Возмездный характер рентного договора: вопросы теории и практики

ВОЗМЕЗДНЫЙ ХАРАКТЕР РЕНТНОГО ДОГОВОРА: ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

К. Г. ТОКАРЕВА

Токарева К. Г., кандидат юридических наук, ст. преподаватель кафедры гражданского права и процесса Набережночелнинского филиала института экономики, управления и права (г. Казань).

Договор ренты является возмездным, что проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей взамен имущества, полученного в собственность. Форма, размер рентных платежей, сроки и порядок выплаты различны в зависимости от вида договора ренты. Приоритетной формой рентных платежей в договоре постоянной ренты закон называет денежные суммы, размер которых определяется сторонами в договоре. Стороны свободны выбрать и иные формы: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. В случае отсутствия в договоре размера рентных платежей договор считается незаключенным <1>. -------------------------------- <1> Хохлов С. А. Не спешите становиться рантье. Знакомьтесь: новый ГК // Человек и закон. 1996. N 12. С. 31.

Размер постоянной ренты определяется сторонами в договоре. Закон не содержит указания на ее минимальный размер. Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Стороны вправе отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора. Важным, хотя и не существенным, является условие о периодичности выплаты постоянной ренты, которую стороны вправе установить в соответствии с достигнутым соглашением. Если стороны не включили это условие в договор, периодичность выплаты ренты определяется законом. Поскольку такая рента не предназначена для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, установлен достаточно длительный срок ее выплаты - ежеквартально (ст. 591 ГК РФ). В отличие от постоянной ренты, выплата которой может быть предусмотрена в договоре как в денежном выражении, так и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение всей его жизни <2>. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени. Размер пожизненной ренты устанавливается сторонами в договоре и в расчете на месяц не может быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, и подлежит индексации с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые предусмотрены законом. Если условие о размере пожизненной ренты отсутствует в договоре, то он считается незаключенным. -------------------------------- <2> Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. N 6, 7. С. 20.

К коллизионным вопросам, касающимся размера пожизненной ренты, можно отнести вопрос о порядке исчисления минимального размера оплаты труда. Е. Морунова, рассматривая вопрос отсутствия выкупной цены в договоре ренты, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, утверждает, что в подавляющем большинстве договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением сумма рентных платежей составляет 2 - 3 МРОТ (200 - 300 руб.) в месяц. Выкуп же осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты и, таким образом, составляет от 2400 до 3600 руб. <3>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья Е. Моруновой "Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением" включена в информационный банк согласно публикации - "Бюллетень нотариальной практики", 2003, N 5. ------------------------------------------------------------------ <3> Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Правовые вопросы недвижимости. 2003. N 1. С. 18 - 19.

Иначе была определена Видновским районным судом Московской области стоимость ежемесячного материального обеспечения получателя ренты, установленная в договоре в МРОТ, исходя сначала из 450 руб., а затем - 600 руб. Гр. З. обратилась в суд с иском к У. о признании недействительным договора пожизненного содержания, заключенного ею с У. 11 июня 2002 г. Согласно п. 6 данного договора стоимость материального обеспечения определена сторонами в размере 10 установленных законом минимальных размеров оплаты труда. В судебном заседании установлено, что ответчица У. не выполняла возложенные на нее договором пожизненного содержания с иждивением обязательства, поскольку ежемесячно выплачиваемая сумма составляла 1700 руб. Суд установил, что на момент регистрации указанного договора минимальный размер оплаты труда согласно закону составлял 450 руб. в месяц. Таким образом, стоимость ежемесячного содержания должна была составлять 4500 руб., а с 1 октября 2003 г. - 6000 руб., на этих основаниях требования З. были удовлетворены, договор, заключенный между З. и У., расторгнут <4>. -------------------------------- <4> Елисеев С. Пожизненное содержание: проблемы исполнения // Домашний адвокат. 2005. N 14. С. 18.

Правильное решение этого вопроса дает Федеральный закон "О минимальном размере оплаты труда" <5>, согласно ст. 5 которого исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, с 1 января 2001 г. осуществляется исходя из базовой суммы, равной 100 руб. Суд в вышеуказанном примере применил минимальный размер оплаты труда, установленный исключительно для регулирования оплаты труда и для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности. -------------------------------- <5> Собрание законодательства РФ. 2000. N 26. Ст. 2729.

Поскольку на сегодняшний день суммы, устанавливаемые в договорах ренты в МРОТ, несопоставимы с суммой, которая получателю ренты требуется ежемесячно, целесообразно определять размер рентных платежей исходя из размера прожиточного минимума в соответствии с Законами "О прожиточном минимуме в Российской Федерации" <6>, "О потребительской корзине в целом по Российской Федерации" <7>, Постановлением Правительства РФ "Об утверждении Методических рекомендаций по определению потребительской корзины для основных социально-демографических групп населения в целом по Российской Федерации и в субъектах Российской Федерации" <8>. -------------------------------- <6> Собрание законодательства РФ. 1997. N 43. Ст. 4904 <7> Собрание законодательства РФ. 2006. N 14. Ст. 1457. <8> Собрание законодательства РФ. 1999. N 8. Ст. 1039.

Необходимо таким образом внести изменения в ГК РФ: - в п. 2 ст. 597 слова "не менее минимального размера оплаты труда" заменить словами "не менее установленной в соответствии с законом субъекта Российской Федерации величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в субъектах Российской Федерации"; - в п. 2 ст. 602 слова "менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом" заменить словами "менее установленной в соответствии с законом субъекта Российской Федерации двукратной величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в субъектах Российской Федерации". При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует очень внимательно относиться к формулированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон. Так, в п. 1 ст. 602 ГК РФ основная обязанность плательщика ренты сформулирована достаточно широко - как предоставление содержания с иждивением. Указанная обязанность может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если того требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг <9>. -------------------------------- <9> Макаров Г. Договор пожизненного содержания с иждивением // Хозяйство и право. 1997. N 4. С. 33.

Таким образом, законодатель передал на согласование сторон конкретизацию в договоре обязанностей плательщика ренты в зависимости от обстоятельств. При этом, несмотря на исполнение обязательства в натуре, в п. 2 ст. 602 ГК РФ содержится требование об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением, то есть в течение всего срока действия договора. Однако законодатель не связывает с отсутствием этого условия никаких правовых последствий. Указанная величина носит весьма условный характер, так как на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни размер минимальной заработной платы, а оценке подлежат определенные услуги и товары - продукты питания, одежда, лекарственные препараты, уход за больным и т. д. Определенной гарантией прав и плательщика, и получателя ренты является закрепление в законе нижнего предела ежемесячного объема содержания в размере не менее двух минимальных заработных плат, установленных законом (п. 2 ст. 602 ГК РФ). При этом стороны в договоре вправе увеличить размер ежемесячного содержания в денежном выражении. О сложностях определения как всего, так и ежемесячного объема содержания с иждивением свидетельствует и п. 3 ст. 602 ГК РФ, согласно которому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности <10>. -------------------------------- <10> Верда А. Каинова печать на лбу системы: На что живут сегодня наши старики? // Независимая газета. 2005. 24 октября. С. 10.

При согласовании условия об объеме содержания одним из наиболее важных для сторон является решение вопроса о том, лежит ли на плательщике обязанность по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище. Из содержания п. 1 ст. 602 ГК РФ следует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объема содержания. Это означает, что указанная обязанность плательщика может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимое имущество передается в обеспечение пожизненного содержания <11>. -------------------------------- <11> Ефремова А. А. Учет операций по договорам ренты // Бухгалтерский учет. 2002. N 19. С. 67.

В зависимости от передаваемого объекта недвижимости обязанность плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище может быть определена в договоре по-разному. При передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Первый вариант - в жилом помещении, переданном по договору, проживает получатель (получатели) ренты (бывший собственник или третье лицо либо бывший собственник и третье лицо). Второй - в жилом помещении проживают и получатель, и плательщик ренты. Третий - при множественности лиц на стороне получателя ренты возможно, что право пользования жилым помещением предоставляется одному лицу, а содержание, например в форме обеспечения потребностей в питании и одежде, - другому. Четвертый вариант - плательщик ренты не несет обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье, что является маловероятным, поскольку, как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещения для удовлетворения своих потребностей в жилище, в результате чего проживание в жилом помещении, переданном взамен предоставления содержания, является для него жизненно важным условием договора <12>. -------------------------------- <12> Леонова Г. Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. 1999. N 8. С. 12.

В то же время закон не требует, чтобы предоставление содержания с иждивением обязательно связывалось с использованием плательщиком ренты переданного ему имущества (например, с предоставлением получателю ренты права проживания обязательно в переданной квартире, жилом доме). Стороны в договоре могут предусмотреть обязанность плательщика предоставить получателю ренты для пожизненного проживания и другое жилое помещение. Если по соглашению между сторонами получатель ренты имеет право на удовлетворение потребности в жилище, то в договоре необходимо указать, в каком помещении он будет проживать - в передаваемом по договору или ином. Необходимость такой конкретизации вытекает из того, что ГК РФ не содержит никаких ограничений на предоставление иного жилого помещения, принадлежащего плательщику ренты. Не оговаривается и правовой режим жилого помещения, предоставляемого получателю ренты для удовлетворения его потребности. Таким образом, жилое помещение может принадлежать плательщику ренты на любом законном основании - на праве собственности, по договору найма жилого помещения, в том числе и социального, либо на праве аренды (для юридических лиц) <13>. -------------------------------- <13> Емелькина И. А. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав // Жилищное право. 2003. N 1. С. 24.

Путем предоставления иного жилого помещения решается и вопрос об удовлетворении потребности получателя ренты в жилье при передаче в обеспечение содержания с иждивением недвижимого имущества нежилого назначения <14>. -------------------------------- <14> Липовенко М. Пределы вселения // Домашний адвокат. 2003. N 1. С. 16.

В договоре должно быть сказано не только о том, имеется или отсутствует у получателя ренты право на удовлетворение потребности в жилище, но и о том, как именно будет исполняться эта обязанность плательщиком ренты. На сегодняшний день ситуация, при которой потребность получателя ренты в жилище удовлетворяется путем предоставления иного жилого помещения, маловероятна. Значительное число договоров пожизненного содержания с иждивением заключается по поводу жилых помещений, и одним из существенных условий договора является сохранение права проживания гражданина в жилом помещении, переданном под предоставление содержания. Наличие в договоре формулировки "плательщик удовлетворяет потребности получателя ренты в жилище" означает, что при невозможности предоставить право пользования жилым помещением, указанным в договоре, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользования другим жилым помещением. Включение в договор такого условия слишком обременительно для плательщика, так как в силу различных причин и длительного характера правоотношения обстоятельства могут измениться <15>. Исходя из этого, стороны вправе предусмотреть в договоре основания прекращения обязанности плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье, а при наступлении определенных обстоятельств согласовать объем содержания, предоставляемого в дальнейшем. -------------------------------- <15> Чекмарева Е. Право пользования жилыми помещениями членами семьи собственника // Нотариус. 2004. N 1. С. 20.

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, согласно ст. 34 Жилищного кодекса РФ пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Так, получатель ренты пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (плательщиком ренты); несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением; вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением <16>. -------------------------------- <16> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Право пользования жилым помещением может быть прекращено и по инициативе получателя ренты, например, при помещении его в стационарное учреждение органов социальной защиты населения. Поскольку лица, находящиеся в данных учреждениях, состоят на полном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемого плательщиком ренты содержания. В договоре, заключаемом на неопределенный срок, достаточно сложно предусмотреть конкретный вид содержания, поскольку в один период необходимо удовлетворение потребностей получателя ренты в питании и одежде, а в другой - например, в связи с ухудшением состояния здоровья - в лекарствах и уходе. Стороны вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре периодическими выплатами в течение жизни гражданина определенных денежных сумм (ст. 603 ГК РФ). Толкование указанной нормы ставит под сомнение возможность замены периодических денежных выплат предоставлением содержания в натуре. Такой подход законодателя не вполне оправдан, так как подобная замена не противоречит правовой природе договора пожизненного содержания с иждивением. В ГК РФ следовало предусмотреть возможность изменения условий договора пожизненного содержания с иждивением как в ту, так и в другую сторону и предоставить сторонам право самостоятельно определять характер взаимоотношений в установленных законом пределах. При наличии в договоре условия о возможности замены предоставления содержания в натуре периодической выплатой денежных сумм в течение жизни получателя ренты необходимо указать размер ежемесячных платежей, порядок и срок их предоставления, а также ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по выплате ренты. Из сказанного следует объективная необходимость периодически вносить изменения и дополнения в условия договора с точки зрения пересмотра объема обязанностей плательщика. Это можно сделать, заключая дополнительные соглашения <17>. -------------------------------- <17> Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий законодательства // Нотариус. 2001. N 2. С. 43.

Поскольку ГК РФ не содержит никаких требований к форме соглашения об изменении и дополнении договора ренты, следует руководствоваться общими положениями о договоре. Так, в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Это означает, что дополнительное соглашение к договору пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако толкование указанной нормы и анализ статей ГК РФ, регулирующих договор ренты, позволяют сделать вывод о том, что стороны вправе в договоре определить форму соглашения об изменении условия объема предоставляемого содержания с иждивением. Поскольку при заключении дополнительного соглашения, уточняющего объем обязанности плательщика по предоставлению содержания с иждивением, правовое положение недвижимости, переданной во исполнение договора, не изменяется, представляется, что внесение изменений и дополнений в договор должно подлежать только нотариальному удостоверению. Учитывая изложенное, целесообразно было бы в ГК РФ предусмотреть возможность заключения дополнительного соглашения, конкретизирующего обязанность плательщика по предоставлению содержания, и оговорить требования, предъявляемые к форме такого соглашения.

Название документа