Страхование ответственности застройщиков и участников долевого строительства: вопросы теории и судебной практики

СТРАХОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ И УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

А. А. ЛЕВИН

Левин А. А., Всероссийская политическая партия "Единая Россия", отдел по работе с органами государственной власти.

Одним из приоритетных направлений социальной политики государства является формирование рынка доступного жилья с необходимым правовым обеспечением защиты и ответственности его участников, в частности долевого строительства, каковым является страхование. Агентство Fitch Ratings оценило перспективы российской страховой отрасли и обнародовало отчет "Российский страховой рынок: проблемы управления ростом" <1>. В нем отмечается, что в условиях высокого роста способность управлять показателями страховой деятельности и адекватно прогнозировать такие показатели становится одной из основных задач для страховых компаний в России. Страхование ответственности застройщиков может быть важной гарантией защиты участников долевого строительства. В настоящее время данные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2>. -------------------------------- <1> Российская газета. 2008. 5 февраля. <2> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Граждане вкладывают свои средства в жилищное строительство, как правило, в целях удовлетворения своих потребностей в жилье. Так, по мнению ученых - судей Верховного Суда РФ Н. К. Толчеева и С. В. Потапенко, "правильная правовая оценка заключенных гражданами с организациями договоров, на основании которых граждане приобретают право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, имеет принципиальное значение" <3>. В зависимости от характера возникших на основании таких договоров отношений суд в каждом случае решает вопрос о возможности применения к этим отношениям норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 (в ред. Федерального закона от 25 октября 2007 г. N 234-ФЗ) "О защите прав потребителей" <4>. С нашей стороны отмечаем, что отдельные вопросы по данной теме ранее были освещены в Обзоре практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов <5>. -------------------------------- <3> Толчеев Н. К., Потапенко С. В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности. М.: Проспект, 2007. С. 85. <4> Российская газета. 2007. 27 октября. <5> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства является одним из способов улучшения гражданами своих жилищных условий и выступает в качестве одного из направлений приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В настоящее время приобретение объектов недвижимости посредством участия в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости находит все большее применение на практике, вместе с тем участие в долевом строительстве применялось еще до момента принятия Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон). До вступления Закона в силу отношения между застройщиком и участником долевого строительства в данной сфере регулировались различными способами - заключались договора простого товарищества, строительного подряда, купли-продажи и др., имеющие при этом одну суть. В связи с тем что ранее законодательством не предусматривалось регулирование данного вида отношений, юридическая сила такого рода договоров ставилась под сомнение, и, как результат, сложилась ситуация, при которой желающие приобрести объекты недвижимости, участвуя в долевом строительстве, оказывались незащищенными от действий недобросовестных застройщиков. После введения в действие Закона объемы реализации объектов недвижимости на стадии строительства значительно сократились, повышенные требования к застройщикам оказались для многих из них невыполнимыми. Одним из главных требований Закона было заключение с участниками долевого строительства договоров долевого участия в строительстве, но на практике данное требование застройщиками не соблюдалось. Привлечение денежных средств по иным, отличным от договора долевого участия в строительстве, схемам не позволяет защитить участников долевого строительства от различного рода рисков. Вместе с тем с принятием Закона, как было отмечено ранее, закреплен характер отношений сторон договора участия в долевом строительстве, определены права и обязанности застройщика и участника долевого строительства, а также предусмотрена ответственность сторон за нарушение выполнения своих обязательств. Тем не менее в сфере участия в долевом строительстве довольно часто происходят нарушения застройщиками прав участников долевого строительства. В числе основных нарушений, по нашему мнению, необходимо выделить следующие: необоснованное завышение стоимости объектов строительства, нарушение сроков окончания строительства и ввода в эксплуатацию объектов строительства, низкое качество строящегося объекта недвижимости, мошеннические действия (создание финансовых "пирамид") и др. Так, по состоянию на 1 сентября 2007 г. количество пострадавших участников долевого строительства на всей территории Российской Федерации составляет более 60000 человек, количество проблемных объектов долевого строительства - более 700 <6>. -------------------------------- <6> По данным рабочей группы президиума Генерального совета партии "Единая Россия" на 1 сентября 2007 г.

В связи с этим в целях усиления прав и гарантий финансовой защиты участников долевого строительства нам видится целесообразным использование не административных, а альтернативных рыночных механизмов, в частности введение страхования исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства. Необходимо отметить, что, несмотря на значительные объемы строительного рынка и огромные риски, сопровождающие данную сферу, применение страхования осуществляется довольно редко. По оценкам специалистов, в России в целом страховой защитой обеспечивается около 5 - 7% общего объема строительства <7>. -------------------------------- <7> Миллерман А. Строительная инженерия. 2006. N 1.

Важно отметить, что риски, возникающие при строительстве, довольно значительны. Так, некоторые застройщики, пытаясь защитить себя, создают собственные резервные фонды, но объем направляемых в них денежных средств слишком минимален и их явно недостаточно, а также заказчики неохотно соглашаются с условием увеличения сметы строительства. Таким образом, для застройщиков значительно эффективнее предусмотреть в смете строительства дополнительные затраты на осуществление страхования, что, в свою очередь, позволит застраховать весь комплекс строительных рисков. Таким образом, считаем, что введение обязательного страхования ответственности застройщиков за неисполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве позволит в дальнейшем избежать распространенного в настоящее время нарушения прав участников долевого строительства. Тем не менее, чтобы данный механизм заработал четко и слаженно, необходимо, чтобы страховые компании были независимы от застройщиков. Так, например, во Франции страхование рисков при строительстве существует с 1979 г. В Германии комплексное страхование от всех рисков обходится в 2% от сметной стоимости строительства объекта. В Италии такой вид страхования является обязательным, так же как и во Франции. Страхователями ответственности за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве будут являться застройщики, осуществляющие привлечение денежных средств участников долевого строительства. В качестве объекта страхования считаем целесообразным определить выполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве перед участником долевого строительства. В связи с этим застройщик обязан будет заключить договор страхования ответственности исполнения обязательств с каждым участником долевого строительства. Считаем, что срок действия договора страхования необходимо установить из расчета срока, превышающего, например, на один год установленный сторонами срок действия договора участия в долевом строительстве. Данное увеличение срока действия договора страхования связано с возможным увеличением срока строительства объекта долевого строительства. При заключении договора страхования ответственности застройщик обязан будет предоставить страховщику: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; информацию о фирменном наименовании (наименовании), месте своего нахождения; о государственной регистрации; об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица; о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с их детализацией (сроки строительства, сроки ввода в эксплуатацию и др.); о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Предоставление застройщиком данных документов связано с тем, что страховые компании способны более эффективно оценивать риски, возникающие при строительстве, в отличие от участников долевого строительства. Договор страхования ответственности за неисполнение обязательств застройщиком считается заключенным с момента получения застройщиком страхового полиса и вступает в силу с момента подписания и единовременной уплаты страхового взноса. В качестве определения страховых рисков, как мы считаем, необходимо предусмотреть следующие случаи неисполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве: - нарушение сроков окончания строительства или ввода объекта строительства в эксплуатацию; - увеличение стоимости строительства объекта недвижимости; - строительство объекта недвижимости с нарушением его качества; - совершение мошеннических действий и, как результат, срыв сроков строительства, невозможность возврата вложенных денежных средств и пр.; - банкротство. Размер лимита ответственности страховщика необходимо определить в пределах стоимости объекта долевого строительства (цены договора участия в долевом строительстве). Важно отметить, что в России, в отличие от других стран, страхование рисков в строительстве не является обязательным. В настоящее время в данной отрасли не так часто применяется страхование, по оценке специалистов, в Российской Федерации страховой защитой обеспечивается всего около 5 - 7% строительных работ <8>. -------------------------------- <8> По данным сайта www. irn. ru: Индикаторы рынка недвижимости. Новостройки подорожают из-за страхования. М., 2006.

Полагаем, что было бы правильным на современном этапе развития законодательства обобщить судебную практику по данной категории дел в пределах Российской Федерации с тем, чтобы убедиться в эффективности страхования ответственности исполнения обязательств застройщиками как меры защиты участников долевого строительства. Таким образом, введение страхования исполнения обязательств застройщиками будет иметь положительный результат, направленный на защиту прав участников долевого строительства.

------------------------------------------------------------------

Название документа