Обзор законодательства

(Новоселова М.)

("Жилищное право", 2008, N 12)

Текст документа

ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

М. НОВОСЕЛОВА

В конце октября 2008 г. в Государственную Думу был внесен проект Федерального закона "О потребительском кредитовании". Что ждет ипотечников, если этот проект будет принят?

Что касается процентной ставки по кредитному договору законопроект разрешает кредитору менять ее в одностороннем порядке (в договор может быть включено соглашение о так называемой переменной процентной ставке). При этом ставку кредитор должен менять не чаще, чем раз в шесть месяцев. В договоре также должен быть прописан максимальный размер, до которого банк вправе увеличить процентную ставку. Особо оговаривается, что банк может повысить ставку, если кредитоспособность гражданина снизится. Также разрешена "плавающая процентная ставка" (определяется как производная от рыночных индексов, публикуемых в общедоступных источниках).

В законопроект также включены нормы о досрочном возврате кредита. Досрочный возврат разрешен, но при выполнении ряда условий. Во-первых, гражданин должен уплатить проценты за фактическое время пользования кредитом. Во-вторых, разрешен штраф за досрочное погашение (правда, его размер ограничен двумя тысячами рублей). В-третьих, банк вправе установить минимальный досрочный платеж, но он не должен превышать два ежемесячных платежа. В-четвертых, досрочно гасить кредит разрешается только через три месяца с момента его заключения (в кредитном договоре может быть установлен и другой срок).

И, наконец, условие, которое больше всего затронет ипотечников: все эти нормы не применяются, если договор заключен больше чем на 10 лет. Поэтому, если закон будет принят в текущей редакции, досрочное погашение ипотечных кредитов так и останется неурегулированным, следовательно, будет решаться по усмотрению банка.

Погасить кредит досрочно можно не только по желанию заемщика. Вернуть кредит может потребовать и банк. Согласно законопроекту, это возможно в следующих случаях:

1. Если будет допущена просрочка по трем частичным выплатам подряд или размер просроченной задолженности превысит 10% от суммы кредита.

2. Если в имущественном состоянии заемщика наступает существенное ухудшение либо есть основания опасаться такого ухудшения. Или ухудшилось состояние квартиры либо есть основания опасаться, что оно ухудшится, в результате чего кредит может быть не возвращен.

Следует отметить, что эта формулировка расплывчата и не слишком конкретна. Это может позволить банкам требовать досрочного погашения, например, в условиях финансового кризиса, когда почти любого заемщика можно обвинить в том, что он рискует потерять работу и стать неплатежеспособным.

В проект также включены нормы, касающиеся обязательного страхования. Банк вправе потребовать от заемщика застраховать жизнь, трудоспособность и приобретаемое по ипотеке имущество в пользу банка. При этом страховщика может выбирать сам банк. Согласно законопроекту, для получения кредита заемщик также должен будет оплатить услуги оценщика (если этого захочет банк) и заплатить комиссию за открытие и ведение банковских счетов. Сейчас суды, как правило, признают последнее условие нарушающим права потребителей. Если рассматриваемый проект будет принят, эта практика прекратится и комиссию платить придется.

В заключение также следует отметить еще два момента в отношении этого проекта. В нем предусмотрено, что заемщик вправе отказаться от кредита в течение 14 дней с момента его получения. Однако при этом он обязан вернуть кредит и заплатить банку компенсацию, которая может достигать 0,5% от суммы кредита.

Что же касается уголовной ответственности для нерадивых должников, то этих норм в пакете законопроектов сейчас нет. Они были исключены из текста до внесения в Государственную Думу.

(Проект Федерального закона N 119988-5 "О потребительском кредитовании".)

Если родилась тройня, семья должна получить квартиру во внеочередном порядке.

Такой законопроект 07.10.2008 внесло в Государственную Думу Законодательное Собрание Нижегородской области. Однако новшество коснется не всех граждан, а только тех, кто состоит на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Квартира будет предоставляться по договору социального найма.

Как пояснило Законодательное Собрание Нижегородской области, это предложение сделано в рамках проведения Года семьи в 2008 г. По мнению авторов законопроекта, при рождении тройни необходимость безотлагательного улучшения жилищных условий семьи очевидна, и принятие законопроекта позволит молодым семьям не ждать этого долго.

(Проект Федерального закона N 106525-5 "О внесении изменения в статью 57 Жилищного кодекса Российской Федерации".)

Предлагается изменить понятие "аварийный жилищный фонд".

В настоящее время Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства предоставляет средства только для переселения граждан из жилья, которое собираются сносить, потому что только такое жилье признается аварийным. Но если дом относится к памятникам истории и культуры, то его снос запрещается - в этом случае дом подлежит реконструкции и реставрации. Соответственно, отселить из такого дома граждан за счет средств Фонда невозможно. Предлагается эту ситуацию исправить: памятник истории и культуры можно будет признать аварийным и отселить оттуда жителей за счет Фонда для реконструкции и реставрации дома.

(Проект Федерального закона N 107689-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".)

Молодые специалисты, работающие в сельской местности, получат землю без аукциона. По мнению авторов законопроекта, внесенного в Государственную Думу 15.10.2008, это позволит им получать ипотечные жилищные кредиты под залог полученной ими земли.

Конкретный перечень участков, предоставляемых молодым специалистам для индивидуального жилищного строительства, должны определять органы местного самоуправления. Предполагается также, что землю смогут получить не только молодые специалисты, уже живущие в селе, но и те, кто только собирается туда переехать.

(Проект Федерального закона N 111839-5 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации".)

Закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" устанавливает довольно жесткие правила, при выполнении которых регион может претендовать на финансовую помощь из этого фонда. Одно из таких требований - чтобы в многоквартирных домах в регионе были созданы ТСЖ (количество домов, в которых должны быть созданы ТСЖ, считается как определенный процент от общего числа многоквартирных домов).

На практике это правило создает сложности с получением денег. Во многих регионах основной жилищный фонд состоит из малоквартирных домов, причем т. к. эти дома давно не ремонтировались, их часто признают аварийными и подлежащими сносу. Поэтому создавать ТСЖ в таких домах просто нецелесообразно.

Авторы законопроекта, внесенного в Государственную Думу 16 октября, предлагают внести в Закон поправки, решающие эти проблемы. Предполагается, что норма создания ТСЖ должна считаться не от общего количества многоквартирных домов, а от их площади. Кроме того, в этой норме не должна учитываться площадь аварийных жилых домов, подлежащих сносу.

(Проект Федерального закона N 111938-5 "О внесении изменений в статью 14 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".)

Гражданин, живущий в бывшем общежитии, не может быть оттуда выселен, если общежитие, принадлежавшее государственному или муниципальному предприятию или учреждению, было передано в ведение органов местного самоуправления. А если не было передано, то собственник вправе выселить его в любой момент без предоставления другого жилья.

В законопроекте, внесенном в Государственную Думу 25 октября, планируется исправить этот недочет в законодательстве. Предполагается, что при выселении из бывшего общежития собственник будет обязан предоставить гражданам другое жилье. Причем новое жилье по площади должно быть не меньше прежнего, находиться в том же населенном пункте, считаться благоустроенным по меркам населенного пункта и отвечать другим установленным требованиям.

(Проект Федерального закона N 117096-5 "О внесении изменений в статью 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".)

Пенсионер, купивший квартиру, налоговый вычет не получит.

Минфин объясняет это так: налоговый вычет в связи с покупкой жилья могут получить только те, кто получает доходы, облагаемые НДФЛ. С пенсий (по старости, по инвалидности и т. п.) НДФЛ не удерживается и в бюджет не перечисляется. Поэтому и вернуть его через механизм налогового вычета не удастся.

Но в случае, если у пенсионера есть и другие доходы, помимо пенсии, вернуть НДФЛ, уплаченный с этих доходов, будет возможно.

(Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 октября 2008 г. N 03-04-05-01/373.)

Минфин разъяснил, сколько должен заплатить член ЖСК за регистрацию права собственности на свою квартиру.

Члены кооператива, выплатившие пай и получившие справку о выплате пая, хотят зарегистрировать общую долевую собственность на свое имущество. По мнению чиновников, пошлина в этом случае должна составить 500 рублей с каждого участника долевой собственности.

В данном случае право собственности возникает с момента выплаты пая. Поэтому регистрация этого права носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. А в таких случаях пошлина составляет 500 рублей с каждого физического лица, обратившегося за регистрацией своего права.

(Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 7 октября 2008 г. N 03-05-05-03/43.)

Сотрудники получили беспроцентный заем на покупку жилья: надо ли платить НДФЛ?

По мнению Минфина - надо. Т. к. заем беспроцентный, то у сотрудника возникает доход - материальная выгода от экономии на процентах. По общему правилу, в таких случаях доход (и, соответственно, обязанность уплатить с него налог) возникает тогда, когда уплачиваются проценты. Но в данном случае проценты не уплачиваются вообще. Следовательно, по мнению налоговиков, в этом случае днем получения дохода должна считаться дата возврата самого займа. Соответственно, и НДФЛ должен быть удержан и перечислен именно тогда.

(Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 9 октября 2008 г. N 03-04-06-01/301.)

Если за год продано несколько квартир, вычет все равно будет миллион рублей.

При продаже недвижимости, которая была в собственности меньше 3 лет, гражданин должен заплатить НДФЛ с суммы, которая превышает миллион рублей. Возникает вопрос: как считать налог, если за год продана не одна квартира, а несколько? Можно ли получить налоговый вычет в миллион рублей по каждой проданной квартире?

По разъяснениям налогового ведомства - нет. Миллион - это налоговый вычет по всем объектам недвижимости в целом. Таким образом, если гражданин продал за год несколько квартир, то он должен сложить все деньги, полученные им по договорам купли-продажи, вычесть из этой суммы миллион и с остатка заплатить НДФЛ.

(Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 23 октября 2008 г. N 03-04-05-01/396.)

Следующее октябрьское письмо Минфина посвящено тому, как правильно считать срок, в течение которого гражданин владел недвижимостью.

По разъяснениям, содержащимся в этом письме, срок считается с момента регистрации права собственности на квартиру (т. е. с даты, указанной в свидетельстве), а не с момента заключения договора купли-продажи. Это особенно актуально для квартир в новостройках: в этом случае от подписания договора до оформления права собственности на квартиру могут пройти годы. И если от момента оформления свидетельства до момента продажи квартиры прошло менее трех лет, придется заплатить налог с суммы, превышающей миллион, независимо от того, когда квартира была куплена и за нее уплачены деньги. Если же три года успеют пройти, налог платить не придется и сумма, за которую квартира продана, уже не будет иметь значения.

(Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 23 октября 2008 г. N 03-04-05-01/395.)

А как быть, если две квартиры сначала были объединены в одну, а потом снова разделены на две квартиры?

По мнению Минфина, срок и в этом случае должен считаться от момента регистрации права - от того момента, когда в Едином реестре появилась запись о разделении квартиры на две и регистрации права собственности на эти две квартиры. И для определения налогового вычета не имеет значения, как долго пробыла в собственности квартира до разделения на две, - три года будут считаться от даты, указанной в последнем свидетельстве.

(Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 24 октября 2008 г. N 03-04-05-01/398.)

Если продавец живет за рубежом, налоговый вычет при продаже квартиры он не получит.

Дело в том, что имущественный налоговый вычет при продаже жилья "работает" только в отношении доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%. Когда квартиру продает резидент, его доходы облагаются по ставке 13%. Но доходы нерезидентов (в том числе и от продажи недвижимости в России) облагаются налогом по ставке 30%, поэтому институт имущественного вычета для нерезидентов Налоговым кодексом не предусмотрен.

Следует также отметить, кто согласно НК считается резидентом, а кто - нерезидентом. Налоговым резидентом признается лицо, которое фактически проживает в России не менее чем 183 дня в течение следующих подряд 12 календарных месяцев. Если это условие не выполняется, лицо считается нерезидентом независимо от его гражданства и, соответственно, должно платить налог в 30% от полученного дохода.

При этом доходом, по мнению налоговых органов, считается вся сумма, вырученная от продажи недвижимости, а не разница между суммой, за которую жилье было куплено, и суммой, за которую оно было продано.

(Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 24 октября 2008 г. N 03-04-05-01/400.)

Законом Республики Тыва было установлено: встать на очередь на получение жилья вправе только те граждане, у которых жилье не в собственности. Таким образом, собственники были не вправе претендовать на улучшение жилищных условий, хотя их жилье и соответствовало всем остальным установленным для этого критериям.

Верховный Суд признал закон Республики Тыва в этой части недействующим. Руководствовался он при этом следующим.

Согласно Жилищному кодексу нуждающимися в жилье признаются граждане, чье жилье не соответствует установленным для него требованиям. Закон Республики Тыва устанавливает еще один критерий: чтобы при этом гражданин не был собственником жилья. Но субъект Федерации не вправе самостоятельно принимать такие решения - порядок предоставления жилья малоимущим гражданам определяется на федеральном уровне. Таким образом, субъект РФ вышел за пределы своей компетенции, и закон должен быть отменен.

(Определение Верховного Суда РФ от 29 октября 2008 года N 92-Г08-15.)

Граждане пытались оспорить в суде нормативно-правовой акт г. Москвы. Согласно этому акту в 2006 - 2010 г. во всех жилых домах должны проводиться работы по вынесению газовых труб из подвалов. По мнению граждан, эти работы должны проводиться только с согласия всех собственников дома, чего оспариваемое постановление не предусматривает. Поэтому оно должно быть отменено в этой части.

Суд решил, что согласие собственников на такие работы не требовалось. Москва приводит внутренние системы газоснабжения домов в соответствие с требованиями СНиП 42-01-2002. По смыслу этого документа в подвальных и цокольных этажах запрещается размещать газоиспользующее оборудование (кроме одноквартирных и блокированных жилых зданий). Кроме того, суд решил, что нормы СНиП распространяются на все газораспределительные системы, в том числе и реконструируемые, а не только на вновь вводимые, как утверждали заявители. Поэтому городские власти были вправе принять такое решение и проводить эти работы без согласия граждан.

(Определение Верховного Суда РФ от 29 октября 2008 года N 5-Г08-78.)

Администрация муниципального образования решила, что регистрационным учетом граждан по месту жительства должна заниматься коммерческая организация. Прокурор оспорил это распоряжение в суде.

Верховный Суд постановил, что распоряжение должно быть отменено. В соответствии с Постановлением Правительства от 17 июля 1995 года N 713 за регистрацию граждан отвечают должностные лица жилищно-эксплуатационных организаций; жилищно-строительных и строительных кооперативов; гостиниц, санаториев, домов отдыха, больниц; а также других организаций, у которых есть жилищный фонд. Таким образом, муниципальное образование было не вправе перекладывать эти функции на произвольную коммерческую организацию, поскольку перечень ответственных за это должностных лиц утвержден Правительством.

Кроме того, такое решение местной администрации нарушает права граждан, живущих на этой территории. Для регистрации по месту жительства предъявляется паспорт - документ, раскрывающий персональные данные гражданина. В соответствии с законом доступ к персональным данным ограничен. И тот факт, что доступ к этим данным получило лицо, не имеющее соответствующих полномочий, нарушает право граждан на неприкосновенность частной жизни.

(Определение Верховного Суда РФ от 22 октября 2008 года N 9-ВПР08-20.)

В Верховный Суд было обжаловано Постановление администрации Ярославской области. Согласно этому документу молодая семья могла на полученную субсидию купить жилье только в том муниципальном образовании, в котором она стояла на учете.

Суд решил, что оспариваемое Постановление противоречит федеральному законодательству. По смыслу пункта 44 Постановления Правительства РФ от 13 мая 2006 года N 285 жилье, приобретаемое молодой семьей на субсидию, может находиться на территории любого муниципального образования в рамках субъекта Российской Федерации, а не только там, где была выдана субсидия. Следовательно, Постановление администрации Ярославской области должно быть отменено.

(Определение Верховного Суда РФ от 22 октября 2008 года N 8-Г08-14.)

Гражданам, живущим в общежитии ОАО "Московский жировой комбинат", было отказано в приватизации занимаемых ими помещений. Они попытались обжаловать этот отказ в суд, но суды подтвердили правомерность отказа.

Верховный Суд отменил решения предыдущих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение. При этом он разъяснил следующее.

Суды исходили из того, что спорное общежитие принадлежит ОАО "Мосжиркомбинат", не относится к государственной или муниципальной собственности, граждане проживают там не на основании договора социального найма. Следовательно, права на приватизацию они не имеют.

Однако в соответствии с Указом Президента от 10 января 1993 года N 8 общежитие не должно было передаваться в собственность предприятия. Когда происходила приватизация комбината, принадлежащий ему жилищный фонд (в том числе и это общежитие) не должен был включаться в состав приватизируемого имущества - он должен был быть передан в муниципальную собственность. То, что общежитие было включено в уставный капитал АО, - это нарушение, которое не должно влиять на жилищные права граждан, которые уже проживали в общежитии к этому моменту.

Таким образом, в данном случае для правильного разрешения дела надо установить, когда именно граждане вселились в спорное общежитие - до его незаконной передачи в собственность комбината или после. От этого и будет зависеть, имеют ли они право на приватизацию занимаемых ими помещений.

(Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2008 года N 5-В08-93.)

В связи со строительством многоэтажного дома МУП реконструировало дорогу возле дома, где проживала истица. В итоге ее дом оказался в ложбине, где стали скапливаться паводковые и сточные воды со всего переулка. Стены дома дали трещины по всему периметру от фундамента до потолка, сложилась аварийная ситуация.

Суд решил, что за ущерб должно отвечать муниципальное унитарное предприятие, его причинившее. Но поскольку за время рассмотрения дела оно было признано банкротом и ликвидировано, материальный вред должна возместить городская администрация. Также она обязана построить водоотводные сооружения: в соответствии с нормативами для отведения паводковых и сточных вод с дорог там должны быть построены водоотводы в виде лотков или труб.

Как указал суд, собственником этой дороги является муниципальное образование. Следовательно, оно должно нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе возмещать ущерб, причиненный ненадлежащим исполнением своих обязанностей. Поэтому материальный вред в этом случае должна возместить казна.

(Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2008 года N 47-В08-7.)

На II квартал 2008 г. средняя рыночная стоимость квадратного метра в Московской области составляет 36550 руб. Из этого норматива рассчитываются все субсидии на покупку жилья в Московской области, выделяемые из федерального бюджета.

Гражданка попыталась оспорить этот норматив, утверждая, что эти цифры не соответствуют реальной рыночной стоимости жилья в Московской области. Жилищная субсидия, рассчитанная таким образом, не позволяет купить дом, пригодный для проживания.

Верховный Суд отказался отменить этот норматив. При этом он отметил, что стоимость одного квадратного метра определяется не произвольно, а в соответствии со специальной методикой, на основании данных Росстата. При этом также используется специальный коэффициент, учитывающий разницу в стоимости жилья в областных центрах и жилья в поселках и сельской местности. Поскольку цифра в 36 550 руб. получена на основании данных Росстата и с использованием соответствующей методики, норматив верен и подлежит применению при расчете субсидий.

(Определение Верховного Суда РФ от 14 октября 2008 года N КАС08-508.)

В Ненецком автономном округе меняются правила предоставления жилья по договору социального найма.

Согласно изменениям, жилье будет предоставляться гражданам из закрывающихся населенных пунктов. При этом на учет ставятся граждане, живущие в населенном пункте на день подписания постановления о его закрытии. Жилье, получаемое такими гражданами, должно соответствовать всем нормативам (по площади; запрет на вселение в одну комнату разнополых лиц, кроме мужа и жены, и т. д.)

(Закон Ненецкого автономного округа от 22 октября 2008 г. N 73-ОЗ.)

По общему правилу, в Воронежской области субсидия на покупку жилья считается исходя из норматива 18 кв. м на человека.

Изменениями установлен норматив в 22 кв. м на человека для отдельных категорий граждан. Новый норматив будет действовать для инвалидов и участников ВОВ, а также членов их семей, лиц, работавших в период ВОВ на военных объектах в тылу, и для жителей блокадного Ленинграда.

(Закон Воронежской области от 27 октября 2008 г. N 91-ОЗ.)

В Иркутской области принят Закон об обеспечении жильем жертв политических репрессий.

В соответствии с этим Законом, право на помощь из бюджета имеют реабилитированные лица, утратившие жилье в Иркутской области из-за репрессий и вернувшиеся на прежнее место жительства, а также их родственники.

Эти категории граждан могут получить социальную выплату на покупку жилья за счет средств областного бюджета. Выплата предоставляется только один раз в безналичной форме (деньги перечисляются на счет продавца по заявлению покупателя). Размер выплаты определяется исходя из средней стоимости одного квадратного метра и норматива площади (33 кв. м - для одиноко проживающего, 21 кв. м на каждого - для семьи из двух человек, 18 кв. м - для семьи из трех человек и более). Если выплаты не хватит для покупки жилья - недостающие деньги должен внести сам гражданин.

(Закон Иркутской области от 7 октября 2008 г. N 67-ОЗ.)

С 1 апреля 2009 г. скидки на оплату жилья для отдельных категорий граждан заменяются ежемесячными денежными выплатами.

Выплаты будут получать: участники боевых действий и члены семей погибших военнослужащих; сельские учителя; ветераны, труженики тыла и жертвы политических репрессий, а также многодетные семьи. При этом размер денежной компенсации соответствует скидке на жилищно-коммунальные услуги, предоставлявшейся льготнику раньше.

(Закон Кировской области от 6 октября 2008 г. N 290-ЗО.)

Для получения социальной выплаты на покупку жилья молодые семьи должны подтвердить свою платежеспособность - должны доказать, что у них достаточно средств для покупки квартиры в части, не покрытой социальной выплатой.

Законом Нижегородской области установлены способы, которыми молодая семья может подтвердить свою платежеспособность.

Во-первых, это возможность получить кредит в банке (банк должен выдать справку о размере кредита, который он готов предоставить). Во-вторых, это банковский вклад, на недостающую сумму, который есть у молодой семьи (тогда нужен документ о наличии такого вклада). В-третьих, это недвижимость, которой владеет молодая семья (квартиры, дома, земельные участки и т. п.). В этом случае нужны отчет оценщика и выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество. И наконец, подтвердить платежеспособность можно через наличие автомобиля - в этом случае также нужны отчет оценщика и техпаспорт на машину.

(Закон Нижегородской области от 3 октября 2008 г. N 134-З.)

Многодетным семьям в Краснодарском крае возместят проценты по кредитам.

Речь идет о кредитах, взятых на улучшение жилищных условий. Для того чтобы проценты возместили, в семье должно быть не менее 5 детей до 18 лет (если дети учатся, то до 23 лет); при этом учитываются не только родные и усыновленные дети, но и падчерицы, пасынки и дети, находящиеся под опекой (попечительством). При этом на день взятия кредита семья должна была нуждаться в улучшении жилищных условий (например, на одного члена семьи приходилось меньше 18 метров площади, семья жила в общежитии, коммуналке или снимала квартиру за неимением своей и т. д.). И наконец, для получения возмещения многодетная семья должна жить на территории Красноярского края не менее 5 лет.

Если семья отвечает всем этим условиям, то проценты по кредиту будут ей возмещены за счет краевого бюджета. При этом максимальный размер возмещения - две ставки рефинансирования. Кроме того, проценты возмещаются только по одному кредитному договору.

(Закон Красноярского края от 2 октября 2008 г. N 7-2176.)

Название документа