Кворум в доме

(Михайлов В.)

("ЭЖ-Юрист", 2008, N 5)

Текст документа

КВОРУМ В ДОМЕ

В. МИХАЙЛОВ

Виктор Михайлов, советник Организационно-аналитического управления аппарата Уполномоченного по правам человека в РФ.

После приватизации жилищного фонда трудно найти многоквартирный дом, который находится в собственности одного субъекта. В подавляющем большинстве случаев имеет место множественность собственников. Поэтому для регулирования порядка реализации их отношений по поводу общего имущества требуется оптимальный механизм выработки общих решений. В качестве такого механизма по замыслу разработчиков Жилищного кодекса было обозначено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

Вопросы правомочности

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить общее собрание. Проводимые помимо годового, общие собрания являются внеочередными. Они могут быть созваны по инициативе любого из собственников. Часть 3 ст. 45 ЖК РФ гласит, что общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание. Подобная норма в данной формулировке приводит к неоднозначному пониманию.

Во-первых, привязка проведения повторного общего собрания в случае отсутствия кворума к годовому общему собранию позволяет допустить возможность отсутствия такого правила в отношении внеочередного собрания. Представляется, что эта оговорка носит случайный характер, следовательно, при проведении внеочередного собрания указанный кворум также должен быть обеспечен.

Во-вторых, закон умалчивает о необходимости обеспечения кворума при повторном собрании, если он отсутствовал в первый раз. При этом общее собрание может быть признано состоявшимся и в случае участия собственников, обладающих менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Следовательно, решение может быть принято, если за него проголосуют более половины из фактически присутствующих членов.

В действительности эта норма реализуется в каждом конкретном многоквартирном доме по-разному (на усмотрение инициаторов собрания), что недопустимо, тем более что в период разработки ЖК РФ в действующем законодательстве уже существовали и активно применялись нормы, регулирующие проведение общих собраний в иных объединениях, отличающиеся более корректными формулировками. Например, законодательство об акционерных обществах устанавливает, что повторное общее собрание акционеров имеет кворум, если в нем приняли участие акционеры, обладающие в совокупности не менее чем 30% голосов размещенных голосующих акций общества.

Согласно ч. ч. 2, 4 ст. 15 Федерального закона от 08.05.1996 N 41-ФЗ "О производственных кооперативах", общее собрание членов кооператива правомочно принимать решения, если на данном собрании присутствует более 50% от общего числа членов кооператива. В том же порядке осуществляется повторный созыв общего собрания членов кооператива, если его срок был перенесен ввиду отсутствия кворума.

По общему правилу, установленному ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников (более 25%). Исключение составляют решения, указанные в п. п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44: они могут быть приняты не менее 2/3 голосов (более 75%) от общего числа голосов всех собственников, а также принятие решений о реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений, если проведение их невозможно без присоединения к ним части общего имущества и по уменьшению размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме и в многоквартирном доме.

Следовательно, в случае, когда в повестку дня общего собрания включены указанные вопросы, составляющие исключение из общего правила, то кворум, необходимый для принятия решения, изменяется и составляет не 50%, а соответственно 75 и 100% от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Извещение в срок

Для полноценной реализации собственниками своих полномочий через участие в общем собрании необходимо обеспечить собственника полной и достоверной информацией. Ведь для того чтобы принять участие в общем собрании в своем доме и тем самым воспользоваться правом на управление многоквартирным домом, он должен знать дату и место проведения, а также повестку дня такого собрания. Тем более что в силу ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а равно изменять ее. Собственники, заинтересованные в принятии конкретного решения, могут намеренно не известить или нарушить сроки извещения других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения.

Именно поэтому законодатель предусмотрел в ЖК РФ прямую обязанность собственника - инициатора созыва общего собрания сообщить остальным о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Одновременно в законе установлено, что сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления, или вручено каждому собственнику под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Тем самым представлены возможные способы распространения информации среди собственников. Основным и не требующим подтверждения общим собранием способом уведомления является направление сообщения заказным письмом. Остальные способы являются альтернативными и применяются только после принятия соответствующего решения общим собранием собственников.

Особого внимания и одобрения заслуживает определение срока для сообщения о созыве общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, остальные собственники должны получить сообщение о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до его проведения. Формулировка, представленная в действующем Жилищном кодексе, положительно отличается от той, которая имелась в отмененном Законе о ТСЖ, исходя из которой датой извещения считался день отправки заказного письма, а не день его получения собственником, в связи с чем истинное значение своевременного уведомления зачастую было утрачено.

Часть 5 ст. 45 ЖК РФ устанавливает, что сообщение о проведении общего собрания должно содержать следующую информацию:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата и место проведения общего собрания;

4) дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочном голосовании;

5) место или адрес, куда должны передаваться такие решения при заочном голосовании;

6) повестка дня данного собрания;

7) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;

8) место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Любая неполная или неточная информация из данного перечня, явившаяся причиной неучастия отдельных собственников на общем собрании, может стать основанием для признания в судебном порядке недействительными решений, принятых на этом собрании.

Возможность обжалования

Как уже отмечалось, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и итоги голосования доводятся до сведения остальным собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание. При этом в законе указывается, как именно и за какой срок инициатор должен это сделать. Соответствующее сообщение необходимо разместить в помещении данного дома, доступном для всех собственников, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Данная норма, безусловно, является весьма значимой как для защиты прав и законных интересов конкретного собственника, так и для всего процесса управления многоквартирным домом в целом, поскольку непосредственно с ней закон связывает возможность для собственника обжаловать принятое общим собранием решение: "Шестимесячный срок исковой давности начинает течь со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении общего собрания" (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Собственник в течение шести месяцев вправе обжаловать в суд решение общего собрания, однако для этого необходимо наличие совокупно еще нескольких условий (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ):

решение должно быть принято с нарушением требований Кодекса;

собственник не должен был принимать участие в соответствующем общем собрании или должен был проголосовать против такого решения;

решением должны нарушаться его права и законные интересы.

В случае отсутствия хотя бы одного из перечисленных условий суд не может признать решение общего собрания собственников помещений недействительным.

Вместе с тем Кодексом суду предоставлено право с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Такая формулировка не может остаться без внимания, потому как ЖК РФ не содержит даже приблизительных критериев, позволяющих квалифицировать то или иное нарушение в качестве существенного либо, наоборот, малозначительного. Тем самым законодатель оставил определение существенности нарушения на усмотрение суда.

Факта нарушения закона и прав собственника для принятия окончательного решения об отмене недостаточно. Помимо этого, на собственнике лежит обязанность доказать, что из-за принятых общим собранием решений он произвел непредвиденные расходы или не получил доход. Как показывает практика, доказать это зачастую бывает весьма сложно, а на наш взгляд, вообще не нужно.

Выход видится в отмене положения Кодекса, предусматривающего дополнительные условия, при которых суд вправе оставить решение общего собрания собственников в силе. К тому же имеет смысл порекомендовать законодателю рассмотреть вариант, при котором право собственника на обжалование решения общего собрания носит в целом безусловный характер.

Как быть нанимателям?

Проанализировав нормы ЖК РФ, дающие возможность собственнику защитить свои права и законные интересы, нельзя не задаться вопросом, как быть нанимателям, которые также несут бремя обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (кроме капитального ремонта общего имущества собственников помещений). Любые решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, напрямую распространяются на них. Однако ни одна норма жилищного законодательства не закрепляет за нанимателями каких-либо прав даже по минимальному участию в управлении домом, где они порой проживают всю свою жизнь. Такое положение дел представляется недопустимым.

На наш взгляд, целесообразно было бы предусмотреть в действующем законодательстве возможность участия без права на голосование нанимателей жилых помещений на общем собрании (главным образом проживающих по договору социального найма). Это даст им возможность принимать участие в обсуждениях тех вопросов, которые напрямую затрагивают их интересы.

Название документа