их простую совокупность: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната. Подобный подход к построению системы объектов (на примере объектов недвижимости) был исследован, в частности, С. А. Степановым, который относит такие системы к линейным, не отражающим внутренней взаимосвязи между объектами, к суммативной совокупности <38>. -------------------------------- <36> Определение понятия квартиры не согласовано и с существованием жилых помещений, организованных как квартиры, в нежилых зданиях образовательных учреждений, больниц, в зданиях общежитий и т. п. <37> См.: Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 89. <38> См.: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 107 и сл.

В действительности жилой дом и многоквартирный дом - это виды зданий. Каждое здание характеризуется своей пространственно-конструктивной структурой. Квартира и комната являются одним из элементов этой структуры как различные формы организации внутреннего пространства здания. В зданиях, в том числе и нежилых, могут быть внутренние объемы, организованные как квартира ("под квартиру") со всеми ее проявлениями и признаками, в том числе наличием комнаты. В то же время в жилых зданиях пространства для проживания могут быть и не спланированы как квартиры. Не всякое соединение жилых и нежилых помещений образует квартиру. Так, по одному делу суд установил, что спорное помещение находится в доме коридорного типа, на каждом этаже которого имеется два коридора, по четыре изолированные комнаты в каждом, туалет и кухня расположены на лестничной площадке за пределами коридоров и каждая из комнат имеет свой номер по улице. При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу, что расположенные на этажах жилые и нежилые помещения квартир не образуют <39>. -------------------------------- <39> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1987. N 4. С. 12 и сл.

Действительное противопоставление одноквартирного и многоквартирного дома может быть проведено не по правовому обозначению объемно-планировочных решений, обеспечивающих проживание в них людей (комната или квартира), а по числу квартир. Появление двух и более квартир как самостоятельных объектов права собственности требует определения режима общего имущества (владения, пользования, распоряжения, содержания). Для одноквартирного дома необходимость в этом отсутствует. Исключение составляют случаи его раздела. Для раздела требуется наличие технической возможности без несоразмерного ущерба имуществу выделить каждому сособственнику для самостоятельного использования (отдельно от использования других помещений в этом доме) изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудование отдельного входа. Для правильного разрешения споров данной категории суд может назначить экспертизу для дачи заключения о возможности раздела дома и хозяйственных построек в соответствии с долями сособственников, с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, о действительной стоимости дома и построек, о размере затрат, необходимых на переоборудование <40>. -------------------------------- <40> См.: Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в ред. от 6 февраля 2007 г.) // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994; Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. N 1; 2007. N 5; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ" (в ред. от 6 февраля 2007 г.); Постановление Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. п. 35, 36) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 9.

Обыкновенно результат такого раздела жилого дома обозначается как его часть. О части жилого дома как об объекте прав сказано в нормах гражданского и жилищного законодательства, однако отсутствует ее определение. Сопоставление категории "часть дома" с другими объектами в доме, в частности с другими видами жилых помещений, позволяет сделать следующие выводы. Во-первых, частью жилого дома п. 4 ст. 16 ЖК называет комнату, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в доме. Во-вторых, самостоятельным объектом права собственности в жилом доме в случае его раздела является не только жилая комната, но и помещения вспомогательного использования, необходимые для жилых помещений. В-третьих, соединение комнат и помещений вспомогательного назначения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в этом обособленном помещении, является квартирой. Представляется, что в результате раздела жилого дома каждому из сособственников передается в индивидуальную собственность изолированная часть жилого дома - квартира. Прежнее право общей собственности на жилой дом прекращается. С появлением двух квартир индивидуальный жилой дом в правовом отношении преобразуется в многоквартирный. В общей долевой собственности остается общее имущество: крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания жилого дома. Обеспечению нормальных условий проживания наряду с жилым домом служат и иные постройки, сооружаемые на едином с жилым домом земельном участке. Одни из них физически соединяются с жилым домом наличием общей стены, фундамента, сообщением и представляют собой часть жилого дома, выступая с ним в качестве единой вещи (веранда, пристройка, мансарда и др.). Другие постройки представляют собой технически самостоятельные и разнородные объекты, которые "имеют сами по себе свое отдельное существование" <41>, но служат вместе с жилым домом единой хозяйственной цели обеспечения условий проживания и ведения хозяйства собственником дома. Таким образом, в комплексе построек, сооруженных на едином для них земельном участке и обозначенных одним номером по улице, можно выделить здание, которое непосредственно является жилым домом, состоящее из нескольких физически соединенных между собой частей, и так называемые хозяйственные постройки, объединенные между собой и с домом общим назначением. В своем единстве, как представляется, они образуют жилищно-хозяйственный комплекс, который некоторые нормативные акты называли "домовладением". -------------------------------- <41> Кассо Л. А. Русское поземельное право. С. 7.

В судебной практике утвердилось мнение, что "различного рода хозяйственные постройки составляют с домом единое целое" <42>. В настоящее время эта позиция требует уточнения, так как в качестве такого единства могут выступать различные категории вещей: сложные вещи и главная вещь с принадлежностями <43>. Утверждение, что жилой дом и постройки являются главной вещью и принадлежностями <44>, не отражает объективно существующую связь между этими вещами. Хозяйственные постройки не обслуживают жилой дом как вещь, а служат вместе с ним, наряду с ним общей хозяйственной цели - удовлетворению потребностей домовладельца в проживании и ведении хозяйства, т. е. составляют с домом сложную вещь. И в этом качестве должны выступать единым объектом гражданских прав. -------------------------------- <42> См. п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994. <43> В литературе встречается и иное понимание соотношения сложной вещи и главной вещи с принадлежностями (см.: Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М.: Статут, 2006. С. 66). <44> См.: Ответы на вопросы, возникающие в процессе пилотного внедрения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утв. письмом Роснедвижимости от 29 августа 2007 г. N АМ/1146@ // СПС "КонсультантПлюс".

Жилой дом и хозяйственные постройки физически соединены с земельным участком, выступающим для них местом расположения, пространственным базисом. Единение двух самостоятельных видов объектов недвижимости оказывает влияние на правовой режим обоих. Правительство РФ в свое время поставило задачу законодательного оформления правовой концепции "единого объекта недвижимости", элементами которого являются земельный участок и его строительные изменения (здания и сооружения) <45>. Содержательная сторона концепции определялась лишь фрагментарно: устанавливалось положение о передаче права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости; о приватизации земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов; об исключении возможности распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, "когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения)"; об одновременной регистрации права собственности на земельный участок и находящиеся на нем здания (сооружения). -------------------------------- <45> См.: Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. (в ред. от 29 ноября 2000 г.) // СЗ РФ. 1999. N 39. Ст. 4626; 2000. N 49. Ст. 4825; Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003 - 2005 года), утв. распоряжением Правительства РФ от 15 августа 2003 г. // СЗ РФ. 2003. N 34. Ст. 3396.

Нормы земельного и гражданского законодательства пытаются решить проблему "единого объекта", используя правило следования: одна вещь следует судьбе другой. Для его воплощения необходимо определить главенствующую (преобладающую) и вспомогательную (следующую за ней) вещь. Земельный кодекс РФ в пп. 5 п. 1 ст. 1 в качестве принципа земельного законодательства закрепляет "единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов", согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В Гражданском кодексе РФ соответствующие правила устанавливают возможность совершать сделки в отношении зданий и сооружений, по которым одновременно решается вопрос и о земельном участке (ст. ст. 552, 652). Прочие федеральные законы, как правило, исходят из представлений о главенствующем значении зданий и сооружений, судьбе которых должен следовать земельный участок: п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 24 июля 2007 г.); п. 3 ст. 21 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. "О свободе совести и религиозных объединениях" (в ред. от 6 июля 2006 г.). Представляется, что для развития рынка недвижимости, обеспечения его стабильности и ясности значимым является не решение вопроса "что главнее?", неизбежного для правила следования (земельный участок или прочно связанные с ним здания и сооружения), а закрепление правила их общности. Для целей гражданского оборота (при отчуждении) такое соединение разнородных вещей должно рассматриваться как одна сложная вещь. В таких случаях нецелесообразно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним: застроенный земельный участок имеет только одно потребительское и функциональное назначение места расположения здания или сооружения. Пока на нем находится здание, земельный участок не может использоваться по другому назначению. Поэтому право не должно поощрять самостоятельный оборот застроенных земельных участков: собственник здания, расположенного на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, в порядке отчуждения должен одновременно передавать право собственности на оба объекта. В целях обеспечения интересов участников гражданского оборота следовало бы закрепить соответствующее правило императивного характера в виде общего положения, а не в разделах об отдельных типах договоров, и распространить его действие на все случаи совершения сделок по поводу указанных объектов. Правовое оформление единства двух объектов в пределах гражданского оборота должно осуществляться путем закрепления его в нормах гражданского законодательства об объектах гражданских прав. И здесь сложность представляет словесное обозначение того единства, в котором соединяются все указанные вещи: жилой дом, хозяйственные постройки и земельный участок. Для многоквартирных домов таким объединяющим понятием выступал кондоминиум, под которым понимался единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"). Новое жилищное законодательство отказалось от использования категории кондоминиума, ничего не предложив взамен, если не считать упоминания в ст. 135 ЖК о некоем комплексе недвижимого имущества в многоквартирных домах. Судя по контексту, этот "комплекс в домах" включает и земельный участок, на котором расположен дом. Все это свидетельствует о трудности словесного обозначения комплекса как одной вещи. Собственники квартир в многоквартирных домах в силу закона являются участниками отношений общей собственности на общее имущество дома. Понятие и состав этого имущества в законодательстве представлены по-разному. Общее имущество дома определено в ст. 290 ГК исчерпывающим образом как общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Жилищный кодекс обозначает примерный состав общего имущества и определяет его как обслуживающее более одного помещения в данном доме (п. 1 ст. 36). Многое из того, в чем телесно, натурально воплощено общее имущество, непосредственно не служит интересам эксплуатации всех помещений здания, а имеет значение только для помещений, расположенных в одном подъезде или на одном этаже (лестничные площадки и пролеты, лифтовые шахты и оборудование, внутренняя электропроводка и т. п.). Другая часть общего имущества служит интересам собственников каждой из квартир в здании: встроенные котельные установки, устройства подсоединения подводящего трубопровода (вводный вентиль, тройник, смотровой колодец) и т. п. В связи с этим определение общего имущества как имущества, обслуживающего более одной квартиры (помещения), представляется не самым удачным. Акцент на обслуживание квартиры не исключает споры относительно общего имущества, непосредственно не обслуживающего данную квартиру или интересы данного домовладельца. Так, Д. Савельев считает, что в законодательстве следует "отразить фактически существующие отношения между домовладельцами" и "закрепить правило, согласно которому общее имущество в кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено" <46>. -------------------------------- <46> См.: Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция. 2000. N 10. С. 18.

Такой подход к решению вопроса о составе общего имущества представляется неоправданным. Правильным было бы определение общего имущества в его связи с интересами эксплуатации и обслуживания дома - единого архитектурно-строительного объекта, в состав которого наряду с помещениями, предназначенными для удовлетворения индивидуальных интересов их владельцев, входит общее имущество, предназначенное для удовлетворения их общих интересов - интересов обслуживания и использования дома. Отсутствие заинтересованности домовладельцев тех помещений, которые непосредственно не обслуживаются отдельными элементами общего имущества, в их существовании, содержании и ремонте представляется иллюзорным. Конструктивные и функциональные части дома (основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, инженерные коммуникации и устройства, квартиры, фасады, кровля, чердаки, подвалы <47> и т. д.) составляют то, что является домом. Конструкция общего имущества способствует сохранению его единства, целостного архитектурного облика, рыночной ценности, обеспечивает надлежащее содержание и ремонт. Кроме того, разные типы построек отличаются друг от друга, в том числе по составу общего имущества. В связи с этим решение вопроса о составе общего имущества в ст. 36 ЖК, которая включает в данный состав широкий, но не закрытый перечень элементов, кажется предпочтительным. -------------------------------- <47> Нередко подвал как определенное пространство, ограниченное стенами, помещение, предназначенное не только для технического использования как место нахождения общих коммуникаций, имеет режим индивидуальной собственности (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 5 февраля 2002 г. N Ф09-56/02-ГК).

По смыслу закона право общей собственности на общее имущество в доме возникает без оформления специальным правоустанавливающим документом, без дополнительного акта признания, а с момента возникновения права собственности на помещение (квартиру), независимо от "субъективных устремлений приобретателя жилого помещения" <48>, автоматически <49>. Представляется, что в данном случае имеет место исключение из общего правила о моменте возникновения права, возможность которого предусмотрена п. 2 ст. 223 ГК: право у приобретателя возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Для рассматриваемых случаев закон устанавливает иное. -------------------------------- <48> Крашенинников П. В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 22. <49> См.: Скрипко В. Р. Товарищества собственников жилья в Российской Федерации // Государство и право. 2001. N 9. С. 24.

Достаточно распространенное объяснение этого сводится к указанию на вспомогательное значение общего имущества по отношению к помещению, что делает его принадлежностью главной вещи - помещения <50>. С такой квалификацией связи помещения в доме и общего имущества трудно согласиться хотя бы потому, что общее имущество в доме не предназначено для обслуживания какого-то конкретного помещения. Статус участника общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственника квартиры одновременно с приобретением права собственности на квартиру в силу прямого указания закона, а не по их связи как главной вещи и принадлежности. -------------------------------- <50> См.: Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61; дело N А-60-9339/99-С2 Арбитражного суда Свердловской области // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. М.: Юрид. лит., 2000. С. 16 - 23 (автор коммент. - В. В. Чубаров).

Решив, хотя и весьма неполно, проблему объектов права собственности в многоквартирном доме, законодатель по-прежнему не предлагает почти ничего для иных зданий, не предназначенных для проживания граждан. Это обстоятельство в сочетании с противоречиями в доктрине приводит к весьма неоднозначной практике. Так, ТОО "Юлия", являясь собственником здания, заключило договор купли-продажи его части с ЗАО "Томинком". Став собственником, ЗАО заключило договор купли-продажи своей части здания с ООО "Сибирская мебельная компания". ТОО "Юлия" заявило иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя по этому договору купли-продажи со ссылкой на ст. 250 ГК. В этом проявилось представление истца о предмете и вещно-правовом результате первого договора купли-продажи. ТОО "Юлия" считало, что в результате продажи между ним и ЗАО "Томинком" возникло отношение общей собственности на здание. ЗАО, как обладатель права на долю в общей собственности, произвело ее последующее отчуждение по договору купли-продажи с нарушением преимущественного права покупки сособственника (ТОО "Юлия"). Ответчик возражал против иска, ссылаясь на то, что предметом обеих следующих друг за другом сделок является не доля в праве общей собственности, а часть здания. Признав, что предметом продаж была изолированная и имеющая отдельный вход часть здания и что у сторон не возникло права общей собственности на все здание, суд в иске отказал <51>. -------------------------------- <51> См.: архив Арбитражного суда Томской области. 1998. Дело N А67-992/98.

В другом случае суд установил, что предмет продажи был обозначен в договоре и, соответственно, в свидетельстве о праве собственности, выданном учреждением юстиции по государственной регистрации, как "1/4 доли нежилого строения "Гараж". Покупатель заявил иск об истребовании имущества из владения продавца. Суд отказал в иске, в том числе и по тому основанию, что "истцом не представлены доказательства, какая часть доли нежилого строения "Гараж" принадлежит ему на праве собственности, была ли она определена в натуре" <52>. -------------------------------- <52> См.: архив Арбитражного суда Томской области. 1999. Дело N А67-1372/99.

Представляется, что этот договор купли-продажи вообще нельзя считать заключенным, так как в нем не определен предмет, подлежащий передаче покупателю, а учреждение юстиции зарегистрировало переход права собственности на основании не заключенного сторонами договора <53>. Часть здания не может определяться арифметическим числом, а должна быть описана способом, установленным законом в отношении недвижимости. Долей обозначается участие в праве общей долевой собственности, и она не может быть долей нежилого строения, материальной долей (частью) вещи <54>. -------------------------------- <53> Подобная же неопределенность для самих сторон в отношении и предмета, и результата сделки обнаружилась при рассмотрении Томским арбитражным судом дела N А67-4328/00. Истец в договоре купли-продажи был назван покупателем нежилого помещения площадью 40 кв. м, расположенного на втором этаже двухэтажного здания. Всего же в этом здании располагалось 11 индивидуальных собственников офисных помещений. Спор возник по поводу общего имущества в этом здании. Один из таких собственников считал, что часть общего имущества была им приобретена в индивидуальную собственность, и потому отгородил часть коридора и требовал платы от остальных собственников за его использование. <54> См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1997 (по изд. 1907 г.). С. 214.

Организация отношений собственности в нежилых зданиях может быть построена на различных началах. Прежде всего исходя из признания зданий неделимыми вещами. Это оставляет только один объект права собственности - само здание и соответствующую правовую форму существования нескольких собственников неделимой вещи - право общей долевой собственности на здание. Сторонником такого решения вопроса является К. И. Скловский, который считает, что нет ни теоретических, ни практических оснований для признания нежилого помещения объектом гражданских прав <55>. Теоретические основания для этого, достаточно подробные и аргументированные, изложены в целом ряде работ <56>. С практической же точки зрения противодействие разделу нежилых зданий не согласуется со сложившейся в этой сфере правового регулирования реальностью: с начала 90-х гг. нежилые здания воспринимаются как вещи, в которых существуют самостоятельные объекты отчуждения и права собственности, т. е. как делимые вещи <57>. Сложилось и правовое обозначение таких самостоятельных частей здания - помещения. Они рассматриваются как пространственные части зданий, объемы, которые имеют самостоятельное функциональное назначение: создавать условия для различного рода производственных процессов, а также организации непроизводственной сферы деятельности (административной, образовательной и т. д.). -------------------------------- <55> См.: Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N 8. С. 94. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья М. Г. Пискуновой "О делимости недвижимых вещей" включена в информационный банк согласно публикации - "Бизнес-адвокат", 2003, N 9. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья В. В. Чубарова "Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости" включена в информационный банк согласно публикации - "Право и экономика", 2003, N 3. ------------------------------------------------------------------ <56> См.: Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6; Гришаев С. П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. N 1; Ерш А. В. Аренда зданий и иных сооружений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003; Пискунова М. Г. О делимости недвижимых вещей // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2003. N 5; Степанов С. А. Указ. соч.; Чубаров В. В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. N 6 и сл. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья М. Г. Пискуновой "О делимости недвижимых вещей" включена в информационный банк согласно публикации - "Бизнес-адвокат", 2003, N 9. ------------------------------------------------------------------ <57> С. А. Степанов полагает, что появление такого объекта невозможно отнести к традиционному делению: "Это иной, чем просто деление недвижимой вещи, способ создания объекта гражданских прав" (см.: Степанов С. А. Указ. соч. С. 154 и сл.). Безусловно, этот раздел не является реальным в смысле физического разъединения вещи на части. М. Г. Пискунова называет его субъективным, умозрительным (см.: Пискунова М. Г. Указ. соч. С. 25).

При появлении двух и более собственников помещений в нежилых зданиях возникает вопрос о правовом режиме общего имущества в здании: его принадлежности, использовании и содержании. Правовой режим общего имущества определяется в гл. 18 ГК "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" и в гл. 6 ЖК "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников", т. е. в нормах, адресованных многоквартирным домам. Между тем в любом здании имеются отдельные помещения, предназначенные для удовлетворения потребностей их пользователей, коммуникации, фундамент, крыша, подвал, аварийный выход, лестницы и т. п. части, в совокупности составляющие единое целое (здание). Из-за отсутствия прямого нормативного регулирования при разрешении споров в судебной практике встречаются случаи применения ст. 290 ГК по аналогии закона. О возможности такой регламентации отношений до принятия соответствующих правовых актов пишут П. В. Крашенинников <58>, В. В. Чубаров <59>. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал эту позицию необоснованной, указав, что ст. 290 ГК, а также нормы Закона "О товариществах собственников жилья" регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме и потому не могут применяться по аналогии закона <60>. Этот вывод вызывает возражение. -------------------------------- <58> См.: Крашенинников П. В. Право собственности на жилые помещения. С. 26. О необходимости установления режима общей долевой собственности на общее имущество в нежилой недвижимости см.: Дроздов И. А. Указ. соч. С. 89; Маркова М. Г. Указ. соч. С. 67. <59> См.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. С. 19, 22. <60> См.: Постановление от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 12. С. 13 и сл.

Для применения аналогии закона необходимо, чтобы отношения входили в предмет регулирования гражданского законодательства; не были прямо урегулированы законодательством или соглашением сторон; чтобы отсутствовал применяемый к ним обычай делового оборота и применение аналогии не противоречило их существу (п. 1 ст. 6 ГК). Все эти условия в рассматриваемом случае налицо. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме не противоречит "существу" общего имущества в здании иного назначения. Все известное множество видов зданий, независимо от их функционального назначения, архитектурных форм, размеров, конструктивных решений, состава инженерных систем, обладает "схожестью принципиальных признаков и подчинено общим закономерностям формообразования" <61>. -------------------------------- <61> См.: Булгаков С. Н. Указ. соч. С. 17.

Здание - это особым способом организованное пространство, состоящее из унифицированных элементов - строительных и инженерных (элементов жизнеобеспечения). Включение норм об общем имуществе в состав гл. 18 Гражданского кодекса не связано с жилищно-правовой спецификой. Основная черта правового режима общего имущества - признание в отношении его права общей долевой собственности всех домовладельцев - обусловлена общими принципами создания зданий как средств жизнеобеспечения, "философией здания" <62>. Поэтому отсутствуют препятствия применения правил ст. 290 ГК по аналогии. -------------------------------- <62> Там же.

Вместе с тем очевидна необходимость легального решения этого общего для всех зданий вопроса. На помещения в жилом и нежилом здании должен распространяться единый правовой режим, обусловленный сходством интересов: обеспечение использования, распоряжения и содержания недвижимости, существующей в составе другой недвижимости, физически и функционально являющейся частью здания. Существующее положение дел в законодательстве, в правоприменительной практике и в практике реализации прав участниками гражданских отношений требует серьезной коррекции. Неупорядоченность в решении этого вопроса позволяет продавать в нежилых зданиях по отдельным договорам помещения лестничных клеток, балконов, витрин <63>, коридоров, туалетных и умывальных комнат <64>, результатом чего становятся трудноразрешимые споры между собственниками помещений о порядке использования здания, его переустройстве, перепланировке, обеспечении надлежащей эксплуатации, об участии в расходах на его содержание и ремонт <65>. Действенной мерой было бы определение в императивных нормах ГК единого правового режима общего имущества здания. С учетом положений земельного законодательства (ст. 36 ЗК) в состав общего имущества необходимо включить и земельный участок, на котором находится здание, в установленных в соответствии с кадастровым планом границах. -------------------------------- <63> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2001 г. N 3276/01 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 4. С. 45 и сл. <64> См.: дело N А-60-9339/99-С-2 Арбитражного суда Свердловской области // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. С. 16 - 23. <65> См.: дела N 67-992/98; 67-187/00; 1089/00 Арбитражного суда Томской области.

Признание самостоятельным объектом помещения в здании требует и решения вопроса о порядке его выделения и о последствии этого для судьбы здания. По мнению В. И. Сенчищева, "не могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимости некие части недвижимой вещи (нежилые помещения в здании, например) до тех пор, пока права на такие части не будут зарегистрированы в установленном порядке. Однако в последнем случае часть перестает быть собой и превращается в нечто целое - самостоятельную вещь - объект недвижимости" <66>. В обоснование своих выводов В. И. Сенчищев отсылает к "смыслу соответствующих норм ГК", не указывая, какие именно нормы имеются в виду. Возможно, что основой для выводов об отдельной регистрации является авторская интерпретация понятия недвижимости только как зарегистрированного объекта. Являясь сторонником этой точки зрения о природе недвижимости, В. И. Сенчищев считает, что государственная регистрация недвижимости "является фактором, формирующим, создающим сам объект" <67>. Это утверждение представляется спорным и не основывается на действующем российском законодательстве <68>. -------------------------------- <66> Сенчищев В. И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 1999. N 12. С. 118. <67> Там же. С. 116. <68> Критический анализ теории "регистрируемой недвижимости" см.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Спарк, 2000. С. 15 и сл. (автор - Б. М. Гонгало).

Следует отметить, что ни Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ни Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ни Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения не упоминают о предшествующей этому акту распоряжения частью объекта недвижимости самостоятельной регистрации прав на нее, отдельной от регистрации права на весь объект. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливая правила заполнения подраздела III "Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимости", предусматривают, что на листе записи об аренде (подраздел III-1) заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части. Если объект недвижимости арендуется целиком, то в этой графе указывается "Весь объект" (п. 45). Аналогичные правила содержатся и в подразделе III-2 для записей об ипотеке (п. 47). Кроме того, оборотная сторона подраздела I "Описание объекта недвижимого имущества" предусматривает возможность сделать запись о ликвидации и преобразовании объектов недвижимости (земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения и др.). Принимая во внимание рассмотренные выше обстоятельства, следует согласиться с выводом о том, что российское законодательство позволяет "осуществлять регистрационные действия по упрощенной схеме без образования и регистрации новых объектов недвижимости" <69>. Положение изменится, если в законодательстве будут реализованы идеи Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в соответствии с которыми предлагается усложнить действующую процедуру: "При разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает и образуются два или более самостоятельных объекта права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. Одновременно регистрируется прекращение права на прежний объект". -------------------------------- <69> См.: Кузнецов А. В., Герман Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской системы государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. 2000. N 1. С. 44.

Положительной стороной этого нововведения является формальная определенность в отношении объекта права собственности, которая необходима для совершения действий по распоряжению им. Однако в литературе высказываются возражения относительно предполагаемой судьбы прежнего объекта - здания. С. А. Степанов считает, что при создании нового объекта (помещения) здание, из которого оно выделено, может быть сохранено как объект права собственности: "Собственник здания после продажи помещения (ряда помещений) остается собственником здания, между тем как покупатель помещения владеет, пользуется и распоряжается исключительно приобретенным имуществом" <70>. Однако в этом предложении не усматриваются какие-либо преимущества в решении проблемы. Здание предстает как некая юридическая фикция, условность, поскольку в действительности при продаже его части оно уже не является объектом права собственности продавца. К тому же создаются условия, при которых лицо, продавшее все помещения в здании, номинально останется собственником здания. Представляется, на нежилые здания следует распространить ту же самую формулу, которая уже действует для многоквартирных домов. Она предполагает формирование двух видов объектов права собственности в здании (помещений и общего имущества) и двух правовых режимов организации отношений собственности на эти объекты (индивидуального и общей долевой собственности). -------------------------------- <70> Степанов С. А. Указ. соч. С. 155.

------------------------------------------------------------------

Название документа