Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения

ДОГОВОР ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

В. М. ЛАНДА

Ланда В. М., главный специалист юридического отдела Северо-Восточного территориального агентства Департамента имущества города Москвы, аспирант Московского городского университета управления Правительства Москвы.

Одной из основных проблем, с которыми сталкиваются хозяйствующие субъекты в крупных российских городах и особенно в Москве, является острый дефицит нежилых площадей. Это касается и офисных помещений, и торговых, и складских. Зачастую во вновь возводимом бизнес-центре еще задолго до ввода его в эксплуатацию большая часть помещений уже имеет потенциальных владельцев (арендаторов или покупателей). Ситуация на вторичном рынке недвижимости имеет схожие тенденции. В апреле 2007 г. на рынке московской коммерческой недвижимости произошло два знаковых события. Компания "Газпромстрой" выкупила строящийся комплекс "Mirax-Плаза". Сумма сделки побила предыдущие рекорды и составила около $200 млн. Причем деньги уже уплачены, а введен в эксплуатацию объект будет только в 2012 г. Компания "Мультифлекс" на 20 лет, что для нашего рынка рекордный срок, арендовала площади в производственно-логистическом комплексе "Северное Домодедово". Указанная сделка совершена также на этапе строительства (комплекс начнет работу в 2008 г.). Сделки, заключенные между "Газпромстроем" и Mirax Group, российским производителем упаковочных материалов "Мультифлекс" и девелопером "Евразия логистик", являются ярким примером появившейся на рынке коммерческой недвижимости тенденции. Суть ее такова: бизнес-центры находят 80 - 90% арендаторов (покупателей) на этапе строительства, а в лучших из них все площади сдаются или продаются еще до посещения объекта госкомиссией. Практика заключения предварительных договоров стала повсеместным явлением на московском рынке. В ней заинтересованы не только застройщики, но и арендаторы. Консультанты девелоперских и риелторских компаний наблюдают рекордное для московского рынка коммерческой недвижимости "поглощение" офисных площадей, особенно класса A и B (к классу A принадлежат новые здания бизнес-центров, к классу B офисы класса A после 5 - 7 лет эксплуатации, а также офисные помещения в новых офисных зданиях, по каким-то параметрам не позволяющие отнести их к классу A). Число запросов арендаторов подыскать им помещения в строящихся бизнес-центрах, а также число сделок по предварительной аренде превалирует в общей структуре спроса и подписанных соглашений. В качестве "предарендаторов" выступают прежде всего крупные западные и российские компании, чьим офисам требуются внушительные площади. К примеру, больше года назад 33 этажа башни "Федерация" в комплексе "Москва-Сити" на стадии строительства приобрел банк "ВТБ 24". Таких арендаторов интересуют прежде всего здания класса A и B+. Договоры предварительной аренды больших площадей (от 1 тыс. кв. м) составляют 20 - 25% от общего объема сданных помещений в бизнес-центре высокого класса. Бизнес-центр Ducat Place III, например, был заполнен на 100% еще задолго до сдачи госкомиссии, офисный комплекс White Square заполнен в настоящее время на 90%, хотя до окончания строительства еще целый год <1>. -------------------------------- <1> Коммерческая недвижимость. Приложение к газете "Коммерсантъ". 2007. N 78(3654).

В этой связи особый интерес представляет вопрос правовой природы договора предварительной аренды недвижимого имущества, а также какой правовой режим должен быть установлен в отношении данного вида обязательств. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Е. А. Суханов, подразделяя гражданско-правовые договоры на имущественные и организационные, относит предварительные договоры наряду с генеральными и многосторонними к организационным договорам, направленным не на товарообмен, а на его организацию, т. е. на установление взаимосвязей участников будущего товарообмена <2>. -------------------------------- <2> Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е. А. Суханова. Том III. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 182.

Данный вид договора - pactum in contrahendo - был известен еще римскому праву. В дореволюционном российском праве его главной разновидностью был договор запродажи, по которому стороны обязывались в определенный ими срок заключить договор купли-продажи вещи, которой пока нет у продавца (например, будущего урожая) или в отношении которой продавец пока не имеет права собственности (например, находящегося в составе перешедшего к нему недавно открывшегося наследства), либо вещи, временно обремененной правами иных лиц (в частности, находящейся в залоге) <3>. -------------------------------- <3> Там же. С. 183.

Заключение договора предварительной аренды - действительно достаточно эффективный вариант решения проблемы поиска помещения. Проблема заключается в том, что законодательно форма хотя бы примерного договора предварительного договора аренды нигде не утверждена, а Гражданский кодекс РФ содержит лишь общие нормы о предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ). В этой связи предприниматели, руководствуясь закрепленным в п. 1 ст. 421 ГК РФ принципом свободы договора, нередко формулируют условия предварительного договора аренды таким образом, что права арендаторов при этом грубо нарушаются и крайне ущемлены. Возрастающее с каждым годом в арбитражных судах количество споров, возникающих из заключенных предварительных договоров аренды нежилых помещений, яркое тому подтверждение. Условиями данного вида сделок нередко предусмотрена передача помещения арендатору за 2 - 3 месяца до начала функционирования объекта (особенно при заключении предварительных договоров аренды строящихся объектов) для осуществления в нем строительно-монтажных и ремонтных работ, например монтаж оборудования, установка оргтехники, внутренняя отделка помещения и др. Однако при незаключении сторонами основного договора арендодатели в ряде случаев отказываются возместить арендаторам стоимость произведенных ими в помещении работ. Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Неопределенность ситуации заключается в том, что к отношениям между сторонами, заключившими договор предварительной аренды недвижимого имущества и по каким-либо причинам не заключившим основной договор аренды, невозможно применить нормы ст. 623 ГК РФ, регулирующие вопросы улучшения арендованного имущества, поскольку арендных отношений между сторонами так и не возникло. Последствия указанного пробела в законодательстве можно проследить на следующей ситуации. В Высший Арбитражный Суд Российской Федерации обратилось общество с ограниченной ответственностью "Генератор" с заявлением о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы и Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа по тому же делу. Президиум ВАС РФ установил следующее. Общество с ограниченной ответственностью "Ньюс Аутдор" (далее - общество "Ньюс Аутдор", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Генератор" (далее - общество "Генератор", ответчик) неосновательного обогащения, являющегося стоимостью строительных работ, проведенных истцом в здании, принадлежащем ответчику. Решением Арбитражного суда города Москвы иск удовлетворен, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения. Президиум ВАС РФ посчитал, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям. Истцом и ответчиком подписано соглашение (предварительный договор) о заключении впоследствии договора аренды нежилых помещений в не завершенном строительством здании. По условиям соглашения общество "Генератор" (арендодатель) передаст в аренду обществу "Ньюс Аутдор" (арендатору) нежилые помещения, расположенные в указанном здании, сроком на 3 года; основной договор должен быть заключен в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на вновь построенное здание. Предварительным договором установлена обязанность ответчика осуществить отделку помещений и оснастить их оборудованием для последующей передачи в аренду истцу. Поскольку в срок, установленный соглашением, договор аренды сторонами заключен не был, суды первой и кассационной инстанций на основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий предварительного договора признали обязательства сторон прекращенными. По окончании строительства здание принято в эксплуатацию по акту, утвержденному распоряжением префекта административного округа города Москвы. Ответчик зарегистрировал право собственности на здание. Договор аренды помещений в указанном здании фактически был заключен сторонами после даты, определенной в предварительном договоре. Исковое требование мотивировано затратами, произведенными истцом на отделочные работы и установку дополнительного оборудования. Судами первой и кассационной инстанций признан доказанным факт выполнения в здании работ, оплаченных истцом. Суды установили, что ответчиком не обеспечено выполнение отделочных и других работ, в силу чего помещения в здании не были приведены в состояние, пригодное для эксплуатации в качестве офисных. Фактически ответчик допустил истца в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости. Не оплатив приобретение таких улучшений, ответчик тем самым неосновательно обогатился за счет истца. При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций правомерно признали доказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и, руководствуясь ст. 1102 и п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при рассмотрении данного спора надлежит руководствоваться ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ВАС РФ посчитал неправомерным, поскольку работы, стоимость которых предъявлена к взысканию, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений. Учитывая изложенное, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: решение Арбитражного суда города Москвы и Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по тому же делу оставить без изменения; заявление общества с ограниченной ответственностью "Генератор" оставить без удовлетворения <4>. -------------------------------- <4> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 июля 2007 г. N 3056/07 // СПС "КонсультантПлюс".

Заключение предварительного договора аренды недвижимого имущества и особенно нежилых помещений постепенно становится своего рода обычаем делового оборота в крупных российских городах, однако проблемы правоприменительной практики, связанные с данным видом обязательств, свидетельствуют о необходимости законодательного урегулирования данного правила поведения.

------------------------------------------------------------------

Название документа