Внесение права аренды в уставный капитал хозяйственного общества: правовая конструкция

1. На практике часто встречаются случаи внесения прав аренды в уставный капитал хозяйственных обществ. Правовым основанием такого внесения служит п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Анализ конкретных споров показывает, что стороны, внося права аренды в уставный капитал обществ, часто по-разному понимают это правомочие. В качестве примера сошлемся на два судебных дела.

Первое из них состояло в следующем. ЗАО "Гагаринское" (истец) принял участие в создании ООО "Гагаринское-2000" и в качестве вклада в уставный капитал по согласованию с ДИгМ внес права аренды здания сроком до 13 ноября 2010 г. (в соответствии с периодом действия договора аренды от 13 декабря 2000 г. N 0-899). Вновь созданная организация (ООО "Гагаринское-2000") заняла помещения, предоставив в них истцу 13,3 кв. м. Это обстоятельство подтверждается актом от 19 февраля 2003 г. Истец, ссылаясь на то, что договор аренды от 13 декабря 2000 г. N 0-899 не изменен, а перенаем нежилых помещений в пользу ответчика не состоялся, обратился в суд с иском. По утверждению истца (не проверенному судом), он продолжает вносить арендные платежи по договору аренды от 13 декабря 2000 г. N 0-899 и, являясь добросовестным арендатором, вправе требовать защиты своих прав посредством понуждения сторонней организации прекратить чинить препятствия в осуществлении им этих прав и освободить помещения.

Суд кассационной инстанции, удовлетворяя требования истца, указал на следующее.

Согласно нормам главы 34 ГК РФ пользование имуществом в форме аренды возможно при наличии договора аренды, заключенного с соблюдением установленного законом порядка оформления этого вида сделок.

Суд установил, что ответчик не состоит с кем-либо в договорных отношениях по аренде нежилых помещений. Единственным основанием пребывания ответчика в этих помещения является включение истцом своего права аренды в уставный капитал ООО "Гагаринское-2000" по учредительному договору от 28 ноября 2001 г. Суд отметил, что внесение истцом в уставный капитал права аренды спорного здания не является законным основанием для пользования ответчиком этим имуществом*(1).

Рассмотрим еще один случай. Как указал суд кассационной инстанции, ТОО "Рось-92" создано с участием работников бывшей гостиницы Облсовпрофа, и одной из уставных целей этого общества является деятельность по предоставлению сервисного комплекса гостиничных услуг, что, очевидно, невозможно без предоставления обществу права пользования зданием гостиницы. Соответственно имущественное право в виде права пользования зданием гостиницы, получившее денежную оценку, могло быть передано в уставный капитал на весь срок действия общества.

Неправильным является применение к спорному материальному правоотношению судом первой инстанции норм ст. 689, 699 ГК РФ, а судом апелляционной инстанции - ст. 610, 622 ГК РФ, регулирующих соответственно права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования имуществом и договору аренды, поскольку ответчик приобрел право пользования зданием гостиницы по иным основаниям, а именно в связи с внесением данного права в уставный капитал общества при учреждении*(2).

2. Прежде всего отметим, что в п. 2 ст. 615 ГК РФ указаны возможности арендатора в отношении арендованного имущества. Их перечень имеет исчерпывающий характер и включает: а) передачу имущества в субаренду; б) передачу своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем); в) предоставление имущества в безвозмездное пользование (ссуда); г) передачу арендных прав в залог; д) внесение арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества и товарищества или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Допуская внесение права аренды в уставный капитал хозяйственного общества, законодатель не раскрывает содержание понятия "право аренды".

Между тем, возможности арендатора, названные в п. 2 ст. 615 ГК РФ, различаются по способу реализации. Так, при субаренде и ссуде законодатель делает акцент на передаче имущества. Говоря о возможности залога, внесения в уставный капитал хозяйственных обществ, он смещает акцент на передачу прав аренды, а не имущества.

Таким образом, анализа требуют следующие вопросы: что представляет собой право аренды, какова его правовая природа и намеренно ли законодатель указал, что в уставный капитал вносится не имущество, составляющее объект аренды, а именно право аренды?

При рассмотрении упомянутых в начале статьи дел судебные инстанции не стали анализировать правовую природу права аренды, хотя такой анализ и требовался.

Конструкция договора имущественного найма (аренды), одного из самых древних разновидностей договора, на протяжении своего развития оценивалась исследователями неодинаково.

Согласно римскому праву, арендатор не становился владельцем, он был держателем вещи, переданной в аренду*(3). Поэтому хорошо известные римскому праву способы защиты владельческих состояний не применялись к отношениям имущественного найма*(4).

В современных законодательствах этот вопрос решается по-разному. В странах европейского права, воспринявших основные догматы римской конструкции имущественного найма, указанный договор сохранил свою суть, закрепляя отношения по предоставлению определенного имущества во временное пользование*(5). В англо-американском праве при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, а отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно-правовых*(6).

В юридической литературе не сложилась общепринятая оценка правового положения арендатора. Одни авторы рассматривают договор аренды как сугубо обязательственное правоотношение*(7). Другие считают, что договор аренды представляет собой так называемое "смешанное правоотношение", позволяющее сочетать вещные и обязательственные черты*(8). В соответствии с третьей точкой зрения, аренда представляет собой правоотношение, в котором вещные права существуют параллельно с обязательственными*(9).

3. Поговорим о правах "владения" и "пользования", принадлежащих арендатору.

Как известно, отечественное законодательство не знает самостоятельного права владения. Существует правомочие владения как составная часть наиболее полного права - права собственности. Доктрина определяет правомочие владения как хозяйственное господство лица над вещью*(10).

В литературе отмечалось, что правомочие владения отражает непосредственную юридическую связь лица с вещью, в то время как собственность представляет собой опосредованную связь лица (собственника) с вещью*(11).

Категория владения, характеризующаяся непосредственной связью лица с вещью, предполагает, что в каждый конкретный период времени у вещи может быть только один владелец. Отсюда следует, что собственник, передавая свое имущество во временное владение и пользование, продолжает сохранять опосредованную юридическую связь с вещью, но владельцем вещи считаться уже не может.

В связи со сказанным возникает вопрос: можно ли рассматривать право владения лица по договору (арендатора) как вещное?

В литературе было высказано мнение, согласно которому право собственности является единым, цельным и не распадается на конечное число правомочий. Представление о том, что право собственности сводится к трем правомочиям собственника (право владения, пользования, распоряжения), приводит к неверному выводу о существовании вещного права владения, отличного от права собственности. Владение же вещью, осуществляемое иными лицами, связанными с собственником договором по поводу вещи, осуществляется в силу личного обязательства, принятого на себя собственником. Такое право на вещь вещным не является*(12).

При всей оригинальности данной точки зрения вряд ли она позволит решить рассматриваемую проблему. И дело не в том, что право владения, отличное от права собственности, нашему закону не известно.

Законодатель, перечисляя в ст. 216 ГК РФ виды вещных прав, отличных от права собственности, оставляет перечень открытым, о чем свидетельствует уточнение "в частности". В пунктах 3 и 4 ст. 216 ГК РФ установлены признаки, присущие вещным правам. Это право следования и абсолютный характер защиты.

Суть первого признака (право следования) в имущественном найме проявляется в том, что договор аренды сохраняет силу и для нового собственника (ст. 617 ГК РФ).

Абсолютный характер защиты состоит в том, что титульный владелец (не являющийся собственником, но имеющий право на владение имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, в том числе договором аренды) в отношениях с третьими лицами пользуется той же защитой, что и собственник.

Как известно, обязательственные права не могут быть защищены какими-либо вещно-правовыми способами защиты. Таким образом, есть основания полагать, что право владения арендатора, несмотря на то что основанием его возникновения является договор, можно квалифицировать как вещное. Если же рассматривать право владения аренды не как вещное, а как обязательственное, то и способы защиты должны быть другими, соответствующими его правовой природе.

4. Можно ли, применяя указанный подход, отнести право пользования арендатора к вещным правам?

Представляется, что центральным признаком, который присущ всем без исключения вещным правам (в данном случае имеются в виду вещные права, отличные от права собственности как наиболее полного, абсолютного вещного права), является абсолютный характер защиты таких прав.

Данное утверждение основывается на том очевидном факте, что трудно представить существование какого-либо вещного права, для защиты которого невозможно было бы использовать способы, указанные в главе 20 ГК РФ (защита права собственности и иных вещных прав).

Обязательным условием применения вещно-правовых способов защиты является наличие у лица (собственника, титульного владельца) права владения вещью. Отсутствие у лица владельческого состояния (титульного владения) не позволяет опереться ни на один из известных вещно-правовых способов защиты.

Как представляется, право пользования в договоре аренды (в тех случаях, когда оно не соединено с правом владения) не может быть признано вещным по следующим причинам.

Конструкция договора имущественного найма позволяет говорить о двух альтернативных вариантах предоставления имущества: либо во владение и пользование, либо только в пользование. В первом варианте владельческий элемент будет всегда отражаться в характере пользования: арендатор рассматривается прежде всего как владелец, соответственно и нарушение его прав, как правило, связано с владением объектом аренды.

Второй вариант представляет собой право пользования, не связанное с владением вещью. При таком подходе владение остается за арендодателем, арендатор же получает "чистое" право на извлечение каких-либо полезных свойств из объекта аренды*(13). Пользование вещью, не сопряженное с передачей владения, означает право фактического доступа к вещи для извлечения ее полезных свойств. Это обязательственное право. При этом арендодатель, не передавая вещь, обязуется допустить арендатора к пользованию данной вещью. Арендатор в этой части выступает кредитором, приобретая право требовать от арендодателя обеспечения спокойного пользования имуществом. Здесь пользование - это правовая категория, лишенная какого-либо вещного содержания. Право пользования, как и любое право, имеет правопритязательную сторону. Она выражается в требовании, обращенном к обязанному лицу. В правоотношении аренды таким обязанным лицом выступает арендодатель как субъект, предоставляющий возможность извлекать из вещи полезные ее качества посредством обеспечения управомоченному лицу спокойного пользования.

Иметь тождественную природу (например, вещную) указанные варианты не могут, поскольку являются альтернативными. Обязательственная природа права пользования особенно наглядно проявляется в случаях нарушения данного права. Отсутствие у пользователя права на владение лишает его возможности обращаться к вещно-правовым способам защиты.

Таким образом, в распоряжении лица, имеющего право пользования объектом аренды, не соединенное с правом владения, остаются способы защиты, основанные на обязательственном характере прав пользования.

5. Будучи по своей сути относительным*(14), право пользования подчиняется общим положениям обязательственного права. Соответственно передача права пользования, в том числе в уставный капитал хозяйственного общества, должна происходить по правилам, установленным главой 24 ГК РФ для перемены лиц в обязательстве.

Институт уступки права требования традиционно вызывает повышенный интерес у исследователей. Об этом свидетельствуют многочисленные работы, посвященные этой теме*(15). Между тем, подавляющее большинство авторов интересуется общими положениями уступки права требования как института перемены лиц в обязательстве. Гораздо меньше внимание уделено перемене лиц применительно к отдельным видам обязательств.

Как известно, в правоотношении аренды арендатор выступает кредитором в части требования обеспечить свободное пользование вещью, а арендодатель - должником.

Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется получить согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Это правило дополняется указанием на возможность уступки требования без согласия должника, для которого личность кредитора имеет существенное значение (п. 2 ст. 388 ГК РФ).

Специфика арендных отношений такова, что для арендодателя небезразлична личность субъекта, который имеет намерение получить имущество в аренду*(16). Поэтому права аренды (право пользование) могут быть внесены в уставный капитал хозяйственного общества только с согласия арендодателя - должника по обязательству не нарушать спокойного пользования имуществом (ст. 615 п. 2 ГК РФ).

6. Какие из прав, входящих в состав правомочий арендатора, допустимо вносить в уставный капитал хозяйственного общества?

В юридических исследованиях неоднократно отмечалось, что уступке подлежит только право, имеющее обязательственную природу*(17). Однако следует обратить внимание на то, что не все права, имеющие обязательственную природу, могут быть переданы посредством института уступки*(18). Говоря о договоре аренды, подавляющее большинство исследователей приводит в пример уступку права требования арендных платежей*(19).

Однако этим обязанности (а соответственно и корреспондирующие им права) относительно договора аренды не исчерпываются. Можно ли цедировать иные права, возникающие из договора аренды?

Договор аренды представляет собой обязательственное отношение, имеющее сложную структуру, т.е. состоящее из ряда корреспондирующих друг другу прав и обязанностей. Так, арендатор как кредитор арендодателя вправе требовать: а) передачи имущества; б) обеспечения спокойного пользования переданным имуществом; в) проведения его капитального ремонта. Соответственно арендодатель как должник по этим обязательствам должен обеспечить их исполнение.

Следует уточнить, что не всякое обязательство, возникающее из договора имущественного найма, может быть передано. Как отмечалось в юридических исследованиях, посвященных теории обязательств, само обязательство рассматривается как объект гражданского права, имеющий определенную имущественную ценность*(20). С этой точки зрения нельзя, например, уступать право требовать проведения капитального ремонта или право на техническое обслуживание, если эти права не сопряжены с передачей самой вещи. В отсутствие у цессионария вещи получение таких прав не будет иметь для него смысла.

Анализ п. 2 ст. 615 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что в уставный капитал может быть внесено только право пользования имуществом.

Правом владения нельзя распорядиться подобным образом, поскольку, во-первых, оно не является обязательственным, а внесению в уставный капитал подлежит в силу прямого указания закона только право аренды, во-вторых, в этом случае фактически возникнут субарендные отношения, которые регулируются уже договором субаренды.

При уступке права аренды меняется кредитор: общество (цессионарий), получившее данное право, сменяет арендатора (цедента). Если передавать и владение арендованной вещью, то произойдет увеличение обязанных лиц на стороне должника, так как должником в части ненарушения спокойного владения станет арендатор, передавший владение вещью.

При внесении права аренды в уставный капитал хозяйственного общества извлечение полезных свойств из объекта аренды и есть та имущественная ценность, которая может, с одной стороны, быть уступленной как обязательственное право, а с другой - способствовать увеличению активов общества. Если речь идет об аренде помещения, то для общества это выразится в возможности пользоваться им в своей деятельности.

Вносимое в уставный капитал право требования может быть обращено к арендодателю (должнику). Следовательно, арендатор, внесший это право, не вправе его нарушить. Это еще один аргумент в пользу того, что таким правом не может быть право владения, поскольку, передав указанное право, арендатор способен его нарушить.

Если арендодатель нарушит право пользования имуществом, внесенным в уставный капитал, то общество имеет только обязательственное право требовать от арендодателя не препятствовать такому пользованию. Права на защиту в соответствии со ст. 305 ГК РФ общество не имеет, так как является не владельцем вещи, а только пользователем.

7. В чем отличие внесения права аренды в уставный капитал хозяйственного общества от иных правомочий, указанных в п. 2 ст. 615 ГК РФ?

При внесении арендатором права аренды в уставный капитал хозяйственного общества договор аренды между арендодателем и арендатором сохраняет силу. Арендатор остается титульным владельцем имущества, он продолжает нести все обязанности перед арендодателем по договору аренды (внесение арендной платы, проведение текущего ремонта и т.д.).

Обществу фактически передается право требования к арендодателю, обязывающее последнего воздерживаться от любых действий, которые могут создавать препятствие в пользовании переданным в аренду имуществом. В результате между обществом и арендатором, внесшим право аренды в уставный капитал общества, возникают корпоративные отношения. Эти отношения являются относительными, их не следует отождествлять с обязательством*(21). Поэтому, исходя из специфики корпоративной связи, арендатор не может рассматриваться по отношению к обществу в качестве кредитора. Общество также не является должником арендатора.

При субаренде договор между арендодателем и арендатором также сохраняет силу. Но, в отличие от ситуации внесения права аренды, в данном случае передаче подлежат, как правило, владение и пользование имуществом. При этом возникает новый договор между арендатором и субарендатором.

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что законодатель, допуская возможность возникновения субарендных отношений, определяет это правомочие следующим образом: арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду. То есть третьему лицу (субарендатору) передается именно владение имуществом, а не только право пользования*(22).

Вопрос о соотношении уступки права (аренды) и поднайма активно обсуждался русскими дореволюционными цивилистами. В соответствии с господствующей точкой зрения*(23), которая нашла отражение в проекте Гражданского уложения, при поднайме наниматель имеет право передать имущество в наем третьему лицу. При этом он не может выйти из договора по своему одностороннему желанию, а потому остается в прежних обязательственных отношениях к наймодавцу. При уступке же, напротив, с передачей третьему лицу всех прав по договору найма наниматель освобождался от принятых на себя по договору обязательств*(24).

Перенаем характеризуется сменой лица, участвующего в договоре на стороне арендатора. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью выбывает из них. Следует отметить, что при перенайме происходит не только передача права, но и перевод долговых обязательств арендатора на новое лицо.

Необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что при перенайме старый договор полностью сохраняет силу, изменения происходят лишь на стороне арендатора. Такая замена должна осуществляться по правилам главы 24 ГК РФ. Это не противоречит позиции ученых, рассматривавших аренду сугубо с точки зрения обязательственного правоотношения*(25).

Уступка прав и перевод долга применительно к договору аренды возможны только тогда, когда речь идет о предоставлении имущества в пользование. Если же аренда заключается в предоставлении имущества во владение и пользование, то уступка и перевод долга применяться не должны. Невозможность использования в данном случае института цессии и делегации объясняется тем, что нормы указанных институтов регулируют отношения, связанные с переменой лиц в обязательстве. Наличие в арендном отношении вещного элемента (владения) не позволяет осуществить перемену лиц в договоре.

Перенаем требует передачи не только прав и обязанностей, но и владения вещью лицу, заступающему на место арендатора.

8. Современная конструкция договора аренды позволяет говорить скорее о параллельном существовании отношений: наряду с традиционным правом пользования (обязательственным по своей природе) наличествует и право владения (вещное право).

Попутно заметим, что определяющим в правоотношении имущественного найма остается право пользования, поскольку объект аренды может передаваться либо во владение и пользование, либо только в пользование. Передать отдельно право владения в рамках договора аренды невозможно.

С передачей владения законодатель связывает определенные правовые последствия. Так, арендатор, получивший имущество во владение и пользование, является титульным владельцем и имеет возможность защищать свои права, в том числе вещно-правовыми способами. Аренда же, состоящая только в пользовании имуществом, не предоставляет арендатору титула владения, а значит, его выбор способов защиты будет ограничен обязательственными мерами, исходя из характера нарушенного права.

Наибольшие полномочия дают арендатору права владения и пользования: он становится обладателем всех возможностей, перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК РФ, будучи ограниченным только волей арендодателя (необходимо получение согласия последнего на предпринимаемые действия).

Право пользования как право обязательственное лишено тех возможностей, реализация которых связана с наличием вещного элемента. Например, предоставление имущества в субаренду либо в безвозмездное пользование возможно лишь при одновременной передаче прав владения и пользования.

Ю.А. Тарасенко,

кандидат юрид. наук

"Законодательство", N 5, май 2006 г.