Недвижимое имущество: историческое и современное понимание

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ИСТОРИЧЕСКОЕ И СОВРЕМЕННОЕ ПОНИМАНИЕ

П. ВИНОГРАДОВ

Виноградов П., преподаватель кафедры гражданского права и процесса Академии труда и социальных отношений.

Вопросы установления понятия недвижимого имущества и его признаков во все времена остро дискутировались в научных кругах. Такое положение объясняется прежде всего особой социальной значимостью недвижимого имущества. Определить содержание понятия недвижимого имущества, установить признаки, присущие данной категории, - вот первоочередные задачи, требующие должного исследования и теоретического осмысления при рассмотрении любого аспекта, посвященного изучению недвижимого имущества. Категория недвижимого имущества на любом из этапов своего развития всегда противопоставляется категории движимого имущества. Указанное противопоставление является одной из основ гражданского оборота вещей. Разделение вещей на движимые и недвижимые большинством исследователей рассматривается в качестве важнейшего основания при их классификации. Так, Н. Л. Дювернуа утверждал, что "во главе деления вещей по различию их свойств, важных для конструкции гражданских правоотношений, на отдельные категории наше законодательство, буквально следуя французскому образцу, ставит различие вещей (имуществ) движимых и недвижимых" <1>. -------------------------------- <1> Дювернуа Н. Л. Чтения по гражданскому праву. СПб.: Типография М. М. Стасюлевича, 1902. § 41.

Аналогичной позиции придерживался и В. И. Синайский, полагавший, что "среди деления вещей, или имуществ, главное место занимает и ныне бесспорно деление их: а) на недвижимые и б) движимые" <2>. -------------------------------- <2> Синайский В. И. Русское гражданское право. Выпуск I. Общая часть. Вещное право. Авторское право (изд. 2-е, испр. и доп.). Киев: Типолитография "Прогресс", 1917. С. 69.

Историческое разделение вещей на движимые и недвижимые уходит своими корнями в римское право. В качестве основного признака производимого разграничения римскими юристами выделялся признак salva rei substantia - способности вещей к перемещению с сохранением их физической сущности, т. е. без изменения их формы, экономического назначения и без вреда или значительного уменьшения их ценности. Вещи, не способные к такому перемещению, суть недвижимые (res immobiles). Все же остальные вещи относились к разряду движимых (res mobiles) <3>. -------------------------------- <3> Дормидонтов Г. Ф. Система римского права. Общая часть. Казань, 1910.

По утверждению Ю. С. Гамбарова, разделение вещей на движимости и недвижимости в римском праве представляло собой так называемый простой вид. "Оно просто, если в основу его кладутся природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями. Одно из таких природных свойств вещей есть способность или неспособность их к перемещению. В первом случае мы получаем движимые вещи, или движимости, во втором - недвижимые вещи, или недвижимости. Движимостью будет то, что может быть перенесено без ущерба для своего существа из одного места в другое; недвижимость - земля и все, что с нею физически связано. Так различались по своим природным свойствам движимости от недвижимостей в римском праве, и такое различие, не выходившее за пределы телесных вещей, было ясно и не подавало повода к спорам" <4>. -------------------------------- <4> Гамбаров Ю. С. Гражданское право. Общая часть. СПб., 1911. Глава IV, § 5.

Основным и, пожалуй, единственным самостоятельным объектом недвижимого имущества римское право определяло землю (solum). В то же самое время римскими юристами производилась градация земель в зависимости от располагающихся на ней объектов и целей использования самой земли. Сказанное, в частности, наблюдалось и в различных наименованиях, применяемых к земле и земельным участкам (campi, praedium, locus, fundus, ager, area и т. д.) <5>, многие из которых отражали разнообразные вариации оборота самих земель <6>. -------------------------------- <5> Гримм Д. Д. Лекции по догме римского права. М.: Зерцало, 2003. Гл. I, § 26. <6> См. подробнее: Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (Учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 7 - 15.

Кроме земли в понятие недвижимого имущества включались и вещи, неразрывно и тесно с ней связанные (res soli), которые, в свою очередь, подразделялись на: 1) вещи, связанные с землей по природе (такие, как деревья, кустарники); 2) вещи, искусственно связанные с землей (здания, сооружения). Такая категория вещей (res soli) включалась в понятие недвижимости на основании формулы: superficies solo cedit, т. е. все вещи, возвышающиеся над земной поверхностью и тесно с ней связанные, следуют за данной поверхностью. Право собственности на указанные вещи неразрывно следовало судьбе права собственности на земельный участок, на котором они располагались. Таким образом, определить юридическую судьбу res soli как недвижимого имущества было возможно, лишь определив судьбу земельного участка. По мнению И. А. Покровского, "различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка" <7>. -------------------------------- <7> Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. Изд. 4-е, испр. М.: Статут, 2003. С. 195.

Несмотря на кажущуюся малозначительность юридических последствий разделения вещей в римском праве на движимые и недвижимые, необходимо отметить, что начала, заложенные римлянами в определение критериев недвижимого имущества, послужили важной отправной точкой в законодательном регулировании указанного вопроса большинства западноевропейских государств (начиная со средневекового этапа их развития и повсеместной рецепции римского права). С развитием гражданских правоотношений в западноевропейском обществе, появлением новых институтов, настойчиво требующих законодательного закрепления, повышением значимости земли в гражданском обороте как одного из основных объектов гражданских прав средневековые традиции, заложенные в законодательствах многих западноевропейских государств, уже не могли отвечать назревавшим в обществе потребностям. Увеличившийся оборот разнообразных вещей и имуществ (возникший в результате увеличения количества субъектов, вовлеченных в свободный гражданский оборот) способствовал не только быстрому экономическому развитию общества, но и появлению всевозможных мошенничеств ввиду отсутствия должного законодательного регулирования такого оборота либо банального устаревания норм. Ограничение оборота вещей путем установления специальных норм и правил происходило прежде всего исходя из принципов сохранения целостности границ государства и недопустимости отчуждения экономически важных объектов без контроля со стороны самого государства. Определяющее значение в регулировании оборота вещей приобрело их разделение на движимые и недвижимые. Несмотря на общую тенденцию повсеместной рецепции римского права, кодексы и законы большинства европейских государств при включении в свои тексты понятия "недвижимое имущество" предпринимают попытки по расширению его значения, выделению качественно новых признаков по сравнению с понятием, используемым в римском праве. Так, французский Code civil в своей первой редакции выделил три основания отнесения вещей к недвижимым <8>: -------------------------------- <8> К слову, на сегодняшний день французский Гражданский кодекс (ФГК), претерпевший за все время своего существования довольно обширное количество изменений и редакций, содержит те же самые три основания отнесения вещей к недвижимым, что, безусловно, свидетельствует о стабильности самого понятия "недвижимость", разработанного ФГК.

1. Недвижимые вещи "по природе" (immeubles par leur nature). Согласно ст. 518 - 521, 523 французского Гражданского кодекса к недвижимым вещам по природе относятся: а) земли и строения; б) ветряные и водяные мельницы, закрепленные на столбах и составляющие часть строения; в) жатва на корню, неснятые плоды с деревьев; г) трубы, используемые для доставки воды в дом или иную недвижимость. 2. Недвижимые вещи "по назначению" (immeubles par destination). В соответствии со ст. 522, 524 ФГК к данной категории недвижимых вещей относятся: а) рабочий скот, сдаваемый собственником фермеру для сельскохозяйственных нужд <9>; б) сельскохозяйственный инвентарь; в) семена, переданные фермеру; г) голуби в голубиных домах (голубятнях); д) пчелиные ульи; е) рыбные пруды; ж) винные давильни, котлы, чаны и баррели; з) фабричный инвентарь; и) солома и удобрение; к) иные движимости, которые собственник использует в соответствии с хозяйственным назначением; -------------------------------- <9> При этом в соответствии с абзацем 2 ст. 522 ФГК тот же самый рабочий скот, сдаваемый собственником иным лицам (то есть не фермерам), признается движимым имуществом.

3. Недвижимые вещи "по объекту приложения" (immeubles par application). Согласно ст. 526 ФГК к указанной категории недвижимых вещей относятся: а) узуфрукт недвижимого имущества; б) сервитуты; в) иски, направленные на недвижимое имущество. Как отмечает С. А. Бабкин, несмотря на то что указанные нормы ФГК страдают определенной казуистичностью, сама модель понятия "недвижимое имущество" явилась существенной модернизацией положения римского права и послужила образцом для последующих кодификаций в других странах <10>. -------------------------------- <10> Бабкин С. А. Понятие "недвижимость" в зарубежном и отечественном законодательстве // Нотариус. 2001. N 5. С. 50.

Иной путь определения понятия "недвижимое имущество" избрал законодатель Германии. В отличие от французского Code civil, Германское гражданское уложение использует более узкую трактовку данного понятия. Так, в соответствии с § 94, 96 ГГУ к недвижимому имуществу отнесены: земля и составные части земельного участка, под которым имеются в виду вещи, прочно связанные с землей, - строения, урожай на корню, высаженные в почву семена, а также права, связанные с правом собственности на данный участок. Кроме того, согласно § 93 ГГУ составные части вещи, которые не могут быть отделены друг от друга без изменения их существа либо разрушения, не могут быть предметом особенных (самостоятельных) прав. В то же время в соответствии с § 95 ГГУ вещи, которые связаны с землей только временной целью, не принадлежат к составным частям земельного участка. Как видно из анализа указанных положений Германского гражданского уложения, в качестве основного объекта недвижимости в германском законодательстве выступает земельный участок. При этом, в отличие от Французского гражданского кодекса, использующего земельный участок в качестве одного из видов недвижимого имущества, германский законодатель употребляет неразрывную связь с земельным участком как основной критерий при определении иных видов недвижимого имущества (составных частей вещи/земли). Таким образом, на сегодняшний день, по справедливому замечанию С. А. Бабкина, в мировой цивилистике существует два основных подхода к определению понятия "недвижимое имущество": 1) концепция земельного участка как одного из видов недвижимого имущества (примером такого подхода служит французский Code civil); 2) концепция земельного участка и его принадлежностей (в качестве яркого примера выступает Германское гражданское уложение) <11>. -------------------------------- <11> Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфоР, 2001. С. 51 - 52.

В то же время довольно своеобразный подход к делению вещей на движимые и недвижимые выработало право Англии. В частности, как полагает О. М. Козырь, "сами термины "движимое" и "недвижимое имущество" применяются АНГЛИЙСКИМИ судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с "иностранным элементом", регулируемых международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет. В английском праве применительно к отношениям на национальном рынке действует исторически сложившееся деление имущества на реальное (real property) и персональное (personal property), которое основывается на использовании различных форм исковой защиты; к реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск - иск о восстановлении владения, тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, направленным на получение денежной компенсации" <12> (выделено мной. - П. В.). -------------------------------- <12> Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник / Отв. ред. Е. А. Васильев, А. С. Комаров. 4-е изд., перераб. и доп.: В 2 т. Т. I. М.: Междунар. отношения, 2004. С. 319.

По утверждению Дж.-Энн Макензи и М. Филипс, различие между реальным и персональным имуществом довольно древнее, но до сих пор важное. Определение реального имущества относится к имуществу, которое будет защищаться судами посредствам предъявления реального иска (action in rem)... Слово "реальный" происходит от латинского слова res (вещь). Реальный (вещный) иск был одним из тех, в котором суд принимал решение о возврате имущества (вещи) собственнику, лишенному владения, предпочтительнее, нежели принимал решение о предоставлении ответчику права выбора между возвратом имущества или выплаты компенсации за утрату последнего. Если кто-либо забирает ваш стол, средств по компенсации убытков обычно достаточно, а вы вправе взять денежные средства и купить другой стол. Однако земля уникальна по своему характеру, и во времена, когда статус в обществе зависит от ваших прав на землю, предполагается, что, где земля была утрачена, - в сущности, там же она и должна быть восстановлена. Таким образом, существовало разграничение между реальным имуществом, где имущество могло быть восстановлено посредством предъявления вещного иска, и персональным, называемым так потому, что такое имущество могло быть защищено только персональным иском, подразумевавшим, что нарушитель права по общему правилу выплачивал компенсацию за утрату, нежели возвращал имущество. Так, история английских форм исков привела к разграничению имущества, используемого и в настоящее время <13>. -------------------------------- <13> Judith-Anne MacKenzie, Mary Phillips. Textbook on Land Law (ninth edition). GB. OXFORD University Press, 2002. P. 624 - 625.

В отечественном законодательстве понятие "недвижимое имущество" пережило свои этапы становления и развития. Как отмечает Г. Ф. Шершеневич, "термин "недвижимое имущество" явился в нашем законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения. Указ Петра I о единонаследии 1714 г. установил этот термин, сгладивший различие между вотчинами и поместьями" <14>. -------------------------------- <14> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2005. С. 98.

Кроме того, подчеркивая особую значимость недвижимого имущества и недопустимость его наследования несколькими наследниками (ввиду причинения особого вреда интересам государственным, подданных и самих "фамилий"), Указ Петра I "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах" от 23.03.1714 <15> устанавливал, что по своему указу ("чрез духовную") завещатель мог передать недвижимое имущество только одному из своих сыновей или дочери (если нет сына); движимое имущество могло быть распределено между детьми завещателя по его усмотрению. Также Указ запрещал продавать и закладывать недвижимое имущество для обеспечения стабильности его нахождения у данной "фамилии". Понятия недвижимого имущества в виде самостоятельной формулировки с установлением определенных признаков, присущих данной категории имуществ, в Указе не содержалось. В то же время согласно ч. I Указа к недвижимым вещам относились: родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, дворы и лавки. Таким образом, понятию недвижимого имущества придается достаточно широкое толкование; а сам термин используется скорее для объединения в одну категорию вотчинного и поместного землевладения, нежели для выделения категории недвижимого имущества среди вещей и ее противопоставления категории движимого имущества. В то же время все перечисленные в Указе недвижимые вещи представляют собой не что иное, как земельные участки с расположенными на них зданиями, сооружениями, строениями и пр. "принадлежностями". -------------------------------- <15> Российское законодательство X - XX вв.: В 9 т. Т. 4. Законодательство периода становления абсолютизма / Отв. ред. А. Г. Маньков. М.: Юридическая литература, 1986. С. 295 - 300.

Несмотря на то что Указ Петра I был отменен 17 марта 1731 г. Указом императрицы Анны Иоанновны и восстановлен прежний порядок наследования, однако вместе с его отменой повелевалось "впредь с сего нашего Указа как поместья, так и вотчины именовать равно одно недвижимое имение, вотчина" <16>. -------------------------------- <16> Неволин К. А. История российских гражданских законов. Часть вторая. Книга вторая. Об имуществах. М.: Статут, 2006. § 309.

При существовавшей в рассматриваемый период времени зависимости между частным землевладением и государственной службой <17> сближение между поместьями и вотчинами послужило, на наш взгляд, первой предпосылкой появления частного права собственности на землю (земельный участок). Кроме того, как видно из данных Указов, земля (земельный участок) становится главным объектом введенной ими категории "недвижимое имущество". -------------------------------- <17> Как и поместье, так и вотчина (две возможные формы частного землевладения в России этого времени) могли быть отобраны за неисполнение государственной службы. Такой порядок просуществовал до 18 февраля 1762 г., когда Петром III был издан Манифест "О даровании вольности и свободы всему российскому дворянству", отменивший обязанность несения государственной службы правящим дворянским сословием.

Ч. 1 тома X Свода законов Российской империи <18> (изданного еще в 1832 г. собственной его императорского величества канцелярией; далее - Свод) во главу деления вещей поставила деление вещей на недвижимые и движимые (ст. 383). В то же время в Своде отсутствовали легальные определения обеих категорий, а их содержание раскрывалось через установление примерного перечня имуществ, входящих в их состав. При этом центральным объектом недвижимости была, безусловно, земля. Как отмечает В. В. Чубаров, значение земельного участка как вещи, объединяющей вокруг себя иную недвижимость, заметно и при чтении комментария профессора В. Б. Ельяшевича к ст. 384 Свода, а также соответствующей судебной практики <19>. Так, ст. 384 Свода к недвижимым имуществам относила: -------------------------------- <18> Саатчиан А. Л. Свод законов гражданских. СПб.: Законоведение, 1911. <19> Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 12.

- земли и всякие угодья; - дома (под которыми понимались земельные участки со строениями, предназначенными для проживания) и пустые дворовые места (земельные участки под постройку домов); - заводы и фабрики (под ними подразумевались земельные участки со строениями, предназначенными для целей горнозаводской и обрабатывающей промышленности); - лавки (рассматриваемые как торговые помещения с находящейся под ними землей); - строения (под которыми понимались различного рода подземные и наземные сооружения, находящиеся в непосредственной связи с землей и составляющие ее принадлежность; в случае прекращения такой связи, когда строение при его сносе превращается в строительный материал, оно перестает быть недвижимостью); - железные дороги (и в этом случае, отмечает В. В. Чубаров, согласно мнению В. Б. Ельяшевича, ст. 384 Свода говорит о земельном участке (полосе отчуждения) с расположенными на нем железнодорожными сооружениями) <20>. -------------------------------- <20> См.: Там же. С. 12 - 13.

Как видно, развитие российского дореволюционного законодательства и научной мысли в отношении недвижимого имущества происходило на основе представлений о земле как главном объекте недвижимости. В частности, Свод законов гражданских содержал нормы, регулирующие связь земельного участка как главной вещи с его принадлежностями. Так, в соответствии со ст. 386 Свода к принадлежностям населенных земель относились состоящие на них: церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины и гати. Ст. 387 Свода к принадлежностям населенных и ненаселенных земель относила состоящие в них: реки, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие подобные им места; все произведения, обретающиеся на поверхности земли, и все находящиеся в ее недрах металлы, минералы и другие ископаемые. По мнению В. В. Чубарова, "представление о соотношении главной вещи и принадлежности в дореволюционном гражданском праве во многом совпадало с пониманием этой связи в рамках ныне действующей ст. 135 ГК РФ. Главной считалась вещь, имеющая значение в обороте сама по себе независимо от других вещей, тогда как принадлежностью - вещь, которая выполняет экономическое значение главной" <21>. -------------------------------- <21> См.: Там же. С. 16.

Наибольшее значение концепция "главной вещи и вещи принадлежности" на практике приобретает ввиду действующего общего правила: вещь-принадлежность следует судьбе главной вещи. Таким образом, определение юридической судьбы главной вещи ее собственником влечет за собой безусловное изменение судьбы и для принадлежности. При этом собственник не лишается в правах определения судьбы принадлежности. Однако такое определение никоим образом не могло повлиять на юридическую судьбу главной вещи. Кроме того, указанная концепция перенималась некоторыми классиками российской цивилистики (В. Б. Ельяшевич, В. И. Синайский) <22> при определении понятия недвижимого имущества, а особенно при раскрытии его основного признака - связи с землей. -------------------------------- <22> Ельяшевич В. Б. Законы гражданские. Практический и теоретический комментарий. С. 13; Синайский В. И. Указ. соч. С. 69 - 72.

В целом классиками российской цивилистики под недвижимостью понималась земля, составляющая территорию государства, часть земной поверхности и все, что прочно с нею связано. Так, Д. И. Мейер писал, что "разделение имуществ на недвижимые и движимые, принимаемое законодательством, соответствует природе вещей... Имущества недвижимые составляют земли и строения, возведенные на земле... Поземельные участки, принадлежащие по праву собственности частным лицам, в то же время составляют части государственной территории". Практическое значение деления имущества на движимое и недвижимое, по мнению Д. И. Мейера, проявляется в большой ограниченности господства над недвижимым имуществом и большей прочности укрепления прав на это имущество сравнительно с имуществом движимым <23>. -------------------------------- <23> Мейер Д. И. Русское гражданское право (В 2 ч.). Ч. 1. М.: Статут, 2003. С. 161 - 164.

К. П. Победоносцев утверждал, что недвижимые по природе вещи суть те, которые состоят в органической или механической связи с землей, так что, теряя эту связь, теряют и свое первоначальное значение. По его мнению, недвижимость отличается от движимых вещей своей прочностью, постоянным месторасположением и требует совершения определенных формальностей при ее отчуждении <24>. Более того, рассуждая о делении вещей на движимые и недвижимые, классик русской цивилистики утверждал, что "мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к том или иному разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды" <25>. -------------------------------- <24> Победоносцев К. П. Курс гражданского права: В 3 ч. Ч. 1. Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 8. <25> Победоносцев К. П. Указ. соч. § 9.

Л. А. Кассо полагал, что "недвижимое имущество, в противоположность движимому, определяется как вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое. Недвижимостью является, таким образом, прежде всего, земля и, кроме того, все, что с нею постоянно или неразрывно связано" <26>. Также профессор к недвижимым вещам относил все права, устанавливаемые на недвижимость (как вещные, так и обязательственные). -------------------------------- <26> Кассо Л. А. Русское поземельное право. М.: Государственная типография, 1906. С. 1.

Г. Ф. Шершеневич отмечал, что под именем недвижимости понимается часть земной поверхности и все, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Он также указывал, что недвижимостью признаются только те здания, фундамент которых укреплен в землю; те строения, которые лишь поставлены на землю, должны считаться движимыми, несмотря на то что закон относит любые строения к недвижимости <27>. -------------------------------- <27> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 96.

Потрясшая Российское государство Октябрьская революция 1917 г. одним из своих основных лозунгов провозгласила: "Земля - крестьянам!" Неслучайно ставший вторым после Декрета о мире, принятый 26 октября 1917 г. Декрет ВЦИК о земле объявил землю, ее недра, леса, воды общенародной собственностью. Все земли, принадлежавшие помещикам, царскому семейству, монастырям, должны были быть переданы в распоряжение Советов крестьянских депутатов для дальнейшего распределения между крестьянами. В то же время Декретом ВЦИК от 14 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" был установлен запрет на совершение любых гражданско-правовых сделок с землей, что, в свою очередь, фактически означало исключение недвижимых вещей из гражданского оборота. Принятый в 1922 г. Гражданский кодекс РСФСР окончательно юридически упразднил разделение имуществ на движимые и недвижимые в советском законодательстве, характерное для большинства развитых стран. Так, примечание к ст. 21 ГК РСФСР провозглашало: "С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено". Как полагают некоторые исследователи <28>, произведенное советским законодателем упразднение носило лишь формальный характер, было осуществлено "на бумаге". В частности, О. Ю. Скворцов утверждает: "Дифференциация вещей на движимые и недвижимые объективно предопределяется естественным характером самих вещей... Поэтому законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества" <29>. Б. М. Гонгало отмечал, что "с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь. Подразделение вещей на движимое и недвижимое основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Игнорировать его невозможно" <30>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2007. ------------------------------------------------------------------ <28> См., в частности: Гонгало Б. М. Постатейный комментарий к ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 11; Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (Учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 22. <29> Скворцов О. Ю. Указ. соч. С. 22 - 23. <30> Гонгало Б. М. Указ. соч. С. 11.

Принимая во внимание позиции, занимаемые вышеуказанными авторами, хотелось бы отметить, на наш взгляд, более важную особенность, заложенную в примечании к ст. 21 ГК РСФСР. Так, упраздняя разделение имуществ на движимые и недвижимые, советское законодательство установило причинно-следственную связь такого упразднения, а именно "в связи с отменой частной собственности на землю". Однако гораздо более значимым является не просто признание исключительной государственной собственности на землю, а подчеркнутая направленность в рассмотрении земли как главного, доминирующего объекта недвижимости. Таким образом, признавая особый естественный (природный) характер земли, установленный еще римскими юристами, ГК РСФСР 1922 г. в основу произведенного упразднения понятия недвижимости заложил "отмену частной собственности на землю". И именно исключение земли из гражданского оборота в советском государстве позволяет нам говорить о действительном юридическом (легальном) упразднении деления имуществ на движимые и недвижимые. Безусловно, следуя юридической судьбе главной вещи (земли, земельного участка), любой иной объект недвижимости (здание, сооружение, водоем и т. п.), рассматриваемый как принадлежность либо составная часть главной вещи, не мог быть вовлечен в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта. Тем самым на практике необходимость выделения понятия недвижимого имущества фактически пропадает. Предвосхищая такое развитие событий, профессор И. А. Покровский в начале 1917 г. задавался вопросом: "Дойдет ли когда-нибудь право, разрешая эту задачу, до "национализации земли", т. е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью?.." <31>. -------------------------------- <31> Покровский И. А. Указ. соч. С. 204 - 205.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. понятие недвижимости отсутствовало. Но как отмечает Е. М. Тужилова-Орданская, даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости <32>. -------------------------------- <32> Тужилова-Орданская Е. М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Монография. М.: ООО "Издательский дом "Буквовед", 2007. С. 22 - 23.

Взамен данной классификации законодатель ввел понятие личной собственности, объекты которой могут использоваться гражданами исключительно для личного потребления. В перечень этих объектов были включены жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков. Их правовой режим, порядок отчуждения жестко регламентировались Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. (ст. 105 - 110). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций (глава 9, 10 ГК РСФСР 1964 г.). Здания и сооружения учреждений, организаций были изъяты из гражданского оборота, их отчуждение по общему правилу не допускалось. В соответствии с главой 8 ГК РСФСР 1964 г. в государственной собственности находились земля, ее недра, воды, леса и основной жилищный фонд. Возврат термина "недвижимое имущество" в отечественное законодательство был осуществлен с принятием Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.1990. В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. При этом указанный Закон не содержал легального определения недвижимого имущества. В то же время в соответствии с п. 4 ст. 2 Закона к объектам права собственности относились в том числе предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения - т. е. те объекты, которые современное гражданское законодательство относит к объектам недвижимости. Возврат к признанию самостоятельного значения категорий движимого и недвижимого имущества был осуществлен с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991. В соответствии с п. 2 ст. 4 Основ к недвижимому имуществу относились земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. При этом указанный перечень недвижимого имущества не был закрытым. Законодательными актами к недвижимому имуществу могло быть отнесено и иное имущество. На сегодняшний день легальное определение недвижимого имущества закреплено законодателем в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, устанавливающем, что "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество". В соответствии с п. 2 ст. 130 ГК РФ "вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом". Как видно из буквального толкования указанной статьи, российское гражданское законодательство возрождает (нехарактерное для советского этапа развития) деление вещей на движимые и недвижимые. И если для первых законодателем используется принцип исключения (т. е. все, что не относится к недвижимому, есть движимое), то определение недвижимых вещей происходит, по сути, путем установления их разноплановых (в том числе взаимоисключающих) признаков и простого перечисления некоторых видов в законе. Такой порядок разграничения вещей неудачен с точки зрения юридической техники и приводит к безусловным коллизиям в правоприменительной практике. Представляется, что юридически и логически грамотнее при разграничении определенных категорий использовать либо принцип установления общих (для конкретной категории) признаков, либо принцип перечисления закрытого перечня видов, примеров, характерных для данной категории. Возрожденное понятие недвижимой вещи, отсутствовавшее в законодательстве в течение нескольких десятилетий, в начале 90-х годов называли "предметом гордости нового Кодекса и торжеством справедливости" <33>. Однако более чем десятилетний период действия ГК позволил посмотреть на норму о понятии недвижимости более критично, а практика ее использования породила так много вопросов, что на сегодняшний день едва ли найдется иная статья ГК РФ, подвергающаяся столь масштабной критике. -------------------------------- <33> Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

Понятие недвижимости в российском праве сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое значение. По верному утверждению А. Е. Захаровой, отнесение конкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всех случаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия <34>. Рассмотрим данное утверждение на следующем примере. -------------------------------- <34> Захарова А. Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М. А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 399.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) о признании незаконным его решения об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости, представляющий собой асфальтобетонную площадку, и об обязании учреждения юстиции произвести такую регистрацию <35>. -------------------------------- <35> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. N А66-4844-03.

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано. В кассационной жалобе ООО просило отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 130 ГК РФ ввиду того, что для строительства асфальтобетонной площадки ООО получена документация как для капитального строительства, составлен технический паспорт на объект, объекту присвоен кадастровый номер, а сам объект неразрывно и тесно связан с земельным участком. Проверив законность обжалуемых судебных актов, арбитражный суд кассационной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения, а кассационную жалобу общества - без удовлетворения. При этом в обоснование принятого постановления арбитражный суд кассационной инстанции установил следующее. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. По смыслу данной статьи прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием. Кроме того, отмечая обоснованность и правильность принятых судебных актов судами нижестоящих инстанций, арбитражный суд кассационной инстанции отметил, что объект, права на который были заявлены к регистрации, фактически представляет собой заасфальтированный земельный участок, выделенный обществу для организации на нем рынка металлоизделий, а работы по асфальтированию проводились в целях благоустройства территории под размещение объектов торговли (лотки, киоски). В таком случае суд обоснованно посчитал, что асфальтобетонная площадка не относится к недвижимому имуществу. В отношении составления технического паспорта на объект и присвоения ему кадастрового номера суд пришел к выводу, что такие обстоятельства не являются основанием для отнесения имущества к недвижимому. Указание общества на то, что для проведения работ по устройству площадки им была оформлена документация как для возведения капитального сооружения, также было признано судом несостоятельным, поскольку понятия "сооружение как объект строительства" и "сооружение как объект недвижимого имущества" не тождественны. Таким образом, неправильная квалификация объекта как недвижимого, а также отсутствие законодательно закрепленных критериев, по которым объект может быть безусловно отнесен к недвижимому имуществу, порождают подобные иски <36>. -------------------------------- <36> См., например: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 20 сентября 2006 г. N Ф08-4484/2006; ФАС Северо-Западного округа от 29 января 2003 г. N А56-17863/02; Постановления ФАС Уральского округа от 22 ноября 2006 г. N Ф09-10090/06-С6, от 16 мая 2006 г. N Ф09-3667/06-С3.

Вызывает сомнения и позиция законодателя, согласно которой термины "недвижимость", "недвижимые вещи" и "недвижимое имущество" используются в качестве синонимов. Еще в дореволюционное время Г. Ф. Шершеневич отмечал, что отечественное законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово "имущество" вместо "вещь", а вместо имущества говорит о собственности или об имении <37>. -------------------------------- <37> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 95.

К сожалению, указанное замечание классика российской цивилистики справедливо и по отношению к современному отечественному гражданскому законодательству. Прежде всего такое утверждение относится к неоднозначности и неопределенности употребления термина "имущество" в Гражданском кодексе РФ. Так, согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав в числе прочих относятся "вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права". Таким образом, в понятие "имущество" абсолютно обоснованно включено понятие "вещи". В то же время п. 1 ст. 2 ГК РФ к имущественным отношениям (объектом которых является имущество) относит вещные, обязательственные и исключительные отношения. Тем самым законодатель помимо вещей в понятие "имущество" опосредованно включил и все другие объекты гражданских прав, за исключением нематериальных благ. Однако кроме широкого понимания термина "имущество", в Гражданском кодексе РФ используется и узкое понимание. Так, в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ "собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом". Учитывая, что право собственности является вещным правом (объект которого - индивидуально-определенная вещь), употребляемое в указанной статье понятие "имущество" приравнивается к понятию "индивидуально-определенной вещи". По верному утверждению О. М. Козырь, российский законодатель использует термин "недвижимое имущество" в качестве синонима "недвижимых вещей" лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами <38>. -------------------------------- <38> Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика / Под ред. А. Л. Маковского. М., 1998. С. 275.

Установление в п. 1 ст. 130 ГК РФ терминов "недвижимые вещи" и "недвижимое имущество" в качестве синонимов по юридической технике близко к употреблению понятия "имущество" в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Тем самым законодатель, учитывая название ст. 130 ГК РФ ("Недвижимые и движимые вещи"), предпринимает попытки употребить понятие "недвижимое имущество" в самом узком из своих значений. Однако с учетом специфики понятия "предприятие" (являющегося объектом недвижимости согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ) достигается прямо противоположный результат: термин "недвижимые вещи" приобретает необоснованно широкое понимание. Понятие "недвижимость" вообще является сложным семантическим образованием, которое можно представить в следующем виде - "Неподвижное имущество - собственность. При этом часть "СОБСТВЕННОСТЬ" указывает на принадлежность к определению правовых отношений" <39> (выделено не мной. - П. В.). -------------------------------- <39> Лурье Е. Б. Корректность определения понятий, связанных с термином "недвижимость" // Вопросы и оценки. 1997. N 4.

В. А. Лапач утверждает, что термин "недвижимость" в законодательстве употребляется в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе <40>. -------------------------------- <40> Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Изд-во "Юрид. центр Пресс", 2002. С. 356.

В противоположность данному утверждению, Г. В. Чубуков полагает, что понятие "недвижимость" обладает индивидуальным содержанием и должно пониматься не как синоним понятия "недвижимое имущество", а как "совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле" <41>. -------------------------------- <41> Чубуков Г. В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3.

Д. И. Ильин, основываясь на анализе ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и ст. 132 ГК РФ, приходит к выводу, что термины "недвижимое имущество" и "недвижимость" используются законодателем в качестве синонимов <42>. -------------------------------- <42> Ильин Д. И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 147 - 148.

Более подробное изучение работ, посвященных рассмотрению вопросов понятия недвижимости, позволяет прийти к выводу, что большинство исследователей <43> оправдывают употребление терминов "недвижимость" и "недвижимое имущество" в качестве синонимов только ввиду отнесения "предприятия" к объектам недвижимого имущества. -------------------------------- <43> Диаковская Н. В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 8 - 12; Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. N 7, 8. С. 49 - 50; Степанов С. А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. С. 17 - 19; Тужилова-Орданская Е. М. Указ. соч. 2007. С. 36 - 37.

Представляется, что проведенный анализ позволяет говорить о том, что содержание ст. 130 ГК РФ полностью исчерпывается термином "недвижимая вещь", а используемое ст. 132 ГК РФ понятие предприятия как имущественного комплекса полностью соответствует термину "недвижимое имущество". По верному замечанию О. М. Козырь, при таком понимании наличие в российском гражданском законодательстве третьего термина - "недвижимость" - представляется совершенно излишним <44>. -------------------------------- <44> Козырь О. М. Указ. соч. С. 221.

Полагаем, что такое утверждение позволяет прийти к выводу, что в целях приведения положений гражданского законодательства в соответствие с их должным содержанием следует исключить из текста ст. 130 ГК РФ термины "недвижимое имущество" и "недвижимость", ограничившись понятием "недвижимая вещь". При этом, безусловно, необходимо согласиться с утверждением А. Е. Захаровой, полагающей, что изменение содержания ст. 130 ГК РФ должно осуществляться только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества во всем массиве действующих нормативно-правовых актов <45>. -------------------------------- <45> Захарова А. Е. Указ. соч. С. 403.

Анализируя закрепленное в ст. 130 ГК РФ понятие недвижимого имущества, необходимо отметить, что за всю историю цивилистики было выработано два основных подхода к определению в законодательстве понятия недвижимого имущества: 1) непосредственное перечисление в законе объектов недвижимого имущества; 2) указание на отнесение к объектам недвижимого имущества исходя из единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа <46>. -------------------------------- <46> Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. М.: Норма, 1999. С. 221.

Примечательно, что российский законодатель использовал своеобразный симбиоз указанных подходов к определению понятия недвижимого имущества - в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве общего принципа признания объекта недвижимым имуществом установлен принцип прочной связи с землей, предполагающий невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба назначению. В то же время данная норма содержит конкретный перечень недвижимых вещей с дополнительным указанием на возможность его пополнения законом. Таким образом, исходя из законодательно установленных объективных критериев отнесения вещей к недвижимым, в сущности, российский законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: 1) вещи, недвижимые по своей природе (среди которых можно отдельно выделить земельные участки, участки недр и остальные недвижимые вещи, "прочно связанные с землей"); 2) вещи, недвижимые в силу закона. Анализ признаков, установленных п. 1 ст. 130 ГК РФ и характеризующих недвижимое имущество, с точки зрения правил формальной логики позволяет построить следующую логическую цепь, где первым утверждением будет: "Все, что прочно связано с землей, - суть недвижимость" <47>. При определении движимого имущества законодатель в качестве второго утверждения использует следующее: "Движимость суть все, что не недвижимость". Таким образом, логическая связка "разделения вещей на движимые и не движимые" получает следующий вид: -------------------------------- <47> Следует сразу оговориться, что указанное утверждение сделано без учета видов объективно движимых вещей, но требующих регистрации в качестве недвижимых (воздушных и морских судов, космических объектов и т. д.). Такое "отступление" сделано как для простоты и наглядности логического вывода, так и для соблюдения правил формальной логики о распределенности терминов логических посылов.

"Недвижимость суть все то, что прочно связано с землей", "Движимость суть все то, что не недвижимость", где вывод: "Движимость суть все, что не прочно связано с землей". Несмотря на всю кажущуюся логическую завершенность такого вывода, необходимо отметить, что к недвижимым вещам закон также относит вещи, движимые по природе (т. е. не обладающие основным признаком недвижимости - связью с землей), но недвижимые в силу необходимости их регистрации в качестве последних. Такие вещи в научной литературе называют "недвижимостью в юридическом смысле" <48>. -------------------------------- <48> Белов В. А. Гражданское право: Особенная часть: Учебник. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2004. С. 15.

Примечательна в данном отношении позиция, занимаемая профессором Ю. С. Гамбаровым, утверждавшим, что "...многие искусственные определения европейских законодательств, зачисляющих фиктивно то движимости в недвижимости, то недвижимости в движимости, лежат в том, что средневековое право не знало деления вещей на движимости и недвижимости по их природным свойствам... Это объясняет и распространение различия между движимостями и недвижимостями на права, которые, не существуя в пространстве и не будучи им ограничены, не могут быть в действительности ни движимыми, ни недвижимыми. В основании этого распространения лежат не столько потребности права, сколько обыденные представления о том, что противоположение движимостей недвижимостям есть как будто исчерпывающее и обнимающее весь состав имущества" <49>. -------------------------------- <49> Гамбаров Ю. С. Указ. соч. Глава IV, § 5.

Представляется необходимым выразить согласие с точкой зрения уважаемого профессора. Существование среди объектов недвижимого имущества движимых вещей по своей природе видится довольно вредным по своему существу. Закрепляя в качестве основного признака недвижимого имущества принцип прочной связи с землей, необходимо исходить из того, что в классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок). При этом при решении вопроса о том, какие объекты относятся к недвижимому имуществу, нельзя применять по аналогии связь главной вещи и ее принадлежностей, заложенную в ст. 135 ГК РФ, поскольку такую связь вернее относить к движимому имуществу. Подтверждением такого вывода могут служить изменения, внесенные законодателем в содержание п. 1 ст. 130 ГК РФ и исключившие вначале обособленные водные объекты из числа недвижимого имущества <50>, а впоследствии леса и многолетние насаждения <51>. А ведь именно данные объекты могли бы быть рассмотрены (по смыслу ст. 135 ГК РФ) в качестве принадлежностей земли (земельного участка). Таким образом, законодатель подчеркнул невозможность осуществления механического переноса представлений о главной вещи и ее принадлежностях по отношению к недвижимым вещам. -------------------------------- <50> ФЗ от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. N 121. 08.06.2006. <51> ФЗ от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. N 277. 08.12.2006.

Распространение правового режима недвижимых вещей на отдельные движимые вещи (морские и воздушные суда, космические объекты) в научной литературе обусловливается лишь их особой значимостью и необходимостью проведения государственной регистрации. При этом, по верному замечанию В. В. Витрянского, деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено прежде всего их объективными качествами <52>. -------------------------------- <52> Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 - 242.

Представляется, что именно природная (естественная) составляющая недвижимого имущества, и в особенности принцип прочной связи с землей, должна быть положена в основу законодательного разделения вещей на движимые и недвижимые. Отнесение движимых вещей по своей природе, но недвижимых в силу их государственной регистрации необходимо упразднить.

------------------------------------------------------------------

Название документа