Правовые последствия существенного нарушения договора пожизненного содержания с иждивением

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ СУЩЕСТВЕННОГО НАРУШЕНИЯ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

К. Г. ТОКАРЕВА

Токарева К. Г., кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Института экономики, управления и права (г. Казань).

Досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком своих обязательств <1>. Однако, как показывает судебная практика, любой плательщик рентных платежей, в том числе добросовестный, подвержен риску расторжения договора, как только это станет угодным получателю ренты, поскольку при судебном разбирательстве плательщику не так-то легко представить суду убедительные доказательства его регулярного ухода за получателем в течение времени действия договора. -------------------------------- <1> См.: Васильева В. На иждивении... за свой счет: Рента с пожизненным содержанием - один из способов приобретения недвижимости // Известия. 2005. 16 мая.

Так, по договору пожизненного содержания с иждивением А. передал К. свою 1-комнатную квартиру, а К. обязалась пожизненно содержать А., обеспечивая его питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, сохранив в его бесплатном пожизненном пользовании квартиру. Стоимость всего объема содержания с иждивением составила два минимальных размера оплаты труда, установленных законом, ежемесячно. Гражданин А. предъявил иск о расторжении данного договора, обосновывая его тем, что ответчица не выполняет принятых на себя по договору обязательств: не оплачивает квартиру, не обеспечивает его питанием, одеждой, необходимой помощью, не выплачивает установленную договором сумму. Никакой договоренности о том, что он сам должен оплачивать квартиру, у него с ответчицей не было. Ответчица иск не признала, пояснив в судебном заседании, что истец не был официально женат на ее тете, что еще до смерти тети они с А. заключили данный договор и ответчица постоянно ему помогала: покупала продукты, стирала, убирала квартиру, навещала его по два раза в неделю. В 1998 г. А. познакомился с женщиной и попал под ее влияние, после чего потребовал от ответчицы вернуть ему ключи от его квартиры, не захотел с ней более общаться. Что касается платы за квартиру, у А. хорошая пенсия, он никогда не нуждался, поэтому по устной договоренности между ними А. самостоятельно платил за квартиру. Однако с осени 1998 г., видя, что он все больше попадает под влияние новой знакомой, которая хочет получить его квартиру, К. сама платила за квартиру, о чем свидетельствуют копии квитанций. Суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении его условий другой стороной. Таковым признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Свидетели Г., Б., Ф. в суде показали, что знакомы с А. более 10 лет, являются соседями, постоянно ходят друг к другу в гости. Свидетели помогают ему принести из магазина продукты на его деньги, свидетель Г. помогает в уборке квартиры. О существовании ответчицы знают со слов А., что он "подписал" ей квартиру, а она ему никак не помогает. Свидетели же К., З. и В. в судебном заседании показали, что К. помогала А. еще до заключения договора, а с 1995 г. постоянно приезжала, убиралась у него, привозила продукты. Свидетели К. и В. знают это со слов самой ответчицы, а З., являющаяся соседкой А. по лестничной площадке, показала, что много раз видела, как ответчица приходила к А., а 2 или 3 раза оставляла у нее продукты для истца. Оценивая показания свидетелей, суд приходит к выводу о том, что показания К. и В. нельзя положить в основу решения. Свидетельница З. показала, что видела, как ответчица приходит в квартиру, но не видела, как она там убирается или что приносит и приносит ли истцу. То обстоятельство, что К. оставляла у нее несколько раз продукты для А., не является подтверждением регулярного и в надлежащем размере выполнения К. своих обязанностей по договору. Кроме того, показания данных свидетелей о регулярном выполнении ответчицей своих обязанностей по содержанию А. не нашли подтверждения в материалах дела и опровергаются другими доказательствами по делу. Показания свидетелей Г., Б., Ф. конкретны, последовательны, непротиворечивы и активно подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами. Ответчица утверждает, что выполняла взятые на себя по договору обязательства, однако не представила суду достаточно достоверных доказательств своего утверждения. Напротив, истец утверждает, что никаких договоренностей с ответчицей по поводу оплаты квартиры не было достигнуто и он оплачивал квартиру, так как вынужден был это делать, представил находящиеся у него квитанции об оплате. Ответчица начала платить за квартиру, как обязана по договору, только с осени 1998 г., что суд признает существенным нарушением условий договора, ведь истец рассчитывал бесплатно пользоваться квартирой и согласно договору был вправе на это рассчитывать. Не представлено ответчицей и доказательств того, что она регулярно выполняла обязанность по содержанию истца в размере оговоренной суммы. Из материалов дела усматривается, что она редко навещала истца, и не установлено, помогала ли ему материально. Всесторонне исследовав доказательства, суд признает правомерным требование истца о расторжении данного договора и возврате ему в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ в собственность его квартиры <2>. -------------------------------- <2> См.: Обзор судебной практики Верховного суда Республики Мордовия по гражданским делам (1-е полугодие 2004 года) (вопросы применения норм материального права) // Бюллетень Верховного суда Республики Мордовия. 2004. N 2(7). С. 20 - 21.

Законодатель устанавливает два возможных варианта правового урегулирования взаимоотношений между сторонами, предоставляя право выбора получателю ренты. Согласно первому варианту получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. В соответствии со вторым вариантом получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены на условиях, указанных в ст. 594 ГК РФ. Выкуп производится по цене, указанной в договоре. Выкупная цена может определяться как стоимость недвижимости на момент заключения договора либо на дату его расторжения. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене определение ее размера зависит от того, возмездно или безвозмездно было передано имущество. Если имущество было передано за плату, выкупная цена соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. Поскольку в подавляющем большинстве договоров пожизненного содержания с иждивением условие о выкупной цене отсутствует, эта цена должна определяться с учетом стоимости объема содержания в месяц, т. е. двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, если иной размер денежной оценки ежемесячного содержания не установлен договором. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. Перечень нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными, в договоре пожизненного содержания с иждивением является более широким по сравнению с договором пожизненной ренты. К ним дополнительно относятся: отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Существенное нарушение будет иметь место также, если сторона договора не обеспечивает потребности иждивенца в одежде, питании, не оплачивает коммунальные платежи, налоги, отсутствует необходимая помощь, уход, не выплачивается установленная договором сумма. Исполнение обязательств не в полном объеме (например, выплата предусмотренной договором суммы осуществляется не периодически, а с опозданием) также может быть основанием для расторжения договора пожизненного содержания с иждивением <3>. В данном случае получателю ренты в суде придется доказать, что условия договора нарушаются, что он действительно не получает такого содержания, на которое рассчитывал, или же ему не был предоставлен надлежащий уход. Для этого необходимо, во-первых, после каждого нарушения составлять претензию; во-вторых, сохранять все чеки, если получатель ренты за свои деньги покупает какие-либо вещи или продукты, которые по договору должен приобретать плательщик ренты. Доказательствами могут служить показания свидетелей, письменные претензии к ответчику с просьбой об исполнении договора и другие документы, подтверждающие нарушение ответчиком принятых на себя обязательств. -------------------------------- <3> См.: Романец Ю. В. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1998. N 6. С. 24.

Так, Бабушкинским межмуниципальным судом г. Москвы был рассмотрен иск о расторжении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания. В обоснование иска истица указала, что ответчик не выполняет своих обязательств по договору. Из текста договора усматривалось, что ответчик обязуется осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвовать соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. Однако на протяжении всего времени проживания ответчика в квартире ремонт не проводился, она содержится в антисанитарном состоянии: ванна разбита, помещение захламлено, растет долг по оплате жилья, электроэнергии. Истицей была направлена претензия ответчику с требованием в досудебном порядке расторгнуть договор, так как им существенно нарушаются условия договора, однако ответчик на претензию не прореагировал. В соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, поскольку не исключена возможность возврата имущества по требованию получателя ренты. Данное требование ответчиком не исполнялось. В доказательство этого прилагалась справка об антисанитарном состоянии квартиры. Оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, ст. ст. 191 - 197 ГПК РФ, вынес решение о расторжении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания по договору <4>. -------------------------------- <4> См.: Сметанин А. Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением // ЭЖ-Юрист. 1999. N 36 (сентябрь). С. 7.

При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением компенсация произведенных плательщиком ренты расходов не производится и убытки, вызванные расторжением договора, не возмещаются (п. 2 ст. 605 ГК РФ). Однако представляется, что плательщик ренты, надлежащим образом исполнивший свои обязательства и произведший улучшение имущества как его собственник, т. е. для себя, в случае расторжения договора получает право на возмещение произведенных им затрат и расходов. Ведь в противном случае получатель рентных платежей неосновательно обогащается. В подтверждение этого необходимо привести следующие примеры из судебной практики. Гражданка М. обратилась в суд с иском к В. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением плательщиком ренты обязательств по договору. Ответчик иск не признал, пояснив, что он добросовестно исполнял условия договора и предъявил встречный иск о взыскании с истицы затрат на строительство и благоустройство жилого дома, стоимость которых согласно заключению строительной экспертизы составляет 25758 рублей. Решением Староминского районного суда Краснодарского края договор был расторгнут из-за нарушения плательщиком ренты обязательств по договору, право собственности на жилой дом признано за истицей, которая, в свою очередь, обязуется возместить понесенные затраты по строительству в сумме 25758 рублей <5>. -------------------------------- <5> См.: Золотько Н. Рентный договор: рискуют все // Домашний адвокат. 2001. N 21. С. 17.

Аналогичное решение вынесено Лабинским районным судом Краснодарского края, где при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением на основании ст. 605 ГК РФ суд присудил взыскание в пользу ответчика расходов, связанных с оформлением договора и ремонтом квартиры <6>. Плательщик ренты не вправе требовать ее расторжения путем выкупа. Встречные требования плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи судом также не удовлетворяются по ряду причин, и прежде всего это обусловлено характером договора. -------------------------------- <6> См.: Калинина И. В. Последствия ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты // Адвокат. 2006. N 4. С. 34.

Название документа