Об обороте объектов общего имущества в многоквартирном доме

ОБ ОБОРОТЕ ОБЪЕКТОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

И. В. МАРКОВА

Ирина Владимировна Маркова, юрист.

Принятый в 2005 г. Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) подтвердил закрепление традиционной для многих правопорядков юридической конструкции многоквартирного дома, согласно которой структурно обособленные части дома - жилые и нежилые помещения - принадлежат различным собственникам, а остальные части такого здания - несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного такого помещения, иное имущество общего пользования - находятся в общей долевой собственности собственников помещений (ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ). Правовой режим общего имущества многоквартирного дома неоднозначно определяется в действующем законодательстве и практике его применения, в то время как от этого зависит оборотоспособность общего имущества дома. В частности, следует обратить внимание на способы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, влекущие уменьшение размера этого имущества. Законом (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ) предусмотрен только один из таких способов - реконструкция общего имущества в многоквартирном доме. Однако если рассматривать данное имущество как недвижимость в целом, то, на наш взгляд, согласно общим правилам о прекращении права собственности, установленным п. 1 ст. 235 ГК РФ, кроме реконструкции можно выделить следующие основания прекращения права собственности на часть имущества, влекущие уменьшение размера такого имущества: - отчуждение части имущества; - уничтожение (снос) части имущества; - отказ собственника от права собственности на часть имущества (перевод в разряд бесхозяйных недвижимых вещей). Вопрос об отчуждении общего имущества в многоквартирном доме продолжает быть актуальным и в настоящее время, поскольку не урегулирован жилищным законодательством. В частности, в ранее действовавшем Федеральном законе от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (п. 3 ст. 8) содержалось отсутствующее в современном законодательстве правило, в соответствии с которым отчуждение (продажа, мена) общего имущества допускалось лишь при согласии всех домовладельцев и при условии его отчуждения вместе с остальными составляющими кондоминиума. ЖК РФ по-прежнему не содержит прямого разрешения на отчуждение общего имущества в многоквартирном доме. С одной стороны, Жилищный кодекс РФ запрещает собственнику помещения выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество, а также отчуждение указанной доли отдельно от права собственности на данное помещение (ч. 4 ст. 37), а с другой - предусматривает возможность присоединения части общего имущества к помещениям в результате их реконструкции, переустройства и перепланировки (ч. 2 ст. 40), а также допускает принятие общим собранием ТСЖ решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (п. 12 ч. 2 ст. 145). Данные факты по меньшей мере свидетельствуют о непоследовательности и рассогласованности отдельных положений Кодекса. ЖК РФ обходит стороной вопросы как допустимости отчуждения общего имущества в многоквартирном доме, так и порядка этого отчуждения. Применительно к общему имуществу многоквартирного дома установлено правило, в соответствии с которым уменьшение размера такого имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Очевиден факт, что достичь в указанном случае единогласия в действительности весьма проблематично. По мнению цивилистов, решение вопроса таким способом "практически невозможно, так как принцип единогласия не предоставляет никакого выхода для возможного его отсутствия" <1>. Данная позиция обоснована тем, что "правомочия, принадлежащие сособственнику, имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях возникновения права общей долевой собственности, во-первых, в силу специфики назначения объекта, а во-вторых, большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав" <2>. -------------------------------- <1> См.: Фогель В. А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 26. <2> Там же. С. 26.

В законодательстве достаточно четко сформулирован принцип отнесения объектов к общему имуществу: критерием является назначение имущества. Если объект предназначен для обслуживания интересов более одного собственника, то он признается общим имуществом независимо от того, находится он внутри квартиры или за ее пределами. На первый взгляд вывод о возможности отчуждения общего имущества в многоквартирном доме явно абсурден как с теоретической, так и с практической точки зрения, поскольку функциональное назначение общего имущества в многоквартирном доме установлено императивно и не зависит от прав на указанное имущество в том смысле, что их обладатель, в том числе собственник, не вправе изменить его. Из содержания ч. 1 ст. 36 ЖК РФ следует, что функциональное назначение общего имущества - обслуживание помещений в многоквартирном доме, а по сути, собственников данных помещений. Иными словами, как указывает И. А. Дроздов, кто бы ни был собственником "обслуживающего" имущества, даже если предположить гипотетическую возможность нахождения указанного имущества в собственности лиц, не являющихся домовладельцами, собственники помещений не могут быть лишены прав извлекать потребительские свойства "обслуживающего" имущества для удовлетворения своих потребностей как собственников "обслуживаемого" имущества (помещений в многоквартирном доме), поскольку в противном случае "обслуживающее" имущество перестало бы исполнять свою основную функцию - обслуживать "обслуживаемое" имущество <3>. Прежде всего данное суждение справедливо в отношении имущества, не подлежащего передаче в пользование третьим лицам в силу связанности с системами жизнеобеспечения дома: коридоры, крыша, лестницы, лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, инженерное и техническое оборудование и т. п. -------------------------------- <3> Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006. С. 175.

Кроме того, невозможность отчуждения общего имущества многоквартирного дома отдельно от расположенных в нем помещений косвенно следует из ч. 1 ст. 36, а также из ч. 2 ст. 37 ЖК РФ, определяющих субъектов данной долевой собственности и устанавливающих право следования доли в праве собственности на общее имущество за правом собственности на обслуживаемое им помещение. По мнению Дроздова, соответствующие очевидные выводы не сформулированы в виде несложного однозначного правила, что порождает неопределенность в правовом регулировании рассматриваемых отношений. В связи с этим автор предлагает отнести общее имущество в многоквартирном доме к числу ограниченно оборотоспособных объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота (собственникам помещений в многоквартирном доме). Иными словами, закон должен установить запрет на отчуждение третьим лицам общего имущества в многоквартирном доме как самостоятельного предмета сделки <4>. К. И. Скловский также отмечает, что "общее имущество... как оно определено в законе, не может быть отчуждено, не имеет самостоятельной ценности и потому не в состоянии выступить отдельным предметом договора, пока оно сохраняет свое функциональное назначение" <5>. Данные замечания справедливы по отношению к общему имуществу в целом, а также к доле в праве собственности на общее имущество, которые не могут выступать самостоятельным предметом договоров. -------------------------------- <4> Дроздов И. А. Указ. соч. С. 176. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <5> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 180.

Однако, если рассматривать общее имущество многоквартирного дома пообъектно, нетрудно заметить, что в состав такого общего имущества входят неоднородные по своей сути объекты. С одной стороны, это оборудование и инженерные сооружения, а с другой - вспомогательные (подсобные) и иные помещения, земельный участок, а также иные объекты, расположенные на соответствующем земельном участке. Объекты в составе общего имущества многоквартирного дома различаются по своему назначению: одни предназначены для нормальной эксплуатации и обслуживания как самого дома, так и помещений в нем, тогда как другие служат благоустройству как помещений в доме, так и дома в целом. Такие объекты общего имущества, как перечисленные в законе оборудование, межквартирные лестничные клетки, лифтовые и иные шахты, технические этажи, а также другие вспомогательные помещения общего пользования: холлы, галереи, вестибюли, тамбуры, чердаки и т. п., непригодны для самостоятельного использования, их назначением является исключительно эксплуатация и обслуживание квартир (помещений). Такие вспомогательные помещения общего пользования, как колясочные, дворницкие, консьержные и т. п., непосредственно на эксплуатацию и обслуживание дома влияния не оказывают, но, несомненно, повышают комфортность проживания в нем и могут быть отнесены к объектам благоустройства. При определенных условиях назначение таких помещений может быть изменено без ущерба для нормальной эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. Некоторые авторы полагают, что признание за помещениями и сооружениями, перечисленными в ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, качества индивидуальных объектов разрушает концепцию единого неделимого, ограниченно оборотоспособного объекта права - общего имущества многоквартирного дома, означая объективную возможность расширения пределов оборотоспособности указанных объектов и их частей как самостоятельных объектов прав <6>. Позволим себе не согласиться с категоричностью данного вывода. -------------------------------- <6> См.: Тарасова А. Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. N 11. С. 68.

На наш взгляд, отчуждение объекта общего имущества означает утрату его целевого назначения - служить помещениям. В принципе тот или иной объект, который являлся общим имуществом, может быть отчужден, но уже после того, как он будет исключен из состава общего имущества и утратит свое специальное назначение. В данном случае такое имущество перейдет в обычную общую долевую собственность собственников помещений, т. е. станет самостоятельным объектом права. Это может произойти, например, при замене устаревшего инженерного и технического оборудования: старое оборудование демонтируется и перестает служить помещениям. Оборудование переходит в обычную долевую собственность собственников помещений ввиду исключения его из состава недвижимого имущества и перехода в разряд движимых вещей. Другой пример: принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о том, чтобы освободить помещение дворницкой и продать его. Основанием перехода дворницкой в обычную долевую собственность служит решение собственников об отказе от использования данного помещения в качестве дворницкой, в результате чего функциональное назначение данного помещения изменилось. Представляется, что аналогичные выводы можно сделать и относительно уничтожения (сноса) части имущества или отказа собственников от права собственности на часть имущества. Какой-либо объект общего имущества в многоквартирном доме может быть уничтожен или переведен в разряд бесхозяйных недвижимых вещей в связи с утратой своего специального назначения после исключения его из состава общего имущества. На основании вышеизложенного полагаем, что наиболее целесообразен дифференцированный подход в отношении общего имущества многоквартирного дома. В законодательстве и литературе был предложен ряд классификаций общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от его функционального назначения <7>, а также в зависимости от возможности отчуждения и целевого использования объектов общего пользования в жилых домах <8>. Наиболее рациональной представляется дифференциация объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, в зависимости от целевого назначения и оборотоспособности <9>. -------------------------------- <7> См.: Минкина Л. М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2004. С. 8. <8> См.: Закон г. Москвы от 09.11.1994 N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений" // СПС "КонсультантПлюс". <9> См.: Сидоренко А. Д., Чефранова Е. А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2004. N 6. С. 13.

Все объекты общего имущества в многоквартирном доме можно подразделить на три группы: 1) объекты, не имеющие самостоятельного целевого назначения (предназначенные исключительно для обслуживания помещений в доме) и лишенные оборотоспособности (в отношении их любые способы отчуждения, передачи в пользование иным лицам абсолютно недопустимы), - межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи (техническое подполье, технический чердак), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное и техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 2) объекты, не имеющие самостоятельного целевого назначения (обеспечивающие нормальное обслуживание помещений в доме, а также отдельные объекты благоустройства в составе многоквартирного дома) и обладающие ограниченной оборотоспособностью (не могут быть выделены в натуре и сформированы в качестве самостоятельных объектов права собственности, но такие объекты или их части могут быть переданы в пользование, в том числе в аренду), - холлы, галереи, вестибюли, тамбуры, чердаки, подвалы, эксплуатируемые крыши, земельный участок, на котором расположен данный дом; 3) объекты, потенциально имеющие самостоятельное целевое назначение (объекты благоустройства в составе многоквартирного дома либо за его пределами, которые могут быть использованы отдельно от многоквартирного дома) и обладающие оборотоспособностью (могут быть выделены из состава общего имущества, сформированы в качестве самостоятельных объектов права, могут быть включены в гражданский оборот и участвовать в нем так же, как другие помещения в многоквартирном доме), - дворницкие, колясочные, велосипедные, консьержные, погреба, хозпостройки, автостоянки и иные объекты благоустройства. Если отчуждение объекта общего имущества, имеющего самостоятельное целевое назначение, в собственность другим лицам не затрагивает охраняемые законом права и интересы домовладельцев, то такое правомочие, безусловно, должно быть признано за его сособственниками, поскольку ограничение права распоряжаться имуществом в данном случае не может рассматриваться как законное, адекватное, соразмерное и справедливое. "Другое дело, - отмечают А. Д. Сидоренко и Е. А. Чефранова, - что как состав объектов общего имущества, в отношении которых возможно отчуждение, так и процедура принятия сособственниками решения об отчуждении объекта общей собственности должны быть строго, четко и детально регламентированы" <10>. То же самое можно сказать и об иных действиях, влекущих уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. -------------------------------- <10> Сидоренко А. Д., Чефранова Е. А. Указ. соч. С. 14.

Остаются неурегулированными и вопросы об обороте объектов общего имущества в многоквартирном доме, возникающие в связи с развитием комплекса недвижимого имущества. К примеру, кто-то из собственников помещений в многоквартирном доме, не имея интереса к устройству на крыше солярия, хранилища в подвальных помещениях, крытой автомобильной стоянки во дворе или к строительству хозяйственных кладовых, отказывается от участия в несении соответствующих расходов. Как это обстоятельство после создания объекта должно повлиять и повлияет ли оно вообще на размер доли в праве такого собственника на общее имущество? На практике различные улучшения общего имущества в многоквартирном доме производятся только за счет тех собственников, для обслуживания помещений которых предназначены эти улучшения. В результате складывается ситуация, когда затраты на приобретение имущества несет часть собственников помещений в многоквартирном доме, а имущество переходит в долевую собственность всех собственников помещений в таком доме, большая часть которых относится к этому имуществу отчужденно, не имея к нему никакого интереса. В связи с этим следует обратиться к вопросу о правовом режиме таких дополнительных объектов, являющемуся дискуссионным в цивилистической литературе. С. Г. Певницкий, обсуждая данную тему, вообще отмечает неконституционность подп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме <11>, включающего в состав общего имущества дома построенные за счет средств собственников помещений объекты недвижимости, поскольку данное положение, по его мнению, "фактически вводит запрет на оборот этих объектов, что является неоправданным ограничением права собственности граждан и уменьшает возможности для развития многоквартирного дома" <12>. -------------------------------- <11> Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". <12> Певницкий С. Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 18.

Д. Б. Савельев, в свою очередь, предлагает выделять общее имущество в многоквартирном доме, которое изначально не являлось общим, хотя и используется всеми или частью домовладельцев, т. е. предназначено для обслуживания более двух помещений <13>. К такому имуществу могут быть отнесены объекты, возведенные дополнительно, земельные участки для осуществления строительства данных объектов, предусмотренные п. 1 ч. 2 ст. 44, п. п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ. В связи с этим, по мнению автора, необходимо различать общее имущество в многоквартирном доме, на которое распространяется специальный режим общей долевой собственности домовладельцев, и имущество, принадлежащее на праве обычной общей долевой собственности как домовладельцам, так и, возможно, третьим лицам <14>. -------------------------------- <13> Савельев Д. Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 67. <14> Там же. С. 68.

Предложение о различении в многоквартирном доме двух видов общего имущества заслуживает внимания, однако вызывает возражение утверждение о распространении на указанные дополнительные объекты правового режима обычной общей долевой собственности. На наш взгляд, пока дополнительные объекты общего имущества не сформированы в качестве самостоятельного объекта права, а входят в состав единого комплекса общего имущества в многоквартирном доме и связаны общим назначением - обслуживанием помещений такого дома, и поскольку собственниками этих объектов являются исключительно собственники помещений данного дома <15>, на вышеуказанное имущество должен распространяться специальный правовой режим общей долевой собственности, установленный для общего имущества в многоквартирном доме. -------------------------------- <15> Вывод о собственниках дополнительных объектов общего имущества в многоквартирном доме вытекает из п. п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ.

В связи с этим нельзя согласиться с выводами некоторых ученых по поводу судьбы доли в праве общей собственности на указанное имущество. Д. Б. Савельев считает, что такая доля в праве при отчуждении помещения домовладельцем не следует судьбе права собственности на указанное помещение и должна подлежать самостоятельной регистрации и выступать самостоятельным предметом сделок <16>. Другие авторы полагают, что такие дополнительные объекты должны свободно отчуждаться собственниками (с учетом права преимущественной покупки) <17>. -------------------------------- <16> Савельев Д. Б. Указ. соч. С. 67 - 68. <17> См.: Кузнецова О. В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиуме // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 96.

Мы, в свою очередь, полагаем, что к доле собственника помещения в праве общей собственности на данные объекты все же необходимо применять правила, установленные для доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Но данный вывод совсем не означает, что эти объекты не должны обладать оборотоспособностью. Представляется, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме они могут быть выделены из состава общего имущества, сформированы в качестве самостоятельных объектов права, после чего могут в полном объеме быть включены в гражданский оборот. На основании вышеизложенного считаем целесообразным предусмотреть в Жилищном кодексе РФ (а именно в ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 44) в качестве способов распоряжения общим имуществом многоквартирного дома наряду с реконструкцией сделки и иные действия, влекущие уменьшение размера такого общего имущества. Более того, необходимо, на наш взгляд, детально регламентировать порядок распоряжения общим имуществом многоквартирного дома для устранения ряда существующих в настоящее время практических проблем в реализации собственниками данного имущества своих правомочий.

------------------------------------------------------------------

Название документа