Защита добросовестного приобретателя по закону и в практике арбитражных судов

По известным причинам в 90-х годах прошлого века значительно возросло количество случаев отчуждения имущества лицами, которые не являлись его собственниками, но выдавали себя за таковых. Поэтому чаще стали применяться нормы закона, направленные на защиту прав добросовестного приобретателя имущества, отчужденного несобственником (далее также - неуправомоченное лицо, отчуждатель)*(1). В настоящее время законодательную основу защиты добросовестного приобретателя составляет ст. 302 ГК РФ.

В советское время добросовестный приобретатель защищался сначала по ГК РСФСР 1922 г., затем по ГК РСФСР 1964 г. Разница заключалась в том, что в соответствии с ГК РСФСР 1922 г. добросовестный приобретатель объявлялся собственником приобретенного у неуправомоченного лица имущества. ГК РСФСР 1964 г., напротив, не указывал на возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на такое имущество.

ГК РФ также до последнего времени не признавал добросовестного приобретателя собственником, что объясняет неуверенность добросовестных участников оборота в характере своих прав на приобретенное имущество. Однако Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой ГК РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" п. 2 ст. 223 ГК РФ был дополнен абзацем, согласно которому добросовестный приобретатель недвижимого имущества признается его собственником с момента регистрации за ним права собственности, за исключением тех случаев, когда собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ). Таким образом, в отношении недвижимого имущества ГК РФ указывает на возникновение у добросовестного приобретателя права собственности. Учитывая цель статьи, мы не будем подробно останавливаться на положительных и отрицательных сторонах законодательного решения проблемы добросовестного приобретения имущества, однако остается загадкой, почему законодатель озаботился только защитой прав приобретателей недвижимости. Несмотря на то что громкие судебные процессы последнего времени, связанные с защитой владения добросовестных приобретателей, касались объектов недвижимости, все же нельзя признать правильным установление различия в объеме защиты приобретателей недвижимого и движимого имущества*(2).

До принятия упомянутого Федерального закона от 30 декабря 2004 г. в литературе существовало мнение о том, что добросовестный приобретатель является владельцем для давности (ст. 234 ГК РФ). Он не является собственником, но должен вести себя как собственник, так как закон требует именно открытого владения имуществом. В то же время давностный владелец лишен юридической возможности совершать сделки, направленные на распоряжение этим имуществом (продажа, аренда и т.д.).

На практике, однако, добросовестные приобретатели вели и ведут себя как настоящие собственники. Они совершают распорядительные сделки с имуществом, в том числе такие, которые приводят к его отчуждению (продажа, мена, рента, дарение). Это становится возможным, потому что они владеют отчуждаемым имуществом и в состоянии передать его приобретателю по сделке. Применительно к недвижимому имуществу, а также эмиссионным ценным бумагам добросовестный приобретатель в отношениях с третьими лицами легко выступает как собственник ввиду того, что он указан в соответствующих реестрах в таком качестве. Поэтому имущество, отчужденное однажды неуправомоченным лицом, успевает порой перейти многократно из рук в руки к тому моменту, когда собственник предъявит требование в свою защиту.

Суды, как правило, придерживались точки зрения, согласно которой добросовестный приобретатель получает защиту только от истребования имущества. Именно так решен вопрос, например, в постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 22 декабря 2003 г. по делу N А28-4235/2003-149/22 и ФАС Западно-Сибирского округа от 6 мая 2004 г. по делу N ФО4/2290-737/А45-2004. Вместе с тем нельзя не отметить, что добросовестный приобретатель был косвенно признан собственником (правда, опять же, применительно лишь к недвижимости) еще в п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление ВАС РФ N 8). В нем было сказано, что решение суда об отказе в иске к добросовестному приобретателю об истребовании недвижимого имущества является основанием для регистрации права собственности за ним.

Вывод о приобретении добросовестным лицом именно права собственности, который был сделан ВАС РФ еще до издания Федерального закона от 30 декабря 2004 г., важен и потому, что рассматриваемый способ приобретения права собственности всегда относился к числу первоначальных: право собственности приобретается в этом случае очищенным от обременений (залог, аренда и т. д.).

После издания Федерального закона от 30 декабря 2004 г. условия защиты добросовестного приобретателя по-прежнему определяются ст. 302 ГК РФ с той лишь разницей, что теперь в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ моментом предоставления защиты добросовестному приобретателю недвижимого имущества прямо называется момент регистрации права собственности (хотя и ранее иски к приобретателю отклонялись при наличии регистрации перехода права собственности в пользу ответчика).

II. Сфера применения норм ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя

Приобретение не всякого имущества защищается по ст. 302 ГК РФ. Известно, что понятие имущества включает в себя не только вещи (движимые и недвижимые), но и имущественные права. Статья 302 ГК РФ, строго говоря, распространяется лишь на вещи (включая ценные бумаги в бумажной форме), т.е. осязаемые предметы, так как закон имеет в виду защиту владения приобретателя, а владеть можно только вещью. Не является объектом добросовестного приобретения по ст. 302 ГК РФ имущественное право, например, требование из обязательства (обязательственное право), право на товарный знак, патентное право и т.д.

Так, постановлением ФАС Дальневосточного округа от 9 марта 2004 г. по делу N ФОЗ-А04/04-1/96 было оставлено без изменения решение Арбитражного суда Амурской области об отказе в иске о взыскании долга по договорам о поставке угля. Истец получил требование к ответчику по договору об уступке требования, однако судами было указано на то, что предыдущий приобретатель требования приобрел его по недействительному договору уступки права, поэтому не мог передать требование истцу. Истец утверждал, что он является добросовестным приобретателем на основании ст. 302 ГК РФ, однако суды не приняли во внимание этот довод.

Следует отметить, что нельзя добросовестно приобрести имущественное право даже в тех случаях, когда его принадлежность регистрируется государством (или частными регистраторами) и с регистрацией связано само существование права. Например, несмотря на то что лицо может быть указано в качестве патентообладателя, приобретение патентного права не состоится, если впоследствии будет признано, что зарегистрированное в качестве патентообладателя лицо таковым в реальности не было*(3). Хотя в разных странах высказывается мнение о необходимости защиты добросовестных приобретателей некоторых имущественных прав (делались предложения даже о защите добросовестного приобретателя требования из обязательства, если оно основано на письменной сделке), этот взгляд пока не находит поддержки в законодательстве большинства государств, в том числе России.

Суды сделали исключение для бездокументарных ценных бумаг, которые не являются вещью, но ввиду необходимости обеспечить их быстрый и безопасный оборот приравниваются в этом отношении к вещам. ВАС РФ и кассационные суды активно применяют ст. 302 ГК РФ в процессе разрешения споров о правах на данные бумаги, предоставляя приобретателю защиту при наличии соответствующих условий*(4).

Нормы о защите добросовестного приобретателя применяются в тех случаях, когда приобретатель приобрел имущество по сделке с несобственником. Суды отказывают в защите приобретателю даже при наличии остальных условий, указанных в ст. 302 ГК РФ, если имущество было приобретено у собственника, который по каким-либо причинам не вправе был отчуждать его (например, вследствие ареста) или при отчуждении не получил согласия соответствующего лица (допустим, при отчуждении залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя), либо исполнительный орган юридического лица совершил сделку, не заручившись согласием вышестоящего органа, когда такое согласие требуется по закону или в соответствии с учредительными документами (например, согласие совета директоров или общего собрания участников)*(5).

Игнорирование этого момента приводит к ошибке, которую допустил ФАС Дальневосточного округа. Суды отказали кредитору в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное оборудование, которое залогодатель продал третьему лицу. В постановлении от 7 июня 2005 г. по делу N Ф03-А16/05-1/193 кассационный суд поддержал нижестоящие суды в том, что залоговое право кредитора прекратилось, так как имущество было приобретено добросовестным приобретателем. Суды основывали свои решения на ст. 302 ГК РФ, хотя она неприменима к данному случаю, так как имущество отчуждал собственник, который передал приобретателю годное право собственности, нарушив запрет на отчуждение. В результате отчуждения залоговое право не прекратилось и последовало за имуществом (ст. 353 ГК РФ), поэтому кредитор вправе был обратить на него взыскание*(6).

Нормы ст. 302 ГК РФ действуют только тогда, когда собственник заявляет против приобретателя виндикационный иск, т.е. требует возвратить владение имуществом. Однако поскольку лицо, считающее себя собственником, пользуется для отстаивания своих прав исками о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительности сделки, о признании права собственности, суды применяют ст. 302 ГК РФ, чтобы не допустить ситуации, когда добросовестный приобретатель не получит защиты только потому, что собственник предъявил не виндикационный, а иной иск, направленный на получение фактически того же результата. Суды в этом отношении действуют в соответствии с указанием, данным ВАС РФ в п. 25 Постановления ВАС РФ N 8, смысл которого заключается в том, что, даже удовлетворив требование о признании сделки недействительной, суд не вправе применять последствия, связанные с ее недействительностью, если будет установлено, что поведение приобретателя соответствует условиям ст. 302 ГК РФ*(7).

III. Условия, при наличии которых лицо признается добросовестным приобретателем по ст. 302 ГК РФ

1. Общие замечания

Статья 302 ГК РФ предусматривает защиту добросовестного приобретателя только при наличии определенных условий. При буквальном прочтении текста ст. 302 ГК РФ состав условий добросовестного приобретения имущества не зависит от вида имущества. Однако ввиду объективного отличия правил оборота движимого и недвижимого имущества (а также движимого имущества, права на которое подлежат регистрации) приходится различать условия добросовестного приобретения движимого и недвижимого имущества.

Таким образом, имеются общие условия добросовестного приобретения любого имущества. Кроме того, существуют дополнительные условия, характер которых зависит от вида приобретенного имущества - движимого или недвижимого.

Общие условия добросовестного приобретения любого имущества следующие: - имущество должно быть приобретено по сделке (приобретательная сделка); - приобретательная сделка должна иметь возмездный характер; - приобретатель должен быть добросовестным.

Приобретение движимого имущества должно удовлетворять, помимо общих, следующим дополнительным условиям: - приобретенное движимое имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником, по воле первого или второго (это условие не учитывается при приобретении денег и ценных бумаг на предъявителя); - добросовестный приобретатель получил владение имуществом к моменту предъявления виндикационного требования (или иного требования, направленного на тот же результат).

Для недвижимого имущества и движимого имущества, права на которое подлежат регистрации (например, эмиссионные ценные бумаги), если закон связывает с регистрацией возникновение и прекращение соответствующих гражданских прав (на эти объекты распространяется все сказанное в отношении недвижимого имущества; далее мы будем обозначать их термином "недвижимое имущество"), должны быть налицо следующие дополнительные условия: - запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) (или в ином реестре в зависимости от вида имущества) о праве действительного собственника прекратилась по его воле; - добросовестный приобретатель зарегистрировал право собственности на недвижимое имущество к моменту предъявления виндикационного требования (или иного требования, направленного на тот же результат). Рассмотрим подробнее перечисленные условия.

2. Общие условия добросовестного приобретения всякого имущества

Приобретение по сделке. Лицо может ссылаться на статус добросовестного приобретателя в порядке ст. 302 ГК РФ только тогда, когда владение приобретено им по двусторонней сделке (договору). Поэтому если лицо становится владельцем имущества в силу односторонней сделки (например, некто поселяется в заброшенный дом, не зная, кому он принадлежит), оно не получает защиту на основании ст. 302 ГК РФ (в указанном примере возможно применение ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности).

Добросовестное приобретение имущества в порядке ст. 302 ГК РФ признается только в тех случаях, когда приобретатель совершил сделку, целью которой являлось приобретение имущества в собственность, а не на каком-либо ином праве (аренды, залога и т.д.). Вопрос о том, может ли получить защиту добросовестный приобретатель имущества на ином праве, чем право собственности, при наличии всех указанных в ст. 302 ГК РФ условий, остается открытым. В жизни часто встречаются ситуации, когда неуправомоченное лицо не отчуждает имущество, а совершает иную распорядительную сделку. Может ли, допустим, добросовестный арендатор защищаться на основании ст. 302 ГК РФ? Практика, насколько нам известно, пока не дает ответа на этот вопрос, хотя в данном случае, вероятно, допустимо применение ст. 305 ГК РФ, в силу которой любой титульный владелец может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 301-304 ГК РФ, т.е., помимо прочего, защищаться против виндикационного иска собственника*(8). Если закон предусматривает лишение собственника права собственности и возникновение такого права у добросовестного приобретателя, то почему невозможно обременение права собственности на условиях ст. 302 ГК РФ? В то же время, в отличие от отчуждения имущества, которое имеет одномоментный характер, обременение является продолжительным по времени, и неясно, как могут строиться отношения между, например, добросовестным арендатором, который получил имущество в аренду по недействительной сделке, и собственником обремененного правом аренды имущества (встают вопросы пользования, уплаты арендной платы по недействительному договору и т.д.).

Сделка по приобретению имущества в собственность от неуправомоченного лица должна быть действительна во всех отношениях, т.е. соответствовать законодательству с точки зрения дееспособности сторон, формы и существенных условий сделки, оборотоспособности ее объекта и др. У приобретательной сделки может быть только один порок - отсутствие у отчуждателя права на отчуждение имущества.

Если говорить, к примеру, об оборотоспособности объекта приобретательной сделки, то очевидно, что, сколько бы ни переходил из рук в руки объект, изъятый по закону из гражданского оборота, его добросовестное приобретение невозможно. В практике встречаются случаи, связанные с незаконным оборотом объектов, которые именуются в законе самовольной постройкой. Как известно, право собственности на самовольную постройку не возникает, однако порой лицу, которое возвело такую постройку, удается зарегистрировать право собственности на нее. Впоследствии он может пустить ее в оборот. Несмотря на наличие записи о праве собственности на этот объект, добросовестное его приобретение не может быть признано, так как самовольная постройка не является оборотоспособным объектом, не нее не возникает права собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

В деле по иску предпринимателя С.И. Ропаевой к автогаражному кооперативу "Центральный-1", предпринимателю Стукалову Н.Н. и учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество истец просил признать за ним право собственности на нежилое помещение станции технического обслуживания и обязать учреждения юстиции зарегистрировать право собственности на указанное имущество, ссылаясь на то, что он является добросовестным приобретателем. В этом деле ответчик заключил с истцом договор о продаже имущества, право собственности на которое не было зарегистрировано по той причине, что имущество являлось самовольной постройкой. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в иске, указав, что договор купли-продажи нежилого помещения, являющегося самовольной постройкой, не может считаться основанием для возникновения права собственности*(9).

Возмездность сделки. Лицо не может быть признано добросовестным приобретателем, если оно получило имущество по безвозмездной сделке (по договору дарения, по завещанию и т.д.). Разумеется, сделка признается возмездной не только в тех случаях, когда приобретатель передал отчуждателю деньги, но также при предоставлении иного имущественного эквивалента (вещи, права требования, результата работы, услуги, исключительного права). Не требуется, чтобы к моменту подачи виндикационного иска собственником приобретатель (для признания его добросовестным) уже выполнил встречную обязанность (уплатил отчуждателю деньги, выполнил работы и т.д.). Вопреки этому, суды часто в обоснование отказа в иске к добросовестному приобретателю указывают на то, что он уплатил деньги к моменту рассмотрения дела*(10).

В отношении добросовестного приобретения эмиссионных ценных бумаг необходимо учитывать определение добросовестного приобретателя, данное в ст. 2 Закона о рынке ценных бумаг*(11), из которого следует, что добросовестный приобретатель для получения защиты, помимо прочего, должен уплатить (совершить встречное предоставление) за приобретенные бумаги.

Добросовестность приобретателя. Приобретатель является добросовестным, если он не знал или не должен был знать о том, что он совершает сделку с лицом, которое не вправе отчуждать имущество. Выражение "не должен был знать" означает, что приобретатель допустил грубую неосторожность при приобретении имущества, не проявив минимальной осмотрительности в вопросе проверки права собственности отчуждателя. Минимальная осмотрительность заключается в том, что приобретатель должен потребовать от отчуждателя обычные доказательства права собственности.

О праве собственности на движимую вещь, как правило, свидетельствует факт владения ею. Этот факт может подтверждаться различными доказательствами в зависимости от свойств того или иного имущества; обычаев, сложившихся в связи с оборотом определенного имущества и указаниями закона. Например, наличие ключей, обладание ценной бумагой, которая дает право распоряжаться товаром, часто служит доказательством владения, как правило, любым движимым имуществом. Однако в некоторых случаях необходимо принимать во внимание не только факт владения, но и другие доказательства права собственности.

Так, в деле по иску ООО "Флоратек" к Свободненскому лесхозу о возврате древесины, изъятой ответчиком, истец в доказательство своего права собственности на изъятую древесину ссылался на договоры купли-продажи и счета-фактуры. ФАС Дальневосточного округа отменил состоявшиеся по делу судебные акты и отказал в иске (постановление от 17 февраля 2004 г. N ФОЗ-А04/03-1/3529), указав на то, что ООО "Флоратек" не может быть признано добросовестным приобретателем, в частности, по причине отсутствия в момент приобретения на древесине клейм, свидетельствующих о законности вырубки.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя, наличие которой подтверждается выпиской из реестра. Так как единственным доказательством права собственности на недвижимое имущество является запись о праве в ЕГРП, заключение договора с лицом, не указанным в качестве собственника в реестре, не дает приобретателю права ссылаться на статус добросовестного приобретателя*(12). Те лица, которые приобретали недвижимость у отчуждателя, записанного в ЕГРП в качестве собственника, признаются судами добросовестными приобретателями при наличии других необходимых условий*(13).

Даже при приобретении имущества у лица, которое представило доказательство права собственности, приобретатель может быть признан судом недобросовестным, если он располагал сведениями, которые ставили под сомнение право собственности отчуждателя, или можно предположить, что такие сведения у него должны были быть.

Утвердившимся в практике основанием для признания приобретателя недобросовестным является его знание (до момента приобретения) о том, что в отношении приобретенного им имущества существовал спор. К примеру, до приобретения имущества было заявлено требование в суд о признании недействительной сделки, на основании которой отчуждатель стал собственником*(14). Такая практика основана на п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8, согласно которому приобретатель не может считаться добросовестным, если к моменту приобретения в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, которые впоследствии были признаны правомерными.

Однако судебная практика не дает пока однозначного ответа на вопрос о том, должны ли эти притязания быть занесены в ЕГРП, ведь о поданном в суд иске приобретатель может не знать, так как о подобных фактах публика, естественно, не оповещается. Другое дело - ЕГРП, сведения из которого доступны любым заинтересованным лицам. Определенную позицию по этому вопросу высказал ФАС Московского округа в постановлении от 31 января 2006 г. N КГ-А40/13410-05. Отправляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд указал, что нельзя делать вывод о добросовестности приобретателя на основании одного того факта, что в момент приобретения недвижимого имущества выписка из ЕГРП не содержала сведений о заявленных в судебном порядке в отношении имущества требованиях. Необходимо учитывать совокупность всех обстоятельств, для чего надо выяснить, в частности, проявил ли покупатель при совершении сделки достаточную осторожность и осмотрительность.

К числу обстоятельств, опорочивающих добросовестность приобретателя, могут быть отнесены некоторые другие. Классическим примером является продажа имущества за чрезвычайно низкую цену. Недобросовестность приобретателя в этом случае предполагается, потому что собственник не будет продавать свое имущество за бесценок, т.е. имущество, продаваемое по цене в несколько раз ниже рыночной, как правило, не является собственностью отчуждателя.

Вряд ли можно отрицать наличие основания для признания приобретателя недобросовестным, когда единоличный исполнительный орган отчуждателя и приобретателя является одним и тем же лицом. При определенных условиях суд может счесть приобретателя недобросовестным, если отчуждатель является единственным участником в уставном (складочном) капитале приобретателя (или соответственно приобретатель - в уставном (складочном) капитале отчуждателя)*(15). Недобросовестность приобретателя может следовать и из того, что отчуждатель и приобретатель являются ближайшими родственниками. Не исключены иные основания для признания приобретателя недобросовестным*(16).

Приобретатель должен не знать о фактах, которые порочат право собственности отчуждателя до того момента, когда в обычной ситуации возникает право собственности на приобретенное по сделке имущество. Это означает, что в отношении приобретения движимого имущества приобретатель должен быть добросовестным не только в момент совершения сделки, но и при передаче ему имущества. В отношении недвижимого имущества добросовестность должна иметь место до регистрации сделки или регистрации перехода права собственности, если эти действия разъединены во времени.

Вопрос о распределении бремени доказывания недобросовестности (добросовестности) приобретателя является спорным в юридической литературе. Большинство считает, что собственник (или лицо, предъявившее иск о применении последствий недействительности сделки) должен доказать недобросовестность приобретателя (презумпция добросовестности приобретателя). Многие высказывают мнение, что приобретатель должен доказать свою добросовестность, чтобы получить защиту (презумпция недобросовестности приобретателя).

Сторонники презумпции добросовестности приобретателя ссылаются в обоснование своей позиции на ст. 10 ГК РФ. Однако следует признать, что данная статья устанавливает презумпцию добросовестности при осуществлении гражданских прав, тогда как факт добросовестности приобретателя влияет на возникновение у него права собственности.

ВАС РФ в п. 24 Постановления N 8 возложил бремя доказывания добросовестности на приобретателя. Ввиду того что приобретатель, как правило, не в состоянии это доказать, суды часто не выставляют данное условие в качестве необходимого, и ответчик (приобретатель) ограничивается ссылкой на незнание о фактах, которые порочили бы право собственности отчуждателя*(17).

3. Специальные условия добросовестного приобретения движимого имущества

Определенный порядок выбытия имущества из владения. Лицо не может сослаться на статус добросовестного приобретателя, если приобретенное имущество выбыло из владения собственника или лица, которому собственник передал его (хранитель, арендатор, поверенный и др.), помимо воли первого или второго. Имеются в виду не только противоправные действия в отношении собственника или лица, которому собственник доверил свое имущество, но и пропажа движимой вещи вследствие неосторожности первого или второго.

Во многих решениях арбитражных судов в качестве случаев выбытия движимой вещи из владения собственника помимо его воли признаются совершение сделки неуполномоченным лицом и совершение сделки юридическим лицом без надлежащего одобрения со стороны соответствующего органа (органов). Факт совершения сделки неуполномоченным лицом (либо с превышением полномочий) действительно свидетельствует об отсутствии волеизъявления собственника на отчуждение имущества. Однако этот факт часто сам по себе не свидетельствует о том, что имущество выбыло из владения собственника не по его воле. Задача суда, по нашему мнению, состоит в выяснении именно вопроса о порядке выбытия имущества из владения собственника, потому что оно нередко выбывает из владения по доброй воле собственника. Например, поверенный вышел за пределы своих полномочий, совершив сделку, которую не вправе был совершать, передав при этом имущество приобретателю (который впоследствии передал его в собственность добросовестного приобретателя). Несмотря на отсутствие волеизъявления собственника на отчуждение имущества, добросовестное приобретение данного имущества необходимо признать возможным, если собственник передал поверенному владение им по доброй воле*(18). К вопросу о порядке выбытия имущества мы вернемся в разделе, касающемся недвижимого имущества.

Получение имущества во владение. В обычной ситуации право собственности у приобретателя движимой вещи, как правило, возникает с момента передачи ему вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Поэтому добросовестным приобретателем движимой вещи может быть только тот, кто получил ее во владение, одного заключенного договора об отчуждении вещи недостаточно*(19). Данный подход проявился, в частности, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 6 декабря 2005 г. по делу N А29-1911/2005-2э, в котором ответчику было отказано в защите на основании ст. 302 ГК РФ, так как спорные транспортные средства не поступили во владение ответчика. Суды мотивировали свою позицию ст. 223 ГК РФ.

Противоположную точку зрения можно обнаружить в деле по иску ОАО "Пурагро Ук" к ЗАО "Тюменское" об истребовании промышленного холодильника. Суды всех инстанций, вплоть до кассационной, признали холодильник движимым имуществом и удовлетворили иск, признав истца добросовестным приобретателем, несмотря на то что, насколько можно судить, спорное имущество не было передано неуправомоченным отчуждателем во владение приобретателя*(20).

Передача имущества во владение совершается различными способами (вручение, передача товарораспорядительного документа - все зависит от конкретной ситуации, обычаев и вида имущества) и оформляется различным образом (акт приема-передачи и т.п.). Передача может иметь символический характер (передача ключей и т.п.).

4. Специальные условия добросовестного приобретения недвижимого имущества

Запись в ЕГРП о праве собственности действительного собственника прекратилась по его воле. Как уже отмечалось, ст. 302 ГК РФ не различает добросовестное приобретение недвижимого и движимого имущества. Поэтому суды часто в своих решениях указывают в обосновании удовлетворения (отказа в удовлетворении) иска об истребовании имущества по ст. 302 ГК РФ, что недвижимое имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (по его воле), т.е. применяют режим, характерный для оборота движимого имущества*(21). Однако факт выбытия недвижимого имущества из владения собственника не имеет в данном случае того значения, какое он имеет при обороте движимости. В случае с недвижимостью важнее всего, в каком порядке была прекращена (погашена) запись о праве собственности бывшего собственника - по его воле или вопреки ей. Данный принцип является следствием оборота недвижимого имущества по записям, с которыми связано существование прав на недвижимость.

При наличии специальных норм о порядке добросовестного приобретения имущества в собственность законодатель установил бы исключения, когда, несмотря на наличие записи о праве собственности отчуждателя, действительный собственник вправе был бы истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя. Эти исключения должны были бы вытекать из природы подтверждения прав на недвижимость, в силу которой потеря права может происходить только через погашение записи. Погашение записи, совершенное без соответствующего волеизъявления действительного собственника, должно признаваться основанием для истребования недвижимости у лица, записанного в качестве собственника к моменту предъявления иска.

В отсутствие специального регулирования суды в основу решения об истребовании недвижимого имущества у добросовестного приобретателя кладут тот факт, что недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли. По нашему же мнению, необходимо обращать внимание на то, в каком порядке была погашена запись о праве собственности действительного собственника. Часто погашение записи о праве собственности без волеизъявления действительного собственника совпадает с выбытием недвижимости из владения помимо его воли. Однако также часто эти моменты не совпадают, так как право собственности на недвижимость может переноситься от одного лица к другому без передачи объекта во владение приобретателя. Передача может быть отсрочена по договору или отчуждатель вообще может не передать недвижимость во владение приобретателя, потому что оказался в просрочке. Отсутствие передачи недвижимости никак не влияет на возникновение права собственности у приобретателя (в том числе на добросовестное приобретение права собственности), момент возникновения которого жестко привязан к регистрации.

Как бы то ни было, в настоящее время арбитражные суды исходят из принципа выбытия недвижимости из владения действительного собственника. Применительно к движимому имуществу уже указывалось на то, что суды признают выбытием помимо воли отчуждение имущества от имени собственника неуполномоченным лицом либо отчуждение без надлежащего согласия соответствующего органа юридического лица - отчуждателя. Все сказанное применимо и к недвижимости. Пример последнего рода содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 3 августа 2004 г. N 2341/04, где недействительное решение совета директоров собственника явилось основанием для вывода о выбытии имущества помимо воли собственника*(22).

Вместе с тем можно привести противоположный пример, когда бывший генеральный директор, полномочия которого прекратились, продал имущество от имени общества, однако суд не признал совершенную им от имени общества сделку в качестве факта выбытия имущества помимо воли собственника*(23).

В процессе приватизации государственного (муниципального) имущества органы управления соответствующим публичным имуществом часто принимали решения о приватизации объектов, не подлежащих приватизации по законодательству, либо прибегали к способам приватизации, которые не были предусмотрены законодательством. Приобретатели приватизированных таким образом объектов часто защищаются ссылкой на ст. 302 ГК РФ. Надо сказать, что практика по данному вопросу не является определенной. Суды в своих решениях нередко указывали на то, что в этом случае не может идти речи о добросовестном приобретении имущества, так как, принимая незаконное решение, орган управления имуществом действует вопреки воле государства.

Справедливо ли утверждение о том, что если орган управления публичным имуществом принимает решение о приватизации объекта, не подлежащего таковой по законодательству (либо не предусмотренным законодательством способом), то соответствующее публично-правовое образование теряет имущество помимо своей воли? Полагаем, что несмотря на незаконность решения вряд ли можно говорить, что имущество выбыло из владения публично-правового образования помимо его воли, ведь передача имущества совершается органом, который уполномочен по закону действовать от имени публично-правового образования при отчуждении публичного имущества.

В последнее время наметилась тенденция к защите добросовестных приобретателей имущества, которое было приватизировано с нарушением закона, если, конечно, речь идет об оборотоспособном имуществе (см. постановление Президиума ВАС РФ от 24 декабря 2002 г. N 9291/00; постановление ФАС Московского округа от 14 июля 2003 г. по делу N КГ-А40/4369-03-П)*(24).

Довольно часто на практике собственники имущества, отчужденного на торгах в порядке исполнения судебных актов (и актов других органов, имеющих исполнительную силу), требуют возвратить это имущество в тех случаях, когда торги и заключенный на них договор являются недействительным. Ранее по ГК РСФСР 1964 г. истребование имущества у добросовестного приобретателя не допускалось, если имущество было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений (абз. 2 ст. 152). Это правило было призвано усилить доверие покупателей к правовому титулу приобретаемого на торгах имущества.

Действующее законодательство не содержит аналогичного правила. Суды в подобных случаях часто отказывают добросовестному приобретателю в защите. Позиция судов в этом вопросе основана на п. 26 Постановления ВАС РФ N 8, в силу которого проданное с торгов имущество может быть истребовано собственником у приобретателя, если оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Из пункта 26 Постановления ВАС РФ N 8 следует, что вопрос о порядке выбытия нужно обсуждать в каждом конкретном случае отчуждения имущества с торгов. В постановлении от 25 ноября 2003 г. N 7068/03 Президиум ВАС РФ, отправляя дело на новое рассмотрение, указал суду первой инстанции на необходимость обсудить доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем и оценить возможность применения п. 1 ст. 302 ГК РФ. В этом деле ответчик приобрел имущество на торгах, которые были признаны нижестоящим судом недействительными по причине продажи с торгов чужого недвижимого имущества.

Нельзя в то же время не отметить, что реализация имущества на торгах по поручению пристава-исполнителя с целью исполнения судебного акта или акта иного органа, имеющего исполнительную силу, всегда является выбытием имущества помимо воли, ведь речь идет о принудительных действиях в отношении собственника (или иного лица, у которого имущество оказалось по воле собственника). Поэтому не совсем ясно, в каких случаях публичные торги могут рассматриваться с иных позиций. Только специальное указание закона, аналогичное ст. 152 ГК РСФСР 1964 г., может дать добросовестному приобретателю защиту от истребования.

Запись в реестре о праве собственности добросовестного приобретателя. В обычной ситуации право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 223 ГК РФ), т.е. закон не связывает момент приобретения права на недвижимость с передачей ее во владение приобретателя. Поэтому именно с момента регистрации перехода права собственности добросовестный приобретатель получает защиту, даже если он еще не владеет недвижимостью.

В обоснование защиты добросовестного приобретателя в некоторых решениях судов подчеркивается, что ответчик (добросовестный приобретатель) не только зарегистрирован в качестве собственника, но и владеет спорным имуществом. В постановлении ВАС РФ от 30 января 2001 г. N 5482/00 говорится более категорично: признание лица добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ, возможно лишь в случае фактической передачи спорного имущества в его владение*(25).

Однако в отношении недвижимости вряд ли правильно говорить, что условие о передаче владения этим имуществом является столь же необходимым, как и регистрация права собственности за приобретателем. Это недоразумение объясняется тем, что суды вынуждены строго следовать правилам ст. 302 ГК РФ, которые не учитывают особенности добросовестного приобретения недвижимости по записям в ЕГРП.

В заключение, обобщая итоги судебной практики по применению норм о защите добросовестного приобретателя, следует отметить, что суды постепенно занимают правильную позицию в отношении многочисленных материально-правовых вопросов, возникающих при защите добросовестного приобретателя.

Что касается процессуальных вопросов, то в этой сфере также происходит позитивное движение. Необходимо упомянуть хотя бы о том, что истцы и суды стали меньше привлекать орган регистрации в качестве соответчика в споре между частными лицами по поводу недвижимости. Абсурдность этой ситуации очевидна - органу власти в таком споре не перед кем отвечать. Сейчас орган регистрации участвует в делах чаще в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, что правильнее, чем положение ответчика, хотя часто органу регистрации и в таком качестве нечего делать в процессе. Решение суда в большинстве случаев никак не влияет на права и обязанности органа регистрации. Если по решению суда за кем-либо признано право на недвижимое имущество, органу регистрации совсем не обязательно тратить силы и средства на присутствие в данном процессе в качестве третьего лица, чтобы качественно исполнить свою обязанность и зарегистрировать признанное судом право. Данный орган обязан делать это на основании любых правоустанавливающих документов, в том числе решений суда.

Второе отрадное изменение в практике заключается в том, что больше стали спорить о правах, чем о записях. До недавнего времени встречались в основном иски о признании записи в ЕГРП недействительной и т.п. Сейчас суды стали чаще придерживаться правильного принципа, который можно сформулировать так: "запись следует праву, а не наоборот". Здесь роль органа регистрации также должна быть пассивной: он вносит записи на основании разрешения спора о праве, а не о записях.

Ф.О. Богатырев,

кандидат юрид. наук, юрист юридической фирмы "АЛРУД"

"Законодательство", N 8, август 2006 г.