Недвижимости нужны свои юристы

(Григорьева О.)

("Правовые вопросы недвижимости", 2007, N 2)

Текст документа

НЕДВИЖИМОСТИ НУЖНЫ СВОИ ЮРИСТЫ

О. ГРИГОРЬЕВА

Григорьева О., генеральный директор юридической компании "Легге".

Каждый год на российском рынке юридических услуг появляются новые компании и фирмы со звучными названиями, университеты выпускают тысячи новоиспеченных юристов. Но мы по-прежнему или ищем юристов по знакомству, или доверяем своему старому проверенному корпоративному или семейному адвокату. Между тем случаются ситуации, когда обращение к сторонним юридическим компаниям бывает необходимо, и одна из наиболее распространенных таких ситуаций - совершение сделок с недвижимостью или вхождение в инвестиционный проект. Не всякий семейный или корпоративный юрист разберется в тонкостях и хитросплетениях российского законодательства о земле и недвижимости. Так как же понять: по нужному адресу вы пришли или нет?

Замужем за недвижимостью

Как показывает практика, ни крупный бренд, ни громкое имя владельца юридической компании, к сожалению, не являются гарантией того, что ее юристы смогут полноценно провести необходимый набор юридических операций: оказать консалтинговые услуги, провести legal due diligence, построить правовую и налоговую систему сделки, сформировать необходимую договорную базу и легализовать права собственности клиента.

Одной из самых больших бед современного рынка является то, что зачастую лица, не являющиеся специалистами в определенной сфере, берутся за совершение операций в тех сегментах, которые для них чужды. И рынок недвижимости - один из наиболее лакомых кусочков для специалистов подобной категории в силу получения достаточно приличных гонораров. Далеко не все юристы и адвокаты, специализирующиеся на гражданском праве, обладают высокой компетентностью в правовых вопросах, связанных с недвижимостью.

Итак, основное качество, которым должен обладать юрист или юридическая компания, специализирующаяся в области недвижимости и земельных отношений, это значительный опыт в своей области. За редким исключением таким опытом обладают в основном юристы, хотя бы несколько лет проработавшие на средних позициях в крупных агентствах недвижимости, или юридические компании, работающие совместно с такими агентствами. В силу специфики работы им постоянно приходилось сталкиваться с различными вопросами, связанными с продажей, приобретением, залогом земли и недвижимости или осуществлением инвестиционных проектов с различной степенью сложности. Только такие юристы будут хорошо знакомы с соответствующей судебной практикой, законодательной базой и нормативными документами многочисленных разрешительных органов, в ведении которых находятся вопросы оформления необходимых документов и разрешений.

Кроме того, юрист, специализирующийся в области недвижимости, обязан обладать достаточно серьезным опытом работы в суде, поскольку зачастую решить проблемы, связанные с тем или иным объектом недвижимости, можно исключительно в судебном порядке.

Все это, однако, не должно превращать его речь в набор непроизносимых юридических терминов, пересыпанный латинскими цитатами. Обладающий широким опытом и знаниями, он должен уметь внятно разъяснить суть вопроса клиенту на понятном ему языке, не прибегая к специальной терминологии, способной запутать неспециалиста.

Проверенные поверенные

Весьма важно, чтобы за плечами юридической компании, избранной для правового сопровождения любых операций с недвижимостью, не оказалось рейдерского опыта. Опыт, приобретенный в бурные годы относительно честного передела собственности, не забудется никогда и может сослужить клиенту таких компаний самую настоящую медвежью услугу. Кроме того, зачастую на поверку оказывается, что юристы и адвокаты, заработавшие свой первый капитал на рейдерских операциях, весьма посредственно знают соответствующее законодательство и полагаются в решении вопросов исключительно на свои широкие связи в различных инстанциях.

Подобная практика ведения дел может оказаться для клиентов таких специалистов весьма дорогостоящей, при том что качество оказываемых услуг будет достаточно низким. Погрешности, допущенные при формировании договорной базы и оформлении прав и компенсированные использованием вышеупомянутых связей, могут в будущем вылиться в непредсказуемые проблемы, разрешение которых потребует значительных расходов. Обладание широкими связями в различных инстанциях - конечно, преимущество, но эти связи не должны заменять собой профессионализм и строгое соблюдение этических и правовых норм. Их соблюдение как в настоящем, так и в прошлом - залог не только успешной работы, но и доверия клиента.

Юрист, работающий в области правоотношений, связанных с недвижимостью, должен также обладать способностью мыслить нестандартно и уметь отступать от существующих шаблонов. Во многих случаях нестандартные правовые решения будут являться единственным залогом успешности и результативности его работы.

Как и в любой другой области права, юрист, работающий в области недвижимости, должен уметь свято хранить тайну клиента. Малейшая утечка информации, произошедшая без согласия клиента, может оказаться не только нежелательной, но и повлечь за собой серьезные негативные последствия. Именно боязнь такого рода утечек зачастую заставляет клиентов юридических компаний опасаться передачи всей полноты информации, необходимой для успешной работы юриста.

Подобное поведение, призванное минимизировать риски и сократить возможные затраты, зачастую приводит к совершенно обратным результатам: риски увеличиваются, а затраты непредсказуемо возрастают. С тем чтобы избежать подобных ситуаций, серьезные юридические компании включают в свои договоры с клиентами жесткие обязательства по соблюдению конфиденциальности, подкрепленные значительными штрафными санкциями. Юрист, как врач, обязан еще "на берегу" договориться с клиентом о необходимости получения ответов на его вопросы, даже если порой они кажутся несколько неэтичными с точки зрения обычного, бытового общения между малознакомыми друг с другом людьми, и должен свято хранить тайну клиента.

Только обладающий всеми этими качествами юрист сможет не только эффективно решить стоящие перед ним задачи, но и оправдать оказанное ему клиентом доверие.

Эффективный партнер

На доверии, построенном на профессиональных качествах и репутации, может сформироваться еще один ключевой элемент эффективного решения правовых задач: слаженное взаимодействие, партнерство между юристом и его клиентом. Только партнерские доверительные отношения позволяют достичь желаемого для клиента результата с наименьшими временными и финансовыми затратами.

Краеугольным камнем такого партнерства является способность юриста внимательно слушать и слышать своего клиента, четко понимать его требования. Юрист обязан не только внимательно выслушивать своего клиента, но и скрупулезно изучать всю документацию по делу, не побояться задать своему клиенту максимум уточняющих вопросов и запросить все дополнительные документы, какие он только сможет получить.

Клиент, в свою очередь, опираясь на заключенные договоренности, обязан предоставить юристу всю имеющуюся информацию и все имеющиеся документы, не пренебрегая тем, что кажется ему малозначительным и не имеющим прямого отношения к рассматриваемому вопросу. Только обладая наиболее полной и объективной информацией, юрист может с максимальной долей уверенности совершить все необходимые действия, начиная с переговоров и заканчивая получением окончательных вариантов документов, заключений, максимально полных и верных консультаций.

Вся полученная в ходе первоначального общения информация, своевременно установленные контакты с необходимыми специалистами в иных сферах (аудиторами, оценщиками, банковскими специалистами), в срок полученные документы позволят юристу проделать свою работу, практически не отвлекая в дальнейшем клиента от повседневной деятельности.

Однако это вовсе не означает, что от момента получения предварительной информации и до завершения работ юрист больше не общается с клиентом. При правильно построенном рабочем процессе дальнейшее общение сводится к череде деловых встреч, на которых юрист представляет клиенту промежуточные отчеты о проделанных работах, затраченном времени и средствах (если таковые выделялись на дополнительные расходы).

Кроме того, на ключевых этапах проводимых операций юрист обязан по возможности предоставлять клиенту информацию о планируемых дальнейших действиях, их возможных последствиях и различных вариантах развития ситуации, не утаивая информации о возможных расходах и временных затратах (если объем таковых не был четко обозначен в договоре).

Такой способ общения позволяет клиенту, не перегружаясь ненужной информацией, "держать руку на пульсе", постоянно оказывать влияние на процесс работы юриста и четко представлять себе сроки, расходы и промежуточные результаты, которые влечет за собой деятельность его поверенных. Кроме того, получая предварительные отчеты, клиент сможет четко представлять себе, в какую сторону направлена деятельность юриста - только лишь на заключение желаемой им сделки любой ценой или также на минимизацию рисков и сокращение расходов клиента.

В таком контексте профессиональный юрист, работающий в области недвижимости, зачастую бывает обязан настоять на неосуществлении определенных рискованных действий, пусть это и может повлечь за собой даже неосуществление желаемой сделки. Если существует хотя бы минимальная возможность значительного снижения рисков в таком случае либо возможность впоследствии при достаточно небольших, относительно стоимости объекта, вложениях легализовать определенные действия, юрист, безусловно, обязан внятно описать такой вариант клиенту, заручиться его согласием и действовать в дальнейшем по одобренному клиентом плану. Первой обязанностью юриста является не исполнение желаний клиента любой ценой, а защита его законных интересов. В случае если эти интересы могут пострадать в результате тех или иных не продуманных заранее действий самого клиента, обязанностью юриста является их охрана и защита.

Описанные доводы никоим образом не говорят о невозможности для высококвалифицированного юриста, обладающего приличным багажом знаний, изучить и оценить законодательство в сфере недвижимости и попытаться самостоятельно провести правовое сопровождение его операций на рынке. Это, конечно, возможно, но шанс допустить непоправимую ошибку у такого специалиста будет несравненно выше, чем у юриста, профессионально специализирующегося в этой области права. Только такой специалист, уверенно действуя в сфере своей компетенции, сможет эффективно защитить интересы своего клиента, минимизировать риски, связанные с осуществлением необходимых клиенту операций, и добиться желаемых результатов в разумные сроки и с разумными затратами.

Название документа