Сделки, направленные на установление общей долевой собственности

(Вербицкая Ю. О.) ("Вестник ВАС РФ", 2008, N 4) Текст документа

СДЕЛКИ, НАПРАВЛЕННЫЕ НА УСТАНОВЛЕНИЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Ю. О. ВЕРБИЦКАЯ

В науке гражданского права и практике правоприменения вот уже несколько лет продолжается дискуссия по вопросу правомерности совершения следующих сделок: единоличный собственник заключает договор, согласно которому другому лицу переходит не право собственности на некоторую вещь целиком, а лишь доля в этом праве (например, доля в размере 1/2 в праве собственности остается у прежнего собственника объекта, а вторая доля переходит другому лицу). Прямого указания в законе на возможность таких действий нет, как нет, впрочем, и запрета. Однако экономическая необходимость в совершении таких сделок, безусловно, имеется - несложно представить такую ситуацию, когда субъекту предпринимательской деятельности потребуется продать долю в праве собственности на здание или собственнику квартиры - подарить "половину" своего права <1>. -------------------------------- <1> Речь идет не о продаже части здания или дарении части квартиры как отдельных объектов недвижимости, а об установлении режима общей долевой собственности на эти объекты. С возможностью деления объектов недвижимости на составные части тоже не все так просто - некоторые ученые высказывают сомнения в отношении возможности разделения объектов недвижимости на части. См., напр.: Степанов С. А. О неделимости объектов недвижимости (постановка направлений исследования) // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2005. С. 183 - 199; другой ученый - К. И. Скловский заявляет об этом уже безапелляционно: "В то же время нежилые помещения сами по себе не могут считаться объектами права собственности, поскольку части неделимых вещей (зданий) не могут быть вещами" (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского // Подготовлен для СПС "КонсультантПлюс". С. 232 (цит. по СПС "КонсультантПлюс")).

Неопределенность в законодательстве, как это часто случается, породила неоднозначность мнений: часть правоведов и практикующих юристов считает, что подобные сделки ни в коем случае не допустимы, другие полагают их вполне правомерными. Рассмотрим доводы обеих сторон.

Мнения "против"

Рассматривая изложенную выше проблему, в комментарии к ст. 244 ГК РФ К. И. Скловский приходит к выводу, что "не может быть создана общая собственность в результате договора собственника неделимой вещи с иным лицом, кроме случая, когда вещь полностью отчуждается собственником, а приобретателями являются два или более лица, выступающих совместно" <2>. Основным аргументом автора данного комментария выступает то, что п. 4 ст. 244 ГК РФ прямо запрещает создание договором общей собственности на неделимые вещи и допускает установление такого режима лишь в отношении делимых вещей. При этом К. И. Скловский все же отмечает необходимость поиска выхода из сложившейся ситуации, считая наиболее адекватным средством для этого установление правила о том, что собственнику принадлежит 100% долей в праве собственности на неделимую вещь и что он вправе передать определенные доли иным лицам (то есть предлагает ввести некую фикцию с возможностью существования доли в размере 100%). -------------------------------- <2> Там же. Также см.: Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 83 (цит. по СПС "КонсультантПлюс").

Аналогичного мнения придерживается С. П. Гришаев. При этом, к сожалению, автор не приводит развернутой аргументации, ограничиваясь опять же лишь ссылкой на п. 4 ст. 244 ГК РФ и фразой: "Теоретически подобные сделки противоречат законодательству" <3>. Кроме того, предлагается исправить положение закреплением в законодательстве норм о "единой первой" доле. -------------------------------- <3> Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества // Подготовлен для СПС "КонсультантПлюс". С. 53 (цит. по СПС "КонсультантПлюс").

Данный вопрос рассматривался также при подготовке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (принята на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (Протокол N 18)) <4>. Как пишет В. В. Чубаров, "при обсуждении этой проблемы на заседании рабочей группы по подготовке Концепции мнения сторон разделились. В частности, Е. А. Суханов высказал сомнения в наличии такой возможности у собственника. Ссылаясь на п. 4 ст. 244 ГК РФ, он полагал, что общая собственность по договору может создаваться исключительно на делимую вещь" <5>. Но предложение введения прямого запрета в отношении таких сделок в Концепцию не вошло, так как большинство членов рабочей группы по ее подготовке не согласились с подобным подходом. В Концепции, однако, все же было закреплено положение о недопустимости злоупотреблений такого рода действиями, при которых происходит дробление права собственности на так называемые карликовые доли в целях возможности обхода предписаний публичного права (§ 4 Концепции). -------------------------------- <4> http:// www. privlaw. ru/ downloads/ council/ koncept20040429.zip // Портал российского частного права. Дата рецепции материала 01.03.2008. <5> Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 84.

Мнения "за"

Не меньше и сторонников противоположного мнения. Наиболее обстоятельно данный вопрос осветили К. П. Беляев и А. Н. Крюков в статье "Отчуждение доли в праве собственности на недвижимое имущество" <6>. Авторы пришли к выводу, что "формулировка п. 4 ст. 244 ГК РФ никоим образом не ограничивает возможности для единственного собственника совершать действия, ведущие к образованию общей долевой собственности, поскольку указанная норма содержит лишь указания на основания возникновения общей собственности, а именно - поступление имущества в собственность двух или нескольких лиц, но не содержит исчерпывающего перечня юридических фактов (действий, событий), в результате которых имущество может поступить в общую собственность" <7>. -------------------------------- <6> Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сборник научных статей. Екатеринбург: Институт частного права; Издательство АМБ, 2002. С. 33 - 36. <7> Там же. С. 35.

Т. И. Зайцева, не соглашаясь с мнением о том, что в ст. 244 ГК РФ установлен прямой запрет подобных сделок, также пишет: "Упомянутая норма указывает только на основание возникновения общей собственности, но не содержит конкретных оснований поступления имущества в общую собственность нескольких лиц. Отчуждение собственником доли в праве собственности на имущество как раз может являться одним из оснований поступления имущества в общую собственность, поскольку иное не запрещено законом" <8>. -------------------------------- <8> Зайцева Т. И. Нотариальная практика: ответы на вопросы. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 56 (цит. по СПС "КонсультантПлюс"); Гонгало Б. М., Зайцева Т. И., Крашенинников П. В. и др. Настольная книга нотариуса: В 2 т. Т. I. 2-е изд., испр. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 132 (цит. по СПС "КонсультантПлюс").

Такая же позиция поддерживается в совместном заключении Российской школы частного права (Уральское отделение), Института частного права и Центра нотариальных исследований ФНП "О разъяснении некоторых вопросов, касающихся отчуждения доли в праве собственности на недвижимое имущество" <9>. -------------------------------- <9> Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут, 2001. С. 251 - 254.

Данная точка зрения была поддержана и в некоторых судебных актах. Так, ФАС Западно-Сибирского округа, рассматривая спор о признании недействительной сделки, результатом которой стал переход доли в размере 1/2 в праве собственности на объект, пришел к выводу, что договор является заключенным, потому как "действующее законодательство не содержит запрета собственнику имущества на отчуждение части (доли) имущества" <10>. Такое же мнение по аналогичному спору было выражено ФАС Северо-Кавказского округа: "Согласно пункту 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Данная норма не содержит ограничений на возможность возникновения общей собственности по воле собственника. Таким образом, договор, который направлен на создание общей долевой собственности на неделимое имущество, не противоречит положениям статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации" <11>. -------------------------------- <10> Постановление от 26.10.2004 по делу N Ф04-7672/2004(5833-А45-13). <11> Постановление от 06.07.2004 по делу N Ф08-2830/2004.

Здесь необходимо сделать еще одно важное замечание. Допуская возможность совершения таких сделок, нельзя не согласиться с К. П. Беляевым и А. Н. Крюковым <12> в том, что в данном случае все-таки собственно отчуждения доли в праве общей собственности не будет, так как общей собственности у одного собственника не может быть, следовательно, не может быть и долей в ней. Иначе потребуется прибегнуть к вышеописанной фикции с возможностью существования долевой собственности у одного собственника, обладающего всеми долями. Предмет такого соглашения, скорее, заключается в том, что собственник устанавливает режим общей собственности и при этом сам становится сособственником. -------------------------------- <12> Беляев К. П., Крюков А. Н. Указ. соч. С. 34.

Вывод

Представляется, что мнение о допустимости сделок, направленных на установление общей собственности, наиболее аргументированно и целиком соответствует положениям действующего законодательства. Для наглядности процитируем те нормы, на которые ссылаются обе группы ученых (п. 4 ст. 244 ГК РФ): "Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором". А теперь постараемся понять логику представителей первой концепции, которые видят в этих нормах запрет на рассматриваемые в данной работе сделки. По-видимому, они исходят из того, что раз для делимого имущества прямо предусмотрено, что общая собственность на него возникает в случаях, предусмотренных законом или договором, то для неделимого имущества таких оснований возникновения нет, есть лишь одно основание, предусмотренное в абз. 1 п. 4 ст. 244 ГК РФ. Но содержит ли вышеуказанная норма исчерпывающий перечень оснований возникновения права общей собственности? Думается, что нет. Здесь мы не можем не согласиться с мнением, что "основания возникновения общей долевой собственности исчерпывающе не определены" (Ю. К. Толстой <13>, аналогичное мнение высказано А. А. Батяевым <14>). Даже следуя формально-юридическому подходу, мы не найдем прямого запрета подобных сделок. А если смотреть шире, то мы ни в коем случае не можем руководствоваться принципом "Раз не предусмотрено законом, то не допускается", ведь гражданское право построено на началах диспозитивности. -------------------------------- <13> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). 3-е изд., испр., доп. и перераб. / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; Издательский дом "ИНФРА-М", 2005. С. 280 (цит. по СПС "КонсультантПлюс"). <14> Батяев А. А. Справочник собственника, или институт собственности от начала до конца // Подготовлен для СПС "КонсультантПлюс". 2006. С. 19 (цит. по СПС "КонсультантПлюс").

И если мы обратимся к принципам гражданского права, а именно к важнейшему из них - принципу свободы договора (п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), то сомнений о допустимости таких соглашений у нас не должно оставаться. Ведь, как писал И. А. Покровский, "всякое соглашение (если оно, разумеется, не противоречит закону или нравственности) должно быть священно. Обязанность исполнять данные обещания вытекает не из признания или непризнания их государством, а из общего требования естественного права; вследствие этого эта обязанность не зависит от ее содержания, от типичности или оригинальности этого последнего" <15>. -------------------------------- <15> Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. 4-е изд., испр. М.: Статут, 2003 (Классика российской цивилистики). С. 127, 128.

Таким образом, заключение договора, в результате которого собственник устанавливает на свое имущество режим общей долевой собственности и становится одним из сособственников данного имущества, полностью правомерно.

Название документа