Легализация самовольной постройки

(Каширин А.)

("ЭЖ-Юрист", 2008, N 10)

Текст документа

ЛЕГАЛИЗАЦИЯ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

А. КАШИРИН

Алексей Каширин, газета "ЭЖ-Юрист".

Письма наших читателей свидетельствуют о резко возросшем интересе юридического сообщества к практике признания права собственности на самовольную постройку. Полагаем, в связи с этим многим юристам будет полезно ознакомиться с позицией судей Второго арбитражного апелляционного суда по некоторым вопросам сноса самостроя, отраженной в Обзоре судебной практики суда по разрешению споров, связанных с применением статьи 222 ГК РФ (был одобрен на заседании Президиума суда 25.12.2007).

Положения ст. 222 ГК РФ неприменимы в случае признания права собственности на нежилые помещения в не завершенном строительством доме.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Управление Федеральной регистрационной службы обратились в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу и администрации муниципального округа о признании права собственности и права оперативного управления УФРС на нежилые помещения 1-го этажа жилого дома, не завершенного строительством.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды при принятии решения исходили из того, что разрешение на строительство, акт приемки объекта в эксплуатацию жилого дома надлежащим образом не оформлены, материалами дела подтверждено самовольное перепроектирование, постановление о вводе объекта в эксплуатацию отсутствует, а следовательно, весь объект недвижимости является объектом, не завершенным строительством.

Жилой дом возведен ответчиком без получения в установленном законом порядке соответствующего разрешения на строительство, поэтому в том виде, в каком он существует в настоящее время, обладает определенными в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаками самовольной постройки.

В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенных положений действующего законодательства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на нежилые помещения в не завершенном строительством доме, а также признания указанных помещений пригодными для использования (дело N А82-3875/2006-35).

В порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства.

Общество обратилось с иском в арбитражный суд о признании в соответствии с данными технического паспорта права собственности на здание тренажерного зала и магазина, восстановленного на месте бани, пострадавшей от пожара в 1997 г., с изменением целевого назначения и конфигурации здания.

Решением суда первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку истец сознательно нарушил установленный законодательством порядок осуществления строительства при восстановлении спорного объекта.

Проанализировав наличествующие в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что представленные истцом документы могут свидетельствовать о перепланировке и переустройстве помещений в здании, но не о самовольном строительстве. Доказательств того, что осуществлено самовольное строительство, истец не представил.

Кроме того, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что восстановленные объекты соответствуют требованиям градостроительного законодательства; а также заключения компетентных органов о том, что данное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Учитывая, что в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства, а также допущенные истцом нарушения требований земельного законодательства, в отсутствие доказательств факта строительства здания, суды отказали истцу в удовлетворении требований (дело N А82-6588/2006-9).

Письмо Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города о возможности предоставления земельного участка не является доказательством, подтверждающим предоставление земельного участка в установленном порядке.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города о признании права собственности на самовольно возведенное здание.

Сославшись на то, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании истца не находится, суд первой инстанции в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, исходя из того, что в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, вступившей в силу с 01.09.2006) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, тогда как заявителем жалобы не представлены доказательства, подтверждающие предоставление ему в установленном порядке земельного участка под самовольную постройку.

При этом ссылка заявителя апелляционной жалобы на письмо Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города (далее - Комитет), которым Комитет считает возможным предоставить земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, после представления обществу свидетельства о государственной регистрации права собственности на него, не имеет правового значения для настоящего спора. На момент рассмотрения спора судом первой инстанции Комитет не являлся лицом, осуществляющим распоряжение земельными участками, и вопрос предоставления земельного участка не находился в его компетенции (дело N А31-3546/2006-10).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано при наличии доказательств ее расположения на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке.

Государственное унитарное предприятие (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального района, Территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Управлению Федеральной регистрационной службы, администрации сельского поселения с требованиями признать право собственности как на самовольную постройку на следующие объекты: здание магазина (не завершенный строительством объект), здание зерносклада; пожарный водоем; здание насосной; здание весовой; пруд.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву отсутствия у предприятия актов государственной приемки в эксплуатацию объектов и доказательств наличия зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на эти объекты у первоначального обладателя (Российской Федерации).

Апелляционный суд решение суда первой инстанции оставил в силе, указав на следующие обстоятельства. Несмотря на то что в материалах дела наличествует свидетельство о предоставлении предприятию земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, истцом не доказано, что спорные объекты недвижимости расположены именно на данном земельном участке. Кроме того, не представлены доказательства возведения объектов за счет собственных средств истца (дело N А28-7061/2006-379/25).

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано при отсутствии доказательств соблюдения требований градостроительного и санитарного законодательства.

Индивидуальный предприниматель обратился с иском в арбитражный суд к администрации района, Департаменту архитектуры и развития территорий города, Комитету по управлению муниципальным имуществом с требованием о признании права собственности на самовольно возведенное строение.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. При вынесении решения суд указал, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований предпринимателя, поскольку самовольное строительство произведено с нарушениями, не позволяющими осуществить ввод строения в эксплуатацию в установленном порядке.

Апелляционный суд в своем постановлении поддержал решение суда первой инстанции, исходя из следующих обстоятельств. Предъявляя иск о признании права собственности на самовольное строение, истец должен был представить надлежащим образом составленные заключения компетентных органов о соблюдении требований градостроительного и санитарного законодательства, подтверждающие факт того, что возведенное строение соответствует градостроительной документации, не противоречит городским планам застройки микрорайона, не нарушает права и интересы граждан, проживающих в данном районе, в части соблюдения санитарных и экологических требований.

Из отзывов ответчиков следует, что возведение самовольной постройки не соответствует разработанному и утвержденному в установленном законом порядке плану застройки квартала, поскольку попадает в зону зеленых насаждений квартала, а часть здания выходит за пределы красных линий, кроме того, отсутствуют доказательства, подтверждающие факт строительства без нарушения санитарных требований, следовательно, ее возведение нарушает общественные интересы и градостроительные требования, что является основанием для сноса (дело N А82-10974/2006-17).

Аналогичные выводы Второй арбитражный апелляционный суд сделал при разрешении дела N А28-10542/2006-622/22 и отказал в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку в связи с отсутствием доказательств соответствия возведенного объекта требованиям пожарной безопасности.

Полный текст Обзора читайте на сайте суда: http://2aas. arbitr. ru и на нашем интернет-портале: www. gazeta-yurist. ru.

------------------------------------------------------------------

Название документа