Приобретение гражданами земельных участков в собственность: переоформление права пожизненного наследуемого владения

ПРИОБРЕТЕНИЕ ГРАЖДАНАМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОБСТВЕННОСТЬ: ПЕРЕОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ

Н. Е. АМЕЛИНА

Амелина Н. Е., кандидат юридических наук, начальник правового отдела администрации Центрального района г. Челябинска.

Конституцией Российской Федерации (ст. 9) <1> закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Таким образом, в круг объектов права частной собственности входят и земельные участки. -------------------------------- <1> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 1993. 25 дек.

По действующему гражданскому и земельному законодательству Российской Федерации граждане имеют возможность приобрести в собственность земельные участки, например, путем совершения сделки купли-продажи земельного участка с другим лицом (ст. 34, 37 Земельного кодекса РФ); путем выкупа земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 28, 36 ЗК РФ); путем переоформления права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 - 267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ), а также по наследству (ст. 1181 ГК РФ). В настоящее время в связи с установлением упрощенного порядка оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества <2> особую актуальность приобретает переоформление в собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения. -------------------------------- <2> Подробнее см.: Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" // Российская газета. 2006. 7 июля.

Для уяснения природы права пожизненного наследуемого владения земельным участком следует подробнее остановиться на особенностях образования и развития данного института в российском законодательстве, а точнее - в законодательстве РСФСР. Право пожизненного наследуемого владения представляет собой вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью. Оно восходит к временам Древнего Рима, когда земля предоставлялась из-за желания государства найти плательщиков для обработки завоеванных неиспользованных земель <3>. -------------------------------- <3> В римском праве это вещное право получило название "эмфитевзис". Характерными особенностями этого права были отчуждаемость и возможность наследования. Правовая природа этого права по-разному трактовалась в то время. Так, Гай рассматривал это право как аренду, тогда как император Зенон определял его как особое правоотношение, устанавливаемое особым договором (см.: Римское частное право. М., 1994. С. 217); в Средние века это право трансформировалось в так называемое чиншевое (искаженное латинское census) право, суть которого состояла в том, что его субъект обладал широкими полномочиями по владению и пользованию, а также определенными правомочиями по распоряжению земельным участком (см.: Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 55 - 56). Однако, несмотря на схожесть эмфитевзиса с чиншевым правом, первое имело все же целый ряд отличий от последнего. Так, права чиншевиков состояли в том, что они могли пользоваться земельным участком как путем завещания, так и путем совершения сделки. Их обязанности сводились к уплате определенной суммы - чинша, размер которого устанавливался соглашением сторон и не мог быть увеличен без согласия чиншевика.

Появление в России в начале 90-х годов права пожизненного наследуемого владения земельными участками было вызвано скорее политическими, чем экономическими причинами. Наше общество не было готово к появлению и становлению частной собственности на землю, однако было очевидно, что земле необходим хозяин. Указанное право, с одной стороны, закрепляло земельный участок за конкретным лицом, наделяя его широкими полномочиями в отношении такого земельного участка, а с другой - было формально правом частной собственности на землю. Такое положение дел являлось своего рода компромиссом. Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставлялись гражданам в виде приусадебного участка для ведения личного подсобного хозяйства и гражданам для создания крестьянского (фермерского) хозяйства. Право пожизненного наследуемого владения впервые введено Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. <4>. В дальнейшем это право было воспроизведено ЗК РСФСР 1991 г., по которому граждане наделялись правом на получение земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду (ст. 7). Однако последующее введение права частной собственности на землю сделало излишним существование права пожизненного наследуемого владения как особой разновидности вещных прав. Поэтому Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" право пожизненного наследуемого владения из ЗК РСФСР было исключено. Вместе с тем в других федеральных законах, прежде всего в ГК РФ и ЗК РФ, это право сохранилось (хотя и с определенными ограничениями). По своему содержанию оно представляло собой завуалированную форму ограниченного права частной собственности на землю. -------------------------------- <4> Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. N 10. Ст. 129.

Вместе с тем пожизненное наследуемое владение к тому времени было уже предусмотрено рядом иных законов и нормативных правовых актов как Российской Федерации, так и ее субъектов. Полностью не удалось отказаться от пожизненного наследуемого владения в 90-х годах, что повлияло на включение его в перечень видов прав на землю в новом ЗК РФ 2001 г. В то же время законодателем сделан новый существенный шаг, который позволил отказаться от этого института, - предоставление земельных участков на указанном праве вновь после введения в действие ЗК РФ не производится, и главное - содержание права пожизненного наследуемого владения существенно сужено. Представляется, что с течением времени физические лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, переоформят его на право частной собственности на землю, предоставляющее наиболее широкие возможности по распоряжению земельными участками. По ныне действующему земельному законодательству (ст. 21 ЗК РФ) распоряжение земельным участком, предоставленным на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Введенное ограничение на распоряжение земельным участком означает невозможность передачи такого участка в аренду или безвозмездное срочное пользование, как это было предусмотрено ст. 267 ГК РФ. Но с недавнего времени указанное противоречие норм ЗК РФ (ст. 21) и ГК РФ (ст. 267) устранено. Ст. 267 ГК РФ в настоящее время действует в следующей редакции: "распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству" <5>. -------------------------------- <5> Ст. 267 ГК РФ в редакции, установленной Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2007. N 27. Ст. 3213.

Для того чтобы получить право распоряжения участком в полном объеме, его необходимо переоформить в собственность бесплатно (ст. 25.2 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество <6> (в ред. Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ <7>), ранее - п. 3 ст. 21 ЗК РФ <8>). Необходимо подчеркнуть, что перерегистрация является правом, а не обязанностью лиц, владеющих участками на праве пожизненного наследуемого владения. Указанное положение ЗК РФ было принято в развитие ранее действовавшего земельного законодательства, направленного на поддержание стабильности прав на землю. Так, Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" было установлено, что находящиеся в пожизненном наследуемом владении граждан земельные участки сохраняются за ними в полном размере и что запрещается обязывать указанных граждан выкупать эти участки либо брать в аренду. -------------------------------- <6> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. 1997. 30 июля. <7> Российская газета. 2006. 7 июля. <8> Согласно п. 3 ст. 21 ЗК РФ "граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается". Данный пункт утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ об упрощенном порядке оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества.

Анализируя содержание такого вещного права, как пожизненное наследуемое владение земельным участком, важно отметить следующие моменты. Изменение правового регулирования права пожизненного наследуемого владения земельным участком, предусмотренного ст. 265 - 267 ГК РФ, было вызвано прежде всего тем, что право бесплатного "вечного" пользования земельным участком нехарактерно для рыночной экономики и дальнейшее его использование при существовании в правовой системе РФ вещного права собственности, обязательственных прав аренды и безвозмездного пользования было бы нецелесообразным, ибо при помощи данных прав можно описать все возможные модели отношений лиц и публично-правовых образований к земельным участкам, востребованные в гражданском обороте. Такое понимание логики законодателя подтверждается и тем, что закрепленное в ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком - еще одно наследие прошлой системы хозяйствования - также не воспринято как имеющее перспективы применения, но лишь как остаточное явление. Его регулирование сходно с регулированием права постоянного пользования: уже существовавшее на момент введения в действие ЗК РФ право сохраняется, в дальнейшем же предоставление гражданам земельных участков на подобном праве запрещается, распоряжение участком также не допускается (в данных обстоятельствах - за исключением случаев перехода права по наследству) <9>. -------------------------------- <9> См.: Певницкий С. Г. Актуальные проблемы вещных прав: институт права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками после принятия Земельного кодекса.

Мы согласны с мнением С. Г. Певницкого о том, что представляются сомнительными и необоснованными необходимость и целесообразность существования права пожизненного наследуемого владения земельным участком в сегодняшних экономических реалиях, когда все большее значение приобретают обязательственные права, право пожизненного наследуемого владения земельными участками может существовать только в "переходном" Земельном кодексе, и от них следует отказаться в дальнейшем <10>. Также мы поддерживаем мнение С. П. Гришаева о том, что право пожизненного наследуемого владения - это искусственно созданный институт: "он не был присущ ни советскому земельному праву, ни дореволюционному российскому праву. Никаких экономических задач его введение также не решило. Поэтому в условиях все более широкого предоставления гражданам земельных участков в собственность стала вызывать сомнение необходимость существования этого вида прав на землю" <11>. -------------------------------- <10> См.: Певницкий С. Г. Указ. соч. <11> Гришаев С. П. Право пожизненного наследуемого владения.

С момента введения в действие ЗК РФ 2001 г. земельные участки в пожизненное наследуемое владение не предоставляются, но приобретенные ранее участки на том или ином праве сохраняются. Если ГК РФ допускал ограниченное распоряжение земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения <12>, то ЗК РФ полностью исключил всякое распоряжение указанными участками. Одновременно было предоставлено гражданам право на однократную бесплатную приватизацию таких участков, причем без ограничения каким-либо сроком, а также независимо от их размера, нахождения в собственности гражданина иных земельных участков и взимания дополнительных денежных сумм, помимо установленных федеральными законами сборов (ст. 20, 21 ЗК РФ <13>). -------------------------------- <12> Положения ГК РФ, касающиеся возможности распоряжаться земельными участками, закрепленными на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 267), подверглись изменению со стороны законодателя. В настоящее время у правообладателей земельных участков на указанном праве нет возможности распоряжаться такими земельными участками (подробнее см.: Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ). <13> Пункт 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ, касающиеся положений об однократной бесплатной приватизации земельных участков на указанных правах, утратили силу в связи с вступлением в силу Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ.

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации 2001 г., а также Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ об упрощенном порядке оформления прав граждан на земельные участки позволил гражданам, владеющим земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, приобрести их в собственность, после чего распорядиться ими по своему усмотрению в полной мере: продать, подарить и конечно же передать по наследству. Последний способ перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком другому лицу до внесения изменений в гражданское и земельное законодательство Российской Федерации был единственным, что естественно, ограничивало возможности гражданского оборота земельных участков.

Название документа