Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации

ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛИЩНОМ КОДЕКСЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Д. А. ФОРМАКИДОВ

Формакидов Д. А., доцент кафедры гражданского права и процесса Пермского госуниверситета, кандидат юридических наук.

В условиях социалистического типа государства в силу исключительного положения государственной социалистической собственности нормы вещного права были недостаточно развиты, поскольку гражданские правоотношения возникали в основном в сфере плановых отношений, оформляемых путем заключения соответствующих договоров, т. е. регулировались обязательственным правом. Эти обстоятельства предопределили главенство обязательственного права в законодательстве и науке в советский период. Законодательное оформление вещного права как одной из основополагающих категорий российского частного права в современный период вызвало значительное повышение научного и практического интереса к рассмотрению вопросов, связанных со специфическим вещно-правовым инструментарием гражданского права, в числе которых можно назвать вопросы, связанные с изучением вещных прав на жилые помещения. В любом обществе жилище является насущной естественной потребностью человека. С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет государственных и муниципальных жилищных фондов, а за счет жилья, находящегося в частной собственности граждан. При этом в отношениях, складывающихся при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья, в целом ряде случаев выступают граждане, имеющие самостоятельные права пользования данным жильем. Гражданский кодекс Российской Федерации содержит специальную главу, посвященную регулированию вещных прав на жилые помещения. Однако в указанной главе отражена лишь небольшая часть вопросов, касающихся иных помимо права собственности вещных прав граждан на жилые помещения. Не разрешил проблем в области регулирования вещных прав на жилые помещения и Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ). О достоинствах и недостатках этого Кодекса в части регулирования вещных отношений по пользованию жилыми помещениями пойдет речь в настоящей статье. Вещным правам на жилые помещения посвящен раздел второй ЖК РФ. Следует признать, что посвящение вещным правам на жилье отдельного раздела является безусловным достоинством нового Жилищного кодекса. Указанный раздел состоит из двух глав, одна из которых регламентирует права и обязанности собственников жилых помещений, а также некоторых иных граждан, проживающих в чужих помещениях. Другая - режим общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Что касается правомочий собственников жилых помещений, то Жилищный кодекс РФ не внес в них каких-либо существенных изменений. Содержание ст. 30, 32 ЖК РФ, по существу, развивает соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. При этом, как известно, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Однако в настоящее время с учетом положений ч. 2 ст. 17 ЖК РФ в жилых помещениях можно заниматься любой профессиональной или предпринимательской деятельностью, не являющейся промышленным производством. Поэтому нормы, посвященные целевому использованию жилых помещений и ответственности за их нарушение, практически утратили свое значение <1>. -------------------------------- <1> См. подробнее: Бойченко В. Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. N 8.

Основными правами собственника жилья являются: пользование жилым помещением для собственного проживания и проживания членов своей семьи; предоставление жилого помещения гражданам и юридическим лицам на основании договоров найма, аренды, безвозмездного пользования или на иных законных основаниях. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома. Основными обязанностями собственника являются: бремя содержания жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома; поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, не допуская его разрушения; соблюдение прав и законных интересов соседей. Специальные основания прекращения права собственности на жилое помещение предусмотрены ст. 293 ГК РФ и ст. 29, 32 ЖК РФ. К таким основаниям относятся: использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушает прав и интересов соседей; бесхозяйственное обращение с жильем; самовольные переустройство или перепланировка помещения; выкуп в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Следует иметь в виду, что нормы ст. 293 ГК РФ практически не применяются судами. Как отмечает Л. В. Щенникова, "можно констатировать: суды сегодня "не решаются", "не отваживаются" лишать граждан ни такого ограниченного вещного права, как право проживания... ни тем более права собственности на жилое помещение..." <2>. -------------------------------- <2> Щенникова Л. В. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. 2001. N 4. С. 24.

Действующее законодательство в отличие от гражданского законодательства советского периода не предусматривает ограничений по количеству или видам жилых помещений, которые могут находиться в частной собственности граждан. Таким образом, основными ограничениями права собственности на жилое помещение являются следующие. Во-первых, ограничения пользования: пользование в соответствии с назначением жилого помещения; недопущение разрушения жилого помещения; пользование с учетом прав и законных интересов соседей. Во-вторых, ограничения по распоряжению жилыми помещениями (например, в соответствии со ст. 292, 604 ГК РФ). Категория вещных прав включает не только право собственности, но и иные вещные права. Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом, потому иные вещные права принято называть ограниченными. Недостатком действующего законодательства является отсутствие нормы, содержащей замкнутый (исчерпывающий) перечень вещных прав на жилые помещения. Это приводит к отсутствию в юридической литературе единого мнения по поводу существующих видов вещных прав. Наиболее дискуссионными являются вопросы о природе прав арендаторов, нанимателей, ссудополучателей и членов семей собственников жилых помещений. Мы исходим из того, что ограниченное вещное право - это субъективное гражданское право на материальную вещь, имеющую собственника, возникающее в случаях, порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством, реализуемое управомоченным лицом независимо от воли иных лиц, в том числе и собственника вещи, ограниченное по содержанию по сравнению с правом собственности и в то же время ограничивающее правомочия собственника, обладающее свойствами следования, преимущества перед правами обязательственными и пользующееся абсолютной защитой <3>. -------------------------------- <3> Формакидов Д. А. Вещное право проживания. СПб.: Издательство Р. Асланова "Юридический центр Пресс", 2006. С. 57.

На основании изложенного попытаемся определить круг ограниченных вещных прав на жилые помещения. Помимо норм, регламентирующих право собственности на жилые помещения, в раздел II ЖК РФ включены нормы, регламентирующие права на жилье членов семьи собственника, отказополучателей и граждан, проживающих в жилых помещениях на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Введение указанных норм является безусловным достоинством нового Жилищного кодекса. Вещно-правовой характер указанных правоотношений давно отмечался в юридической литературе <4>, однако законодательное подтверждение получил только теперь. -------------------------------- <4> Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1998. С. 331 - 332; Гражданское право: В 2 т. Т. 1: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: БЕК, 1998. С. 592 - 596; Щенникова Л. В. Вещное право. Краснодар, 2004. С. 212 - 215.

В соответствии со ст. 33 и 34 ЖК РФ граждане, которым предоставлено право пользования жилыми помещениями на основании завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением, пользуются ими наравне с собственниками данных помещений. Дееспособные отказополучатели и получатели ренты несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Кроме того, указанные граждане вправе потребовать государственной регистрации принадлежащего им права на жилое помещение. В соответствии со ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника, проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Законодательством предусмотрена их солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В ГК РФ эта норма носит императивный характер, однако в данном случае приоритет, безусловно, принадлежит Жилищному кодексу, и подобное соглашение будет иметь силу в том числе в отношениях с третьими лицами. В настоящее время прекращение семейных отношений с собственником или переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника (прежнего собственника) <5>. Следует признать, что эта новелла законодательства серьезно подорвала вещный характер прав на жилье указанных граждан. Тем не менее, несмотря на отсутствие свойства следования, права членов семьи собственника жилья носят, безусловно, вещный характер, так как отвечают всем другим признакам вещных прав и не основаны ни на каком обязательстве. А лишение этого права свойства следования следует признать определенным политико-экономическим решением, носящим временный характер. -------------------------------- <5> Исключение составляют члены семьи собственника, имевшие право на приватизацию данного жилого помещения, но отказавшиеся от этого права.

В большинстве стран континентальной Европы, начиная со времен римского частного права, наряду с правом собственности признается такое ограниченное вещное право на жилое помещение, как право проживания. При этом в одних странах оно рассматривается в качестве разновидности личных сервитутов, в других - как самостоятельное вещное право. Российское законодательство никогда не содержало упоминания о подобном праве. Однако проект Гражданского уложения Российской империи, который не был принят в связи с произошедшей в стране революцией, включал нормы, которые должны были регулировать право на жилье как разновидность личного сервитута. В настоящее время в юридической литературе высказано мнение о необходимости введения в законодательство подобной конструкции и объединения в ней прав на жилое помещение членов семьи собственника жилья, отказополучателей и получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Анализ характера и содержания вещных правоотношений пользования чужими жилыми помещениями, возникающих у членов семьи собственника жилья, а также на основании завещательного отказа или договора пожизненного содержания с иждивением, позволяет выделить общие черты (признаки) указанных правоотношений. Во-первых, подобное право может принадлежать только гражданину (физическому лицу) и носит строго личный характер, т. е. связано с определенной личностью - лицом, признанным согласно закону членом семьи собственника или указанным в завещании или в договоре. Во-вторых, следует отметить целевое назначение указанных прав - использование чужого жилого помещения исключительно для личного проживания. В-третьих, все эти права отличает безвозмездность, т. е. ни отказополучатель, ни получатель ренты, ни член семьи собственника жилого помещения не вносят собственнику плату за проживание в принадлежащем ему жилом помещении (если актом, установившим это право, или соглашением между собственником и управомоченным лицом не предусмотрено иное). В-четвертых, указанные правоотношения носят, как правило, пожизненный характер. Изложенные признаки позволяют сделать вывод о том, что все указанные правоотношения могут быть объединены в единое вещное право - право проживания, имеющее различные основания возникновения: завещание, договор и закон. Они имеют сходные черты и, следовательно, должны иметь единое регулирование. С учетом сказанного право проживания можно определить как принадлежащее гражданину субъективное вещное право владеть и пользоваться для личного проживания жилым помещением (его частью), принадлежащим на праве собственности другому лицу, устанавливаемое пожизненно или на иной срок, возникающее в силу завещательного отказа, или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, либо в порядке, установленном законом, у членов семьи собственника жилого помещения. К сожалению, категория права проживания пока не нашла отражения в нормах жилищного законодательства России. Иные вещные права на жилые помещения в разделе втором нового Жилищного кодекса не упоминаются, что представляется необоснованным. Так, в разделе II ЖК РФ отсутствует какое-либо упоминание об ограниченных вещных правах юридических лиц на жилые помещения. Жилищный кодекс РФ вообще не содержит отдельных статей, регулирующих такие вещные права на жилые помещения, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилые помещения могут принадлежать на праве оперативного управления государственным унитарным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям. На праве хозяйственного ведения жилые помещения могут принадлежать только государственным унитарным предприятиям. В соответствии со ст. 93, 94, 101, 102 ЖК РФ указанные субъекты прав оперативного управления и хозяйственного ведения вправе принимать решения о предоставлении принадлежащих им жилых помещений гражданам по договорам найма служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, а также выступать наймодателями в указанных договорах. Кроме того, эти субъекты несут расходы на содержание жилья и коммунальные услуги до заселения жилых помещений. Безусловно, вещной природой обладают и права юридических лиц - арендаторов жилых помещений. Один и тот же юридический факт может служить основанием возникновения нескольких обязательств. Следует признать также, что один и тот же факт (или группа фактов) может служить основанием возникновения одновременно обязательственного и вещного правоотношения <6>. Так, договор аренды жилого помещения является основанием возникновения обязательства по передаче жилого помещения юридическому лицу в аренду. Однако после такой передачи арендатор самостоятельно и независимо от воли иных лиц (включая собственника) использует данное жилое помещение, передавая его по собственному усмотрению в пользование гражданам для проживания. -------------------------------- <6> Подобная точка зрения высказывалась ранее в юридической литературе. См., например: Баринова Е. А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей. Вып. 6 / Под ред. О. Ю. Шилохвоста. М.: Норма, 2002. С. 144 - 146.

В юридической литературе неоднократно высказывалось мнение о вещно-правовом характере прав нанимателей жилья по договорам социального найма и членов ЖК и ЖСК <7>. Однако нормы, регулирующие указанные отношения, оказались вынесены в Жилищном кодексе РФ за пределы раздела II. Такое решение, несомненно, является правильным с точки зрения юридической техники, но указание на вещно-правовой характер данных отношений должно было найти свое отражение в разделе II. -------------------------------- <7> См., например: Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1998. С. 331; Гражданское право России: Учебник. Ч. 1 / Под ред. З. И. Цыбуленко. М., 1998. С. 329; Леонова Г. Б. Категория вещных прав в советском гражданском праве // Вестник МГУ. Серия "Право". 1991. N 5. С. 79.

Права нанимателей жилья по договору социального найма отвечают основным признакам ограниченных вещных прав: - носят бессрочный характер (п. 2 ст. 60 и ст. 71 ЖК РФ); - обладают свойством следования (переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения - ст. 64 ЖК РФ); - защищаются абсолютным образом; - устанавливаются в отношении индивидуально-определенной чужой материальной вещи - жилого помещения; - имеют положительное содержание, заключающееся в установлении господства над жилым помещением, независимого от воли иных лиц, объем, или мера которого определяются в основном законом; - являются ограничением правомочий собственника и одновременно ограничены по сравнению с правом собственности; - случаи и порядок возникновения указанных прав определяются непосредственно законом. В соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. При этом если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Аналогичное содержание имеют права нанимателя по договорам коммерческого найма и найма специализированного жилого помещения, а равно и права ссудополучателей по договору безвозмездного пользования жильем, за исключением бессрочного характера и несколько иных оснований возникновения и прекращения данных прав. Сказанное позволяет заключить, что права на жилое помещение нанимателей и членов их семей, а также ссудополучателей носят вещный характер. Следует отметить, что, признавая вещный характер прав на жилое помещение нанимателей и ссудополучателей, их нельзя рассматривать в качестве разновидностей права проживания. Права нанимателя и ссудополучателя жилого помещения всегда возникают на основании акта уполномоченного органа и договора социального найма либо договора ссуды. Содержание указанных прав определяется условиями этого договора и может быть различным. Содержание же права проживания всегда строго определено законом. Кроме того, наниматели жилья по договору социального найма имеют право сдавать принадлежащие им жилые помещения в поднаем, а также передать свои права по наследству. Право проживания, напротив, всегда носит строго личный характер. Что же касается прав члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа, то следует признать корпоративную природу этих прав, основанных на членстве пайщика в кооперативе (п. 3 ст. 124 ЖК РФ). Данные права имеют скорее обязательственную, нежели вещно-правовую природу. Помимо этого, целью членства гражданина в подобном кооперативе всегда является приобретение права собственности на жилое помещение. Целью же права проживания является постоянное пользование чужим жилым помещением. Кроме того, членство в кооперативе может быть принудительно прекращено, а бывший пайщик и члены его семьи выселены из жилого помещения (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 133 ЖК РФ). Следует отметить и то, что пайщики кооперативов имеют право сдавать принадлежащие им жилые помещения внаем, а также передать свои права по наследству. Право проживания, напротив, всегда носит строго личный характер. Таким образом, права членов кооперативов и членов их семей на кооперативную квартиру до ее выкупа не являются вещными. Кроме того, не вдаваясь в дискуссию относительно правовой природы права залога и права удержания, отметим, что признаем их вещно-правовую природу. На основании изложенного можно предложить следующую классификацию вещных прав на жилые помещения: 1) право собственности; 2) право владения <8>; -------------------------------- <8> Если признавать владение в течение срока приобретательной давности в качестве самостоятельного вещного права (см., например: Щенникова Л. В. Вещное право. Краснодар, 2004. С. 81 - 82).

3) ограниченные вещные права: - ограниченные вещные права на жилые помещения юридических лиц: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право аренды; - ограниченные вещные права на жилые помещения граждан: права членов семьи собственника жилья; права отказополучателей; права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением; права нанимателей, членов их семей; права ссудополучателей; - обеспечительные вещные права на жилые помещения: право залога и право удержания. Следует отметить, что действующее законодательство не нуждается в подобной классификации. Она необходима скорее цивилистической науке в целях изучения и обобщения знаний о вещных правах, выработки единой концепции вещных прав. Тем не менее замкнутый перечень перечисленных вещных прав должен дополнить жилищное законодательство Российской Федерации.

------------------------------------------------------------------

Название документа