Сдача внаем квартиры, обремененной ипотекой: правовой аспект

СДАЧА ВНАЕМ КВАРТИРЫ, ОБРЕМЕНЕННОЙ ИПОТЕКОЙ: ПРАВОВОЙ АСПЕКТ

В. В. МАРТЕМЬЯНОВ

Мартемьянов В. В., ведущий юрисконсульт ОАО "ЛУКОЙЛ", аспирант кафедры предпринимательского (хозяйственного) права Московской государственной юридической академии.

Довольно часто в практике встречаются случаи, когда граждане, приобретая квартиру в ипотеку, намерены сдавать ее по договору коммерческого найма третьим лицам с целью извлечения дохода, в том числе и для того, чтобы покрывать расходы по кредитным выплатам. Важно отметить, что подобная практика носит отнюдь не единичный характер, однако насколько широко она распространена, неизвестно, поскольку граждане, как правило, стараются скрывать факт сдачи квартиры внаем. При этом банки-залогодержатели отрицательно относятся к подобной практике. Рассмотрим правовую составляющую данной проблемы: может ли гражданин сдавать внаем жилое помещение, приобретенное с помощью ипотеки. Важно сказать, что ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). В соответствии с п. 3 ст. 338 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя. В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (в ред. от 19.07.2007) (далее - Закон о залоге) залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором о залоге. При этом п. 2 ст. 37 указанного нормативного акта определяет, что залогодатель при залоге с оставлением у него имущества вправе распоряжаться предметом залога путем сдачи его в аренду, если иное не предусмотрено договором и законом. Статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. ФЗ от 04.12.2007 N 324-ФЗ), носящего характер специального закона, если речь идет о залоге недвижимости, по отношению к общим (Закону о залоге и ГК РФ), закреплено, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. В этой связи нельзя согласиться с мнением С. П. Гришаева, который считает, что "под пользованием здесь понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия - права распоряжения" <1>. Возможно, автор под распоряжением имел в виду отчуждение находящегося во владении и пользовании залогодателя имущества третьим лицам. Однако распоряжение есть не только продажа имущества, его дарение и пр., но и совершение в отношении его различного рода других юридических сделок: сдача имущества внаем, аренда и т. д. Необходимо отметить, что Закон об ипотеке не содержит прямого запрета на распоряжение имуществом, обремененным ипотекой. По нашему мнению, залогодателю принадлежит право распоряжения заложенным имуществом, но с определенными ограничениями, установленными специальными нормами Закона. -------------------------------- <1> Гришаев С. П. Комментарий к Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный).

Так, в соответствии со ст. 40 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. Таким образом, Закон об ипотеке разрешает сдавать в аренду обремененное ипотекой недвижимое имущество без согласия залогодержателя, но при соблюдении вышеперечисленных условий. Выражение согласия залогодержателя имеет значение при обращении взыскания на заложенное имущество. Так, если залогодержатель выразил согласие на заключение договора найма жилого помещения, в соответствии с п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке указанный договор найма сохраняет силу после обращения взыскания на жилое помещение, что является гарантией прав граждан, не являющихся собственниками жилого помещения, однако имеющих право пользования жилыми помещениями по договору найма. В случае отсутствия такого согласия при обращении взыскания на заложенное имущество все права аренды и иные права пользования имуществом в соответствии с п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд - с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания. Таким образом, выражение согласия банка-залогодержателя является юридическим фактом, порождающим правовые последствия не только для сторон договора ипотеки (залогодателя и залогодержателя), но и для третьего лица - нанимателя, заключившего договор с залогодателем. При этом банки, как правило, такого согласия не дают, поскольку при сдаче квартиры внаем увеличиваются риски нецелевого использования жилых помещений, так как временные квартиросъемщики могут использовать жилье не для проживания, а для своих хозяйственных нужд (склад, мастерская и т. п.). Банк заинтересован в сохранности предмета залога, сохранении его рыночной стоимости. Если квартира будет сдаваться внаем, необходимо учитывать риски ухудшения предмета залога, возникающие по вине арендаторов, что может отразиться на стоимости страхования в сторону увеличения. Наряду со сроком, установленным п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке для предоставления квартиры в пользование нанимателю по договору коммерческого найма, вторым обязательным условием является соблюдение целевого использования имущества, обремененного ипотекой. В данном случае речь идет о квартире как о жилом помещении, а в соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 18.10.2007 N 230-ФЗ) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. То есть наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания в нем. Это положение закреплено в ст. 678 ГК РФ, где помимо вышесказанного говорится о том, что наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. При этом, на наш взгляд, не следует считать, что условие о целевом использовании обремененной ипотекой квартиры означает, что сдача ее внаем гражданам для проживания с целью извлечения дохода является нарушением указанного условия. Несмотря на то что залогодатель сам не будет проживать в квартире, т. е. не будет ее использовать для удовлетворения собственных потребностей в жилье, целевое использование квартиры как объекта гражданских прав сохранится. Квартира в любом случае будет использоваться для проживания. Представляется, что законодатель закрепил подобное условие о целевом использовании для того, чтобы предотвратить использование обремененной ипотекой недвижимости в целях систематического получения прибыли без согласия залогодержателя. Однако в данном случае речь не идет о предпринимательском характере деятельности залогодателя. Залогодатель в этой ситуации является физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя в рамках, предусмотренных законодательством. При этом в отношении договора найма жилого помещения отсутствует требование о его государственной регистрации (в отличие, например, от договора аренды, носящего предпринимательский характер) <2>. Таким образом, доходы, получаемые залогодателем от сдачи квартиры, обремененной ипотекой, не могут считаться прибылью, получаемой в результате ведения предпринимательской деятельности. Для признания указанного вида деятельности предпринимательской отсутствует необходимый состав признаков, предусмотренных ст. 2 ГК РФ, - самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. -------------------------------- <2> См.: пункт 2 ст. 609 ГК РФ.

Таким образом, мы приходим к выводу, что договор коммерческого найма носит потребительский характер. В частности, сравнивая договоры аренды и найма, О. В. Кириченко замечает, что "можно выделить один самый важный признак договоров найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), отграничивающий их от договора аренды, - потребительский характер данных договоров" <3>. Следовательно, гражданское законодательство и законодательство об ипотеке не препятствуют залогодателю сдавать квартиру по договору коммерческого найма. Заемщику предоставлена возможность производить платежи по кредиту из доходов, получаемых из сдачи внаем квартиры, обремененной ипотекой. -------------------------------- <3> Кириченко О. В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право. 2007. N 3.

В то же время согласно положениям ст. 40 Закона об ипотеке иные условия могут быть предусмотрены договором об ипотеке. И, как правило, по причинам, указанным выше, банки стараются включить условие о запрете сдавать квартиру внаем в течение всего срока действия договора об ипотеке. Представляется, что столь резкое отрицательное отношение банков к практике сдачи залогодателями квартир внаем не совсем оправданно. Больших экономических выгод потребитель от такой схемы не получает. Банк же, напротив, имеет возможность стабильно получать от заемщика денежные средства в качестве платежей за погашение кредита. Финансовое состояние должника в случае, если он получит дополнительный источник дохода, только укрепится, что скажется положительно не только на нем самом, но и придаст банку дополнительную уверенность в финансовой надежности залогодателя. Тем более не секрет, что стоимость недвижимости неуклонно растет, увеличивается соответственно и размер платы за наем жилья.

------------------------------------------------------------------

Название документа