Залог с молотка

(Мироненко Ю.)

("ЭЖ-Юрист", 2008, N 5)

Текст документа

ЗАЛОГ С МОЛОТКА

Ю. МИРОНЕНКО

Юлия Мироненко, юрист.

В связи с развитием ипотечного кредитования в нашей стране многим банкам, а также иным финансовым учреждениям приходится сталкиваться с проблемой установления начальной продажной цены заложенного имущества при продаже объектов недвижимости с публичных торгов по решению суда. Возникновение данной проблемы обусловлено отсутствием четкого порядка определения начальной продажной цены в законе.

Проблема для суда

Как известно, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК РФ). Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (п. 3 ст. 350 ГК РФ).

Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при обращении взыскания на заложенное имущество суд в решении должен указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом закон не обязывает суд устанавливать начальную продажную цену объекта, равную залоговой стоимости. Какие критерии должны применяться судом при определении начальной продажной цены, закон не конкретизирует.

В связи с вышеизложенным в судебной практике сложилось два основных подхода к решению данного вопроса.

Цена по закладной

Первый из них - установление начальной продажной цены, равной по размеру залоговой стоимости имущества, указанной в договоре ипотеки или закладной.

Положительная сторона данного подхода заключается в том, что при его использовании не требуется дополнительная оценка предмета залога. Начальная продажная цена определяется исходя из той стоимости, которую стороны уже согласовали ранее при заключении договора ипотеки.

Например, рассмотрев в порядке надзора дело по кассационной жалобе на решение, ФАС Западно-Сибирского округа установил, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Поскольку при заключении договора залога независимым оценщиком проводилась оценка стоимости передаваемого в залог имущества и эта оценка была взята за основу при определении залоговой стоимости в договоре залога, начальная продажная цена должна быть установлена в размере согласованной сторонами залоговой стоимости (Постановление ФАС ЗСО от 15.05.2007 N Ф04-2771/2007(33961-А81-16), Ф04-2771/2007(34188-А81-16)).

Однако, определяя таким образом начальную продажную цену, суды не учитывают, что за время, прошедшее с момента заключения договора, стоимость имущества может измениться, например вырасти в связи с проведением каких-либо улучшений объекта недвижимости или, наоборот, понизиться. Изменение стоимости также может быть связано с колебаниями на рынке недвижимости. Многие ипотечные кредиты выдаются на сроки, исчисляемые десятками лет, и на момент заключения договора ипотеки невозможно точно установить, какой будет рыночная стоимость предмета залога на дату обращения взыскания.

Следует учесть и то, что в соответствии со ст. 2 ГПК РФ целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных прав и законных интересов субъектов гражданских правоотношений. Обращаясь в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, истец преследует цель защиты своих прав и интересов путем принудительного исполнения кредитного обязательства с помощью обращения взыскания на имущество, заложенное в обеспечение исполнения этого обязательства. Однако вынесение решения, в котором начальная продажная цена значительно отличается от рыночной стоимости предмета залога, не в полной мере способствует защите нарушенных прав как истца, так и ответчика.

В случае если начальная продажная цена значительно превышает рыночную стоимость, возникают риски признания публичных торгов несостоявшимися. Если же она значительно ниже рыночной, то появляется риск продажи имущества с торгов со значительным дисконтом. Это также нежелательно, поскольку вырученной суммы может не хватить кредитору для полного погашения долга и остаток должник будет вынужден возвращать за счет реализации иного имущества, находящегося в его собственности. Таким образом, размер начальной продажной цены заложенного имущества, установленный в подобном решении, может сделать само решение неисполнимым.

Продажа по оценке

Второй подход - это установление начальной продажной цены по результатам оценки, проведенной независимым оценщиком на дату подачи иска в суд либо на дату вынесения решения об обращении взыскания на заложенное имущество.

Главное достоинство данного подхода - возможность установить размер начальной продажной цены исходя из реальной рыночной стоимости объекта на дату вынесения решения суда.

При этом следует учесть, что установление размера начальной продажной цены все-таки отнесено законом к компетенции суда и суд в данном случае не ограничен какими-либо рамками. Поскольку конечной целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных прав и законных интересов сторон, установление начальной продажной цены с учетом рыночной стоимости объекта не нарушает интересов ни одной из сторон и в то же время способствует последующей реализации заложенного имущества по цене, наиболее близкой к рыночной.

В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога суды должны учитывать следующее обстоятельство. Указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может привести впоследствии к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении таких споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Ссылаясь на данное письмо, а также на ст. 54 Закона об ипотеке, Девятый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении в апелляционном порядке дела по иску о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога по договору ипотеки указал, что, несмотря на наличие в данном договоре оценки предмета залога, из договора не следует, что в нем сторонами установлена именно начальная продажная цена предмета залога при его реализации. Учитывая это, а также то обстоятельство, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке в случае спора начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется самим судом, а залогодателем представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд обоснованно установил начальную продажную цену подлежащего продаже с публичных торгов предмета ипотеки в размере оценочной стоимости в соответствии с представленным ответчиком отчетом об оценке предмета ипотеки (Постановление от 02 - 09.02.2006 N 09АП-15674/05-ГК).

В другом случае ФАС Уральского округа, рассмотрев в кассационном порядке жалобу банка на постановление апелляционной инстанции, которая при проверке решения суда об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество определила начальную продажную цену в размере рыночной стоимости объекта, установленной на дату, близкую к дате вынесения решения, не нашел оснований для отмены апелляционного постановления. По мнению суда кассационной инстанции, апелляционная инстанция обоснованно изменила решение суда и установила начальную продажную цену имущества на публичных торгах в размере, равном оценочной стоимости объекта, поскольку предусмотренная договором залога стоимость предмета залога не соответствует его рыночной стоимости (Постановление ФАС УО от 10.12.2007 N Ф09-10102/07-С5 по делу N А07-2587/2007-Г-ПАВ).

К аналогичному выводу пришел и Президиум Московского областного суда, рассмотрев истребованное по надзорной жалобе дело по иску банка к К. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. Суд установил, что решение суда первой инстанции, в том числе в части определения начальной продажной цены данного имущества в размере его оценочной стоимости, установленной заключением экспертизы, проведенной независимым оценщиком, подлежит оставлению без изменения (Постановление от 15.02.2006 N 111 N 44г-103/06).

Как видим, согласно требованиям ст. 56 ГПК РФ и ст. 65 АПК РФ стороны, участвующие в деле, должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований. Полагаем, что в случае представления истцом в ходе судебного заседания достаточных доказательств того, что рыночная стоимость объекта не соответствует его залоговой стоимости, установление начальной продажной цены исходя из рыночной стоимости объекта на дату вынесения решения суда в наибольшей степени обеспечивает защиту прав и законных интересов как должника, так и кредитора; особенно если учитывать, что ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон об ипотеке не обязывают суд устанавливать начальную продажную цену исходя из стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре ипотеки.

Название документа