Сделки с особенностями волеизъявления

СДЕЛКИ С ОСОБЕННОСТЯМИ ВОЛЕИЗЪЯВЛЕНИЯ

А. Е. ТАРАСОВА

Тарасова Анна Евгеньевна, старший преподаватель Северо-Кавказской академии государственной службы, кандидат юридических наук.

Сделка является наиболее распространенным основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, поскольку именно активные, целенаправленные действия граждан и юридических лиц приводят к необходимым правовым результатам, определяют мобильность общественных отношений и развитие гражданского оборота. Совершение сделки происходит посредством волеизъявления лица, т. е. путем действия, активного выражения им своей воли на создание необходимых правовых последствий. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Данный общий принцип участия субъектов в гражданских правоотношениях блокирует возможность такого участия для лиц, не обладающих зрелой волей, имеющих дефекты воли или ее юридическую пассивность. Именно поэтому необходимы особые правовые механизмы, восполняющие "дефекты" или "недостатки" воли, позволяющие субъектам гражданского права быть полноценными участниками общественных отношений. Нормы гражданского законодательства закрепляют способы особого волеизъявления при совершении сделок, когда лица действуют не своей волей, используя волю других лиц либо дополняя свою волю волей другого лица. При этом воля и волеизъявление могут не совпадать, волеизъявление может выражать воли двух лиц (основную и дополнительную) и использовать другие сочетания воли и волеизъявления. Совершаемые посредством такого волеизъявления сделки будут считаться полноценными и юридически действительными, поскольку это предусмотрено законом. К сделкам с особенностями волеизъявления можно отнести, в частности, сделки: 1. Совершаемые при участии малолетних (совершаются законными представителями - родителями, усыновителями, опекуном). 2. Совершаемые с участием недееспособных граждан (совершаются опекуном). 3. Совершаемые представителем дееспособного лица от имени доверителя. 4. Совершаемые с участием несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (совершаются с согласия родителей, усыновителей, попечителей). 5. Совершаемые ограниченно дееспособными гражданами (совершаются с согласия попечителя). 6. Крупные сделки и сделки с заинтересованностью (другие сделки, требующие в соответствии с законодательством согласия/одобрения иных лиц). 7. Договоры в пользу третьего лица. 8. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме. Сделки с особенностями волеизъявления можно разделить на три группы. К первой группе сделок с особенностями волеизъявления относятся сделки, совершаемые с помощью института представительства - законного и добровольного. Это группа сделок, в которой деятельной является воля иного, чем сторона сделки, лица. При этом есть различные варианты сочетания воли представляемого и представителя. 1. Законное представительство имеет место в отношении малолетних детей и граждан, признанных судом недееспособными. При этом законодатель разрешает малолетним в возрасте от 6 до 14 лет совершать ограниченный круг сделок (ст. 28 ГК РФ), все остальные сделки от имени малолетнего совершают его законные представители - родители, усыновители, опекун. Лица, признанные судом недееспособными, в отличие от малолетних, полностью лишены сделкоспособности. И в соответствии с п. 2 ст. 29 ГК РФ все сделки без исключения от их имени совершает опекун (законный представитель), так как воля недееспособного лица полностью дефектна в силу психического заболевания. И хотя у ребенка в возрасте до 14 лет по мере его взросления формируются определенная воля и способность ее изъявлять, законом не придается данной воле достаточное для сделкоспособности значение <1>. Так как у малолетнего воля незрелая, а у недееспособного она отсутствует в силу психического недуга, при совершении сделки от имени представляемого (малолетнего или недееспособного) законный представитель, действуя в интересах представляемого, выражает собственную волю - выражать незрелую или неполноценную волю законный представитель не может. Это противоречило бы природе совершаемого юридического действия - сделки (как волевого целенаправленного акта), а также могло бы нарушить интересы и права представляемого гражданина. Таким образом, законное представительство изменяет привычный механизм заключения сделки, вместо воли представляемого (малолетнего или недееспособного) выражается только воля представителя, в то время как по общей презумпции волеизъявление представителя должно отражать волю представляемого. -------------------------------- <1> По общему правилу сделки, совершенные малолетним, являются ничтожными. В исключительных случаях в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (п. 2 ст. 172 ГК РФ).

В подобных случаях необходимо вести речь не о выражении воли представляемого лица (поскольку она отсутствует или является незрелой, неполноценной), а о выражении интереса представляемого лица, измеряя волю представителя исключительно интересом представляемого лица. Объективное несовпадение воли лица представляемого и волеизъявления представителя при совершении сделки от имени малолетнего или недееспособного является важным фактом, имеющим юридическое значение для определения последствий совершенной сделки. В тех случаях, когда воля представителя, выраженная при совершении от имени малолетнего или недееспособного лица сделки, не отражает интереса представляемого лица, данная сделка не должна считаться совершенной по воле представляемого. В этом случае логичным было бы использование механизма защиты прав недееспособного или малолетнего лица (помимо воли которых совершена сделка) даже от добросовестного приобретателя посредством виндикации, а не презюмирования единства воли представляемого лица и представителя. 2. В добровольном представительстве представитель действует в силу полномочия, выраженного в доверенности. Поэтому при совершении сделки от имени представляемого происходит выражение воли именно доверителя, которая имеет первостепенное и определяющее значение. В то же время и здесь присутствуют особенности волеизъявления. Совершение сделки через представителя свидетельствует о юридической пассивности воли доверителя. Если доверенность выдана на простое оформление сделки, намерение совершить которую и условия которой конкретно определены в доверенности, представитель минимально выражает собственную волю при совершении сделки от имени доверителя. В случае же выдачи представителю общей доверенности на совершение сделки (сделок) от имени доверителя воля последнего дополняется (конкретизируется) волей представителя, который формирует условия сделки, создавая посредством и своей воли права и обязанности для доверителя. В этом случае пассивная воля доверителя активируется волей представителя, определяемой интересом доверителя. Однако в отличие от законного представительства при добровольном представительстве риск неблагоприятных последствий от действий представителя, выполняющего полномочие, должен нести сам доверитель. Ведь воля представляемого лица хотя и пассивна, но не дефектна. Несмотря на существующую презумпцию совпадения воли доверителя и ее изъявления представителем, законодатель в некоторых случаях допускает и иное. Так, согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Такая сделка является оспоримой. При этом речь идет о сделке, совершенной представителем в рамках данного ему доверителем полномочия, но вопреки интересу представляемого лица ввиду злонамеренного соглашения представителя с другой стороной сделки. Закрепление в законе возможности оспаривания сделки, при совершении которой воля доверителя и воля представителя расходятся и выражается воля представителя, противоречащая интересу доверителя, свидетельствует о том, что любое представительство (законное и договорное) предполагает выражение воли не только доверителя (представляемого лица), но и воли самого представителя. Воля представителя является "проводниковой" и зависит от воли и интереса представляемого лица либо только от его интереса. Таким образом, группа сделок, совершаемых через представителя (законного или добровольного), отличается наличием "проводникового" волеизъявления. Вторая группа сделок характеризуется особенностями волеизъявления, связанными с необходимостью получения на сделку согласия (одобрения) иного, чем сторона сделки, лица. При совершении таких сделок происходит сочетание воли основного субъекта - стороны сделки и воли содействующего либо контролирующего лица. Особенностью таких сделок является необходимость получения стороной сделки согласия или одобрения другого лица на совершение сделки <2>. Одного волеизъявления лица, заключающего сделку, недостаточно. Для того чтобы сделка могла быть совершена и не имела порока, позволяющего признать ее недействительной, необходим акт волеизъявления иного, чем сторона сделки, лица. -------------------------------- <2> Анализ правовой природы согласия не является предметом настоящей работы. О согласии как юридическом действии см.: Тарасова А. Е. Некоторые проблемы юридических фактов, порождающих правоотношения с участием несовершеннолетних // Северо-Кавказский юридический вестник. Ростов н/Д, 2003. N 3. С. 108 - 121; Тарасова А. Е. Практическая модификация теории юридических фактов, порождающих гражданские правоотношения // Материалы научно-практической конференции "Правовые реформы в России: теория и практика осуществления", организованной Ростовским юридическим институтом Северо-Кавказской академии государственной службы, Южным филиалом Института государства и права РАН, 9 октября 2003 г. в г. Ростове н/Д. Ростов н/Д, 2004. С. 198 - 204.

В этой группе сделок можно провести разграничение, в зависимости от значения согласия, либо для лица, совершающего сделку (стороны), либо для лица, дающего свое согласие на совершение сделки иным лицом. В одних случаях неполучение согласия стороннего лица приводит к нарушению прав стороны сделки, которая должна совершать ее с согласия установленных в законе лиц. Это сделки, заключаемые несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособными гражданами. В другой разновидности сделок отсутствие согласия предполагает, напротив, нарушение прав лица, согласие которого не было получено. Это сделки, совершаемые супругом по распоряжению общим имуществом, сделки нанимателя с жилым помещением, требующие согласия членов семьи нанимателя (приватизация, обмен, вселение иных лиц и т. п.). К третьей разновидности отнесены сделки, в которых согласие (одобрение) одинаково важно как для стороны сделки, так и для лиц, ее контролирующих (одобряющих). Это крупные сделки и сделки с заинтересованностью. 1. Объем сделкоспособности несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет значительно отличается от сделкоспособности малолетних. Все сделки несовершеннолетние, достигшие 14 лет, совершают от своего имени. В то же время уровень их волевой зрелости еще недостаточен для абсолютной самостоятельности. Только определенные в п. 2 ст. 26 ГК РФ сделки несовершеннолетний, достигший 14 лет, вправе совершать самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя (это сделки по распоряжению своими заработком, стипендией, иными доходами; осуществление прав автора произведений науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; внесение вкладов в кредитные учреждения и распоряжение ими). Общим же правилом является совершение ребенком сделок с согласия иных лиц - родителей, усыновителей, попечителя. Таким образом, дееспособность несовершеннолетних, достигших 14 лет, дополняется продееспособностью (содееспособностью) их родителей (усыновителей, попечителя) <3>. Данные лица выполняют функции содействия и контроля за действиями несовершеннолетних в интересах детей в вопросах совершения гражданско-правовых сделок, что выражается в особенностях волеизъявления. -------------------------------- <3> Продееспособность (содееспособность) - элемент правосубъектности, восполняющий недостающую дееспособность граждан. Данный элемент присутствует в правосубъектности недееспособных, ограниченно дееспособных граждан, несовершеннолетних, как малолетних, так и детей, достигших возраста 14 лет. Продееспособность (содееспособность) представляет собой механизм содействия законом установленных лиц, который либо полностью заменяет отсутствующую дееспособность лица, либо вместе с неполной (частичной) дееспособностью образует тот элемент, который необходим для полноты правосубъектности гражданина. Согласно Толковому словарю В. И. Даля приставка "про" образует: 1) существительные со значением - "действующий в чьих-нибудь интересах"; 2) существительные со значением "заменяющий, действующий или существующий вместо кого-нибудь". Таким образом, термин "продееспособность" подходит для обозначения двух существующих вариантов реализации правоспособности несовершеннолетнего. Это, во-первых, содействие дееспособного лица не полностью дееспособному лицу (посредством дачи согласия на совершение ребенком сделки), и во-вторых, замена действиями дееспособного лица действий не полностью дееспособного или недееспособного субъекта в интересах последнего (осуществление от имени малолетнего гражданско-правовых сделок). Возможно для рассматриваемого механизма содействия использовать наряду с термином "продееспособность" термин "содееспособность". Однако лингвистически он обозначает лишь одну сторону исследуемого явления, подходит для характеристики действий дееспособного лица, дающего согласие на совершение сделок (например, несовершеннолетнему в возрасте 14 - 18 лет). В данном случае субъекты (ребенок - родитель) действуют совместно. Приставка "со" служит для образования существительных, означая "общее участие в чем-нибудь, совместность" // Тарасова А. Е. Особенности участия несовершеннолетних в гражданских правоотношениях: Дис. ... канд. юрид. наук; Она же. Понятие правосубъектности и ее особенности у несовершеннолетних // Северо-Кавказский юридический вестник. Ростов н/Д, 2006. N 3.

Аналогично, в силу п. 1 ст. 30 ГК РФ, гражданин, дееспособность которого ограничена судом и в отношении которого установлено попечительство, может самостоятельно совершать лишь мелкие бытовые сделки. Все остальные сделки ограниченно дееспособный гражданин вправе совершать только с согласия попечителя. И в первом, и во втором случаях согласие родителей (лиц, их заменяющих) или попечителя является элементом, восполняющим недостающую (неполную) дееспособность этих субъектов права, - элементом продееспособности/содееспособности. Несовершеннолетний (ограниченно дееспособный) выражает свою волю вовне самостоятельно, но для ее абсолютной полноценности законом установлена обязательность согласия родителей (лиц, их заменяющих), попечителя. Определение правовой природы согласия как действия сопутствующего позволило также утвердиться в выводе относительно того, что согласие родителей, усыновителей, попечителя не является формой представления интересов несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет. На это указывает механизм особого волеизъявления при заключении сделок несовершеннолетними, достигшими 14-летнего возраста. Все сделки заключатся несовершеннолетними указанного возраста лично, от собственного имени, а не их родителями (лицами, их заменяющими), которые законом названы в качестве законных представителей. Подобный механизм реализации правоспособности несовершеннолетних посредством действия ребенка по совершению сделки и сопутствующего действия родителей (усыновителей, попечителя) по предоставлению согласия на сделку дает основание некоторым ученым предложить вместо института законного представительства иную конструкцию <4>. Представитель всегда действует от имени представляемого, родители, лица, их заменяющие, давая согласие на сделку ребенка, никогда не действуют от его имени, а действуют от своего собственного, совершая контроль за действиями ребенка со стороны, предвидя определенные правовые последствия будущей сделки (или одобряя последствия уже заключенной). Нельзя отнести указанных лиц и к посредникам, так как, давая согласие на сделку в интересах ребенка, стороной этой сделки родители не становятся. Таким образом, родители, усыновители, попечитель являются лицами, в силу закона содействующими в реализации правоспособности ребенка в возрасте от 14 до 18 лет и контролирующими сделки несовершеннолетнего. Поэтому данных лиц следует именовать не "законными представителями", а "лицами, содействующими несовершеннолетним от 14 до 18 лет в силу закона" (содействующими лицами). Их волеизъявление при совершении ребенком сделки является сопутствующим и носит характер восполнительного волеизъявления. Схожая ситуация возникает при совершении сделки ограниченно дееспособным гражданином: восполнение его ограниченной дееспособности возложено на попечителя. -------------------------------- <4> Так, А. Б. Бабаев считает, что совершение несовершеннолетним сделки с согласия представителя расходится с теми полномочиями, которые возложены на представителя в гражданских правоотношениях. Ведь в данном случае не представитель действует от имени несовершеннолетнего, а последний сам создает для себя права и обязанности, однако эта возможность определенным образом ограничена (Бабаев А. Б. Имущество недееспособных и частично дееспособных лиц и проблема доверительного управления им // Государство и право. 2003. N 5. С. 91 - 95). Согласно позиции С. А. Зинченко одобрение сделки несовершеннолетнего не есть действие в рамках отношений представительства, так как несовершеннолетний действует от своего имени. По его мнению, здесь имеет место статутное разрешение родителей (усыновителей), попечителей, восполняющее праводееспособность несовершеннолетнего субъекта сделки (цит. по: Галов В. В. Хроника научной жизни // Проблемы ответственности законных представителей по обязательствам несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Обзор материалов круглого стола // Северо-Кавказский юридический вестник. Ростов н/Д, 2005. N 1. С. 132).

Именно такое сопутствующее действие как согласие обеспечивает особое волеизъявление при заключении сделок, для которых это согласие необходимо. Воля лица, заключающего сделку, дополняется волей другого лица, дающего свое согласие. В сделках несовершеннолетних в возрасте 14 - 18 лет такое волеизъявление обеспечивает выражение полноценной воли, достигаемой путем подтверждения воли несовершеннолетнего волей его родителей (лиц, их заменяющих). Это имеет большое правовое значение для контрагента по сделке, минимизирует риск неблагоприятных последствий для самого несовершеннолетнего, не ставит сделку под угрозу признания ее недействительной, обеспечивает стабильность гражданского оборота. В сделках, совершаемых через представителя, как и в сделках, совершаемых с согласия, могут находить выражение две воли. Однако в отличие от сделок с согласия третьих лиц в сделках через представителя может быть выражена воля и одного лица - представителя, обусловленная интересом представляемого. Когда все же передается воля представляемого, выражена она в самом общем виде и деформирована волей представителя. При этом волеизъявление всегда будет "проводниковым" в отличие от сопутствующего волеизъявления в сделках, совершаемых лично, но с согласия (одобрения) другого лица. В сделках, совершаемых через представителя, собственно, для факта заключения сделки одинаково важны и воля доверителя (его интерес), и воля представителя, они сливаются и представляют собой единую главную волю. При сопутствующем волеизъявлении главной является воля лица, имеющего намерение совершить сделку, согласие является выражением сопутствующей воли, возникающей как следствие, она не имеет значения главной воли при выражении вовне, хотя также необходима. Немаловажным является вопрос о правовом значении согласия и последствиях его отсутствия. Профессор Д. И. Мейер задавал в своих лекциях вопрос: "Каково значение действия, если для совершения его требуется согласие стороннего лица, а согласие не дано прежде и не последовало по совершении действия?" - и отвечал: "Очевидно, что действие нельзя считать безусловно ничтожным, потому что, собственно, для действия, по его природе, необходима одна только воля, чтобы оно существовало. Если же законодательство требует для иных действий две воли, то можно, пожалуй, сказать, что оно таким положением выходит из сферы действительности, бросает естественный порядок вещей и создает какое-то искусственное понятие о действии" <5>. Интересный вывод делает Д. И. Мейер о том, что если действие, на которое не получено согласия стороннего лица, и нельзя считать всегда безусловно ничтожным, то все-таки в тех случаях, когда согласие стороннего лица по закону необходимо для действительности действия, ему нельзя придать юридического значения. -------------------------------- <5> Мейер Д. И. Русское гражданское право (Классика российской цивилистики). М., 2000. С. 197.

Сделки, совершенные детьми в возрасте от 14 до 18 лет без согласия своих родителей, лиц, их заменяющих, в случаях, когда такое согласие является обязательным, могут быть признаны судом недействительными (оспоримые сделки) (ст. 175 ГК РФ). Согласие родителей или попечителей является существенной предпосылкой действительности сделок, заключаемых несовершеннолетними в возрасте от 15 до 18 лет <6> (по ГК РФ - с 14 до 18 лет. - Прим. авт.). Также к оспоримым сделкам относятся сделки, совершенные без согласия попечителя лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ). Но даже в тех случаях, когда на совершение сделки не получено обязательного согласия родителей, лиц, их заменяющих, или попечителя и такая сделка в суде не оспорена, юридическое значение согласия не должно умаляться, что может привести к его игнорированию в других аналогичных ситуациях. Лишь с определенной долей осторожности можно признать, что неполученное согласие на сделку, которая не оспорена в суде (не признана недействительной) и сроки исковой давности по оспариванию которой истекли, утратило свое юридическое значение. -------------------------------- <6> Веберс Я. Р. Правосубъектность граждан в советском гражданском и семейном праве. Рига, 1976. С. 143.

2. Другая разновидность рассматриваемой группы - различные сделки, совершаемые полностью дееспособными лицами и при этом требующие в соответствии с законодательством согласия (одобрения) иных, чем сторона сделки, лиц. К этой группе сделок относятся, во-первых, сделки, заключаемые дееспособными гражданами. Например, сделки по распоряжению одним из супругов имуществом, находящимся в совместной собственности, требующие согласия другого супруга (п. 2 и 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ); распорядительные сделки нанимателя жилого помещения по договору социального найма - приватизация, обмен жилого помещения, вселение в жилое помещение иных лиц, требующие согласия всех членов семьи нанимателя (ст. 70, 72 Жилищного кодекса РФ, ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). В отличие от предыдущей группы сделок, в которых волеизъявление стороннего лица является восполнительным и обеспечивает соблюдение прав и интересов стороны сделки, в рассматриваемой группе сделок наличие стороннего волеизъявления вызвано необходимостью соблюдения при совершении сделки интересов соглашающегося лица. Однако и в этом случае согласие не утрачивает значения сопутствующего сделке действия, хотя и не является восполнительным волеизъявлением. Лицо, дающее согласие на совершение сделки иным лицом, не восполняет волю стороны сделки ввиду ее полноценности, а выражает собственную волю на возникновение правовых последствий совершаемой сделки. Такое согласие (волеизъявление) установленных законом лиц (супруга, членов семьи нанимателя) является необходимым в связи с тем, что правовые последствия совершаемой сделки распространяются и на лицо, дающее свое согласие, в то время как стороной сделки это лицо не становится. Такое волеизъявление является хотя и сопутствующим (второстепенным), но распорядительным или разрешительным, поскольку лицо, чье согласие требуется на сделку, находится со стороной сделки в равных правоотношениях относительно ее объекта. Так, один из супругов, хотя и не выражает основную волю на распоряжение общим имуществом, являясь его сособственником, своим согласием совершает акт распоряжения, в результате которого перестает быть собственником. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности в отношении занимаемого помещения (ст. 69 ЖК РФ), соответственно, их согласие на распорядительные сделки нанимателя с жилыми помещением влечет изменение прав и обязанностей всех. Члены семьи могут стать собственниками жилого помещения в результате его приватизации; утратить право пользования одним жилым помещением и приобрести право пользования другим жилым помещением в случае обмена жилых помещений; объем права пользования жилым помещением у членов семьи может измениться в случае вселения в жилое помещение других лиц в качестве членов семьи нанимателя. Именно поэтому последствия неполучения согласия указанных лиц закреплены для защиты прав не стороны сделки, а лиц, чье согласие требуется для ее совершения. В соответствии со ст. 35 СК РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. И супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. В жилищных отношениях согласие членов семьи нанимателя по договору социального найма является абсолютно необходимым. Без согласия членов семьи нанимателя невозможна приватизация жилого помещения. Сделка приватизации, совершенная без согласия члена (членов) семьи нанимателя, является ничтожной (ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 168 ГК РФ). Недействительным будет вселение в жилое помещение других лиц без согласия членов семьи нанимателя, за исключением вселения к родителям их несовершеннолетних детей (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). Невозможен обмен жилого помещения без согласия всех членов семьи нанимателя. Совершенный без согласия указанных в законе лиц договор обмена будет являться ничтожной сделкой. Исключительным случаем преодоления несогласия членов семьи нанимателя на обмен жилого помещения является принудительный обмен, реализация которого возможна только в судебном порядке (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). Во-вторых, рассматриваемая группа сделок включает сделки организаций. Это, в частности, крупные сделки (ст. 78, 79 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"), сделки с заинтересованностью (ст. 81 - 84 Федерального закона "Об акционерных обществах", ст. 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Данные сделки требуют одобрения (согласия) общего собрания (акционеров, участников) или совета директоров юридического лица, т. е. также сопутствующего волеизъявления. Однако данное сопутствующее волеизъявление не вызвано необходимостью восполнять волю юридического лица. Воля организации, хотя и является категорией фиктивной, опосредованной самой фикцией юридического лица, должна рассматриваться как полноценная, поскольку у организаций дееспособность возникает в полном объеме одновременно с правоспособностью в момент их юридического рождения. Вместе с тем в отличие от предыдущих сделок, в которых сопутствующее волеизъявление является распорядительным и обеспечивает интересы стороннего лица, чье согласие требуется для совершения сделки, в сделках организаций согласие (одобрение) направлено на защиту интересов целого круга лиц, к числу которых относятся как само общество (акционерное, с ограниченной ответственностью), так и участники (акционеры) общества (п. 6 ст. 79, п. 1 ст. 84 Федерального закона "Об акционерных обществах"; п. 5 ст. 45, п. 5 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Так, крупные сделки, предполагающие приобретение, отчуждение или возможность отчуждения имущества, составляющего большую (25 и более процентов балансовой стоимости активов (имущества) общества (ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах"; ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью")) долю капитала общества, требуют согласия (одобрения) общего собрания участников (акционеров) или совета директоров. В этом случае согласие является проявлением контроля соблюдения интересов как самого общества, так и его участников (акционеров) с целью эффективной и рациональной деятельности общества и сохранения его капитала в интересах участников (акционеров). Данное сопутствующее волеизъявление является контролирующим. Его особенность в том, что подобное волеизъявление группы лиц (собрания акционеров/участников, совета директоров) призвано обеспечить интересы как стороны сделки, так и акционеров (участников). Отсутствие согласия (одобрения) влечет возможность признания совершенной обществом крупной сделки или сделки с заинтересованностью недействительной (оспоримая сделка) как по иску самого общества, так и по иску участника/акционера. Контролирующее волеизъявление, совершаемое в интересах целого круга лиц (общества и его участников/акционеров), отражает специфику корпоративных отношений и значение фикции юридического лица, объединяющей юридического (общество) и фактического (акционеры/участники) собственников капитала, имущественные сферы которых тесно связаны и взаимообусловлены. Третья группа сделок характеризуется особенностями волеизъявления, которые вызваны тем, что совершающее сделку лицо выражает свою волю, но не свой интерес, а интерес другого лица либо не только свой интерес. Это так называемое заменительное волеизъявление, когда совершающее данную сделку лицо не является ни представителем другого лица, ни посредником, ни лицом, содействующим в совершении сделки, одобряющим ее. Самым ярким примером подобных сделок являются договоры в пользу третьего лица, когда намерение совершить сделку своей волей выражает одно лицо, являющееся стороной сделки, а другое лицо, не участвующее в сделке, впоследствии вправе реализовать свое право требования к должнику, возникающее из этого договора. В этом случае какого-либо волеизъявления в момент совершения сделки со стороны третьего лица, в чью пользу заключается сделка, не требуется, согласие третьего лица будет необходимо непосредственно для реализации права требования. Выражение такого намерения (согласия) есть акт принятия третьим лицом прав по уже заключенной для него сделке. И хотя свое намерение воспользоваться правами из договора третье лицо выражает, основную волю на создание данных прав изъявляет сторона, заключившая договор в пользу третьего лица. Таким образом, при заключении сделки выражение ее сторонами собственной воли не предполагает какого-либо волеизъявления иного (третьего) лица, хотя сделка совершается в том числе и в интересах этого (третьего) лица. В качестве другого примера заменительного волеизъявления при заключении сделок можно привести новую модель сделок, совершаемых собственниками многоквартирного дома при непосредственном способе управления домом. При таком способе управления многоквартирным домом, как непосредственное управление, собственники помещений не создают какую-либо организационную структуру - ТСЖ или жилищный кооператив, не заключают договор с профессиональной управляющей организацией, которая бы обслуживала многоквартирный дом и выполняла работы по ремонту общего имущества, обеспечивала коммунальными услугами. Собственники самостоятельно решают организационные вопросы по управлению многоквартирным домом. При таком способе управления законодатель разделил договоры, связанные с функционированием многоквартирного дома, на две основные группы. Одни договоры касаются обеспечения собственников различными видами коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение, водоотведение и т. д.). Эти договоры заключаются с коммунальными организациями каждым собственником отдельно от своего имени. Вторая группа договоров касается общего имущества в многоквартирном доме. Это договоры на оказание услуг и (или) выполнение работ по ремонту, содержанию общего имущества в доме. Такие договоры не могут заключаться каждым собственником в отдельности, поскольку объекты управления находятся в их общей долевой собственности с особым правовым режимом <7>. -------------------------------- <7> Общее имущество в многоквартирном доме в силу установленного законодательного запрета не может быть разделено между собственниками помещений (квартир), выделено в натуре соразмерно доле каждого и передано отдельно от права собственности на помещение (квартиру) иным лицам (ст. 36 - 38 ЖК РФ). Общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме только формально является долевой, в действительности для нее закреплен неделимый правовой режим.

Особенности такого объекта, как многоквартирный дом и общее имущество в нем (подвалы, крыши, подъезды, лестницы, лифты и т. п.), предопределило возможность его обслуживания при непосредственном способе управления только путем заключения собственниками договоров на ремонт, обслуживание, проведение техосмотра и т. п. со множественностью лиц на одной стороне - собственников и организацией (подрядчиком, услугодателем) - на другой стороне. Модель договора, предусмотренная ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, на первый взгляд представляет собой классическую сделку со множественностью лиц. Однако это не так. В соответствии с буквальным смыслом ст. 164 ЖК РФ в качестве одной стороны договора на оказание услуг и (или) выполнение работ по ремонту общего имущества в доме выступают все или большинство собственников помещений в таком доме. Причем решение о заключении такого договора и его условия принимаются на общем собрании собственников, не требующем присутствия всех. Волеизъявление для заключения договора может быть выражено собственниками, обладающими простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом достаточное для кворума количество голосов собственников составляет более чем пятьдесят процентов голосов от общего числа собственников (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Таким образом, решение о заключении договора и его условиях может быть принято собственниками, обладающими чуть более четверти голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме, в то время как собственниками общего имущества в многоквартирном доме являются собственники всех помещений, которые несут бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в нем (ст. 39 ЖК РФ). Исходя из режима общей собственности, в договорах по обслуживанию и ремонту общего имущества на стороне собственников должны выступать все, а не большинство собственников. Ведь согласно общим положениям об обязательствах обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны (для третьих лиц). Лишь в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц только права в отношении одной или обеих сторон обязательства (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Кроме того, согласно правилу об обязательствах со множественностью лиц кредитор вправе требовать исполнения обязательства от каждого должника (т. е. стороны договора). Данные правила гражданского права оказываются в жилищных отношениях недействующими. По смыслу норм ЖК РФ договор, заключаемый большинством собственников в доме в соответствии с ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, возлагает обязанности на всех собственников, в том числе и тех, кто не принимал участие в его заключении. Должниками по нормам ЖК РФ в обязательствах по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме являются все собственники помещений, даже если не все из них заключили соответствующий договор. Таким образом, договор, заключенный большинством собственников помещений при непосредственном управлении домом, имеет обязательную юридическую силу для всех собственников и возлагает на всех их обязанности, предусмотренные в нем без какого-либо волеизъявления лиц, не ставших его стороной либо не согласившихся с его заключением. Для заключения такого договора достаточным является волеизъявление части собственников (ст. 45, 46, 164 ЖК РФ), которое является заменительным для всех остальных. Специфика жилищных отношений, складывающихся по поводу общего имущества в многоквартирном доме (владения, пользования, распоряжения и управления им), определила существенные отличия в правовых режимах общей долевой собственности, урегулированной нормами ГК РФ <8>, и модели общей долевой собственности, закрепленной ЖК РФ в отношении общего имущества в многоквартирном доме <9>. Если вопросы владения, пользования, распоряжения и управления общей долевой собственностью по ГК РФ требуют единогласия всех сособственников, то по ЖК РФ в отношении общей долевой собственности такого единогласия не требуется. Все вопросы, связанные с общим имуществом в многоквартирном доме, разрешаются на общем собрании собственников помещений в доме. Решения принимаются определенным числом голосов от кворума, который также не должен составлять абсолютное число собственников помещений в доме (ст. 44 - 48 ЖК РФ). Оперативность решения вопросов, связанных с обслуживанием общего имущества и управлением многоквартирным домом, имеет преимущество перед интересами отдельных собственников. -------------------------------- <8> Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ). <9> Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Таким образом, в жилищном законодательстве сделана попытка найти баланс между общим интересом, заключающимся в нормальном функционировании всего дома, и частными интересами отдельных собственников, чья пассивность или нежелание могут привести в тупик рациональное обслуживание всего многоквартирного дома. Следует принять как существующую реальность сделки по ремонту и обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме, распространяющие свое действие (права и обязанности) на лиц, не выразивших свою волю на их заключение. Волеизъявление меньшинства собственников в этом случае может заменяться волеизъявлением большинства собственников помещений в доме. Тем более что в ЖК РФ заложен механизм оспаривания решений общего собрания собственников (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Представленное исследование позволило выявить множество сделок, которые заключаются в отступление от общего правила совершения сделки - своей волей и в своем интересе. Особенности волеизъявления при заключении сделок не порочат их юридической действительности, однако требуют учета их специфики на практике.

Название документа